Ripartizione delle spese: muri e facciata

NEWS DI Ripartizione spese
I muri maestri e quelli perimetrali devono essere considerati parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c.Ciò vuol dire che tutti i condomini ne saranno proprietari.
03 Giugno 2010 ore 14:40
Avv. Alessandro Gallucci

Ripartizione delle spese: muri e facciataI muri maestri (o portanti) e quelli perimetrali devono essere considerati parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c.

Ciò vuol dire che, salvo diversa disposizione contenuta nel regolamento condominiale contrattuale o negli atti d'acquisto, tutti i condomini ne saranno proprietari; o meglio tutti condomini cui tali parti servono dovranno essere considerati tali.



Così, ad esempio, se un condomino è proprietario di un solo box auto che è ubicato in un fabbricato autonomo rispetto allo stabile condominiale vero e proprio, egli, in virtù dell'art. 1123, terzo comma, c.c. (il cosiddetto condominio parziale), se nulla è scritto negli atti d'acquisto, non dovrà essere considerato comproprietario di muri perimetrali e maestri di quell'edificio.

Le moderne tecniche costruttive hanno fatto si che si costruisca molto più spesso facendo ricorso ai pilastri in cemento armato piuttosto che ai muri maestri.
Tra un pilastro e l'altro vi sono quelli che in gergo vengono definiti pannelli di riempimento.

Ci si è chiesti, quindi, nel silenzio del codice civile, se queste strutture dovessero essere considerate comuni.

La giurisprudenza ha dovuto specificare, equiparandoli, che tali pannelli di riempimento tra un pilastro e l'altro devono essere considerati al pari dei muri maestri, delle parti comuni.

Risale al 1982 una pronuncia della Corte di Cassazione nella quale si affermò che in tema di parti comuni dell'edificio condominiale, nella nozione di muri maestri, di cui all'art. 1117 c.c., rientrano i pannelli esterni di riempimento fra pilastri in cemento armato, i quali ancorché la funzione portante sia assolta principalmente da pilastri ed architravi - sono anch'essi eretti a difesa degli agenti atmosferici e fanno parte della struttura e della linea architettonica dell'edificio, nè siffatta condominialità viene esclusa dall'essere addossato ad essi il muro di altro fabbricato costruito in aderenza, restando ciascuno degli edifici delimitato, difeso e strutturalmente delineato dal proprio muro, con la conseguente autonomia giuridica della disponibilità che su ciascuno hanno i diversi nuclei di condomini, senza alcuna ingerenza dell'uno sul muro dell'altro (Cass. 9 febbraio 1982, n. 776).Ripartizione delle spese: muri e facciata

Chiarito ciò è utile focalizzare l'attenzione su un altro concetto strettamente connesso a quello dei muri maestri e perimetrali: il riferimento è alla facciata dello stabile.

Essa, secondo la comune definizione è la parete esterna frontale di un edificio su cui in genere si apre l'ingresso principale (Dizionario della lingua italiana De Mauro, Paravia editore).

Alla facciata esterna deve essere equiparata quella che interna che solitamente si apre sul cortile.

Il codice civile non dice nulla in merito alla facciata, in primis per ciò che concerne gli aspetti proprietari, eppure, le opere sulla stessa, ad esempio, possono essere in grado d'incidere, modificandolo, sul decoro architettonico dello stabile.

È stato quindi necessario l'intervento interpretativo della giurisprudenza di merito e di legittimità, secondo la quale (per quanto la facciata corrisponda solitamente ai muri perimetrali sicché, gioca forza, la si deve considerare parte comune) nel diritto vigente, non è apprestata tutela della facciata dell'edificio condominiale (che spesso coincide col muro perimetrale, di cui all'art. 1117, n. 1, cod. civ.) in modo astratto e in via generale, perché sono apprestati mezzi di tutela nei soli casi i cui il condominio ne faccia uso illegittimo, compromettendone l'aspetto esteriore, con innovazioni che alterino il decoro architettonico del fabbricato (art. 1120, comma secondo, cod. civ.), con opere che rechino ad essa danno (art.1122, comma secondo, cod. civ.), o in conseguenza di sopraelevazioni lesive dell'aspetto architettonico dell'edificio (art.1127, comma terzo, cod. civ.) (così Cass. 7 febbraio 1998 n. 1297).

In questo contesto, per ciò che concerne le spese condominiali, dovendosi considerare la facciata un bene comune, nei termini sopraesposti, non può non affermarsi che i costi per interventi ad essa relativi dovranno essere ripartiti, salvo diversa disposizione degli atti d'acquisto, tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà.

riproduzione riservata
Articolo: I muri, la facciata e la ripartizione delle spese
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I muri, la facciata e la ripartizione delle spese: Commenti e opinioni


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  • Sandra Fadigati
    Sandra Fadigati
    Lunedì 23 Dicembre 2013, alle ore 13:43
    Il condominio ha deciso lavori di conservazione per facciata, balcini e gronde e mi addebita la spesa relativa ad un laboratorio di mia proprietà sito al piano box nel seminterrato.
    Mi chiedevo se nella ripartizione dei millesimi si debba usare lo stesso criterio usato per l'appartamento visto che il laboratorio non porge all'esterno e non ha facciata, finestre o gronde.
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Sandra Fadigati
      Lunedì 30 Dicembre 2013, alle ore 17:10
      Si, salvo diversa indicazione degli atti d'acquisto o del regolamento, perché la facciata ed il resto delle parti aggettanti sono di proprietà comune a tutti i proprietari di unità immobiliari ubicate in quello stabile.
      rispondi al commento
  • Cesare
    Cesare
    Lunedì 28 Febbraio 2011, alle ore 11:58
    Il condominio in cui abito è formato da tre lotti di fabbricaA, B, C, di diversa grandezza ma collegati ininterrottamente tra loro da un giunto elastico, formando quindi un solo corpo di fabbrica. I millesimi generali di proprietà di tutti e tre i lotti assommano a 1.000: lotto A) mill. 367, lotto B)mill. 240 e lotto C) mill.393, mentre i millesimi del lotto sono mille per ogni singolo lotto; quindi abbiamo i millesimi di proprietà dei tre lotti che sono complessivamente 1000 e i millesimi del singolo lotto di fabbrica, 1000. Secondo un mio parere, i millesimi del lotto servono alla ricostruzione del lotto o parti portanti di quel lotto, e non alla ripartizione delle spese per lavori alla facciata condominiale, che secondo sempre il mio parere vanno ripartite con i millesimi di proprietà. Detto questo, il tecnico che ha contabilizzato la spesa per i lavori alla facciata condominiale di tutti e tre i lotti, ha attribuito la spesa ad ogni singolo lotto in proporzione alla loro grandezza. L'assemblea condominiale ha approvato tale ripartizione di spesa, così come elaborata dal tecnico. L'amministratore nel ripartire tale somma ha suddiviso la spesa per millesimi del lotto e non per millesimi di proprietà di quel lotto, come è sancito dall'art. 1123 del c.p.c., essendo la facciata un bene condominiale.Chiedo a codesto spett/forum:la spesa complessiva delle facciate dei tre lotti, (anche se l'assemblea aveva deliberato la spesa per ogni singolo lotto)essendo le stesse condominiali ai tre lotti, non doveva essere ripartita con i millesimi di proprietà dei tre lotti? La delibera potrebbe essere nulla? è corretto il metodo usato dall'amministratore? se non è corretto, come mi dovrò comportare. Grazie Cesare Santoli
    rispondi al commento
  • Tiziana
    Tiziana
    Martedì 5 Ottobre 2010, alle ore 15:58
    Salve, il mio appartamento fa parte di una palazzina di quattro abitazioni, abbiamo anche uno scoperto di proprietà comune, volevo sapere se le spese di manutenzione, ad esempio il rifacimento della pavimentazione, del cortile e della porta di ingresso devono essere divisi in millesimi o per unità abitativa e la legge alla quale ci si appella.Grazie
    rispondi al commento
  • Michela
    Michela
    Sabato 11 Settembre 2010, alle ore 19:09
    Vivo in un condominio formato da 3 famiglie.Al piano di sotto entra l acqua dal muro che da all esterno.Ci rientro nelle spese?
    rispondi al commento
  • Sansone Antonino
    Sansone Antonino
    Martedì 15 Giugno 2010, alle ore 13:27
    Avendo un negozio distaccato dai muri perimetrali,cie' distanziato dall'edificio a getto sulla stada . desidero sapere facendo dei lavori al torrino e ai parapetti delterrazzo condominiale in quale misura devo partecipare in tabella b.avendo 138 millesimi su 16 appartamenti cioe' 1000 cordiale saluti e grazie
    rispondi al commento
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