I muri maestri (o portanti) e quelli perimetrali devono essere considerati parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c.
Ciò vuol dire che, salvo diversa disposizione contenuta nel regolamento condominiale contrattuale o negli atti d'acquisto, tutti i condomini ne saranno proprietari; o meglio tutti condomini cui tali parti servono dovranno essere considerati tali.
Così, ad esempio, se un condomino è proprietario di un solo box auto che è ubicato in un fabbricato autonomo rispetto allo stabile condominiale vero e proprio, egli, in virtù dell'art. 1123, terzo comma, c.c. (il cosiddetto condominio parziale), se nulla è scritto negli atti d'acquisto, non dovrà essere considerato comproprietario di muri perimetrali e maestri di quell'edificio.
Le moderne tecniche costruttive hanno fatto si che si costruisca molto più spesso facendo ricorso ai pilastri in cemento armato piuttosto che ai muri maestri.
Tra un pilastro e l'altro vi sono quelli che in gergo vengono definiti pannelli di riempimento.
Ci si è chiesti, quindi, nel silenzio del codice civile, se queste strutture dovessero essere considerate comuni.
La giurisprudenza ha dovuto specificare, equiparandoli, che tali pannelli di riempimento tra un pilastro e l'altro devono essere considerati al pari dei muri maestri, delle parti comuni.
Risale al 1982 una pronuncia della Corte di Cassazione nella quale si affermò che in tema di parti comuni dell'edificio condominiale, nella nozione di muri maestri, di cui all'art. 1117 c.c., rientrano i pannelli esterni di riempimento fra pilastri in cemento armato, i quali ancorché la funzione portante sia assolta principalmente da pilastri ed architravi - sono anch'essi eretti a difesa degli agenti atmosferici e fanno parte della struttura e della linea architettonica dell'edificio, nè siffatta condominialità viene esclusa dall'essere addossato ad essi il muro di altro fabbricato costruito in aderenza, restando ciascuno degli edifici delimitato, difeso e strutturalmente delineato dal proprio muro, con la conseguente autonomia giuridica della disponibilità che su ciascuno hanno i diversi nuclei di condomini, senza alcuna ingerenza dell'uno sul muro dell'altro (Cass. 9 febbraio 1982, n. 776).
Chiarito ciò è utile focalizzare l'attenzione su un altro concetto strettamente connesso a quello dei muri maestri e perimetrali: il riferimento è alla facciata dello stabile.
Essa, secondo la comune definizione è la parete esterna frontale di un edificio su cui in genere si apre l'ingresso principale (Dizionario della lingua italiana De Mauro, Paravia editore).
Alla facciata esterna deve essere equiparata quella che interna che solitamente si apre sul cortile.
Il codice civile non dice nulla in merito alla facciata, in primis per ciò che concerne gli aspetti proprietari, eppure, le opere sulla stessa, ad esempio, possono essere in grado d'incidere, modificandolo, sul decoro architettonico dello stabile.
È stato quindi necessario l'intervento interpretativo della giurisprudenza di merito e di legittimità, secondo la quale (per quanto la facciata corrisponda solitamente ai muri perimetrali sicché, gioca forza, la si deve considerare parte comune) nel diritto vigente, non è apprestata tutela della facciata dell'edificio condominiale (che spesso coincide col muro perimetrale, di cui all'art. 1117, n. 1, cod. civ.) in modo astratto e in via generale, perché sono apprestati mezzi di tutela nei soli casi i cui il condominio ne faccia uso illegittimo, compromettendone l'aspetto esteriore, con innovazioni che alterino il decoro architettonico del fabbricato (art. 1120, comma secondo, cod. civ.), con opere che rechino ad essa danno (art.1122, comma secondo, cod. civ.), o in conseguenza di sopraelevazioni lesive dell'aspetto architettonico dell'edificio (art.1127, comma terzo, cod. civ.) (così Cass. 7 febbraio 1998 n. 1297).
In questo contesto, per ciò che concerne le spese condominiali, dovendosi considerare la facciata un bene comune, nei termini sopraesposti, non può non affermarsi che i costi per interventi ad essa relativi dovranno essere ripartiti, salvo diversa disposizione degli atti d'acquisto, tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà.
