Cosa sono i condhotel?

Concetto di condhotel

L'art. 31 del D.L. n. 133/2014, Il Decreto Sblocca Italia, disciplina una figura particolare di struttura ricettiva, quella del Condhotel.

Questi, sono definiti dall'art. 31, al co.1

come gli esercizi alberghieri aperti al pubblico, a gestione unitaria, composti da una o più unità immobiliari ubicate nello stesso comune o da parti di esse, che forniscono alloggio, servizi accessori ed eventualmente vitto, in camere destinate alla ricettività e, in forma integrata e complementare, in unità abitative a destinazione residenziale, dotate di servizio autonomo di cucina, la cui superficie non può superare il 40% della superficie complessiva dei compendi immobiliari interessati art. 31

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La nuova figura può dunque fornire servizi sia attraverso le tradizionali camere che attraverso unità abitative aventi destinazione residenziale.

Condhotel e Decreto Sblocca Italia

L'art. 31 è inserito nel Capo VII del Decreto Sblocca Italia, capo intitolato Misure urgenti per le imprese.

L'espressione scelta per definire il nuovo istituto, condhotel per l'appunto, è sufficientemente evocativa della funzione che gli si vuole attribuire.

L'espressione è infatti abbastanza chiara da farci intuire che si tratta di strutture ricettive poste a metà strada tra gli alberghi e le abitazioni private.

Il titolo dell'art. 31 dà un'idea dell'obiettivo perseguito dalla norma: misure per la riqualificazione degli esercizi alberghieri; obiettivo esplicitato nel testo della norma dove si legge che il fine della stessa è quello di diversificare l'offerta turistica e favorire gli investimenti volti alla riqualificazione degli esercizi alberghieri esistenti.

Il co.1 dell'art. 31 cit. rimanda poi a un decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri, il quale deve,

su proposta del Ministro dei beni e delle attività culturali e del turismo di concerto con il Ministro dello sviluppo economico, da adottare previa intesa tra Governo, Regioni e Province autonome di Trento e Bolzano, in sede di Conferenza Unificata art. 31

stabilire le condizioni per l'esercizio dei condhotel.

Il co.2 dell'art. 31 affida allo stesso decreto ministeriale la fissazione dei criteri e delle modalità

per la rimozione del vincolo di destinazione alberghiera in caso di interventi edilizi sugli esercizi alberghieri esistenti e limitatamente alla realizzazione della quota delle unità abitative a destinazione residenziale art. 31

stabilisce poi che detto

vincolo di destinazione può essere rimosso, su richiesta del proprietario, solo previa restituzione di contributi e agevolazioni pubbliche eventualmente percepiti ove lo svincolo avvenga prima della scadenza del finanziamento agevolato art. 31

Il co.3 stabilisce infine che le Regioni e le Province autonome di Trento e di Bolzano dovranno adeguare la propria normativa a quanto verrà disposto dal decreto ministeriale che verrà emanato entro un anno dalla sua pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale.

Vengono fatte salve in quanto compatibili con quanto disposto dall'art. 31, le norme di cui al D.P.C.M. del 13 settembre 2002, il che reca il recepimento dell'accordo fra lo Stato, le Regioni e le Province autonome sui principi per l'armonizzazione, la valorizzazione e lo sviluppo del sistema turistico.

L'art. 31 è stato oggetto, come vedremo più avanti, di impugnazione davanti alla Corte Costituzionale.

Condhotel e norme precedenti al DL 133/2014

In realtà il D.L. n. 133/2014 non è la prima norma che prevede la nuova figura: i Condhotel hanno fatto la loro prima comparsa nel nostro ordinamento con l'art. 10 D.L. n. 83/2014, intitolato

Disposizioni urgenti per la tutela del patrimonio culturale, lo sviluppo della cultura e il rilancio del turismo convertito D.L. 83/2014

con modificazioni, dalla L. n. 106/2014; articolo che, però, non ha mai avuto attuazione.

L'articolo già prevedeva che

al fine di migliorare la qualità dell'offerta ricettiva per accrescere la competitività delle destinazioni turistiche.....nonché per promuovere l'adozione e la diffusione della progettazione universale e l'incremento dell'efficienza energetica, il Ministro dei beni e delle attività culturali e del turismo, con proprio decreto da emanare entro tre mesi dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, previa intesa in sede di Conferenza unificata, aggiorna gli standard minimi, uniformi in tutto il territorio nazionale, dei servizi e delle dotazioni per la classificazione delle strutture ricettive e delle imprese turistiche, ivi compresi i condhotel e gli alberghi diffusi, tenendo conto delle specifiche esigenze connesse alle capacità ricettiva e di fruizione dei contesti territoriali e dei sistemi di classificazione alberghiera adottati a livello europeo e internazionale. D.L. 83/2014, co.5

tale norma è stata nuovamente (doppiamente) inserita, per un motivo che sfugge a chi scrive, dalla Legge di Stabilità per il 2016 (L. 208/2015) con il co.2-ter, sostanzialmente identico.

I condhotel sono poi previsti dal D.M. n. 81536/2015, intitolato

Disposizioni applicative per l'attribuzione del credito d'imposta agli esercizi ricettivi, agenzie di viaggi e tour operator DM 81536/2015

Tale Decreto, all'art. 2, co.1, lett.a) include i condhotel nella definizione di strutture alberghiere, con riferimento agli esercizi che possono usufruire del credito d'imposta previsto dal citato D.L. n. 83/2014 all'art. 9.

Condhotel: la questione di costituzionalità sollevata da Trento e Bolzano

L'art. 31 nel 2016 (sentenza n. 1/2016) ha superato il vaglio di legittimità costituzionale richiesto dalla Province Autonome di Trento e Bolzano.


Per la completa conoscenza del provvedimento si rimanda alla lettura integrale della sentenza.

Il ricorso delle Province autonome asseriva la violazione da parte dell'art. 31, di alcune norme in materia di riparto di competenze tra Stato e Province autonome previste dalla Carta Costituzionale: l'art 31, co.3, primo periodo, contrastava cioè con numerose competenze legislative e amministrative loro spettanti in varie materie, come urbanistica e piani regolatori, turismo e industria alberghiera, commercio ed esercizi pubblici.

Peraltro, veniva rilevato, l'onere di adeguamento delle province autonome era previsto dalla legge solo per gli atti legislativi e non anche per quelli amministrativi (ex D.Lgs. n. 266/1992 e art. 117, co.6, Cost.), come sarebbe stato il Decreto Ministeriale previsto dall'art. 31.

Nè, sostenevano le province, l'illegittimità sarebbe superata dal richiamo alla conferenza unificata Stato-Regioni a mitigare la violazione rilevata, sede dove, si dice, la provincia potrebbe soccombere.

Entrambe le province rilevano poi come la cosiddetta clausola di salvaguardia di cui all'art. 43-bis del D.L. in menzione (la quale prevede che le disposizioni del decreto si applicano nelle Regioni a statuto speciale e nelle Province autonome di Trento e di Bolzano in quanto compatibili con le norme dei rispettivi statuti e con le relative norme di attuazione) non le salvava dalla lesione apportata dall'art. 31, dal momento che lo stesso articolo al co. 3 imponeva poi l'adeguamento al Decreto Ministeriale previsto.

Competenza legislativa di Trento e Bolzano

Come noto, in parole semplici, le Province di Trento e Bolzano hanno per previsione costituzionale (v. art.116 Cost., co.2) una particolare autonomia.

Per quanto qui ci interessa, esse godono di competenza legislativa, a differenza delle altre province. Una competenza legislativa in determinate materie, tra cui quelle su indicate (v. DPR n. 670/1972).

Inoltre, con il DPR n. 526/1987, le funzioni statali che sono state delegate alle regioni dal DPR 616/1977, sono state estese alle Province di Trento e Bolzano.

Rigetto della questione di costituzionalità

La Corte ha rigettato i ricorsi delle Province Autonome, ritenendo dunque la norma conforme alla Costituzione.

La Corte in primis riconosce che l'adeguamento imposto alle Province autonome supera la clausola di salvaguardia di cui all'art. 43-bis; poi però, nel merito, Essa non ha accolto i ricorsi.


Alla base di tale conclusione della Corte vi è in sintesi l'idea che la nuova figura è talmente ibrida e complessa da investire svariati aspetti della realtà, nonché svariati interessi, coinvolgendo competenze eterogenee dunque tali da richiedere necessariamente un intervento unitario da parte della legislazione statale.

Per arrivare a ciò la Corte chiarisce innanzitutto cosa dobbiamo intendere per condhotel.

Corte Costituzionale e concetto di condhotel

Con la sua decisione la Corte ci aiuta dunque a comprendere meglio i tratti della nuova figura.

La Corte premette che la norma indubbiamente incide sia sulla materia urbanistica che su quella turistica, dunque in materie dove intervengono competenze di più enti territoriali, ma rileva come le norme sui condhotel coinvolgono anche interessi privatistici.

Spiega, infatti, la Corte che nell'ambito della nuova figura

le unità abitative a destinazione residenziale possono essere oggetto di diritti, evidentemente anche reali, di soggetti diversi dall'impresa alberghiera Sent. 1/2016

dunque, le condizioni di esercizio da stabilirsi devono considerare sia gli aspetti turistico-ricettivi, dati dai rapporti con i consumatori, sia quelli con i proprietari delle unità residenziali, nelle quali comunque l'impresa alberghiera presterà i servizi ricettivi in

forma integrata e complementare a quanto avviene nelle camere tradizionali Sent. 1/2016.

Salta dunque agli occhi la necessità di regolare anche aspetti privatistici; e infatti la Corte afferma:

dunque, la natura ibrida e complessa della nuova figura giuridica - la quale si riflette nella sua stessa denominazione - richiede che siano regolamentati anche importanti aspetti contrattuali e condominiali; Sent. 1/2016

aspetti rientranti nella materia dell'ordinamento civile, di compentenza esclusiva della legislazione statale per previsione espressa dell'art. 117, co.2, lett.l, Cost. (v. ad es. Corte Cost. n. 80/2012, n. 369/2012 e n. 295/2009).

Principio di leale collaborazione, competenze non separabili

Ne consegue, conclude la Corte, che nella materia sono coinvolte competenze varie, alcune di spettanza eslcusiva dello Stato, altre delle Regioni e delle Province autonome a vario titolo.

Di conseguenza la Corte si richiama al principio secondo cui in questioni dove concorrono più competenze e risulti impossibile comporre tale concorso

tramite un criterio di prevalenza, non è costituzionalmente illegittimo l'intervento del legislatore statale, purchè agisca nel rispetto del principio di leale collaborazione che deve in ogni caso permeare di sé i rapporti tra lo Stato e il sistema delle autonomie... e che può ritenersi congruamente attuato mediante la previsione dell'intesa. Sent. 1/2016

La Corte rileva che la Conferenza Stato-Regioni, quale strumento di cooperazione tra diversi enti, alla luce del principio di leale cooperazione debba essere inteso nel senso di consentire l'adeguato sviluppo delle trattative al fine di superare le divergenze; ciò perché se alla fin fine si deve pur sempre garantire il superamento del contrasto tra volontà, onde evitare il rischio del blocco decisionale, dunque anche con il prevalere della volontà di un soggetto sugli altri, ciò nonostante, si deve insistere sulle trattative e la mediazione: le si devono tentare tutte, insomma, per raggiungere una decisione condivisa da tutti.

Alla luce di ciò, afferma la Corte, la disciplina richiamata dallo stesso art. 31 richiede che la decisione della conferenza in caso di decisione unilaterale del Governo, debba contenere la motivazione del perché si ritiene

urgente la determinazione della sola parte statate o, comuqne non più praticabile, eventuamente anche dopo lo scadere del previsto termine di 30 giorni – un ulteriore protrarsi delle trattative Sent. 1/2016.

Condhotel, il decreto attuativo

Il decreto attuativo previsto dall'art. 31, è in dirittura d'arrivo: lo schema del decreto inoltrato dalla Presidenza del Consiglio dei Ministri è stato approvato dalla Conferenza Unificata Stato, Regioni e Province Autonome il 22 giugno 2017.

Rinviamo, come sempre, alla lettura della versione integrale ed ufficiale del testo normativo (di cui si resta in attesa, visto che ancora deve essere pubblicato sula G.I.)

Lo schema inviato prevede all'art. 3 le definizioni, tra cui, in primis, quella di condhotel che ricalca quella già presente nel DL 133/2014; vi sono poi le definizioni di concetti come gestione unitaria, fornitura di servizi alberghieri, gestore unico, interventi di riqualificazione finalizzati al conseguimento di tre stelle, unità abitative ad uso residenziale.

L'art. 4 prevede poi le condizioni per l'esercizio del condhotel e cioè, in sintesi: la presenza di almeno sette camere non più distanti di 200 metri dall'edificio dedicato ad albergo; la percentuale (quaranta per cento) della superficie dedicata alle camere; una portineraia unica; gestione unitaria ed integrata dei servizi; esecuzione di un intervento di riqualificazione che porti al conseguimento di almeno tre stelle, rispetto della normativa in materia di agibilità.

L'art. 5 affida alle Regioni la disciplina delle modalità per avvio ed esercizio delle attività (nel rispetto di quanto prescritto a livello nazionale) e stabilisce inoltre che i servizi alberghieri devono essere erogati per almeno dieci anni.

L'art. 6 si occupa invece degli atti di trasferimento delle unità all'interno dei condhotel disciplinando che l'atto deve indicare le condizioni prescritte per la gestione del condhotel dallo stesso decreto, le informazioni che deve contenere l'atto circa beni e oneri derivanti dalla gestione del condhotel, la previsione delle modalità di utilizzo e nel caso in cui venga meno il gestore, il subentro del proprietario negli obblighi del gestore (o in caso di impossibilità soravvenuta anche per il proprietario, l'indennizzo) nel caso di interruzione dei servizi, nei confronti del proprietario dell'unità residenziale. Infine, vi è la previsione che i contratti sono subordinati alla condizione sospensiva che venga in essere il condhotel.

L'art.7 prevede che il gestore unico deve garantire i servizi (previsti per legge e per via negoziale), mentre l'art. 8 prevede che il proprietario dell'unità residenziale deve rispettare le modalità di conduzione, l'omogenietà estetica dell'immobile e gli altri obblighi stabiliti a livello negoziale.

Tra gli obblighi del gestore vi è anche quello di comunicare alle questure i dati degli occupanti per ragioni di sicurezza e provvedere comunicazioni per fini statistici (art.9).

In caso di compravendita la trascrizione deve indicare anche la condizione sospensiva su citata (art. 10).

L'art. 11 prevede poi, a proposito della rimozione del vincolo di destinazione albeghiera in caso di interventi di alberghi e realizzazione di unità residenziali la previsione da parte delle Regioni di modalità semplificate per l'approvazione di varianti agli strumenti urbanistici da parte dei Comuni e, se la variante non è necessaria, la possibilità che i Comuni concedano lo svincolo parziale, previo pagamento degli oneri di urbanizzazione e la possibilità di frazionamento e alienazione anche della singola unità nel rispetto del DM 1444/68 e delle norme regionali su destinazione recettiva e residenziale.

Eventualmente, vanno restituiti i contributi percepiti ove lo svincolo avvenga prima della scadenza del finanziamento agevolato.

Per l'art.12 le Regioni possono prevedere norme d'intesa con i Comuni volte a salvaguardare le caratteristiche dell'ospitalità locale prevedendo proporzione tra unità abitative e ricettività alberghiera.

Attendiamo di visionare il testo definitivo del decreto quando sarà pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale.