Cosa sono i condhotel?

NEWS DI Proprietà
I condhotel, mix tra abitazioni e camere d'albergo previsti dal Decreto Sblocca Italia, hanno il decreto attuativo, non ancora pubblicato in Gazzetta Ufficiale.
21 Luglio 2017 ore 10:01
Avv. Valentina Papanice

Concetto di condhotel


Piscina in condhotelL'art. 31 del D.L. n. 133/2014, Il Decreto Sblocca Italia, disciplina una figura particolare di struttura ricettiva, quella del Condhotel.

Questi, sono definiti dall'art. 31, al co.1

come gli esercizi alberghieri aperti al pubblico, a gestione unitaria, composti da una o più unità immobiliari ubicate nello stesso comune o da parti di esse, che forniscono alloggio, servizi accessori ed eventualmente vitto, in camere destinate alla ricettività e, in forma integrata e complementare, in unità abitative a destinazione residenziale, dotate di servizio autonomo di cucina, la cui superficie non può superare il 40% della superficie complessiva dei compendi immobiliari interessati art. 31

.
La nuova figura può dunque fornire servizi sia attraverso le tradizionali camere che attraverso unità abitative aventi destinazione residenziale.


Condhotel e Decreto Sblocca Italia


Riunione in condhotelL'art. 31 è inserito nel Capo VII del Decreto Sblocca Italia, capo intitolato Misure urgenti per le imprese.

L'espressione scelta per definire il nuovo istituto, condhotel per l'appunto, è sufficientemente evocativa della funzione che gli si vuole attribuire.

L'espressione è infatti abbastanza chiara da farci intuire che si tratta di strutture ricettive poste a metà strada tra gli alberghi e le abitazioni private.

Il titolo dell'art. 31 dà un'idea dell'obiettivo perseguito dalla norma: misure per la riqualificazione degli esercizi alberghieri; obiettivo esplicitato nel testo della norma dove si legge che il fine della stessa è quello di diversificare l'offerta turistica e favorire gli investimenti volti alla riqualificazione degli esercizi alberghieri esistenti.

Il co.1 dell'art. 31 cit. rimanda poi a un decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri, il quale deve,

su proposta del Ministro dei beni e delle attività culturali e del turismo di concerto con il Ministro dello sviluppo economico, da adottare previa intesa tra Governo, Regioni e Province autonome di Trento e Bolzano, in sede di Conferenza Unificata art. 31

stabilire le condizioni per l'esercizio dei condhotel.

Il co.2 dell'art. 31 affida allo stesso decreto ministeriale la fissazione dei criteri e delle modalità

per la rimozione del vincolo di destinazione alberghiera in caso di interventi edilizi sugli esercizi alberghieri esistenti e limitatamente alla realizzazione della quota delle unità abitative a destinazione residenziale art. 31

stabilisce poi che detto

vincolo di destinazione può essere rimosso, su richiesta del proprietario, solo previa restituzione di contributi e agevolazioni pubbliche eventualmente percepiti ove lo svincolo avvenga prima della scadenza del finanziamento agevolato art. 31


Il co.3 stabilisce infine che le Regioni e le Province autonome di Trento e di Bolzano dovranno adeguare la propria normativa a quanto verrà disposto dal decreto ministeriale che verrà emanato entro un anno dalla sua pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale.

Vengono fatte salve in quanto compatibili con quanto disposto dall'art. 31, le norme di cui al D.P.C.M. del 13 settembre 2002, il che reca il recepimento dell'accordo fra lo Stato, le Regioni e le Province autonome sui principi per l'armonizzazione, la valorizzazione e lo sviluppo del sistema turistico.

L'art. 31 è stato oggetto, come vedremo più avanti, di impugnazione davanti alla Corte Costituzionale.


Condhotel e norme precedenti al DL 133/2014


In realtà il D.L. n. 133/2014 non è la prima norma che prevede la nuova figura: i Condhotel hanno fatto la loro prima comparsa nel nostro ordinamento con l'art. 10 D.L. n. 83/2014, intitolato

Disposizioni urgenti per la tutela del patrimonio culturale, lo sviluppo della cultura e il rilancio del turismo convertito D.L. 83/2014

Ascensore in condhotelcon modificazioni, dalla L. n. 106/2014; articolo che, però, non ha mai avuto attuazione.

L'articolo già prevedeva che

al fine di migliorare la qualità dell'offerta ricettiva per accrescere la competitività delle destinazioni turistiche.....nonché per promuovere l'adozione e la diffusione della progettazione universale e l'incremento dell'efficienza energetica, il Ministro dei beni e delle attività culturali e del turismo, con proprio decreto da emanare entro tre mesi dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, previa intesa in sede di Conferenza unificata, aggiorna gli standard minimi, uniformi in tutto il territorio nazionale, dei servizi e delle dotazioni per la classificazione delle strutture ricettive e delle imprese turistiche, ivi compresi i condhotel e gli alberghi diffusi, tenendo conto delle specifiche esigenze connesse alle capacità ricettiva e di fruizione dei contesti territoriali e dei sistemi di classificazione alberghiera adottati a livello europeo e internazionale. D.L. 83/2014, co.5

tale norma è stata nuovamente (doppiamente) inserita, per un motivo che sfugge a chi scrive, dalla Legge di Stabilità per il 2016 (L. 208/2015) con il co.2-ter, sostanzialmente identico.

I condhotel sono poi previsti dal D.M. n. 81536/2015, intitolato

Disposizioni applicative per l'attribuzione del credito d'imposta agli esercizi ricettivi, agenzie di viaggi e tour operator DM 81536/2015

Tale Decreto, all'art. 2, co.1, lett.a) include i condhotel nella definizione di strutture alberghiere, con riferimento agli esercizi che possono usufruire del credito d'imposta previsto dal citato D.L. n. 83/2014 all'art. 9.


Condhotel: la questione di costituzionalità sollevata da Trento e Bolzano


L'art. 31 nel 2016 (sentenza n. 1/2016) ha superato il vaglio di legittimità costituzionale richiesto dalla Province Autonome di Trento e Bolzano.

Edificio in condhotel
Per la completa conoscenza del provvedimento si rimanda alla lettura integrale della sentenza.

Il ricorso delle Province autonome asseriva la violazione da parte dell'art. 31, di alcune norme in materia di riparto di competenze tra Stato e Province autonome previste dalla Carta Costituzionale: l'art 31, co.3, primo periodo, contrastava cioè con numerose competenze legislative e amministrative loro spettanti in varie materie, come urbanistica e piani regolatori, turismo e industria alberghiera, commercio ed esercizi pubblici.

Peraltro, veniva rilevato, l'onere di adeguamento delle province autonome era previsto dalla legge solo per gli atti legislativi e non anche per quelli amministrativi (ex D.Lgs. n. 266/1992 e art. 117, co.6, Cost.), come sarebbe stato il Decreto Ministeriale previsto dall'art. 31.

Nè, sostenevano le province, l'illegittimità sarebbe superata dal richiamo alla conferenza unificata Stato-Regioni a mitigare la violazione rilevata, sede dove, si dice, la provincia potrebbe soccombere.

Entrambe le province rilevano poi come la cosiddetta clausola di salvaguardia di cui all'art. 43-bis del D.L. in menzione (la quale prevede che le disposizioni del decreto si applicano nelle Regioni a statuto speciale e nelle Province autonome di Trento e di Bolzano in quanto compatibili con le norme dei rispettivi statuti e con le relative norme di attuazione) non le salvava dalla lesione apportata dall'art. 31, dal momento che lo stesso articolo al co. 3 imponeva poi l'adeguamento al Decreto Ministeriale previsto.


Competenza legislativa di Trento e Bolzano


Come noto, in parole semplici, le Province di Trento e Bolzano hanno per previsione costituzionale (v. art.116 Cost., co.2) una particolare autonomia.

Per quanto qui ci interessa, esse godono di competenza legislativa, a differenza delle altre province. Una competenza legislativa in determinate materie, tra cui quelle su indicate (v. DPR n. 670/1972).

Inoltre, con il DPR n. 526/1987, le funzioni statali che sono state delegate alle regioni dal DPR 616/1977, sono state estese alle Province di Trento e Bolzano.


Rigetto della questione di costituzionalità


La Corte ha rigettato i ricorsi delle Province Autonome, ritenendo dunque la norma conforme alla Costituzione.

La Corte in primis riconosce che l'adeguamento imposto alle Province autonome supera la clausola di salvaguardia di cui all'art. 43-bis; poi però, nel merito, Essa non ha accolto i ricorsi.

Palazzo in condhotel
Alla base di tale conclusione della Corte vi è in sintesi l'idea che la nuova figura è talmente ibrida e complessa da investire svariati aspetti della realtà, nonché svariati interessi, coinvolgendo competenze eterogenee dunque tali da richiedere necessariamente un intervento unitario da parte della legislazione statale.

Per arrivare a ciò la Corte chiarisce innanzitutto cosa dobbiamo intendere per condhotel.


Corte Costituzionale e concetto di condhotel


Con la sua decisione la Corte ci aiuta dunque a comprendere meglio i tratti della nuova figura.

La Corte premette che la norma indubbiamente incide sia sulla materia urbanistica che su quella turistica, dunque in materie dove intervengono competenze di più enti territoriali, ma rileva come le norme sui condhotel coinvolgono anche interessi privatistici.

Spiega, infatti, la Corte che nell'ambito della nuova figura

le unità abitative a destinazione residenziale possono essere oggetto di diritti, evidentemente anche reali, di soggetti diversi dall'impresa alberghiera Sent. 1/2016

dunque, le condizioni di esercizio da stabilirsi devono considerare sia gli aspetti turistico-ricettivi, dati dai rapporti con i consumatori, sia quelli con i proprietari delle unità residenziali, nelle quali comunque l'impresa alberghiera presterà i servizi ricettivi in

forma integrata e complementare a quanto avviene nelle camere tradizionali Sent. 1/2016.


Salta dunque agli occhi la necessità di regolare anche aspetti privatistici; e infatti la Corte afferma:

dunque, la natura ibrida e complessa della nuova figura giuridica - la quale si riflette nella sua stessa denominazione - richiede che siano regolamentati anche importanti aspetti contrattuali e condominiali; Sent. 1/2016


aspetti rientranti nella materia dell'ordinamento civile, di compentenza esclusiva della legislazione statale per previsione espressa dell'art. 117, co.2, lett.l, Cost. (v. ad es. Corte Cost. n. 80/2012, n. 369/2012 e n. 295/2009).


Principio di leale collaborazione, competenze non separabili


Ne consegue, conclude la Corte, che nella materia sono coinvolte competenze varie, alcune di spettanza eslcusiva dello Stato, altre delle Regioni e delle Province autonome a vario titolo.

Di conseguenza la Corte si richiama al principio secondo cui in questioni dove concorrono più competenze e risulti impossibile comporre tale concorso

tramite un criterio di prevalenza, non è costituzionalmente illegittimo l'intervento del legislatore statale, purchè agisca nel rispetto del principio di leale collaborazione che deve in ogni caso permeare di sé i rapporti tra lo Stato e il sistema delle autonomie... e che può ritenersi congruamente attuato mediante la previsione dell'intesa. Sent. 1/2016


La Corte rileva che la Conferenza Stato-Regioni, quale strumento di cooperazione tra diversi enti, alla luce del principio di leale cooperazione debba essere inteso nel senso di consentire l'adeguato sviluppo delle trattative al fine di superare le divergenze; ciò perchè se alla fin fine si deve pur sempre garantire il superamento del contrasto tra volontà, onde evitare il rischio del blocco decisionale, dunque anche con il prevalere della volontà di un soggetto sugli altri, ciò nonostante, si deve insistere sulle trattative e la mediazione: le si devono tentare tutte, insomma, per raggiungere una decisione condivisa da tutti.

Alla luce di ciò, afferma la Corte, la disciplina richiamata dallo stesso art. 31 richiede che la decisione della conferenza in caso di decisione unilaterale del Governo, debba contenere la motivazione del perchè si ritiene

urgente la determinazione della sola parte statate o, comuqne non più praticabile, eventuamente anche dopo lo scadere del previsto termine di 30 giorni – un ulteriore protrarsi delle trattative Sent. 1/2016.



Condhotel, il decreto attuativo


Il decreto attuativo previsto dall'art. 31, è in dirittura d'arrivo: lo schema del decreto inoltrato dalla Presidenza del Consiglio dei Ministri è stato approvato dalla Conferenza Unificata Stato, Regioni e Province Autonome il 22 giugno 2017.

Contratto in condhotelRinviamo, come sempre, alla lettura della versione integrale ed ufficiale del testo normativo (di cui si resta in attesa, visto che ancora deve essere pubblicato sula G.I.)

Lo schema inviato prevede all'art. 3 le definizioni, tra cui, in primis, quella di condhotel che ricalca quella già presente nel DL 133/2014; vi sono poi le definizioni di concetti come gestione unitaria, fornitura di servizi alberghieri, gestore unico, interventi di riqualificazione finalizzati al conseguimento di tre stelle, unità abitative ad uso residenziale.

L'art. 4 prevede poi le condizioni per l'esercizio del condhotel e cioè, in sintesi: la presenza di almeno sette camere non più distanti di 200 metri dall'edificio dedicato ad albergo; la percentuale (quaranta per cento) della superficie dedicata alle camere; una portineraia unica; gestione unitaria ed integrata dei servizi; esecuzione di un intervento di riqualificazione che porti al conseguimento di almeno tre stelle, rispetto della normativa in materia di agibilità.

L'art. 5 affida alle Regioni la disciplina delle modalità per avvio ed esercizio delle attività (nel rispetto di quanto prescritto a livello nazionale) e stabilisce inoltre che i servizi alberghieri devono essere erogati per almeno dieci anni.

L'art. 6 si occupa invece degli atti di trasferimento delle unità all'interno dei condhotel disciplinando che l'atto deve indicare le condizioni prescritte per la gestione del condhotel dallo stesso decreto, le informazioni che deve contenere l'atto circa beni e oneri derivanti dalla gestione del condhotel, la previsione delle modalità di utilizzo e nel caso in cui venga meno il gestore, il subentro del proprietario negli obblighi del gestore (o in caso di impossibilità soravvenuta anche per il proprietario, l'indennizzo) nel caso di interruzione dei servizi, nei confronti del proprietario dell'unità residenziale. Infine, vi è la previsione che i contratti sono subordinati alla condizione sospensiva che venga in essere il condhotel.

L'art.7 prevede che il gestore unico deve garantire i servizi (previsti per legge e per via negoziale), mentre l'art. 8 prevede che il proprietario dell'unità residenziale deve rispettare le modalità di conduzione, l'omogenietà estetica dell'immobile e gli altri obblighi stabiliti a livello negoziale.

Tra gli obblighi del gestore vi è anche quello di comunicare alle questure i dati degli occupanti per ragioni di sicurezza e provvedere comunicazioni per fini statistici (art.9).

In caso di compravendita la trascrizione deve indicare anche la condizione sospensiva su citata (art. 10).

L'art. 11 prevede poi, a proposito della rimozione del vincolo di destinazione albeghiera in caso di interventi di alberghi e realizzazione di unità residenziali la previsione da parte delle Regioni di modalità semplificate per l'approvazione di varianti agli strumenti urbanistici da parte dei Comuni e, se la variante non è necessaria, la possibilità che i Comuni concedano lo svincolo parziale, previo pagamento degli oneri di urbanizzazione e la possibilità di frazionamento e alienazione anche della singola unità nel rispetto del DM 1444/68 e delle norme regionali su destinazione recettiva e residenziale.

Eventualmente, vanno restituiti i contributi percepiti ove lo svincolo avvenga prima della scadenza del finanziamento agevolato.

Per l'art.12 le Regioni possono prevedere norme d'intesa con i Comuni volte a salvaguardare le caratteristiche dell'ospitalità locale prevedendo proporzione tra unità abitative e ricettività alberghiera.

Attendiamo di visionare il testo definitivo del decreto quando sarà pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale.

riproduzione riservata
Articolo: I condhotel
Valutazione: 5.50 / 6 basato su 2 voti.
  • fs
  • fs
  • fs
  • fs

I condhotel: Commenti e opinioni


Nome visualizzato nel commento

Indirizzo E-Mail da confermare
ACCEDI, anche con i Social
per inserire immagini
NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI
Alert Commenti
Notizie che trattano I condhotel che potrebbero interessarti
Impianto Termico Centralizzato, Obblighi

Impianto Termico Centralizzato, Obblighi

La lenta e controversa evoluzione normativa e legislativa tra livello regionale e livello nazionale lascia dei dubbi sugli impianti centralizzati.
Lavori in casa senza permessi

Lavori in casa senza permessi

Niente richiesta di permesso al Comune per chi deve fare lavori in casa senza aumenti di cubatura, ma solo una semplice comunicazione: ma non era così da tempo?...
Decreto Sblocca Italia

Decreto Sblocca Italia

Sgravi fiscali per chi acquista casa per affittarla a canone concordato e misure per i lavori in casa, previsti nel Decreto Sblocca Italia approvato ieri in Senato.
Il baratto amministrativo: ecco come non pagare IMU e TASI

Il baratto amministrativo: ecco come non pagare IMU e TASI

Introdotto dallo Sblocca Italia, il baratto amministrativo, ossia la possibilità di non pagare le tasse lavorando per il Comune, arriva per la prima volta a Invorio.
Detrazioni immobili: le novità nel modello 730/2015

Detrazioni immobili: le novità nel modello 730/2015

Il 730/2015 recepisce le ultime novità fiscali per quanto riguarda gli immobili, come la deduzione per l'acquisto e affitto e la detrazione per gli alloggi sociali.
accedi al social
Visibilità AziendeRegistrati
21.228 Aziende Registrate
img azienda img preventivi aziende img redazionale
img impresa img marketing img banner
barra aziende
SERVIZI UTENTIRegistrati
283.978 Utenti Registrati
img mypage img ristrutturazione img preventivi utente
img progettazione img consulenza img mercatino
img cadcasa img forum img computo
img riscaladamento img clima img imu
barra utenti
QUANTO COSTA, DOVE LO TROVO?
    • Princess cotton candy
      Princess cotton candy...
      40.77
    • Roger&gallet roger&gallet thé vert sapone profumato 100gr
      Roger&gallet roger&gallet...
      5.93
    • Argoclima chic silver argento 2000w ventilatore garanzia italia
      Argoclima chic silver argento...
      56.16
    • Kwb tools set 65pz. di utensili in valigetta kwb
      Kwb tools set 65pz. di utensili in...
      78.00
    • Advanced hydroponics starter kit - advanced hydroponics of holland
      Advanced hydroponics starter kit -...
      55.00
    • Kom amsterdam com amsterdam 7118 6 coltelli da bistecca con lama ondulata in blocco portacoltelli legno, summer mix
      Kom amsterdam com amsterdam 7118 6...
      24.84
    • Trappola per talpa a tubo
      Trappola per talpa a tubo...
      8.78
    • Pappylait cane 250 gr
      Pappylait cane 250 gr...
      13.42
    • Compo floranid prato con diserbante
      Compo floranid prato con diserbante...
      24.97
    • Legatrice
      Legatrice...
      34.77
    • Palla grasso piccola pz 6
      Palla grasso piccola pz 6...
      2.97
    • Pompa xl 300 electric pro
      Pompa xl 300 electric pro...
      330.38
    • Kanlux portalampada applique da parete esterno ip44 doppio attacco gu10 magra el-235
      Kanlux portalampada applique da...
      15.43
    • Stocker srl forbice potatura a doppio taglio stocker ergo light 21 - manico ergonomico
      Stocker srl forbice potatura a...
      36.00
    • Makita duc252z elettrosega per potatura 250 mm li-ion 18 v x2 serie z (solo corpo macchina)
      Makita duc252z elettrosega per...
      189.10
    • Foster forno da incasso 3 funzioni vetro scuro elettra compact 7170 052 - 7170052
      Foster forno da incasso 3 funzioni...
      355.00
    • Corman omron kit nebul comp air c803
      Corman omron kit nebul comp air...
      7.13
    • Kenwood ch580 tritatutto capacità 0,5 litri potenza 450 watt
      Kenwood ch580 tritatutto...
      34.99
    • Pompa libertis 5 l multi
      Pompa libertis 5 l multi...
      110.90
    • Wonderweed 300 canna da diserbo
      Wonderweed 300 canna da diserbo...
      24.34
    • Detergente per polverizzatori 100 bio
      Detergente per polverizzatori 100...
      12.14
    • Grasso per polverizzatori
      Grasso per polverizzatori...
      11.22
    • Pond wizard
      Pond wizard...
      121.98
    • Pomodoro ibrido alto beefmaster vfn
      Pomodoro ibrido alto beefmaster vfn...
      3.19
    • Argo miscelatore cucina rubinetto monocomando colore avena - 2560-14
      Argo miscelatore cucina rubinetto...
      39.80
    • Apple iphone 8 64gb gold garanzia europa
      Apple iphone 8 64gb gold garanzia...
      659.00
    • Sbam design oobook - lampada libro da tavolo - noce scuro
      Sbam design oobook - lampada libro...
      79.00
    • Rigo serbatoio di ricambio per aerografo mri-as art. ser38ik
      Rigo serbatoio di ricambio per...
      18.86
    • Urmet citofono tradizionale base bianco urmet 1130-50
      Urmet citofono tradizionale base...
      39.11
    • Motorola c403e trio telefono cordless portatile senza fili con 3 ricevitori - garanzia italia
      Motorola c403e trio telefono...
      32.00
    • Pompa zaino super lt20
      Pompa zaino super lt20...
      79.30
    • Pompa a zaino energy plus
      Pompa a zaino energy plus...
      256.20
    • Pompa a zaino uni lt12
      Pompa a zaino uni lt12...
      52.22
    • Pompa a zaino uni lt15
      Pompa a zaino uni lt15...
      53.07
    • Pompa a pressione garden lt4
      Pompa a pressione garden lt4...
      26.84
    • Pompa a pressione garden lt6
      Pompa a pressione garden lt6...
      27.82
BACHECA: CONSIGLI DALLE AZIENDE
  • Weber
  • Policarbonato online
  • Immobiliare.it
  • Mansarda.it
  • Officine Locati
  • Onlywood
  • Ceramica Rondine
  • Black & Decker
  • Faidatebook
MERCATINO DELL'USATO
€ 4 500.00
foto 4 geo Milano
Scade il 31 Dicembre 2017
€ 68.00
foto 1 geo Milano
Scade il 31 Ottobre 2018
€ 900.00
foto 4 geo Parma
Scade il 31 Dicembre 2017
€ 68.00
foto 1 geo Udine
Scade il 10 Maggio 2018
€ 290.00
foto 3 geo Roma
Scade il 31 Gennaio 2018
€ 180.00
foto 3 geo Parma
Scade il 31 Dicembre 2017
VENDI SUBITO IL TUO USATO DI CASA
Inserisci annuncio
SERVIZI SULLA CASA PER GLI UTENTI REGISTRATI
104601
cookie

Utilizzo dei Cookie

Questo sito utilizza cookie propri e di terze parti, navigando ne accetti l'utilizzo. Leggi l'informativa.
ok