Help to Buy

Tra i settori che maggiormente risentono della crisi economica che tutta l'Europa sta attraversando, c'è sicuramente il mercato immobiliare.
Per questo, di fronte alla stagnazione delle compravendite, gli operatori del settore tentano almeno di porre un freno cercando degli strumenti alternativi da proporre agli acquirenti per agevolarli nell'accesso al credito.

Infatti è proprio la difficoltà a disporre della cifra iniziale con cui poi richiedere un mutuo, che blocca il mercato, per cui si cercano altre strade per permettere agli acquirenti di affrontare la spesa, tutelando allo stesso tempo anche i venditori nella maniera più opportuna e consentire comunque il trasferimento di immobili che altrimenti resterebbero invenduti.

Le soluzioni studiate puntano, pertanto, a far sì che l'acquirente possa subito andare ad abitare l'immobile, soddisfacendo in tal modo il proprio bisogno abitativo, ma effettuando il vero e proprio trasferimento di proprietà solo nel momento in cui il pagamento si sia effettivamente perfezionato.

Sono quindi nate nuove forme di contratto, ereditate da altri Paesi, come l'affitto con riscatto e il rent to buy.
Non sempre, però, queste modalità contrattuali hanno incontrato il favore degli operatori perché, pur presentando aspetti positivi, hanno anche una serie di limiti.

Prende strada così un'ulteriore tipologia contrattuale che tenta di mediare le esigenze di acquirenti e venditori e che viene indicata con il termine anglosassone Help to buy, cioè acquisto facilitato.

Che cos'è l'Help to Buy

L'Help to buy prevede un contratto preliminare, trascritto, nel quale sono inseriti particolari dettami regolamentari. L'immobile viene consegnato immediatamente al promissario acquirente.

Il pagamento prevede il versamento iniziale di una caparra confirmatoria o di un acconto pari al 10 – 15% del prezzo pattuito, oltre al pagamento periodico di acconti che tengano conto di eventuali spese ed oneri fiscali che, nel frattempo, restano a carico del venditore. Quando si raggiunge il pagamento di circa il 30% del costo dell'immobile, l'acquirente può chiedere un mutuo alla banca. Ottenuto il mutuo, si può stipulare il rogito vero e proprio.

La durata del contratto e il prezzo da corrispondere sono correlati: quanto più si accorcia la durata, tanto più si ridurrà il prezzo.

Il contratto prevede anche la possibilità che l'acquirente possa recedere, salvo pagamento di una multa penitenziaria oltre ad una penale variabile in funzione del tempo trascorso dalla conclusione del contratto preliminare, da corrispondere in caso di inadempimento da parte dell'acquirente.
In questo modo il futuro acquirente ha la possibilità di sciogliersi dal contratto nel momento in cui non ritenesse più conveniente l'acquisto, senza peraltro ledere i diritti del venditore.

Questa forma di contratto è studiata in particolare per la vendita di immobili di recente costruzione ed è pensata per favorire le giovani coppie, che di solito sono quelle che non dispongono neanche di quel 20 – 30% dell'importo necessario per poter richiedere un finanziamento.

Invece in questo caso si concede la possibilità di poter corrispondere solo un piccolo importo iniziale e degli acconti periodici e di ridurre in tal modo la cifra residua da corrispondere. Nel frattempo si verrebbe a creare quella virtuosità storica di pagamenti che dovrebbe quindi essere valutata positivamente dalle banche, favorendole ad erogare il prestito per estinguere la somma rimanente.

Vantaggi e svantaggi dell'Help to Buy

Dal punto di vista fiscale l'Help to buy presenta dei vantaggi rispetto a sistemi analoghi, soprattutto se consideriamo il caso più frequente in cui il venditore è la società costruttrice dell'immobile e l'acquirente acquista l'alloggio come sua abitazione principale.

Infatti i contratti come il Rent to buy o l'affitto con riscatto che prevedono una duplice forma contrattuale, quella di locazione e quella di vendita vera e propria, e sono assoggettate pertanto ai tributi specifici dovuti per ciascuno di questi contratti.
In particolare l'aliquota Iva dovuta per il periodo di locazione sarebbe quella del 10% e non quella agevolata del 4% prevista per l'acquisto dell'abitazione principale.

Questa forma contrattuale in più concede anche il tempo necessario a quei soggetti che debbano disfarsi di un altro immobile di cui siano eventualmente in possesso.

La formula si presenta più flessibile per quanto riguarda durata, prezzo stabilito e penali previste, rispetto ad altri tipi di contratti.

Di contro c'è però da sottolineare che l'Help to buy può comportare per l'acquirente la corresponsione di un prezzo di acquisto superiore a quanto avverrebbe con un pagamento immediato.

Inoltre l'Help to buy non è attualmente regolato direttamente dalla legislazione italiana, per cui possono esserci delle incertezze interpretative a livello civilistico e fiscale.