Abitazione principale: la guida fiscale sulle pertinenze
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Pertinenze abitazione principale
L'agevolazione fiscale prima casa si applica non solo per l'acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale, ma anche alle cosiddette pertinenze destinate a servizio dell'immobile. Ma cosa si intende per pertinenze? E quando sono a servizio della prima casa? Quale trattamento fiscale si applica? Cerchiamo di rispondere a queste domande in maniera chiara ed esaustiva.
Cosa si intende per pertinenze dell'abitazione principale
Prima di addentrarci nelle questioni prettamente fiscali, è bene in primo luogo chiarire cosa debba intendersi per pertinenze. Ci viene in aiuto in questo caso il Codice civile che all'articolo 817 fornisce una definizione generale di pertinenze. In particolare si definiscono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa.
Sono due i presupposti che devono sussistere per parlare di pertinenze e sono:
-presupposto oggettivo: la destinazione deve essere caratterizzata dal requisito di durevolezza, da intendersi che il rapporto pertinenziale non sia meramente occasionale, e deve essere ad ornamento di un'altra cosa da intendersi come bene principale
-presupposto soggettivo: la volontà del proprietario o titolare di un diritto su entrambe le cose di porre la pertinenza in un rapporto di strumentalità funzionale nei confronti del bene principale.
La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima. Le pertinenze di un'abitazione principale sono ad esempio cantine, box e posti auto che possono essere acquistate insieme all'abitazione principale o con atto separato. L'importante è che siano a servizio e ornamento dell'abitazione principale.
Un problema che sussiste quando si parla di pertinenze riguarda la distanza. In altre parole entro quali limiti chilometrici la pertinenza può dirsi a servizio dell'immobile?
Prendiamo a riferimento un'autorimessa nel seminterrato dell'edificio dove è ubicato un appartamento o quella ubicata nei pressi del fabbricato abitativo: in questi casi è scontato che si tratti sempre di pertinenza dell'abitazione principale. Ma se l'autorimessa non si trovi nell'immediata prossimità dell'edificio? Si considera comunque pertinenza?
L'Agenzia delle Entrate sul punto non è chiara in quanto con la circolare 38/E del 12 agosto 2005 afferma genericamente che non si ha pertinenzialità quando il bene pertinenziale è ubicato in un punto distante o addirittura si trovi in un Comune diverso da quello dove è situata la prima casa. Non esiste quindi un criterio univoco e oggettivo e la valutazione va fatta caso per caso, ricordando che nei centri storici è ammesso parcheggiare l'auto in un box a una certa distanza dalla casa o dall'ufficio, e quindi l'autorimessa è pacificamente consideta quale pertinenza.
Sul punto si ricorda un'importante sentenza emessa dalla Commissione Tributaria provinciale di Savona (sentenza 8 marzo 2012, n. 15/6/12) in cui i giudici hanno stabilito che anche il box auto che non sia attiguo all'abitazione ma è effettivamente e durevolmente adibito a servire l'abitazione, essendo utilizzato esclusivamente come garage per l'auto dei proprietari si considera pertinenza e può godere dell'agevolazione prima casa.
Agevolazione prima casa per acquisto pertinenze abitazione principale
Dal punto di vista fiscale è il Dpr 131/1986 (Testo unico sull'imposta di registro, art.23 comma 3) a disporre che le pertinenze sono in ogni caso soggette alla disciplina prevista per il bene al cui servizio od ornamento sono destinate e quindi anche alle eventuali agevolazioni fiscali.
Quindi ne consegue che se l'immobile è stato acquistato godendo dell'agevolazione prima casa, lo stesso beneficio fiscale si applica alle pertinenze, garage, box e posto auto.
A confermarlo anche l'Agenzia delle Entrate nella sua guida on line dedicata per l'appunto all'acquisto di un immobile in cui afferma che l'agevolazione prima casa spetta allo stesso modo per l'acquisto delle pertinenze dell'abitazione qualora le stesse siano destinate in modo durevole a servizio e ornamento dell'abitazione principale per il cui acquisto si è già beneficiato della tassazione ridotta e questo anche quando la pertinenza è acquistata con un atto separato.
Ricordiamo che l'agevolazione fiscale prima casa consiste nel pagare, quando si acquista un immobile che presenta i requisiti prima casa, delle imposte più basse, in particolare:
-nel caso di acquisto da privato (o da impresa, ma con vendita esente da Iva): imposta di registro del 2%, imposta ipotecaria fissa di 50 euro, imposta catastale fissa di 50 euro
- nel caso di acquisto da impresa, con vendita soggetta a Iva: Iva al 4%, imposta ipotecaria fissa di 200 euro, imposta catastale fissa di 200 euro e imposta di registro fissa di 200 euro.
Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell'atto. Per il calcolo, quando la vendita della casa è soggetta a IVA, la base imponibile è costituita dal prezzo della cessione. Per le cessioni dei fabbricati a uso abitativo e delle relative pertinenze, effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, l'acquirente può scegliere – richiedendolo al notaio rogante - di calcolare l'imposta di registro sul valore catastale del fabbricato, anziché sul corrispettivo pagato.
Il valore catastale viene determinato moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per il coefficiente 110 relativo proprio alla prima casa e alle relative pertinenze.
E' importante sottolineare che il beneficio fiscale prima casa spetta per le pertinenze classificate o classificabili nelle categorie C2 -magazzini e locali di deposito come cantine e solai, C6 -stalle e scuderie, garage e C7- tettoie chiuse o aperte.
Inoltre l'agevolazione prima casa è fruibile limitatamente a una pertinenza per categoria catastale.
Il trattamento fiscale delle pertinenze ai fini IMU e TASI
Una volta acquistate con l'agevolazione prima casa, sulle pertinenze vanno pagate le tasse e quando si parla di tasse il riferimento è all'IMU e alla TASI. In primo luogo è bene specificare che non sono più soggetti nè a TASI, nè ad IMU gli immobili destinati ad abitazione principale e le relative pertinenze, fatta eccezione per quelli classificati nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, per i quali continuano ad essere dovute entrambe le imposte.
Per abitazione principale si intende l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore o l'utilizzatore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.
Per quanto riguarda le pertinenze dell'abitazione principale - si intendono tali esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7 – la regola base è che si possono conteggiare un massimo di tre pertinenze per un'abitazione principale.
Le tre pertinenze però devono appartenere a categorie catastali diverse, ciò significa in parole povere se ad esempio si posseggono due box per la medesima abitazione principale, il contribuente dovrà decidere quale considerare pertinenze e come tale sconta sia l'IMU che la TASI, sempre se l'immobile non è considerato di lusso o di pregio.
L'altra, la terza pertinenza, deve necessariamente essere di categoria catastale diversa, nel caso di cui sopra ad esempio un garage, C6.
L'unica eccezione riguarda due pertinenze appartenenti alla stessa categoria catastale, ad esempio cantina e solai che rientrano nella cat. C2, ed entrambe da considerarsi pertinenziali all'abitazione principale solo ed esclusivamente se accatastate insieme a quest'ultima.
Detrazione IRPEF al 50% per l'acquisto di box auto
Si ricorda infine la possibilità di fruire della detrazione IRPEF al 50% per l'acquisto di box auto già realizzati.
La detrazione non è però commisurata al costo di acquisto, ma a quello della sua realizzazione, per cui è necessario farsi rilasciare dal venditore un'attestazione da cui si evinca tale costo, scorporando quindi l'utile di vendita.
Ai fini della detrazione non bisogna fare riferimento all'importo del bonifico pagato al venditore che include anche il ricavo dell'impresa, ma a quello di costruzione dichiarato dal costruttore. L'implicazione che ne segue è che sono esclusi dal beneficio gli acquisti da privati o da imprese che non siano identificabili nella figura del costruttore stesso.
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