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Abitazione principale: la guida fiscale sulle pertinenze

Cosa sono le pertinenze dell'abitazione principale? Di quale agevolazione fiscale è possibile fruire in caso di acquisto? E il trattamento fiscale da applicare?
- NEWS Fisco casa

Pertinenze abitazione principale


L'agevolazione fiscale prima casa si applica non solo per l'acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale, ma anche alle cosiddette pertinenze destinate a servizio dell'immobile. Ma cosa si intende per pertinenze? E quando sono a servizio della prima casa? Quale trattamento fiscale si applica? Cerchiamo di rispondere a queste domande in maniera chiara ed esaustiva.


Cosa si intende per pertinenze dell'abitazione principale


Pertinenza abitazionePrima di addentrarci nelle questioni prettamente fiscali, è bene in primo luogo chiarire cosa debba intendersi per pertinenze. Ci viene in aiuto in questo caso il Codice civile che all'articolo 817 fornisce una definizione generale di pertinenze. In particolare si definiscono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa.

Sono due i presupposti che devono sussistere per parlare di pertinenze e sono:

-presupposto oggettivo: la destinazione deve essere caratterizzata dal requisito di durevolezza, da intendersi che il rapporto pertinenziale non sia meramente occasionale, e deve essere ad ornamento di un'altra cosa da intendersi come bene principale

-presupposto soggettivo: la volontà del proprietario o titolare di un diritto su entrambe le cose di porre la pertinenza in un rapporto di strumentalità funzionale nei confronti del bene principale.

La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima. Le pertinenze di un'abitazione principale sono ad esempio cantine, box e posti auto che possono essere acquistate insieme all'abitazione principale o con atto separato. L'importante è che siano a servizio e ornamento dell'abitazione principale.

Un problema che sussiste quando si parla di pertinenze riguarda la distanza. In altre parole entro quali limiti chilometrici la pertinenza può dirsi a servizio dell'immobile?
Prendiamo a riferimento un'autorimessa nel seminterrato dell'edificio dove è ubicato un appartamento o quella ubicata nei pressi del fabbricato abitativo: in questi casi è scontato che si tratti sempre di pertinenza dell'abitazione principale. Ma se l'autorimessa non si trovi nell'immediata prossimità dell'edificio? Si considera comunque pertinenza?

L'Agenzia delle Entrate sul punto non è chiara in quanto con la circolare 38/E del 12 agosto 2005 afferma genericamente che non si ha pertinenzialità quando il bene pertinenziale è ubicato in un punto distante o addirittura si trovi in un Comune diverso da quello dove è situata la prima casa. Non esiste quindi un criterio univoco e oggettivo e la valutazione va fatta caso per caso, ricordando che nei centri storici è ammesso parcheggiare l'auto in un box a una certa distanza dalla casa o dall'ufficio, e quindi l'autorimessa è pacificamente consideta quale pertinenza.

Sul punto si ricorda un'importante sentenza emessa dalla Commissione Tributaria provinciale di Savona (sentenza 8 marzo 2012, n. 15/6/12) in cui i giudici hanno stabilito che anche il box auto che non sia attiguo all'abitazione ma è effettivamente e durevolmente adibito a servire l'abitazione, essendo utilizzato esclusivamente come garage per l'auto dei proprietari si considera pertinenza e può godere dell'agevolazione prima casa.


Agevolazione prima casa per acquisto pertinenze abitazione principale


Box auto pertinenzialeDal punto di vista fiscale è il Dpr 131/1986 (Testo unico sull'imposta di registro, art.23 comma 3) a disporre che le pertinenze sono in ogni caso soggette alla disciplina prevista per il bene al cui servizio od ornamento sono destinate e quindi anche alle eventuali agevolazioni fiscali.
Quindi ne consegue che se l'immobile è stato acquistato godendo dell'agevolazione prima casa, lo stesso beneficio fiscale si applica alle pertinenze, garage, box e posto auto.

A confermarlo anche l'Agenzia delle Entrate nella sua guida on line dedicata per l'appunto all'acquisto di un immobile in cui afferma che l'agevolazione prima casa spetta allo stesso modo per l'acquisto delle pertinenze dell'abitazione qualora le stesse siano destinate in modo durevole a servizio e ornamento dell'abitazione principale per il cui acquisto si è già beneficiato della tassazione ridotta e questo anche quando la pertinenza è acquistata con un atto separato.


Ricordiamo che l'agevolazione fiscale prima casa consiste nel pagare, quando si acquista un immobile che presenta i requisiti prima casa, delle imposte più basse, in particolare:

-nel caso di acquisto da privato (o da impresa, ma con vendita esente da Iva): imposta di registro del 2%, imposta ipotecaria fissa di 50 euro, imposta catastale fissa di 50 euro

- nel caso di acquisto da impresa, con vendita soggetta a Iva: Iva al 4%, imposta ipotecaria fissa di 200 euro, imposta catastale fissa di 200 euro e imposta di registro fissa di 200 euro.

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell'atto. Per il calcolo, quando la vendita della casa è soggetta a IVA, la base imponibile è costituita dal prezzo della cessione. Per le cessioni dei fabbricati a uso abitativo e delle relative pertinenze, effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, l'acquirente può scegliere – richiedendolo al notaio rogante - di calcolare l'imposta di registro sul valore catastale del fabbricato, anziché sul corrispettivo pagato.
Il valore catastale viene determinato moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per il coefficiente 110 relativo proprio alla prima casa e alle relative pertinenze.

E' importante sottolineare che il beneficio fiscale prima casa spetta per le pertinenze classificate o classificabili nelle categorie C2 -magazzini e locali di deposito come cantine e solai, C6 -stalle e scuderie, garage e C7- tettoie chiuse o aperte.

Inoltre l'agevolazione prima casa è fruibile limitatamente a una pertinenza per categoria catastale.


Il trattamento fiscale delle pertinenze ai fini IMU e TASI


Una volta acquistate con l'agevolazione prima casa, sulle pertinenze vanno pagate le tasse e quando si parla di tasse il riferimento è all'IMU e alla TASI. In primo luogo è bene specificare che non sono più soggetti nè a TASI, nè ad IMU gli immobili destinati ad abitazione principale e le relative pertinenze, fatta eccezione per quelli classificati nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, per i quali continuano ad essere dovute entrambe le imposte.

Per abitazione principale si intende l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore o l'utilizzatore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.

Per quanto riguarda le pertinenze dell'abitazione principale - si intendono tali esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7 – la regola base è che si possono conteggiare un massimo di tre pertinenze per un'abitazione principale.
Le tre pertinenze però devono appartenere a categorie catastali diverse, ciò significa in parole povere se ad esempio si posseggono due box per la medesima abitazione principale, il contribuente dovrà decidere quale considerare pertinenze e come tale sconta sia l'IMU che la TASI, sempre se l'immobile non è considerato di lusso o di pregio.
L'altra, la terza pertinenza, deve necessariamente essere di categoria catastale diversa, nel caso di cui sopra ad esempio un garage, C6.

L'unica eccezione riguarda due pertinenze appartenenti alla stessa categoria catastale, ad esempio cantina e solai che rientrano nella cat. C2, ed entrambe da considerarsi pertinenziali all'abitazione principale solo ed esclusivamente se accatastate insieme a quest'ultima.


Detrazione IRPEF al 50% per l'acquisto di box auto


Pertinenze casaSi ricorda infine la possibilità di fruire della detrazione IRPEF al 50% per l'acquisto di box auto già realizzati.

La detrazione non è però commisurata al costo di acquisto, ma a quello della sua realizzazione, per cui è necessario farsi rilasciare dal venditore un'attestazione da cui si evinca tale costo, scorporando quindi l'utile di vendita.

Ai fini della detrazione non bisogna fare riferimento all'importo del bonifico pagato al venditore che include anche il ricavo dell'impresa, ma a quello di costruzione dichiarato dal costruttore. L'implicazione che ne segue è che sono esclusi dal beneficio gli acquisti da privati o da imprese che non siano identificabili nella figura del costruttore stesso.

riproduzione riservata
Articolo: Guida fiscale pertinenze dell'abitazione principale
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Guida fiscale pertinenze dell'abitazione principale: Commenti e opinioni



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  • Dadex70
    Dadex70
    Domenica 5 Giugno 2022, alle ore 10:17
    Volevo porre un quesito: espongo brevemente la mia situazione:
    - fino a Novembre 2020 ero proprietario al 100% di una casa usata come abitazione principale
    - a Novembre 2020 ho acquistato un'altra casa 50/50 con mia moglie come immobile NON abitaz. princip. tenuto a disposizione, con relative due pertinenze C2 e C6
    - A Novembre 2021 ho fatto il passaggio di residenza sulla nuova abitazione mentre l'altra è passata a 2^ abitaz. tenuta adisposizione
    - il commercialista nel 2020 mi ha disposto le due pertinenze come se fossero legate all'abitaz. principale e quindi su queste non ho pagato IMU sul periodo Nov e Dic 2020 e tutto il 2021
    La mia domanda quindi è: in sede di compilazione IMU o 730, posso considerare le due pertinenze come legate all'abitazione principale per tutto il 2021 o devo specificare che a Nov e Dic del 2021 siano legate all'abitazazione secondaria?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Dadex70
      Lunedì 6 Giugno 2022, alle ore 12:51
      I benefici fiscali scattano dal mese in cui Lei ha spostato la residenza nella nuova abitazione con le relative pertinenze purchè ricadano nel raggio di duecento metri dalla casa stessa. Se le due case sono situate vicine, le due pertinenze rimangono tali, deve fare solo la variazione della nuova casa.  Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Dadex70
        Dadex70 Pasquale
        Martedì 7 Giugno 2022, alle ore 08:05
        Quindi le pertinenze non sono per forza legate alla casa principale o all'altra secondaria?
        Allora a questo punto nel quadro B del 730 posso considerarle come pertinenze dell'abitazione principale per 365gg / anno, indipendentemente dal fatto che l'abitazione principale sia stata una per 10 mesi e successivamente l'altra per i restanti 2 mesi dell'anno...
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Dadex70
          Martedì 7 Giugno 2022, alle ore 18:08
          Se le pertinenze si trovano nel raggio di 200 metri anche dalla seconda casa, seguono indifferentemente l'una o l'altra casa, la residenza della casa principale. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
          • Dadex70
            Dadex70 Pasquale
            Mercoledì 8 Giugno 2022, alle ore 08:12
            Ah perfetto. In effetti le due case sono distanti tra loro 200-400 mt... Quindi una delle due pertinenze è nelle vicinanze sia di uno e quindi dell'altro (sempre attorno a quella distanza), mentre l'altra invece è la cantina di uno dei due, quindi nei dintorni anche dell'altro... grazie a risentirla! 
            rispondi al commento
  • Tommaso Dima
    Tommaso Dima
    Lunedì 29 Novembre 2021, alle ore 12:27
    Sono già in possesso di un abitazione principale con annesso box e cantina.
    Avevo già acquistato un box di pertinenza nello stesso comune a circa 300 mt di distanza dichiarandolo di pertinenza.
    Oggi per necessità famigliari ho l'opportunità di acquistare dal costruttore un ulteriore box di pertinenza che dista circa 300 mt dall'abitazione principale ma in diverso Comune.
    Posso acquistarlo come pertinenza ed usufruire del bonus sul costo di costruzione dello stesso?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Tommaso Dima
      Lunedì 29 Novembre 2021, alle ore 18:46
      La regola base è che si possono conteggiare un massimo di tre pertinenze per un'abitazione principale e devono appartenere a categorie catastali diverse: C2 (locale deposito), C6 (autorimessa) e C7 (tettoia chiusa o aperta). Per beneficiarne ancora l'unità immobiliare deve essere classificata nella categoria catastale C7, diversamente pagherà l'imposta piena. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
      • Matteo
        Matteo Pasquale
        Martedì 28 Giugno 2022, alle ore 19:20
        Salve, la regola che lei dice vale per le agevolazioni prima casa (Iva e registro).
        Non mi pare che valga anche in merito alla detrazione fiscale per l'acquisto del box auto.
        L'art. 16-bis del TUIR non pone un limite al numero di box auto.
        C'è il limite di € 96.000 e basta mi pare.
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Matteo
          Mercoledì 6 Luglio 2022, alle ore 09:22
          La Circolare n. 95 del 12 maggio 2000 emessa dall'AdE, chiarisce che è possibile fruire della detrazione fiscale anche nel caso in cui il "box auto o il parcheggio pertinenziale" sia acquistato contestualmente all’abitazione con un unico atto notarile da cui risulti, come sopra detto, il vincolo di pertinenzialità oltre che separatamente.  In sede di nuova costruzione in proprio, nel permesso deve espressamente indicato in vincolo di pertinenza ad un immobile ad uso abitativo. Il limite è sempre di €. 96.000,00.  Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Nico
    Nico
    Lunedì 8 Marzo 2021, alle ore 17:42
    Ho acquistato un garage dopo 4 anni dall'acquisto della casa.
    Essendo entrambi nello stesso palazzo, ho dichiarato il garage come pertinenza.
    Nel caso in cui decida di vendere tutto, devo pagare la differenza per il garage visto che i 5 annì sono passati solo dall'acquisto della casa e non della pertinenza?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Nico
      Martedì 9 Marzo 2021, alle ore 15:20
      Sì. La condizione, invece, che le permette di non pagare la differenza d'imposta è quella di acquistare nuovamente, con i requisiti di prima casa, entro un anno dalla data della vendita. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Roby
    Roby
    Sabato 17 Ottobre 2020, alle ore 10:41
    A luglio ho acquistato una cantina come pertinenza dell'abitazione dove risiedo anagraficamente e per la quale sono già esente dal pagamento IMU.
    Essendo avvenuto l'acquisto in data successiva, devo comunicarlo al comune anche se non ho altri immobili C/6 o basta l'atto del notaio e relativa registrazione all'Agenzia delle Entrate con visura catastale aggiornata?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Roby
      Lunedì 19 Ottobre 2020, alle ore 15:57
      Sì,  è necessario in quanto si deve evincere dall'atto di compravendita che l'unità immobiliare è destinata ad accessorio dell'abitazione principale. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Flavio_c
    Flavio_c
    Venerdì 14 Febbraio 2020, alle ore 15:53
    Devo acquistare un garage staccato dall'abitazione principale di circa 200 mt ma ricadente in un comune limitrofo a quello dell'abitazione.
    Posso considerarlo pertinenza della prima casa ai fini delle imposte di registro e poi in esenzione IMU, considerando che non ho altre pertinenze censite in categoria C/6?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Flavio_c
      Lunedì 17 Febbraio 2020, alle ore 10:54
      Sì, ne ha facoltà. E' importante, però, che l'atto di acquisto del garage, dove Lei dichiara la sussistenza dei requisiti fiscali e tributari come pertinenza dell'abitazione principale, venga notificato al comune dove è posto il garage stesso. Cordiali saluti.   
      rispondi al commento
  • Squadant
    Squadant
    Giovedì 11 Luglio 2019, alle ore 15:34
    Acquistando un box pertinenziale da impresa costruttrice oltre i 5 anni dal termine dei lavori e quindi in regime di esenzione IVA ( ovvero pagando l’imposta di registro ) si può lo stesso usufruire della detrazione del 50% del costo di costruzione così come attestato dalla stessa impresa costruttrice?
    Esiste qualche riferimento normativo in merito ?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Squadant
      Mercoledì 17 Luglio 2019, alle ore 11:52
      La circolare dell'AdE n. 12 dell'8 aprile 2016 al punto 7.1, in risposta ai quesiti sulle detrazioni fiscali,  al punto n. 3,  scrive:"Per effetto delle  modifiche apportate all'art. 10, comma 1, n. 8-bis del DPR 26/10/1972, n. 633, dall'art. 9 del D.L. n. 83/2012 (decreto sviluppo), la cessione di fabbricati abitativi da parte delle imprese costruttrici può essere assoggettato all'iva anche dopo i cinque anni dalla fine dei lavori, purchè l'impresa abbia manifestato espressamente l'opzione per la relativa imposizione. In presenza di quest'ultima condizione, la detrazione Irpef, introdotta dalla norma agevolativa, può essere riconosciuta  indipendentemente dalla data di fine lavori, posto che, al riguardo, il comma 56 in commento, non indica alcun termine finale". Pertanto se Lei vuole beneficiare delle detrazioni fiscali del 50% sul box pertinenziale, l'impresa costruttrice deve optare la fatturazione con iva. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Vanda1
    Vanda1
    Martedì 18 Giugno 2019, alle ore 18:50
    In quale sede si concretizza la dichiarazione di pertinenza?
    Mi spiego: possiedo un'abitazione di proprietà e due piccoli magazzini nelle immediate vicinanze, entrambi di categoria C02.
    Fino ad oggi ai fini del calcolo IMU è stato considerato pertinenza il magazzino A, ora, per comodità, e poichè comunque intendo vendere o affittare il magazzino A, vorrei poter considerare pertinenza il magazzino B (anche prima di vendere o affittare).
    Entrambi sono stati acquistati separatamente dall'abitazione principale.
    C'è una procedura da seguire, una dichiarazione da fare... o basta conteggiare come pertinenza uno solo dei due in sede di calcolo dell'IMU?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Vanda1
      Giovedì 20 Giugno 2019, alle ore 18:38
      Indipendentemente dalla dichiarazione nel rogito notarile, Lei ha la facoltà di rendere pertinenza dell'abitazione principale una sola unità immobiliare per le seguenti categorie catastali: C/2, C/6 e C/7 e non ci sono vincoli particolari su uno o l'altro immobile. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Vanda1
        Vanda1 Pasquale
        Venerdì 21 Giugno 2019, alle ore 02:52
        Grazie mille del chiarimento, ma, (mi scusi per la banalità della domanda), per "rendere pertinenza" devo annotare o comunicare ufficialmente questa scelta, con specifica e preventiva procedura al Comune o ad altri Enti, o posso direttamente procedere con la scelta in sede di calcolo dell'imu e del 730? In teoria, per capirci, paradossalmente, ogni anno potrei cambiare l'immobile di pertinenza, semplicemente cambiando il conteggio dei tributi imu e irpef?
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Vanda1
          Giovedì 27 Giugno 2019, alle ore 11:16
          Innanzitutto le pertinenze devono trovarsi nelle immediate vicinanze dell'abitazione principale. Nel Suo caso ha facoltà di variare la pertinenza, anzichè su quella solita su di un'altra di Sua proprietà. E' necessario far seguire l'apposita variazione Imu al comune ogni qualvolta decide di mutare l'immobile da agevolare, onde evitare accertamenti. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
          • Vanda1
            Vanda1 Pasquale
            Domenica 14 Luglio 2019, alle ore 14:29
            Grazie mille!!!
            rispondi al commento
  • Pasquale
    Pasquale
    Mercoledì 12 Giugno 2019, alle ore 07:58
    Nella dichiarazione ISEE vanno indicati tutti gli immobili di qualsiasi destinazione. Cordiali saluti.
    rispondi al commento
  • Carlo4
    Carlo4
    Mercoledì 12 Giugno 2019, alle ore 07:56
    Chiaro e completo 
    rispondi al commento
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