Parti comuni condominio: gravi difetti e rimedi

Gravi difetti e parti comuni condominio

Un edificio che presenta gravi difetti (art. 1669 c.c.) è uno stabile che necessita d'interventi riparatori affinché siano eliminati quei vizi che ne compromettono in tutto, o solo in parte, il godimento. Quando un edificio è in condominio i gravi difetti possono riguardare tanto le singole unità immobiliari, quanto parti comuni del palazzo.

Per parti comuni s'intendono quelle indicate dall'art 1117 cc, nonché quelle ad esse assimilabili per funzione.


I gravi difetti delle parti comuni dell'edificio coinvolgono una serie di soggetti:

• in primis il costruttore o chi ha effettuato la ristrutturazione dalla quale provengono i gravi difetti;
  
  
• l'amministratore in quanto legale rappresentante del condominio con facoltà d'azione per il compimento degli atti conservativi;
  
  
• il condominio collettivamente considerato, al di là delle azioni per gravi difetti, è ad esso, in quanto custode dei beni, che va imputata la responsabilità per i danni derivanti dai beni viziati.
  
  

Dato questo sguardo generale, prima di entrare nel merito degli specifici punti, nonché dell'analisi delle principali ipotesi di gravi difetti, è utile fornirne una nozione generale, insomma dare risposta al seguente interrogativo: che cosa s'intende per gravi difetti?

Al riguardo la giurisprudenza è costante nell'affermare che i gravi difetti sono identificabili non solo nell'ipotesi di rovina o di pericolo di rovina dell'immobile, ma anche in presenza di fenomeni che, senza influire sulla stabilità e anche solamente specificamente localizzati, abbiano come conseguenza quella di pregiudicare in modo grave la funzione cui l'immobile o quello specifico ambiente sono destinati e di conseguenza la sua godibilità e fruibilità sotto l'aspetto abitativo.

I gravi difetti riguardano, ad esempio, una realizzazione avvenuta con materiali inidonei, non a regola d'arte e anche incidenti su elementi secondari e accessori dell'opera (si veda in tal senso App. Roma, 3 maggio 2011, n. 2002; Cass. civ. 28 aprile 2004, n. 8140; Cass. 29 aprile 2008, n. 10857).

Durata della garanzia e tempistica di denuncia dei gravi difetti

Una volta che ci si è avveduti che un edificio o una sua parte, nel caso che c'interessa le parti comuni dell'edificio, siano compromesse dalla presenza di gravi difetti, è necessario attivarsi per ottenerne l'eliminazione.

Prima domanda: quando si possono dire conosciuti i gravi difetti?

Ci sono situazioni (si pensi a copiose infiltrazioni dal tetto) che non necessitano di particolari conoscenze tecniche. Altre, invece, che non manifestano visivamente la gravità della situazione, che può essere evidenziata solamente da un esperto.

Insomma, per dirsi che il proprietario del bene è a conoscenza che lo stesso sia gravemente difettato, questo ci dice la Cassazione, è necessario che egli sia oggettivamente conscio della gravità dei difetti e che essi derivino dall'imperfetta esecuzione dell'opera (Cass. 9 dicembre 2013 n. 27433).

Avuta questa conoscenza (si comprende adesso perché alle volte è necessario un parere tecnico, perfino una consulenza tecnica in tribunale), l'art. 1669 c.c. specifica che il committente o comunque il proprietario del bene deve:

- sporgere denuncia del grave difetto (cioè portarlo formalmente a conoscenza dell'appaltatore) entro un anno dalla scoperta;

- se vuole evitare la prescrizione del diritto agire giudizialmente entro un anno dalla denuncia.


La garanzia per gravi difetti ha durata decennale, decorrente dalla consegna dell'opera.
Scopo dell'azione è quello di ottenere l'accertamento giudiziale del grave difetto e quindi la condanna dell'appaltatore alla sua rimozione, ovvero al risarcimento per equivalente.

Si badi: la responsabilità per gravi difetti ha natura extracontrattuale (Cass. 09 novembre 2017 n. 26574) e, come dice lo stesso art. 1669 c.c., può essere fatta valere dal committente e dai suoi aventi causa. La Cassazione ha esteso l'applicazione della norma in esame anche ai casi di costruttore-venditore (Cass. 14 gennaio 2014 n. 632) rispetto al quale non sia formalmente individuabile un committente nel senso tecnico del termine.

Ciò chiarito è utile dare forma concreta a quelli che, nel corso del tempo, sono stati considerati gravi difetti dalla giurisprudenza chiamata a risolvere casi concreti.

Gravi difetti parti comuni condominio, alcune ipotesi

La casistica è molto ampia, prendiamo qui ad esempio le ipotesi più significative elencate dalla massima espressione della giurisprudenza civile:

• difetti nella pavimentazione interna ed esterna di una rampa di scala e di un muro di recinzione (sentenza n. 2238/12);
  
  
• difetti riguardanti opere di pavimentazione e di impiantistica (n. 1608/00);
  
  
• infiltrazioni d'acqua, umidità nelle murature e in generale problemi rilevanti d'impermeabilizzazione (nn. 84/13, 21351/05, 117/00, 4692/99, 2260/98, 2775/97, 3301/96, 10218/94, 13112/92, 9081/92, 9082/91, 2431/86, 1427/84, 6741/83, 2858/83, 3971/81, 3482/81, 6298/80, 4356/80, 206/79, 2321/77, 1606/76 e 1622/72);
  
  
• inefficienza di un impianto idrico (n. 3752/07);
  
  
• inadeguatezza recettiva d'una fossa biologica (n. 13106/95);
  
  
• problemi all'impianto centralizzato di riscaldamento (nn. 5002/94, 7924/92, 5252/86 e 2763/84);
  
  
• il crollo o il disfacimento degli intonaci esterni dell'edificio (nn. 6585/86, 4369/82 e 3002/81, 1426/76);
  
  
• il collegamento diretto degli scarichi di acque bianche e dei pluviali discendenti con la condotta fognaria (n. 5147/87);
  
  
• infiltrazioni di acque luride (n. 2070/78) (elencazione tratta da Cass. SS.UU. 27 marzo 2017 n. 7756).

Per concludere questa carrellata, assolutamente esemplificativa, aggiungiamo che anche i difetti dell'impianto di videocitofono possono essere considerati gravi difetti ai sensi dell'art. 1669 c.c. (Trib. Lucca 17 gennaio 2014 n. 80).

Gravi difetti parti comuni condominio e ruolo amministratore di condominio

Laddove i gravi difetti dell'edificio, come fin qui descritti e indicati, si manifestino come gravi difetti delle parti comuni dell'edificio, un ruolo importante è svolto dall'amministratore di condominio.

Ad esso, infatti, spetta il potere di compiere gli atti conservativi delle parti comuni, atti conservativi che, questo dice la Cassazione, si possono spingere fino al compimento di azioni giudiziarie autonome (cioè non necessitanti dell'autorizzazione/ratifica dell'assemblea) per ottenere l'eliminazione di quanto crea problemi.

In sintesi è compito dell'amministratore, evidentemente con l'ausilio di un tecnico:

• accertare se i difetti che si manifestano possano essere considerati gravi;
  
  
• denunciare il fatto all'appaltatore per la loro rimozione;
  
  
• eventualmente agire giudizialmente (si ritiene comunque utile per questa fase una preventiva discussione in sede assembleare) per ottenere giustizia.
  
  

La Cassazione a Sezioni Unite ha specificato che l'azione ex art. 1669 c.c. per gravi difetti trova applicazione non solo per quei vizi derivanti dalla costruzione, ma anche nei casi d'interventi di ristrutturazione (Cass. SS.UU. 27 marzo 2017 n. 7756).

Gravi difetti parti comuni e responsabilità del condominio

Ultimo, ma non ultimo, è sempre bene tenere presente che il condominio, in quanto custode delle parti comuni, è sempre responsabile per i danni che da esse provengano.
Anche se quei danni sono la conseguenza di un grave difetto per il quale potrebbe essere chiamato in causa l'appaltatore?

Sì, l'appaltatore risponde verso il condominio che,tuttavia, in quanto custode del bene difettato ne risponde verso il danneggiato.
In termini tecnici, poi, una causa civile potrebbe vedere coinvolti condominio e appaltatore per la cosiddetta manleva, ma questo aspetto riguarda un momento successivo rispetto a quello stragiudiziale, da valutarsi caso per caso.

Insomma se ad un condòmino o al proprietario di un appartamento di un edificio contiguo al condominio provengono danni da parti comuni, questi hanno tutto il diritto di interfacciarsi con il condominio custode di quei beni.