Grate alle finestre di proprietà comune

Finestre condominiali

Se l'assemblea decide di installare alle finiestre delle grate quella decisione deve considerarsi legittima?

E se ad agire sono i singoli condomini?

Partiamo dalla natura delle finestre.

Le finestre che consentono l'affaccio dal vano scale comune, dai pianerottoli e comunque quelle che si aprono sui muri comuni da parti dell'edificio di proprietà comune devono considerarsi soggette al regime di condominio.

Esse non sono contemplate nell'elenco contenuto nell'art. 1117 c.c. (quello che indica le parti comuni dell'edificio).

Ciò non è ostativo a poterne dichiarare con certezza il carattere condominiale; va ricordato, come ha fatto in varie occasioni la Cassazione (cfr. Cass. 4 giugno 2014 n. 12572), che l'art. 1117 c.c. contiene un'elencazione meramente esemplificativa delle parti comuni.

In secondo luogo perché, stante tale flessibilità normativa, per comprendere la condominialità o meno di un bene è necessario guardare alla sua funzione.

Un bene, un servizio, una parte d'edificio, ricordano i giudici di legittimità, sono condominiali qualora il godimento del bene comune sia strumentale al godimento del bene individuale, e non sia, quindi, suscettibile di autonoma utilità; come lo sono, invece, ad esempio, gli impianti sportivi di proprietà comune, regolati, dalle norme sulla comunione proprio perché il rapporto di comunione si esaurisce nella contitolarità del bene essendo ciascuno dei contitolari in grado di godere direttamente del bene comune (così Cass. 2 marzo 2007, n. 4973).

Non vi sono motivi per non ritenere che le finestre così posizionate debbano essere considerate parti di proprietà comune.

Interventi sulle finestre condominiali

Appurata la natura condominiale delle finestre è utile comprendere chi possa decidere quali interventi eseguire su questi beni.

L'esempio più importante, quanto meno in termini di sicurezza, è quello relativo all'installazione di grate di ferro.

Accade sovente che le finestre su parti comuni siano utilizzate dai ladri per introdursi nel condominio e di conseguenze nelle abitazioni. L'unico rimedio utile, a quel punto, sembra essere l'apposizione di sbarre per evitare l'intrusione indesiderata di estranei.

In questo caso spetta primariamente all'assemblea decidere in merito a questa soluzione; l'installazione di grate sulle finestre condominiali può essere considerata un'innovazione?

È utile ricordare che secondo la Cassazione per innovazioni delle cose comuni s'intendono, dunque, non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), sebbene le modifiche, le quali importino l'alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (tra le tante: Cass.,23 ottobre 1999, n. 11936; Casa., 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass., 5 novembre 1990, n. 10602) (così Cass. 26 maggio 2006 n. 12654).

In questo contesto non pare che l'apposizione di grate abbia portata innovativa, quanto meno in quei casi in cui si tratta di finestre dalle quali non è consentito l'affaccio (ad esempio per il particolare tipo d'apertura a vasistas).

In simili circostanze, allora, l'assemblea potrà decidere di far installare le grate alle finestre con le semplici maggioranze previste per la prima e seconda convocazione, ossia:

a) in prima convocazione con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio;

b) in seconda convocazione se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.

E se invece la finestra ha un'apertura classica e l'apposizione di grate impedisce l'affaccio come sempre avvenuto fino ad allora?

In questi casi considerando l'opera innovativa (dopo l'intervento la finestra non consente affaccio, modificando quindi lo status quo ante), ad avviso di chi scrive, l'installazione di grate può essere considerato un intervento volto a migliorare la sicurezza dell'edificio e come tale deliberato, in ossequio a quanto previsto dal secondo comma dell'art. 1120 c.c, dalla maggioranza degli intervenuti all'assemblea ed almeno 500 millesimi.

È sempre bene ricordare che la deliberazione d'installazione delle grate debba prevedere soluzioni non alterative del decoro pena la sua invalidità.

E se l'assemblea, nonostante l'installazione delle grate sia obiettivamente utile non decide nulla (si badi non la esclude ma non si pronuncia)?

Ebbene in questi casi il condomino interessato potrebbe agire di propria iniziativa installando le grate su una o più finestre. Un intervento del genere rappresenta un classico caso di uso della cosa comune ai sensi dell'art. 1102 c.c., soggetto al rispetto delle regole previste per questa particolare tipologia d'intervento.