Superficie Utile

La Superficie Utile di un edificio

La Superficie Utile di un edificio, normalmente abbreviata in SU, è la superficie di pavimento (cioè calpestabile) degli spazi, calcolata al netto della Superficie Accessoria e dell'ingombro di pilastri, tramezzi, murature perimetrali, sguinci, nicchie e vani di porte o finestre.

La Superficie Utile di un edificio complesso si ottiene come somma della Superficie Utile di tutte le unità immobiliari che lo compongono.

La tipologia di locali e il metodo di calcolo della Superficie Utile possono subire lievi variazioni in base alla destinazione d’uso dell’edificio e alle prescrizioni dei regolamenti edilizi locali.
In Emilia Romagna, ad esempio, queste prescrizioni sono contenute nell’Allegato II (Definizioni tecniche uniformi) alla Delibera di Giunta Regionale 922 del 28 giugno 2017.


Da essa si apprende che negli edifici residenziali, unifamiliari e plurifamiliari, la Superficie Utile comprende:

• tutti gli ambienti delle singole unità immobiliari, sia principali (soggiorno e camere da letto) che di servizio (bagno, cucina, ripostigli e disimpegni);
  
  
• i sottotetti direttamente accessibili dalle singole unità immobiliari, per le sole parti con altezza di almeno m 1,80;
  
  
• le cantine ai piani fuori terra con altezza utile interna di almeno m 2,70.
  
  

Invece, la Superficie Utile degli edifici con destinazione d'uso commerciale, direzionale, rurale o produttiva comprende anche:

• gli ambienti di servizio del personale, come ad esempio servizi igienici e spogliatoi;
  
  
• archivi e uffici;
  
  
• le tettoie con profondità superiore a m 1,50;
  
  
• le autorimmesse che costituiscono uno strumento fondamentale dell'attività economica svolta, ad esempio di autonoleggio, attività di trasporto, autolavaggio e simili.
  
  

Nell’attività edilizia la Superficie Utile risulta fondamentale per numerosi motivi:

• è assunta come parametro fondamentale per stabilire la superficie minima dei singoli alloggi: 28 mq per una persona e 38 mq per due persone;
  
  
• le prescrizioni relative a molte zone dei piani regolatori stabiliscono che, per gli interventi di nuova costruzione, ampliamento e ristrutturazione edilizia gli edifici abbiano una Superficie Utile minore o maggiore a un certo valore-soglia;
  
  
• il calcolo degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria e del costo di costruzione è normalmente costituito dal prodotto tra un importo unitario (espresso in €/mq) e la somma tra la Superficie Utile e il 60% della Superficie Accessoria.