Superficie Accessoria di un edificio
La Superficie Accessoria di un edificio, normalmente abbreviata in SA, è la superficie di pavimento (cioè calpestabile) di tutti gli spazi con caratteristiche di servizio rispetto alla destinazione d'uso principale.
Si calcola al netto di pilastri, tramezzi, murature perimetrali, sguinci, nicchie e vani di porte o finestre. La Superficie Accessoria di un edificio complesso si ottiene come somma della SA di tutte le unità immobiliari che lo compongono.
La tipologia di locali e il metodo di calcolo possono subire lievi variazioni in base alla destinazione d'uso dell'edificio e alle normative locali in materia edilizia: in Emilia Romagna ad esempio queste prescrizioni sono contenute nell'Allegato II (Definizioni tecniche uniformi) alla Delibera di Giunta Regionale 922 del 28 giugno 2017.
Da essa si apprende che ad esempio negli edifici residenziali, sia unifamiliari che plurifamiliari, la Superficie Accessoria comprende ad esempio:
- i vani scala interni delle singole unità immobiliari o delle abitazioni unifamiliari, calcolati in proiezione orizzontale, a terra e una sola volta;
- i portici e le gallerie pedonali coperte non gravate da una servitù di uso pubblico;
- balconi, terrazze, logge e ballatoi;
- i lastrici solari di pertinenza esclusiva di singole unità immobiliari;
- le tettoie con profondità inferiore a m 1,50;
- i sottotetti praticabili non direttamente accessibili dalle singole unità immobiliari, per la sola porzione con altezza superiore a m 1,80;
- le cantine al piano interrato e seminterrato con i relativi corridoi di accesso e disimpegno;
- le cantine dei piani fuori terra con altezza utile interna inferiore a m 2,70;
- i garage pertinenziali;
- le parti comuni condominiali come locali di servizio, depositi, ballatoi e corridoi di accesso alle singole unità immobiliari.
Restano invece esclusi dal calcolo sia della Superficie Utile sia della Superficie Accessoria:
- i portici e le gallerie gravate da servitù di uso pubblico;
- gli spazi scoperti a terra quali cortili, chiostrine e cavedi, comuni o privati;
- gli ascensori, le rampe e i vani scala comuni con relativi pianerottoli;
- gli androni condominiali;
- negli edifici condominiali, i corselli, gli spazi di manovra e le rampe di accesso alle autorimesse pertinenziali;
- i lastrici solari, purché accessibili solo da parti comuni condominiali;
- pergolati e pensiline;
- gli spazi con altezza inferiore a m 1,80;
- volumi o vani tecnici.
Nell'attività edilizia la Superficie Accessoria è molto importante soprattutto per due motivi.
Innanzitutto, le prescrizioni relative a molte zone dei piani regolatori stabiliscono che, per gli interventi di nuova costruzione, ampliamento e ristrutturazione edilizia gli edifici devono essere dotati di una quantità minima (o massima) di Superficie Accessoria.
Inoltre, l'importo degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria e del costo di costruzione normalmente viene calcolato come prodotto tra un importo unitario (espresso in €/mq) e la somma tra la Superficie Utile e il 60% della Superficie Accessoria.
