Guida al CIS, il Certificato di Idoneità Immobiliare

Cos'è il certificato o dichiarazione di idoneità statica?

Il certificato di idoneità statica di un edificio, detto anche CIS, attesta le condizioni di sicurezza delle strutture portanti di un fabbricato, secondo le norme in vigore al momento della costruzione.

É redatto ai sensi dei DD.MM. 15/05/1985 e 20/09/1985 e rientra nella documentazione necessaria ai fini del rilascio dell'agibilità, quando per un fabbricato non esiste o non è reperibile il certificato di collaudo statico ai sensi della Legge 1086/71 o quando si fa richiesta di condono edilizio.

Nel caso di richiesta di condono è possibile utilizzare la dichiarazione di idoneità statica al posto del certificato di collaudo statico se la volumetria da condonare è inferiore ai 450 mc o nel caso in cui l'abuso sia anteriore all'entrata in vigore delle norme sismiche.

Differenza tra certificazione di idoneità statica e certificato di collaudo

La differenza tra il collaudo e la certificazione idoneità statica consiste nel fatto che il collaudo deve necessariamente essere redatto e depositato al Genio Civile da un professionista iscritto da almeno dieci anni al proprio ordine professionale, mentre la certificazione può essere redatta da un architetto o ingegnere, anche da poco iscritto all'ordine professionale.

Quali sono i controlli che deve eseguire il tecnico?

Il lavoro del tecnico si articola in due fasi: una documentale, nella quale esegue una raccolta e verifica di tutte le informazioni utili a ricostruire la storia del fabbricato; l'altra di indagine diretta per conoscere e studiare il terreno di fondazione, i materiali e le loro reali condizioni, eventuali quadri fessurativi presenti.


Qualora il tecnico durante l'analisi riscontri la presenza di fessurazioni o il verificarsi di un cedimento, indicherà gli interventi di rinforzo o di adeguamento antisismico necessari.

Chiarimenti dal MIT

La cronaca degli ultimi anni, riporta purtroppo sempre più spesso storie di crolli e di vite spezzate, legate a edifici, magari già in condizioni precarie, sui quali si è intervenuti sconsideratamente, senza rispettare quanto prescritto dalle norme, lo stato dell'edificio, delle sue strutture e del contesto.

In risposta a un'interrogazione parlamentare in cui si è chiesto quali iniziative il MIT intendesse intraprendere per rendere obbligatoria la certificazione statica degli edifici, il sottosegretario di Stato per le infrastrutture e per i trasporti, Umberto Del Basso De Caro ha affermato che il certificato di stabilità degli edifici verrà introdotto inizialmente in forma volontaria, al fine di garantire a chi acquista il reale stato dell'immobile, e poi in forma obbligatoria al fine di creare uno strumento di legge mirato a salvaguardare la sicurezza dei cittadini e del patrimonio edilizio, come è stato già fatto per l'attestato di prestazione energetica.



Esistono già misure, quali il sisma bonus, che incentivano gli interventi di verifica e miglioramentostatico degli immobili e grazie alle quali è possibile detrarre le spese sostenute, resta al Governo ora il compito di introdurre azioni mirate ad innalzare il livello di salvaguardia dei cittadini e del patrimonio edilizio esistente.

Certificato di idoneità statica a Milano

Il Comune di Milano è tra i primi ad aver previsto nel nuovo regolamento Edilizio della città, in vigore dal 26 novembre 2014, che tutti gli edifici realizzati o collaudati da almeno 50 anni siano soggetti all'obbligo di verifica dell'idoneità statica per ottenere il relativo Certificato di Idoneità Statica, il CIS, da parte di un tecnico abilitato.

Nel Regolamento Edilizio di Milano è stabilito che:

• entro il 26 novembre 2019, cioè entro 5 anni dall'entrata in vigore del Regolamento, tutti i fabbricati esistenti ultimati da più di 50 anni o che raggiungeranno i 50 anni in questo periodo, se non in possesso di certificato di collaudo, dovranno essere sottoposti a tale verifica e certificazione;

• entro il 26 novembre 2024, cioè entro 10 anni dall'entrata in vigore del Regolamento, tutti i fabbricati esistenti con data di collaudo delle strutture superiore a 50 anni o che raggiungeranno i 50 anni in questo periodo, dovranno essere sottoposti a tale verifica e certificazione.

Si è stimato che in città sono oltre 26.000 gli edifici da sottoporre a verifiche di idoneità statica.

La verifica, certificata da un tecnico abilitato, deve essere eseguita su ogni singola parte strutturale, secondo la normativa vigente alla data del collaudo, o in assenza di questo, alla data di ultimazione del fabbricato.


Sono obbligati alla verifica anche gli edifici interessati per almeno il 50% della loro superficie da:
• cambio di destinazione d'uso;

• interventi di manutenzione straordinaria;

• restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione se non sussistono gli estremi di legge per un nuovo collaudo statico.

Il Certificato di Idoneità Statica deve inoltre riportare:

- la scadenza oltre la quale è necessaria la successiva verifica;

- gli elementi strutturali che potrebbero non essere idonei per le normative vigenti al momento della redazione del certificato stesso, pur non inficiandone la sua regolarità;

- una relazione che illustri lo stato di conservazione degli elementi strutturali secondari e di quelli non strutturali dell'edificio, quali parapetti, facciate, tamponamenti, ecc.

Al mancato rilascio del Certificato di idoneità statica nei tempi previsti viene meno anche l'agibilità dell'edificio o delle parti di questo non certificate.

Il certificato di agibilità è tra i documenti obbligatori, richiesti dal notaio, da allegare all'atto di vendita.

Linee guida e verifiche

Il documento fornisce anche le modalità di verifica secondo due livelli di indagine, cioè due differenti livelli di approfondimento e analisi:

• verifiche di primo livello;
• verifiche di secondo livello.

Verifiche di primo livello

Si basano su analisi di tipo qualitativo eseguite durante sopralluoghi interni ed esterni, cioè l'analisi storico critica dell'edificio e del contesto, la definizione dell'organismo strutturale primario, l'interazione con fattori esterni indipendenti dal fabbricato.

L'obiettivo è di rilevare la presenza di segnali di sofferenza, di pericoli esterni, elementi accessori a rischio ed eventuali interventi di modifica dell'organismo strutturale.
Il rilascio del Certificato di Idoneità Statica avviene solo se l'esito della verifica è positivo e ha una validità massima di 15 anni.

Verifiche di secondo livello

Si basano su indagini sperimentali e analitiche che mirano a valutare e definire le soluzioni di intervento sulla struttura e sono necessarie quando le verifiche di primo livello non sono state esaustive o hanno evidenziano situazioni critiche.

Nel caso in cui l'edificio risponde positivamente all'indagine di secondo livello, si ottiene il CIS, che ha validità massima di 15 anni.
Se invece la verifica non risulta positiva, va effettuata la valutazione della sicurezza per la struttura secondo le disposizioni delle Norme Tecniche per le Costruzioni NTC 2008, per stabilire se:
• siano necessari interventi o l'uso della costruzione possa continuare senza interventi;

• sia necessaria una modifica nell'uso attraverso un declassamento, cambio di destinazione e/o imposizione di limitazioni e/o cautele;

• sia necessario procedere ad aumentare o ripristinare la capacità portante.

Sarà compito del progettista indicare in un'apposita relazione i livelli di sicurezza attuali o raggiunti con l'intervento e se sussistano delle limitazioni nell'uso della costruzione.

CIS e mercato immobiliare

Come ogni cambiamento e ogni nuova regola molte sono ancora le perplessità in merito all'applicazione del nuovo regolamento e all'impatto negativo che questo potrebbe avere sul mercato immobiliare.

Senza dubbio, l'obbligo di allegare il CIS agli atti di vendita comporterà non poche difficoltà operative, considerato che il certificato di idoneità statica, così come il collaudo statico è legato al singolo proprietario del singolo immobile, mentre la verifica prevista dal Regolamento dovrebbe esser eseguita il più delle volte da un insieme di soggetti, ad esempio i condòmini di comune accordo.

Se questo accordo non dovesse esserci, le conseguenze sarebbero un mancato rilascio del certificato e quindi un grande limite per il bene stesso, perché non commerciabile, cosa che aggraverebbe lo stato di salute del nostro già sofferente mercato immobiliare.