Quando può essere cessato il contratto con la ditta manutentrice del giardino condominiale?

Giardino condominiale e problemi di manutenzione ordinaria

L'art. 1117 c.c. non menziona il giardino tra le parti comuni dell'edificio, eppure non vi sono dubbi che esistendo un giardino condominiale, cioè un giardino a servizio di tutti i condòmini indistintamente, salvo diversa disposizione del titolo (leggasi primo atto d'acquisto o regolamento a esso allegato).


La norma citata contiene una elencazione meramente esemplificativa delle cose comuni (tra le tante, Cass. 13 marzo 2009, n. 6175) e come specificato dalla stessa giurisprudenza (es. Trib. Como 29 giugno 2007) il giardino può essere assimilato al cortile e quindi – salvo differente disposizione del titolo – essere considerato condominiale, laddove abbia – al pari del cortile – funzione di dare aria e luce alle unità immobiliari.

Data la presenza di un giardino condominiale, è allora utile affrontare alcuni aspetti connessi alla sua manutenzione:

• chi decide la periodicità della manutenzione?
  
  
• chi sceglie a quale impresa rivolgersi per tale attività?
  
  
• come fare per rimuovere dal proprio incarico l'impresa manutentrice del giardino condominiale?
  
  
  

Regolamento condominiale parti comuni

Il primo documento al quale guardare per capire qualcosa in più della manutenzione del giardino condominiale è il regolamento.

Nello statuto della compagine possono essere contenute norme circa la periodicità e la tipologia della manutenzione.

È usuale, per dirne una, che in relazione a quei giardini condominiali che fungono da copertura per ni box o autorimesse sia prevista una manutenzione periodica consistente nello svellimento della terra e nella cura del solaio.

Non solo: il regolamento può stabilire, in ragione della disciplina del decoro dell'edificio, quali piante possano essere messi a dimora in quello spazio comune.

Manutenzione giardino condominiale, tra ordine dell'assemblea e compiti dell'amministratore

Data questa informazione preliminare vediamo nel concreto chi sceglie l'impresa di manutenzione del giardino condominiale.

Al riguardo le ipotesi sono due con una remota terza possibilità:

• l'assemblea è l'organismo supremo del condominio ed è quindi ben possibile che sia l'assise a scegliere l'impresa (nella forma societaria o individuale ciò è del tutto indifferente) cui affidare l'incarico di manutenzione del giardino condominiale;
  
  
• l'amministratore può scegliere l'affidatario dell'incarico di cura del verde condominiale laddove l'assemblea si sia limitata ad approvare il preventivo che preveda una voce di spesa senza però indicare l'impresa;
  
  
• in ultimo, ipotesi di scuola più che remota, che il regolamento indichi chi si deve occupare della manutenzione del giardino condominiale.
  
  

Se la scelta è rimessa all'amministratore ed è bene che questi:

• affidi l'incarico per un solo anno, evitando se non vi sono disposizione dell'assemblea in tal senso la stipula di contratti pluriennali;
  
  
• affidi l'incarico a chiamata e comunque tenendo possibilmente presente in limite di spesa individuato.
  
  

A differenza della scelta dell'impresa di pulizia scale, la quale deve risultare in possesso dei requisiti previsti dalla legge n. 82/1994 e successivi decreti attuativi, per la scelta dell'impresa di manutenzione del giardino condominiale è sufficiente che il manutentore sia in regola con l'iscrizione alla camera di commercio; detta diversamente deve risultare un'impresa in regola con le norme che generalmente disciplinano le attività economiche.

Impresa manutentrice giardino condominiale: come risolvere il contratto?

Che cosa succede se giungono lamentele circa il lavoro svolto dall'impresa manutentrice del verde condominiale?

Chi ha il potere di risolvere il contratto con chi si occupa della tenuta del giardino condominiale?

È compito dell'amministratore oppure è l'assemblea a doversene occupare?

Al riguardo non è possibile dare una risposta unica: molto dipende dal tipo di collaborazione e molto dal tipo di contratto.

Se si tratta di collaborazione a chiamata, ossia di impresa che non ha siglato col condominio un contratto di manutenzione del giardino, allora il problema non si pone: l'amministratore non potrà chiamare un'altra impresa al momento della necessità di fare eseguire interventi manutentivi, anche se quell'impresa, sia pur senza contratto, è stata indicata dall'assemblea.


La situazione qui diviene più particolare e molto dipende dal tipo di lamentele che si sono avanzate. In generale, ciò che l'assemblea decide l'amministratore deve eseguire; questo principio vale fino a che la decisione mantenga attualità. Se il malcontento è per marchiani inadempimenti, allora nessun potrà rimprovera qualcosa all'amministratore.

Se esiste un contratto per la manutenzione del giardino condominiale, invece, la risoluzione del vincolo di collaborazione, oltre alle eventuali norme specificamente pattuite per la recessione dall'accordo, può avvenire per il caso di inadempimento, previa eventuale diffida (facoltativa), e sempre che si tratti di un inadempimento non di scarsa importanza (art. 1455 c.c.).

Si badi: ogni contratto, come quello in esame, di appalto o prestazione d'opera può essere comunque rescisso in ogni momento.
In buona sostanza l'impresa con la stipula del contratto assume l'obbligo di manutenere il giardino condominiale e il diritto perciò al pagamento del compenso.

La stessa legge, però, (art. 1671) prevede il recesso unilaterale dal contratto in favore del committente, spiegando che ciò può avvenire purché il committente medesimo tenga indenne l'appaltatore delle spese sostenute, dei lavori eseguiti e del mancato guadagno. Questa scelta deve essere assunta senza ombra di dubbio dall'assemblea, mentre in caso di grave inadempimento (es. più eclatante assenza prolungata di manutenzione) anche l'amministratore può agire autonomamente per la risoluzione del contratto.