Fusione immobili acquistati prima e dopo il matrimonio

Fusione o accorpamento di immobili

Sovente capita di essere proprietari di un immobile e di sfruttare l'occasione di acquistare un altro immobile attiguo, collocato a fianco o sopra l'immobile preposseduto.

L'obiettivo di solito è unire le due unità immobiliari per avere più spazio, a esempio nel caso di cambiamento di esigenze familiari o semplicemente per riuscire a risparmiare sulle imposte, in particolare allorquando si tratti di un appartamento da adibire a prima casa.



Se di fatto l'unione di due unità immobiliari vicine possa sembrare non così complicata, a seguito della esecuzione di lavori (abbattimento muri o costituzione di una scala per il collegamento) da un punto di vista burocratico e amministrativo non è poi sempre così semplice.

Unione di due immobili quando è possibile?

Come rilevato, se da un punto di vista pratico è quasi sempre possibile unire due proprietà vicine, anche eseguendo importanti interventi di ristrutturazione, da un punto di vista giuridico e, in particolare, amministrativo e catastale non è infatti sempre così scontato l'accorpamento di due immobili.

Al fine di procedere all'accorpamento sono necessari due importanti presupposti:

• medesima titolarità, ovverosia gli immobili che si intende unire devono essere di proprietà della medesima persona fisica;
  
  
• dipendenza degli immobili oggetto di unione.
  
  

Con riferimento al primo requisito, per procedere all'unione catastale di due o più unità immobiliari, occorre che i diritti reali di possesso siano omogenei, ovverosia che i beni da fondere appartengano alla stessa ditta e vi sia quindi coincidenza di soggetti, titoli e quote (Circolare Agenzia delle Entrate, 21 febbraio 2002, n. 15323).

In altri più specifici termini, è possibile richiedere la fusione catastale, allorquando i diritti reali di possesso siano omogenei, dunque soltanto se tutti i beni da fondere appartengano al medesimo soggetto.



Ne consegue che, come affermato, in più occasioni dall'Agenzia delle Entrate, in presenza di disomogeneità di diritti reali (abitazione di proprietà esclusiva di un coniuge e l'altra contigua di proprietà esclusiva dell'altro coniuge) non è possibile procedere alla fusione catastale.

Ciò nondimeno, anche nel caso in cui gli immobili siano intestati alla medesima persona fisica è possibile incontrare qualche difficoltà, in ogni caso, risolvibile.

Autonomia funzionale e reddituale degli immobili oggetto di unione

Presupposto fondamentale per procedere alla unione di due immobili, è la comprovata e reciproca dipendenza degli immobili, oggetto di accorpamento.
In altri termini, gli immobili per essere accorpati, non possono essere da un punto di vista funzionale e reddituale autonomi.

Per autonomia reddituale si intende la potenziale capacità del bene di produrre autonomamente reddito (Cass., 25 gennaio 2019, n. 34697).

Per autonomia funzionale si intende la capacità del bene di essere fruito autonomamente rispetto alle altre porzioni immobiliari delle quali è parte.

In linea generale, si può ritenere sussistente il requisito dell'autonomia funzionale, ai fini della fusione, allorquando gli immobili siano distintamente dotati di servizi essenziali (a esempio, locale cucina), ancorché dotati di accessi liberi e indipendenti.

A titolo esemplificativo e non esaustivo, al fine di procedere alla fusione occorre che la cucina o il locale bagno debba essere posto a servizio delle unità immobiliari.

Fusione catastale e fusione di fatto di unità immobiliari

In ambito immobiliare, il nostro ordinamento contempla la possibilità di procedere alla c.d. fusione immobiliare, attraverso due procedure diverse, aventi effetti giuridici diversi.

La prima è la fusione catastale, che si configura allorquando si procede all'accorpamento di due o più mappali, ai fini catastali, con la conseguenza che all'immobile risultante dall'unione delle unità immobiliari, è attribuita unica rendita catastale e, conseguentemente, un unico subalterno (comprensivo di entrambe le unità immobiliari), nonché unica categoria catastale.

La fusione catastale è possibile solo in presenza di entrambi i citati presupposti, ovverosia nel caso in cui vi sia un unico proprietario e se sia comprovata la mancata autonomia funzionale e reddituale fra i due immobili.

Fusione immobili della medesima persona acquistati in momenti diversi

Come rilevato, la fusione catastale di due immobili può risultare più difficoltosa anche nei casi in cui entrambi gli immobili siano di proprietà della medesima persona fisica.

È il caso di unione di un immobile acquistato da una persona fisica come proprio bene personale e di un altro immobile acquistato dalla medesima persona dopo il matrimonio, in regime di separazione dei beni, o ancora il caso di un immobile acquistato a seguito di un atto di compravendita e che si vuole unire a un appartamento attiguo ricevuto in donazione.

In tali casi, gli immobili pur avendo il medesimo proprietario catastalmente risultano diversamente indicati. Nello specifico risultano diversamente allineate le relative ditte e il sistema dell'Amministrazione solitamente non accetta tale unione.

Per comprendere più chiaramente è possibile trovarsi in una situazione del genere, ove in catasto le unità immobiliari siano così indicate:

• FOGLIO 1 MAPPALE 1 sub. 1 - Intestato a Caio - Proprietà 1/1
  
  
• FOGLIO 1 MAPPALE1 sub. 2 - Intestato a Caio - Proprietà 1/1 in regime di separazione dei beni
  
  

In tali casi, per ottenere la fusione catastale dei due immobili è necessario rivolgersi all'Amministrazione finanziaria, presentando una apposita istanza e instaurando con l'Ente la classica procedura della DOCFA.

Si tratta di una dichiarazione, che deve essere formulata all'Amministrazione, con la quale si procede a informare l'Ente del verificarsi di una variazione dello stato, consistenza e destinazione delle unità immobiliari urbane censite (a esempio per fusione o frazionamento, cambio di destinazione, nuova distribuzione degli spazi interni, ecc.).

Ciò nondimeno è tuttavia doveroso informare che molto spesso alcuni Uffici non riconoscono la correttezza della procedura e spesso non accettano tale accorpamento.

Ciò significa che spesso è necessario percorrere altre strade quali la presentazione di un'istanza di autotutela, in caso di richiesta respinta o ancora ricorso alla Corte di giustizia tributaria competente.

Fusione di fatto ai soli fini fiscali

Nella diversa ipotesi in cui le unità immobiliari siano in titolarità di diversi soggetti (a esempio, un'unità di proprietà del marito e un'ulteriore unità di proprietà della moglie, oppure unità immobiliare acquistata da un coniuge ante matrimonio e altra unità immobiliare acquistata dallo stesso coniuge dopo il matrimonio in regime di comunione dei beni) è preclusa la possibilità di accorpare gli immobili, da un punto di vista catastale.

In tali casi è possibile ricorrere alla diversa procedura della fusione di fatto ai soli fini fiscali.

Si tratta di un'ulteriore tipologia di fusione, comunemente nota come “accatastamento unico e unione di fatto ai fini fiscali”, che si differenzia dalla “tradizionale” fusione catastale, poiché non assume valenza con riferimento all'accatastamento, continuando, come rilevato, le unità immobiliari a essere distintamente iscritte con autonoma categoria e rendita catastale, assumendo valenza esclusivamente da un punto di vista fiscale.


In altri termini, ricorrendo all'unione di fatto tra immobili, tali unità risultano distinte catastalmente, ma collegate ai fini fiscali, con la conseguenza che le porzioni abitative, dotate di autonoma rendita catastale, in presenza degli ulteriori requisiti ex lege previsti, possono accedere a talune esenzioni e/o agevolazioni fiscali, quali, in particolare, l'esenzione dal pagamento dell'imposta municipale unica (c.d. IMU).

Nella fusione di fatto, anche se non è necessario che entrambe le proprietà immobiliari da fondere siano dello stesso soggetto, è tuttavia necessario che sia sussistente il requisito dell'autonomia funzionale e reddituale degli immobili.