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Frazionare un immobile per investire

Acquistare un immobile grande da frazionare in due unità, può rappresentare un ottimo investimento economico: vediamo quali aspetti valutare prima di procedere.
- NEWS Comprare casa

Acquistare un immobile da frazionare


Nonostante la crisi economica segni, ormai da qualche anno, un calo anche nel mercato immobiliare, si registra in questo settore un segmento dall'andamento positivo, quello dell'acquisto di immobili di grandi dimensioni, per investire frazionandoli.

Frazionare un immobile per investire: esempio di immobile da frazionareInfatti, grandi appartamenti, con determinate caratteristiche, possono essere acquistati, ristrutturati e divisi in due unità immobiliari, per poi essere rivenduti o affittati, ottenendo così un ricavo economico.

Il trend è registrato da una inchiesta che dimostra come, a fronte di un calo complessivo delle compravendite, il segmento interessato da tale tipo di interventi sia invece addirittura in aumento.
Ciò è dovuto al fatto che gli appartamenti di grande metratura, rispetto a quelli più piccoli, collocati anche nello stesso immobile, risultano avere un prezzo mediamente inferiore.


Acquistare per frazionare, quindi può rappresentare un ottimo investimento per due motivi:
- due appartamenti più piccoli possono essere affittati ad un prezzo che risulterà, complessivamente, superiore a quello che si può ottenere affittando un unico, grande appartamento;
- si può decidere di abitare in uno dei due appartamenti ed affittare l'altro, rientrando, così, con il canone di locazione, delle spese affrontate per la ristrutturazione.

Ovviamente l'acquirente deve poter essere in grado di sostenere un certo investimento iniziale, costituito dall'acquisto di un appartamento di grandi dimensioni e dalle spese necessarie per il suo frazionamento.

Vediamo quindi, quali sono gli aspetti da valutare se si vuole effettuare un investimento di questo tipo.


Scegliere l'immobile da frazionare


Dal punto di vista progettuale è importante valutare preventivamente la possibilità di dividere l'immobile in due unità distinte, per cui è necessario osservarne attentamente la conformazione e la sua pianta.
A tal proposito vi illustriamo, nell'esempio, il caso di un immobile di 140 mq circa che, con pochi interventi edilizi, è possibile dividere in due appartamenti indipendenti.

Frazionare un immobile per investire: esempio di immobile frazionatoCiascun appartamento dovrà avere innanzitutto un ingresso distinto, oltre ad un bagno indipendente, e sicuramente sarà necessario realizzare una nuova cucina in una delle due unità che ne risulterà sprovvista.

Nel caso di un immobile in condominio, quindi, per realizzare la seconda entrata bisognerà richiedere il consenso dell'amministrazione condominiale, mentre per il bagno e la cucina bisognerà controllare attentamente la posizione degli scarichi.

Nell'esempio illustrato, si dispone di un ampio pianerottolo, su cui poter aprire il secondo ingresso, i bagni sono già due, posizionati in maniera tale da ricadere ciascuno in uno dei due appartamenti, mentre sarà necessario realizzare una nuova cucina.



Frazionamento immobile e condomino


Prima di acquistare un immobile da frazionare ricadente in un condominio, è indispensabile verificare che il regolamento condominiale non lo vieti espressamente.

Una volta accertata questa possibilità, si potrà procedere a realizzare l'intervento avendo cura di non apportare alcuna modifica alle parti comuni e non ledere i diritti dei terzi.

Di fronte alla necessità di realizzare un secondo ingresso, senza interferire sul pianerottolo comune, ad esempio, una scelta progettuale frequentemente praticata è quella di collocare le due porte all'interno del vecchio appartamento, creando un'anticamera che non incide sugli spazi comuni.

Dopo la divisione, inoltre, sarà necessario provvedere a una modifica delle tabelle millesimali.


Permessi per il frazionamento di un immobile


Frazionare un immobile per investire: progettoChi intende frazionare un immobile, deve richiedere il relativo permesso al Comune. Per questo è necessario controllare la normativa locale, e in particolare il P.R.G. e il Regolamento Edilizio.
Infatti, realizzare due unità immobiliari al posto di una aumenta il carico urbanistico dell'immobile e non tutte le normative locali lo permettono. In caso affermativo, sarà necessario pagare i relativi oneri concessori e diritti.

È quindi utile, prima dell'acquisto, affidarsi ad un architetto che verifichi la fattibilità dell'intervento.
Una volta accertata questa, egli potrà procedere alla definizione del progetto e a presentare il titolo abilitativo richiesto: sarà necessaria una S.C.I.A. o una vecchia D.I.A., come richiesto ancora in molti comuni.

Una volta terminati i lavori, e prima di presentare allo Sportello Unico dell'Edilizia del comune il necessario documento di fine lavori, bisognerà procedere all'aggiornamento catastale.
Trattandosi di un frazionamento, bisognerà procedere alla soppressione del subalterno che identifica la vecchia unità immobiliare e costituire due nuovi subalterni.

Successivamente bisognerà procedere alla richiesta del certificato di agibilità per i due nuovi appartamenti.


Frazionamento immobile e mutuo


Se l'immobile è stato acquistato attraverso un mutuo e si intende vendere uno dei due nuovi appartamenti ricavati, bisognerà informare la banca, che dovrà procedere al ricalcolo delle relative ipoteche e, parallelamente, bisognerà stipulare un atto notarile, che certifichi la modifica del mutuo.

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Articolo: Frazionare un immobile per investire
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Frazionare un immobile per investire: Commenti e opinioni



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Alert Commenti
  • Enrico
    Enrico
    Giovedì 7 Aprile 2022, alle ore 13:41
    Salve dovrei frazionare un appartamento su due piani con bagno giù e bagno su, piano primo in 100 mq e piano 2 da 50 mq da accorpare ad altro immobile,sapete dirmi più o meno il prezzo ?
    Grazie anticipatamente
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Enrico
      Lunedì 11 Aprile 2022, alle ore 09:48
      Il costo della pratica urbanistica e della variazione catastale si aggira tra i 2.400/2.900 euro, oltre CPA ed iva. L'eventuale Direzione dei lavori (se il frazionamento avviene con opere edilizie), va compensata a parte ed in percentuale, in base all'importo della spesa. Cordiali saluti.  
      rispondi al commento
  • Kate
    Kate
    Domenica 3 Aprile 2022, alle ore 21:51
    Volevo chiedere una cosa comporta un frazionamento nel nostro caso.
    Stiamo per comprare una casa di 140 mila euro con il mutuo del 80%.
    Vorrei frazionare una parte del appartamento dove andrà ad abitare mia madre con il suo compagno.
    Nel nostro caso si può frazionare?
    Che spese ci saranno?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Kate
      Martedì 5 Aprile 2022, alle ore 10:08
      Sì, è possibile frazionare l'immobile ma con il benestare della banca. Le spese tecniche per la redazione della pratica urbanistica e catastale si stimano, in media, sui tremila euro oltre CPA ed iva.  Inoltre, vanno, poi, considerati l'onere per l'esecuzione dei lavori per rendere autonome le due unità immobiliari. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Vincenzo
    Vincenzo
    Mercoledì 5 Gennaio 2022, alle ore 06:27
    Sto acquistando una villa a schiera con un mutuo agevolato prima casa, dopo aver fatto il mutuo vorrei dividerlo a livello catastale in 2 unità abitative.
    Vorrei sapere se perdo l agevolazione prima casa e come funziona per la residenza dato che entro 18 mesi dall acquisto la devo spostare?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Vincenzo
      Mercoledì 5 Gennaio 2022, alle ore 12:35
      Va detto che il frazionamento del cespite originario è soggetto al parere favorevole della banca anche perchè dovrà ricalcolare l'ipoteca su due unità.  In secondo luogo su una delle due unità immobiliari derivate per Lei diventerà seconda casa. In caso di accertamento sul vincolo della residenza da parte dell'Agenzia delle Entrate, rischia di pagare la differenza d'imposta del 7% sul valore catastale, la sanzione del 30% oltre agli interessi legali fino alla data dell'effettivo pagamento. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Gigi
    Gigi
    Lunedì 20 Dicembre 2021, alle ore 22:00
    Sto comprando con mutuo un appartamento a1 da 200 mq e dopo l acquisto avvierei il frazionamento e il declassamento.
    Una sarebbe prima casa a2 e l altro appartamento a2 seconda casa che vorrei vendere.
    È possibile che la banca mantenga mutuo originario e ipoteca solo sulla prima casa così che non debba privarmi della liquidità della vendita?
    Ho chiesto alla persona che mi ha fatto il preventivo mutuo ma non mi ha saputo rispondere.
    Quali sono le tempistiche necessarie per il declassamento?
    Grazie
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Gigi
      Lunedì 27 Dicembre 2021, alle ore 16:52
      Dipende da due aspetti: il primo è dato dal valore dell'immobile e il secondo dall'importo richiesto. Se il mutuo è "tirato al tetto massimo" ammesso all'erogazione è facile che una parte di mutuo gravi anche sulla porzione destinata alla vendita. Se la richiesta di finanziamento si attesta intorno al 50% del valore della casa è possibile evitare l'ipoteca. I tempi sono variabili in funzione delle opere che si andranno a realizzare, si va da un minimo di 3-6 mesi e fino a tre anni, compreso le pratiche edilizie e catastali. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Katia
    Katia
    Sabato 13 Novembre 2021, alle ore 01:23
    Sto comprando con mutuo una prima casa la cui disposizione e metratura permetterebbe un semplice ma efficace frazionamento.
    Le pongo gentilmente delle domande in vista del decisivo incontro con la banca:
    - Il frazionamento avrebbe come scopo quello di affittare regolarmente la seconda porzione. In tal caso devo farlo presente alla banca prima del mutuo?
    - E se un domani volessi vendere questa seconda porzione?
    - C’è anche un ampio garage che a me sinceramente non serve: potrei venderlo successivamente o dovrei estinguere la parte alla banca prima di procedere con un’eventuale vendita di esso?
    - Frazionando, suppongo che mi risulti una seconda casa. Come funzionerebbe dunque?
    - Inoltre, dovrebbero iniziare i lavori per il Superbonus a Gennaio (l’incarico è già stato dato così come la firma per l’inizio dei lavori); cosa comporterebbe ai fini dell’eventuale frazionamento?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Katia
      Lunedì 15 Novembre 2021, alle ore 18:58
      In prima istanza Le consiglio di non parlarne prima dell'erogazione del mutuo del Suo progetto di frazionamento, la banca non ne sarebbe contenta. Superato questo primo ostacolo, per poter procedere è necessario il primo passaggio in banca e seguire le loro prescrizioni fino all'approvazione del frazionamento (urbanistico e catastale). E' palese che una delle due unità derivate diventa per Lei una seconda casa pagando le relative tasse e tributi locali. Sulla possibilità di vendere una porzione è una operazione fattibile con il benestare della banca, estinguendo una quota parte del mutuo originario. Riguardo al Superbonus, ed in particolare al calcolo del tetto massimo di spesa, vale il numero delle unità immobiliari al momento dei lavori, che al prossimo gennaio 2022 Le sarà computato per una sola unità. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Marins
    Marins
    Mercoledì 14 Aprile 2021, alle ore 08:54
    Siamo tre ereditarie per successione di un villino: 50% mia madre, 25% le due sorelle.
    Vorremmo frazionare l'immobile prima di usufruire dell'ecobonus.
    È possibile frazionarlo cambiando le percentuali?
    Se non è possibile, in seguito a frazionamento, l'altra unità immobiliare conterà come seconda casa?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Marins
      Giovedì 15 Aprile 2021, alle ore 17:50
      Le quote possono variare solo a seguito di una divisione ereditaria oppure di una cessione di quote che nel suo caso consiglio, onde evitare il problema della seconda casa. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Alberto
    Alberto
    Mercoledì 17 Marzo 2021, alle ore 22:27
    Sto procedendo all'acquisto di un immobile di 200 mq con un mutuo prima casa, con l'idea di frazionarlo durante la ristrutturazione per uso "personale" (i suoceri abitano lontano e vogliamo avere uno spazio loro per quando vengono).
    Questo mi comporterà spese aggiuntive significative?
    Il mutuo prima casa sarà comunque applicabile?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Alberto
      Venerdì 19 Marzo 2021, alle ore 17:39
      Le spese sono correlate al senso di "uso personale" che intende dare. Se opera un vero e proprio frazionamento deve incaricare un tecnico abilitato e presentare una Scia al comune, pagare gli oneri concessori, eseguire i lavori, al termine di essi procedere alla variazione catastale e una variazione di ipoteca bancaria. In tutto questo una delle due unità immobiliari è considerata seconda casa. La seconda ipotesi più conservativa è quella di rendere autonoma parzialmente una parte della casa da destinare ai suoceri, senza intaccare la consistenza originaria della casa. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Skylon
    Skylon
    Domenica 31 Gennaio 2021, alle ore 18:34
    Vorrei acquistare un appartamento da frazionare,  per fare ciò ho bisogno di un mutuo prima di comprare casa.
    Questo è possibile?
    In sintesi vorrei comprare metà casa e un'altra persona l'altra metà di superficie.
    Il mutuo lo chiderei solo sulla mia parte.
    È Possibile prima di frazionarla ?
    Vorrei capire perchè non sono in grado di comprare tutta la casa
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Skylon
      Lunedì 1 Febbraio 2021, alle ore 15:02
      Non è possibile in quanto il mutuo va erogato sull'intera unità immobiliare. Prima di procedere all'acquisto della Sua porzione va fatto un frazionamento urbanistico e catastale dell'immobile originario in modo che l'ipoteca bancaria ricade solo e soltanto sulla parte di Suo interesse. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Francesca
    Francesca
    Domenica 27 Dicembre 2020, alle ore 23:39
    Vorrei frazionare in due unità immobiliari un appartamento cointestato, acquistato con mutuo anch'esso cointestato.
    Le due nuove unità andranno una per ciascun coniuge, come procederà la banca?
    È necessario il nulla-osta da parte di quest'ultima?
    Come mi consigliate di procedere?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Francesca
      Martedì 29 Dicembre 2020, alle ore 16:05
      Il Suo progetto di frazionamento deve avere il benestare della banca anche per attribuire le quote del mutuo originario sulle due unità derivate. Per procedere è quindi necessario il primo passaggio in banca e seguire le loro prescrizioni. La fase successiva è l'incarico ad un professionista di fiducia per la pratica urbanistica e catastale; esecuzione dei lavori e richiesta della nuova agibilità/abitabilità per entrambe le unità immobiliari; attribuzione delle nuove quote di mutuo. Se il tutto rappresenta il punto di arrivo definitivo è necessario procedere alla divisione e assegnazione delle unità a ciascuno dei coniugi con un atto pubblico redatto da un notaio di fiducia. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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