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Frazionare un immobile per investire

Acquistare un immobile grande da frazionare in due unità, può rappresentare un ottimo investimento economico: vediamo quali aspetti valutare prima di procedere.
24 Maggio 2013 ore 13:32 - NEWS Comprare casa

Acquistare un immobile da frazionare


Nonostante la crisi economica segni, ormai da qualche anno, un calo anche nel mercato immobiliare, si registra in questo settore un segmento dall'andamento positivo, quello dell'acquisto di immobili di grandi dimensioni, per investire frazionandoli.

Frazionare un immobile per investire: esempio di immobile da frazionareInfatti, grandi appartamenti , con determinate caratteristiche, possono essere acquistati, ristrutturati e divisi in due unità immobiliari, per poi essere rivenduti o affittati, ottenendo così un ricavo economico.

Il trend è registrato da una inchiesta che dimostra come, a fronte di un calo complessivo delle compravendite, il segmento interessato da tale tipo di interventi sia invece addirittura in aumento.
Ciò è dovuto al fatto che gli appartamenti di grande metratura, rispetto a quelli più piccoli, collocati anche nello stesso immobile, risultano avere un prezzo mediamente inferiore.


Acquistare per frazionare, quindi può rappresentare un ottimo investimento per due motivi:
- due appartamenti più piccoli possono essere affittati ad un prezzo che risulterà, complessivamente, superiore a quello che si può ottenere affittando un unico, grande appartamento;
- si può decidere di abitare in uno dei due appartamenti ed affittare l'altro, rientrando, così, con il canone di locazione, delle spese affrontate per la ristrutturazione.

Ovviamente l'acquirente deve poter essere in grado di sostenere un certo investimento iniziale, costituito dall'acquisto di un appartamento di grandi dimensioni e dalle spese necessarie per il suo frazionamento.

Vediamo quindi, quali sono gli aspetti da valutare se si vuole effettuare un investimento di questo tipo.


Scegliere l'immobile da frazionare


Dal punto di vista progettuale è importante valutare preventivamente la possibilità di dividere l'immobile in due unità distinte, per cui è necessario osservarne attentamente la conformazione e la sua pianta.
A tal proposito vi illustriamo, nell'esempio, il caso di un immobile di 140 mq circa che, con pochi interventi edilizi, è possibile dividere in due appartamenti indipendenti.

Frazionare un immobile per investire: esempio di immobile frazionatoCiascun appartamento dovrà avere innanzitutto un ingresso distinto, oltre ad un bagno indipendente, e sicuramente sarà necessario realizzare una nuova cucina in una delle due unità che ne risulterà sprovvista.

Nel caso di un immobile in condominio, quindi, per realizzare la seconda entrata bisognerà richiedere il consenso dell'amministrazione condominiale, mentre per il bagno e la cucina bisognerà controllare attentamente la posizione degli scarichi.

Nell'esempio illustrato, si dispone di un ampio pianerottolo, su cui poter aprire il secondo ingresso, i bagni sono già due, posizionati in maniera tale da ricadere ciascuno in uno dei due appartamenti, mentre sarà necessario realizzare una nuova cucina.



Frazionamento immobile e condomino


Prima di acquistare un immobile da frazionare ricadente in un condominio, è indispensabile verificare che il regolamento condominiale non lo vieti espressamente.

Una volta accertata questa possibilità, si potrà procedere a realizzare l'intervento avendo cura di non apportare alcuna modifica alle parti comuni e non ledere i diritti dei terzi.

Di fronte alla necessità di realizzare un secondo ingresso, senza interferire sul pianerottolo comune, ad esempio, una scelta progettuale frequentemente praticata è quella di collocare le due porte all'interno del vecchio appartamento, creando un'anticamera che non incide sugli spazi comuni.

Dopo la divisione, inoltre, sarà necessario provvedere a una modifica delle tabelle millesimali.


Permessi per il frazionamento di un immobile


Frazionare un immobile per investire: progettoChi intende frazionare un immobile, deve richiedere il relativo permesso al Comune. Per questo è necessario controllare la normativa locale, e in particolare il P.R.G. e il Regolamento Edilizio.
Infatti, realizzare due unità immobiliari al posto di una aumenta il carico urbanistico dell'immobile e non tutte le normative locali lo permettono. In caso affermativo, sarà necessario pagare i relativi oneri concessori e diritti.

È quindi utile, prima dell'acquisto, affidarsi ad un architetto che verifichi la fattibilità dell'intervento.
Una volta accertata questa, egli potrà procedere alla definizione del progetto e a presentare il titolo abilitativo richiesto: sarà necessaria una S.C.I.A. o una vecchia D.I.A., come richiesto ancora in molti comuni.

Una volta terminati i lavori, e prima di presentare allo Sportello Unico dell'Edilizia del comune il necessario documento di fine lavori, bisognerà procedere all'aggiornamento catastale.
Trattandosi di un frazionamento, bisognerà procedere alla soppressione del subalterno che identifica la vecchia unità immobiliare e costituire due nuovi subalterni.

Successivamente bisognerà procedere alla richiesta del certificato di agibilità per i due nuovi appartamenti.


Frazionamento immobile e mutuo


Se l'immobile è stato acquistato attraverso un mutuo e si intende vendere uno dei due nuovi appartamenti ricavati, bisognerà informare la banca, che dovrà procedere al ricalcolo delle relative ipoteche e, parallelamente, bisognerà stipulare un atto notarile, che certifichi la modifica del mutuo.

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Frazionare un immobile per investire: Commenti e opinioni



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Alert Commenti
  • Marins
    Marins
    Mercoledì 14 Aprile 2021, alle ore 08:54
    Siamo tre ereditarie per successione di un villino: 50% mia madre, 25% le due sorelle.
    Vorremmo frazionare l'immobile prima di usufruire dell'ecobonus.
    È possibile frazionarlo cambiando le percentuali?
    Se non è possibile, in seguito a frazionamento, l'altra unità immobiliare conterà come seconda casa?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Marins
      Giovedì 15 Aprile 2021, alle ore 17:50
      Le quote possono variare solo a seguito di una divisione ereditaria oppure di una cessione di quote che nel suo caso consiglio, onde evitare il problema della seconda casa. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Alberto
    Alberto
    Mercoledì 17 Marzo 2021, alle ore 22:27
    Sto procedendo all'acquisto di un immobile di 200 mq con un mutuo prima casa, con l'idea di frazionarlo durante la ristrutturazione per uso "personale" (i suoceri abitano lontano e vogliamo avere uno spazio loro per quando vengono).
    Questo mi comporterà spese aggiuntive significative?
    Il mutuo prima casa sarà comunque applicabile?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Alberto
      Venerdì 19 Marzo 2021, alle ore 17:39
      Le spese sono correlate al senso di "uso personale" che intende dare. Se opera un vero e proprio frazionamento deve incaricare un tecnico abilitato e presentare una Scia al comune, pagare gli oneri concessori, eseguire i lavori, al termine di essi procedere alla variazione catastale e una variazione di ipoteca bancaria. In tutto questo una delle due unità immobiliari è considerata seconda casa. La seconda ipotesi più conservativa è quella di rendere autonoma parzialmente una parte della casa da destinare ai suoceri, senza intaccare la consistenza originaria della casa. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Skylon
    Skylon
    Domenica 31 Gennaio 2021, alle ore 18:34
    Vorrei acquistare un appartamento da frazionare,  per fare ciò ho bisogno di un mutuo prima di comprare casa.
    Questo è possibile?
    In sintesi vorrei comprare metà casa e un'altra persona l'altra metà di superficie.
    Il mutuo lo chiderei solo sulla mia parte.
    È Possibile prima di frazionarla ?
    Vorrei capire perchè non sono in grado di comprare tutta la casa
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Skylon
      Lunedì 1 Febbraio 2021, alle ore 15:02
      Non è possibile in quanto il mutuo va erogato sull'intera unità immobiliare. Prima di procedere all'acquisto della Sua porzione va fatto un frazionamento urbanistico e catastale dell'immobile originario in modo che l'ipoteca bancaria ricade solo e soltanto sulla parte di Suo interesse. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Francesca
    Francesca
    Domenica 27 Dicembre 2020, alle ore 23:39
    Vorrei frazionare in due unità immobiliari un appartamento cointestato, acquistato con mutuo anch'esso cointestato.
    Le due nuove unità andranno una per ciascun coniuge, come procederà la banca?
    È necessario il nulla-osta da parte di quest'ultima?
    Come mi consigliate di procedere?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Francesca
      Martedì 29 Dicembre 2020, alle ore 16:05
      Il Suo progetto di frazionamento deve avere il benestare della banca anche per attribuire le quote del mutuo originario sulle due unità derivate. Per procedere è quindi necessario il primo passaggio in banca e seguire le loro prescrizioni. La fase successiva è l'incarico ad un professionista di fiducia per la pratica urbanistica e catastale; esecuzione dei lavori e richiesta della nuova agibilità/abitabilità per entrambe le unità immobiliari; attribuzione delle nuove quote di mutuo. Se il tutto rappresenta il punto di arrivo definitivo è necessario procedere alla divisione e assegnazione delle unità a ciascuno dei coniugi con un atto pubblico redatto da un notaio di fiducia. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Samy2005
    Samy2005
    Martedì 22 Dicembre 2020, alle ore 11:59
    Possiedo un immobile gravato da ipotecata per un mutuo.
    Lo stesso verrà frazionato in 3 appartamenti.
    Contestualmente alla vendita del primo appartamento, verrà chiuso il mutuo e tolta l'ipoteca.
    Come mi devo comportare con la banca?
    Devo frazionare anche l'ipoteca?
    Generalmente il costo è elevato?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Samy2005
      Martedì 22 Dicembre 2020, alle ore 15:14
      Innanzitutto Le consiglio di rendere edotta la banca del Suo progetto di frazionamento e di estinzione anticipata del contratto di mutuo. In questo modo, al momento della vendita del primo appuntamentino la banca percepirà le proprie competenze e liberare l'ipoteca. Così potrà evitare le problematiche esposte senza spendere nulla. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Gaetanosantaniello
    Gaetanosantaniello
    Sabato 19 Dicembre 2020, alle ore 09:38
    Ho acquistato un’immobile di 200mq all’asta circa 2 anni fa usufruendo dei benefici prima casa. È possibile frazionare l’immobile, per poi fittarlo?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Gaetanosantaniello
      Lunedì 21 Dicembre 2020, alle ore 18:25
      Certamente, ne ha piena facoltà. Le rammento, però, che Le cambierà la posizione sui tributi locali come ad esempio l'Imu che, a seguito del frazionamento, su una delle due unità dovrà pagare l'imposta dove prima era esentato. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Gianni
    Gianni
    Martedì 10 Novembre 2020, alle ore 19:37
    Dovrei acquistare una porzione di villa bifamiliare, ma il proprietario non vorrebbe vendere la cantina che ha un ingresso indipendente (sempre relativa alla porzione che andrei ad acquistare).
    Posso ottenere un mutuo dalla banca solo per la parte a me destinata e quindi valutata solo per quella?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Gianni
      Mercoledì 11 Novembre 2020, alle ore 15:57
      Sì, l'importante è che l'importo richiesto a finanziare l'acquisto sia coperto dal valore commerciale della porzione di bifamiliare che intende acquistare. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Sabrina
    Sabrina
    Sabato 17 Ottobre 2020, alle ore 10:04
    Devo frazionare la mia casa indipendente in due appartamenti: al piano terra devo chiedere la riqualificazione da cantina ad uso abitativo.
    Ho urgente bisogno di richiedere un mutuo dove vorrei ipotecare solo un appartamento quello già ad uso abitativo.
    Qual'è L'Iter?
    Il perito della banca si accontenta di una pratica presentata o devo fare la fine lavori anche delle cantine?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Sabrina
      Lunedì 19 Ottobre 2020, alle ore 17:59
      La banca accetta solo se viene ipotecata l'intera unità immobiliare anche con la prospettiva del frazionamento purché la pratica edilizia sia stata regolarmente approvata e rilasciata dal comune.  Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Sasamele
    Sasamele
    Venerdì 9 Ottobre 2020, alle ore 15:13
    Vorrei acquistare un appartamento di 140 mq come prima casa, frazionarlo in due e rivenderne subito uno.
    Dovrò pagare tasse sulla vendita ?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Sasamele
      Giovedì 15 Ottobre 2020, alle ore 11:58
      Sì, se il frazionamento e la vendita avviene entro i 5 anni successivi all'acquisto. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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