Frazionare un immobile per investire
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Acquistare un immobile da frazionare
Nonostante la crisi economica segni, ormai da qualche anno, un calo anche nel mercato immobiliare, si registra in questo settore un segmento dall'andamento positivo, quello dell'acquisto di immobili di grandi dimensioni, per investire frazionandoli.
Infatti, grandi appartamenti, con determinate caratteristiche, possono essere acquistati, ristrutturati e divisi in due unità immobiliari, per poi essere rivenduti o affittati, ottenendo così un ricavo economico.
Il trend è registrato da una inchiesta che dimostra come, a fronte di un calo complessivo delle compravendite, il segmento interessato da tale tipo di interventi sia invece addirittura in aumento.
Ciò è dovuto al fatto che gli appartamenti di grande metratura, rispetto a quelli più piccoli, collocati anche nello stesso immobile, risultano avere un prezzo mediamente inferiore.
Acquistare per frazionare, quindi può rappresentare un ottimo investimento per due motivi:
- due appartamenti più piccoli possono essere affittati ad un prezzo che risulterà, complessivamente, superiore a quello che si può ottenere affittando un unico, grande appartamento;
- si può decidere di abitare in uno dei due appartamenti ed affittare l'altro, rientrando, così, con il canone di locazione, delle spese affrontate per la ristrutturazione.
Ovviamente l'acquirente deve poter essere in grado di sostenere un certo investimento iniziale, costituito dall'acquisto di un appartamento di grandi dimensioni e dalle spese necessarie per il suo frazionamento.
Vediamo quindi, quali sono gli aspetti da valutare se si vuole effettuare un investimento di questo tipo.
Scegliere l'immobile da frazionare
Dal punto di vista progettuale è importante valutare preventivamente la possibilità di dividere l'immobile in due unità distinte, per cui è necessario osservarne attentamente la conformazione e la sua pianta.
A tal proposito vi illustriamo, nell'esempio, il caso di un immobile di 140 mq circa che, con pochi interventi edilizi, è possibile dividere in due appartamenti indipendenti.
Ciascun appartamento dovrà avere innanzitutto un ingresso distinto, oltre ad un bagno indipendente, e sicuramente sarà necessario realizzare una nuova cucina in una delle due unità che ne risulterà sprovvista.
Nel caso di un immobile in condominio, quindi, per realizzare la seconda entrata bisognerà richiedere il consenso dell'amministrazione condominiale, mentre per il bagno e la cucina bisognerà controllare attentamente la posizione degli scarichi.
Nell'esempio illustrato, si dispone di un ampio pianerottolo, su cui poter aprire il secondo ingresso, i bagni sono già due, posizionati in maniera tale da ricadere ciascuno in uno dei due appartamenti, mentre sarà necessario realizzare una nuova cucina.
Frazionamento immobile e condomino
Prima di acquistare un immobile da frazionare ricadente in un condominio, è indispensabile verificare che il regolamento condominiale non lo vieti espressamente.
Una volta accertata questa possibilità, si potrà procedere a realizzare l'intervento avendo cura di non apportare alcuna modifica alle parti comuni e non ledere i diritti dei terzi.
Di fronte alla necessità di realizzare un secondo ingresso, senza interferire sul pianerottolo comune, ad esempio, una scelta progettuale frequentemente praticata è quella di collocare le due porte all'interno del vecchio appartamento, creando un'anticamera che non incide sugli spazi comuni.
Dopo la divisione, inoltre, sarà necessario provvedere a una modifica delle tabelle millesimali.
Permessi per il frazionamento di un immobile
Chi intende frazionare un immobile, deve richiedere il relativo permesso al Comune. Per questo è necessario controllare la normativa locale, e in particolare il P.R.G. e il Regolamento Edilizio.
Infatti, realizzare due unità immobiliari al posto di una aumenta il carico urbanistico dell'immobile e non tutte le normative locali lo permettono. In caso affermativo, sarà necessario pagare i relativi oneri concessori e diritti.
È quindi utile, prima dell'acquisto, affidarsi ad un architetto che verifichi la fattibilità dell'intervento.
Una volta accertata questa, egli potrà procedere alla definizione del progetto e a presentare il titolo abilitativo richiesto: sarà necessaria una S.C.I.A. o una vecchia D.I.A., come richiesto ancora in molti comuni.
Una volta terminati i lavori, e prima di presentare allo Sportello Unico dell'Edilizia del comune il necessario documento di fine lavori, bisognerà procedere all'aggiornamento catastale.
Trattandosi di un frazionamento, bisognerà procedere alla soppressione del subalterno che identifica la vecchia unità immobiliare e costituire due nuovi subalterni.
Successivamente bisognerà procedere alla richiesta del certificato di agibilità per i due nuovi appartamenti.
Frazionamento immobile e mutuo
Se l'immobile è stato acquistato attraverso un mutuo e si intende vendere uno dei due nuovi appartamenti ricavati, bisognerà informare la banca, che dovrà procedere al ricalcolo delle relative ipoteche e, parallelamente, bisognerà stipulare un atto notarile, che certifichi la modifica del mutuo.
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