Il Tribunale di Salerno, con una sentenza datata 23 aprile 2010, affronta l'interessante questione del frazionamento di un'unità immobiliare condominiale, della vendita delle parti risultanti da tale intervento e dei riflessi in relazione alla partecipazione alle assemblee condominiali da parte dei nuovi proprietari.
Secondo il magistrato campano, i proprietari delle unità immobiliari, così come risultanti dal frazionamento, hanno diritto a partecipare all'assemblea di condominio e la deliberazione assunta senza la loro convocazione è annullabile, in quanto il procedimento di convocazione dell'adunanza risulta viziato.
Inoltre, il Tribunale salernitano chiarisce che l'onere d'individuare gli effetti titolari delle unità immobiliari grava sull'amministratore che può avere facile riscontro di ciò tramite una visura presso la conservatoria dei registri immobiliari.
Prima di entrare nello specifico della sentenza citata vale la pena, per completezza espositiva, riprendere alcuni principi cardine della materia condominiale.
Il condomino, nel senso tecnico giuridico, è il titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento su un'unità immobiliare ubicata in un edificio in condominio.
Conseguenza naturale di ciò è che tale soggetto ha diritto ad essere convocato e a partecipare alle assemblee di condominio per prendere le decisioni inerenti la gestione delle cose comuni.
Se una porzione di piano è in proprietà a più persone (es. coniugi in comunione dei beni) entrambi hanno diritto ad essere convocati all'assemblea anche se solo uno avrà diritto di voto.
Se l'appartamento è dato in usufrutto la partecipazione spetta, alternativamente, al nudo proprietario o all'usufruttuario (art. 67 disp. att. c.c.).
Che cosa accade se il proprietario dell'unità immobiliare la fraziona ed a seguito di tale frazionamento cede a distinti soggetti le nuove unità immobiliari frutto di tale intervento?
È questo, come anticipato all'inizio il cuore della decisione del Tribunale di Salerno, in commento: nel caso di specie gli acquirenti delle nuove unità immobiliari non erano stati avvisati dello svolgimento dell'assemblea di condominio sicché venuti a conoscenza della deliberazione ne chiedevano l'annullamento per la loro omessa convocazione.
Il Tribunale nell'accogliere la domanda ha affermato che in ipotesi di frazionamento di un'unica porzione di proprietà esclusiva posta in un condominio in una pluralità di porzioni alienate a distinti soggetti, lo status di condomini finisca per appartenere a tutti i singoli acquirenti delle porzioni create, sicchè la convocazione dell'assemblea, a pena di invalidità della medesima (art. 1136 c.c.), deve poi esser comunicata a tutti i proprietari delle nuove autonome porzioni di piano (così Trib. Salerno 23 aprile 2010).
Ciò, continua il magistrato campano sia quando tale operazione viene comunicata all'amministratore di condominio sia quando, invece, il mandatario dei condomini non ne viene a conoscenza.La motivazione di questa presa di posizione sta nell'inapplicabilità al condominio del principio dell'apparenza.
In tal senso, si dice in sentenza non rileva, nella materia condominiale, per l'individuazione dei soggetti da convocare in assemblea ovvero tenuti al pagamento delle spese di gestione del condominio, il principio dell'apparenza di diritto poiché esso è applicabile, piuttosto, nella materia contrattuale, a tutela della buona fede dei terzi che, in presenza di circostanze obiettive ed univoche, abbiano fatto ragionevole affidamento su una situazione di fatto risultata non corrispondente allo stato di diritto, mentre nella materia della proprietà (condominiale) non può ravvisarsi una relazione di terzietà tra il condomino ed il condominio, che non ha una soggettività giuridica diversa da quella dei singoli condomini, di tal che, quando si tratti di individuare i soggetti aventi lo status di condomino, debbono prevalere il principio della pubblicità e quello della effettività, che non giustificano e superano ogni apparenza.
(Cass. 4866/2001; Cass. 7849/2000; Cass. 6653/98; Cass. 5122/2000; Cass. SS.UU. 14 febbraio 2002 n. 5035; Cass. n. 17897/2003; Cass. 12709/2002; Cass. 23994/2004) (così Trib. Salerno 23 aprile 2010).
