Quando si può realizzare un foro su facciata condominiale per scarico fumi cucina?

Uso facciata condominiale e decoro architettonico

La facciata di un edificio in condominio è certamente anch'essa condominiale: lo dice l'art. 1117 c.c. e prima ancora di esso, cioè prima della riforma del condominio, lo aveva specificato la giurisprudenza.

In quanto bene condominiale, sarebbe stato lo stesso se la facciata fosse in proprietà esclusiva, bisogna che nell'uso della facciata sia rispettato il decoro architettonico dell'edificio.

Che cosa s'intende per decoro architettonico?


In assenza di definizioni legislative, la giurisprudenza ha specificato che per decoro architettonico deve intendersi l'insieme delle linee dell'edificio che concorrono a connotarne l'estetica, contribuendo delinearne la fisionomia (Cass. n. 851/2007).,

La Cassazione ha altresì specificato che l'alterazione del decoro architettonico si deve tradurre in un pregiudizio economicamente valutabile (Cass. n. 1286/2010) e che non è necessario che affinché possa parlarsi di decoro, che si sia dinanzi a un edificio di particolare pregio storico artistico, potendosi individuare il decoro anche in un edificio dalle linee estremamente semplici (Cass. n. 8830/2008).

Il decoro architettonico è un bene comune e il regolamento condominiale di origine contrattuale può vietarne qualunque modificazione, non solamente quelle alterative.

Facciata condominiale, uso individuale e art 1120 cc

Ogni partecipante al condominio singolarmente considerato, tanto si trae dall'art. 1102 c.c., ha il diritto di servirsi della cosa comune nella maniera più opportuna in relazione alle proprie esigenze, ovvero anche secondo modalità differenti rispetto all'usuale modo d'uso, purché:

- non ne alteri la destinazione;

- non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

I giudici di Cassazione e appresso ad essi quelli di merito, interpretando la disposizione in esame, hanno chiarito che il diritto al pari uso non si identifica necessariamente con il diritto all'uso identico e contemporaneo, ma con la possibilità per tutti di trarre dalle cose comuni la medesima utilità (si veda, tra le tante, ad esempio, Cass. 21 dicembre 2011, n. 28025).

La stessa Suprema Corte di Cassazione ha avuto modo di specificare che l'uso più intenso ed individuale, oltre a quanto esplicitato dall'art. 1102 c.c., non può:

- ledere il decoro dell'edificio;

- creare problemi per la sicurezza e la stabilità del condominio.

In sostanza l'uso individuale non può essere contrario a quanto stabilito dall'art 1120 cc in materia di innovazioni delle parti comuni deliberate dall'assemblea condominiale.


Tale diritto all'uso individuale, ha detto la Cassazione, può essere limitato da un regolamento condominiale di origine contrattuale, poiché l'art. 1102 c.c. non è norma assolutamente inderogabile (tali sono quelle elencate dall'art. 1138, quarto comma, c.c. e dall'art. 72 disp. att. c.c.).

In buona sostanza, per riportare la questione al diritto all'uso individuale della facciata condominiale, esso va considerato legittimo, purché non lesivo dei diritti individuali degli altri condòmini e di quelli collettivi. Tale valutazione, com'è intuibile, va fatta caso per caso, in ragione dello stato dei luoghi e dalla tipologia d'installazione

A puro titolo esemplificativo, sono stati considerati legittimi (ma anche lesivi, a rimarcare la necessità di una valutazione ad hoc) usi così individuati:

• installazione sulla facciata condominiale di una canna fumaria;
  
  
• installazione sulla facciata condominiale di un'antenna parabolica;
  
  
• installazione sulla facciata condominiale di una caldaia;
  
  
• installazione sulla facciata condominiale del motore esterno di un condizionatore.

Si badi: salvo diversa disposizione di un regolamento contrattuale, l'uso dei beni comuni non è soggetto ad autorizzazioni da parte dell'assemblea. Un regolamento assembleare può imporne, a soli fini informativi, la comunicazione all'amministratore, che potrà se del caso agire per bloccare l'opera, ma di certo, secondo legge, né a lui né all'assemblea sono riconosciuti poteri autorizzatori.

Scarico cucina: si può forare il muro

Sovente è necessario forare il muro della cucina per consentire lo scarico dei fumi derivanti dalla cottura di cibi.

Lo scarico così creato, salvo specifiche disposizioni connesse alla tipologia di cappa installata, necessità, poi, del collegamento a una canna fumaria, individuale o comune, che convogli gli scarichi oltre il colmo del tetto.

Alla luce di quanto specificato, è possibile affermare che:

• il foro sul muro, salvo particolari disposizioni regolamentari di origine contrattuale, può essere eseguito senza preventivo assenso da parte dell'assemblea o dell'amministratore;
  
  
• il foro sul muro deve rispettare il pari diritto d'uso degli altri condòmini, non compromettere la sicurezza dell'edificio e non alterare il decoro architettonico dello stabile.
  
  

Al più i regolamenti condominiali di origine assembleare possono imporre al condòmino di comunicare la realizzazione di quest'opera all'amministratore.

Decoro architettonico e ripristino stato dei luoghi

Dando come cosa di per sé certa che praticare un foro per scarichi della cucina non sia intervento in grado di pregiudicare il pari uso della facciata da parte di altri condòmini, ovvero sicurezza e stabilità dell'edificio, c'è da domandarsi che cosa può accadere ove all'apertura del foro segua la contestazione del decoro architettonico dell'edificio.

In tali casi, si potrà arrivare al ripristino dello stato dei luoghi ove nel giudizio civile sia stata accertata l'effettiva lesione del decoro architettonico dell'edificio.