Fondamenta vecchie: quando il consolidamento diventa necessario

Quando le fondamenta vecchie vanno consolidate

In una casa datata, le fondamenta possono cedere a causa dell'usura del terreno, di infiltrazioni d'acqua o di carichi aumentati nel tempo.

Il consolidamento diventa necessario quando compaiono crepe diagonali sui muri, pavimenti inclinati o porte e finestre che si bloccano.

Crepa sul muro - iStock

In questi casi, non si tratta di semplici difetti estetici, ma di segnali che la struttura sta lavorando in modo anomalo e che è bene far valutare da un tecnico prima che il problema peggiori.

I segnali da non ignorare

Le crepe sottili e orizzontali spesso indicano semplici assestamenti, mentre quelle larghe e a "scaletta" possono segnalare un cedimento del terreno sottostante.

Anche pavimenti che si abbassano verso un angolo della stanza, muri che si staccano dagli infissi o nuove fessure comparse dopo un periodo di forti piogge sono campanelli d'allarme.

Crepa sul pavimento - iStock

Per questo, è consigliabile far effettuare un sopralluogo da un geometra o un ingegnere strutturale, che potrà valutare con strumenti adeguati l'entità del problema.

Altri segnali di cedimento

Oltre ai segnali descritti appena sopra, ci sono anche altri segnali da non ignorare. Le crepe nei muri, possono creare del pericolo se sono profonde oppure oblique.

Un altro segnale di cedimento inequivocabile, riguarda eventuali porte e finestre bloccate.

Anche eventuali avvallamenti evidenti nelle pavimentazioni interne, possono portare ad un campanello d'allarme.

Crepa sulla parete - iStock

Se l'edificio presenta dei punti di distacco con altre strutture e ampliamenti, anche questo potrebbe essere un segnale da cogliere.

Si potrebbero infatti formare anche delle fessure verticali.

Perfino il degradamento dei materiali di fondazione, può portare all'umidità.

Quali sono le cause di cedimento più comuni

Tra le cause di cedimento più comuni, si possono scorgere delle variazioni nella falda acquifera, parlando sia di innalzamento che di abbassamento.

Nel caso dei terreni argillosi, ci può a sua volta una doppia opzione: ritiro dell'argilla nei periodi di siccità, e rigonfiamenti in caso di forti piogge.

Un immobile situato in una strada ad alto traffico, o in un tratto soggetto a lavori in corso, può essere soggetto a vibrazioni costanti che possono portare al cedimento.

Eventuali rotture nelle tubazioni fognarie possono rimuovere le particelle fini del terreno, togliendo così la "protezione" che evita proprio i fenomeni di cui sopra.

Le tecniche di consolidamento più usate

Esistono diverse soluzioni, da scegliere in base al tipo di cedimento e alle condizioni del terreno.


Tra le più diffuse:

• Micropali: pali in acciaio infissi in profondità per trasferire il carico a strati di terreno più stabili;
• Iniezioni di resine expanding: resine che, espandendosi nel terreno, lo compattano e lo risollevano leggermente;
• Sottofondazioni in calcestruzzo armato: ampliano la base di appoggio del muro esistente;
• Tiranti e cerchiature: utili quando il problema riguarda più la stabilità orizzontale che il cedimento verticale.

La scelta dipende sempre da un'analisi geologica del terreno e dallo stato delle murature esistenti.

Quanto costa e quanto dura un intervento

Le iniezioni di resine sono generalmente più economiche e veloci, con cantieri che durano pochi giorni.

Mentre micropali e sottofondazioni richiedono tempi più lunghi e costi maggiori, soprattutto se è necessario scavare attorno al perimetro dell'edificio.

Costo di un intervento - iStock

È bene richiedere sempre più preventivi, verificando che includano la relazione tecnica e il monitoraggio post-intervento, fondamentale per controllare che l'assestamento sia avvenuto correttamente.

Quali sono gli interventi meno invasivi

Tra gli interventi di consolidamento meno invasivi in assoluto, si possono trovare ancora una volta le iniezioni di resine espandenti.

Il metodo appena descritto, permette di sollevare la struttura in modo controllato tramite l'iniezione di resine poliuretaniche senza ricorrere a scavi o demolizioni.

Crepa sulle fondazioni - iStock

Un altro metodo altrettanto gettonato, prevede l'utilizzo di micropali presso infissi.

La sua applicazione pratica consiste nell'inserimento di piccoli pali in acciaio.

In questo caso specifico, oltre ad essere evitata la pratica dello scavo, non è necessario nemmeno l'utilizzo di macchinari pesanti.

Quali sono i vantaggi del non demolire

Nel momento in cui si sceglie di adottare un metodo che non prevede la demolizione, ci sono dei vantaggi che si devono osservare.

Per esempio, una riduzione praticamente inevitabile di potenziali errori.

Non ci sarà inoltre bisogno di effettuare alcun trasloco, cosa scomoda per questioni logistiche.

Considerando inoltre che i lavori si concentreranno soltanto sulle cosiddette zone critiche, la loro durata sarà nettamente minore rispetto ad un intervento di demolizione.

Cosa succede se si ignora il problema troppo a lungo

Rimandare un intervento sulle fondamenta non è mai saggio: ogni stagione in più peggiora la situazione.

Le crepe si allargano, l'umidità penetra nel calcestruzzo e accelera la corrosione delle armature in acciaio.

In alcuni casi, ciò che sarebbe stato risolvibile con un semplice consolidamento localizzato diventa un cantiere molto più esteso.

Il punto critico è che i cedimenti strutturali raramente si fermano da soli. Tendono invece a progredire, spesso in modo silenzioso.

Ciò, finché i sintomi diventano visibili anche ai piani superiori. Intervenire presto costa meno e, soprattutto, è più efficace.

Quando serve un progettista strutturale

Prima di qualsiasi intervento sulle fondamenta, il passaggio da un tecnico abilitato non è facoltativo.

Serve per valutare la reale entità del problema, stabilire quale tecnica di consolidamento sia adatta al tipo di suolo e al peso dell'edificio, e redigere il progetto.

In molti Comuni viene inoltre richiesto il deposito della pratica in Comune e il collaudo finale.

Affidarsi direttamente a una ditta senza una diagnosi tecnica indipendente è il modo più rapido per spendere male i soldi e rischiare di non risolvere nulla.

Consolidamento e umidità: due problemi spesso legati

Non è raro che un intervento sulle fondamenta riveli, o peggio aggravi, un problema di umidità di risalita.

Le fondamenta ammalorate perdono la loro capacità impermeabilizzante nel tempo, e l'acqua del sottosuolo inizia a risalire nei muri.

Per questo motivo, molti cantieri di consolidamento prevedono anche un trattamento impermeabilizzante, eseguito contestualmente ai lavori strutturali.

Il punto sul consolidamento delle fondamenta

Il consiglio principale da seguire, è di non sottovalutare mai le prime crepe, anche se sembrano innocue: aspettare "per vedere se peggiora" è spesso l'errore più costoso.

Il settore del consolidamento è terreno fertile per allarmismi ingiustificati da parte di alcune imprese, che propongono interventi invasivi anche dove basterebbe un monitoraggio nel tempo.

Intervento di demolizione - iStock

La soluzione migliore resta sempre una doppia valutazione: un tecnico indipendente che verifichi la diagnosi prima di affidarsi all'impresa esecutrice.