Locazione, restituzione dell'immobile ed eventuali danni

Riconsegna dell'immobile e danni

Una fase delicata del rapporto di locazione è quella in cui il conduttore lascia l'appartamento.

Può succedere, infatti, che il locatore pretenda dal conduttore il risarcimento dei danni e richieda il pagamento di ulteriori somme oltre a quelle data dal canone.

Come comportarsi in questi casi?
Come gestire la situazione in maniera, soprattutto, da prevenire tali richieste?

La questione interessa entrambe le parti, giacché nessuno vuole imbattersi in inutili contrasti né che vi siano perdite economiche.

Perdite che per il conduttore sono rappresentate dalle richieste di risarcimento, mentre per il locatore sono costituite dalla perdita di valore del proprio bene.

Naturalmente, noi di lavorincasa considereremo la questione dal punto di vista delle case, cioè degli immobili ad uso abitativo.

Diritti e obblighi sulla custodia della casa: le norme principali

Prima di addentrarci nel cuore del problema partiamo dalla lettura delle norme di rilievo nella vicenda.

Tra le obbligazioni principali del conduttore vi è quella di «prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso determinato nel contratto o per l'uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze» (v. art. 1587, co.1, n. 1, c.c.).

Inoltre, il conduttore è tenuto a effettuare le riparazioni di «piccola manutenzione» e sono a suo carico (salvo patto contrario) le spese per la conservazione e l'ordinaria manutenzione di cose mobili (v. art. 1576, co.1 e 2, c.c.).

Per quanto riguarda le altre spese, cioè quelle poste a carico del locatore, al conduttore spetta comunque di avvertire il locatore; soltanto lui, essendo posto all'interno dell'immobile può avere contezza di alcuni eventi. È pertanto tenuto a darne avviso tempestivo, onde evitare l'addebito del maggior costo dovuto ai suoi ritardi.

Se si tratta poi di riparazioni urgenti, il conduttore può intervenire direttamente, salvo rimborso, ma deve darne contemporaneamente avviso al locatore (v. art. 1577 c.c.).

Inoltre, il conduttore è responsabile della perdita e del deterioramento del bene che avviene durante la locazione, anche se derivanti da incendio, a meno che non dia prova che si siano verificati per una causa a lui non imputabile, così come è responsabile quando la perdita o il deterioramento siano cagionati da terzi da lui ammessi, anche se temporaneamente, a usare o a godere della cosa (v. art. 1588 c.c.).

Se il bene è assicurato, il conduttore paga però solo per la differenza tra l'indennizzo corrisposto dall'assicurazione e il danno effettivo; per conseguenza, se l'assicurazione è fatta sul valore della stima del bene, il conduttore non deve pagare nulla al locatore, se questi è indennizzato dall'assicurazione.

Sono inoltre salve le norme che riguardano la surrogazione dell'assicurazione (cioè della possibilità di questa, una volta che paga l'indennità, di sostituirsi fino alla concorrenza dell'importo pagato nei diritti dell'assicurato verso i terzi responsabili ex art. 1916 c.c.) (v. art. 1589 c.c.).

Ad ogni modo, i miglioramenti compensano i deterioramenti non dovuti a colpa grave del conduttore (v. art. 1592 c.c.).

Il locatore deve insomma riavere il bene nello stato in cui lo ha consegnato e in conformità alla descrizione fatta dalle parti (se è stata fatta), eccettuati il deterioramento o il consumo derivanti dall'uso della cosa secondo il contratto.

Inoltre, il conduttore non risponde se il perimento o il deterioramento siano dovuti a vetustà (v. art. 1590 c.c.).

A sua volta il locatore per quanto ci interessa, deve consegnare il bene «in buono stato di manutenzione e mantenerla in stato da servire all'uso convenuto» (v. art. 1575, co.1, nn.2) e 3).

Andando in ordine logico-temporale, vediamo dunque alcune raccomandazioni utili.

Danno e deposito cauzionale

Non è infrequente la previsione di un deposito cauzionale posto a garanzia dgli adempimenti delle obbligazioni del conduttore (tra cui secondo la giurisprudenza prevalente vi è anche il risarcimento dei danni procurati all'immobile).

Per gli immobili ad uso abitativo il deposito non deve superare le tre mensilità del canone ed è produttivo di interessi legali che devono essere pagati al conduttore allo scadere di ogni anno (v. art.11, L. n. 392/1978); ma la somma alla fine della locazione non può essere trattenuta tout court: secondo l'orientamento che appare dominante è necessario esperire azione giudiziale per l'accertamento delle responsabilità, altrimenti il conduttore può pretendere la restituzione delle somma.

Verbale dello stato dei luoghi

Uno strumento utilissimo e noto ai più è quello del verbale dello stato dei luoghi.

Un verbale in entrata e un verbale in uscita dall'immobile.

Il raffronto tra i due chiarirà le reciproche posizioni e contribuirà a una soluzione pacifica di eventuali problemi.

Si tratta di una fase molto importante, la cui effettuazione tutela entrambe le parti.

In sua assenza il codice prevede espressamente che il bene «si presume» sia stato consegnato al conduttore in buono stato di manutenzione (v. art. 1590, co.2, c.c.).

Conduttore e obbligo di custodia

Cosa deve fare il conduttore mentre ha in custodia il bene, dunque in costanza del contratto di locazione, onde prevenire richieste di risarcimento?

È presto detto: innanzitutto assolvere ai propri obblighi: custodire il bene, dunque curandosene in maniera tale da prevedere i danni o comunque occupandosi dell'immobile (seguendo le indicazioni di legge) in maniera tale che il locatore non possa avere sorprese e quindi rivolgere richieste (fondate) fuori dall'ordinario.

Vizi occulti

Ma cosa succede se nonostante il verbale di sopralluogo successivamente il conduttore scopra dei danni non visibili al momento del rilascio?

Purché ne dia prova, può pretenderne il risarcimento.

Ricordiamo però che il conduttore, a sua volta, può tutelarsi dai vizi della cosa (v. at. 1578 e ss., c.c.), ma questo è un altro discorso.

Richiesta dopo il rilascio senza verbale

Può il locatore a distanza di tempo dal rilascio o anche subito dopo pretendere il risarcimento del danno quando non vi è stato un verbaledi constatazione dello stato dei luoghi?

Insomma, nel caso in cui la casa esca dalla custodia del conduttore, il locatore può addebitargli qualche responsabilità?

Il dubbio sorge perché, se per un verso egli non ha liberato il conduttore, firmando il verbale di sopralluogo, per un altro non è scontato che il danno lamentato sia addebitabile al conduttore.

Infatti, nel lasso di tempo in cui il bene è uscito dalla sua custodia potrebbe essere stato danneggiato da altri.

Quindi, a quel punto il locatore può formulare la richiesta solo se può provare che i danni sono da riportare al conduttore.

Va da sè che le parti, se si rendono conto che le reciproche posizioni non sono poi così cristalline, dovrebbero valutare seriamente l'opportunità di un accordo stragiudiziale piuttosto che finire in giudizio dove la decisione non sarà affatto prevedibile!