Fideiussione per affitto

In tempo di crisi e incertezze, chi mette in affitto un immobile chiede sempre più spesso delle garanzie aggiuntive.

Tra queste esiste ad esempio la fideiussione bancaria, con la quale il locatore può prevenire il mancato pagamento da parte del conduttore.

Questa garanzia è ultimamente preferita alla tradizionale caparra perché offre al locatore maggiori sicurezze.

Il locatore che teme di non riuscire a riscuotere l'affitto in modo regolare, comprese anche le spese condominiali, può infatti chiedere al conduttore di procurarsi una fideiussione bancaria, che dovrà presentare al momento della stipula del contratto.
Con la fideiussione il locatore potrà ricevere le somme eventualmente non percepite dal conduttore direttamente dall'istituto bancario che ha rilasciato la garanzia.

Questa procedura un tempo era diffusa solo fra società, ma ultimamente sta prendendo piede anche per contratti fra privati, fra cui l'affitto appunto.

Fideiussione bancaria e lavoratori dal reddito incerto

I documenti che generalmente vengono richiesti per ottenere una fideiussione bancaria finalizzata ad un contratto di affitto sono la dichiarazione dei redditi del contraente, la copia del contratto preliminare di locazione, la copia della carta d'identità e la copia del codice fiscale.

Come può però un potenziale conduttore dal reddito incerto (lavoratori a tempo determinato, contratti a progetto, lavoratori in cassa integrazione, studenti, disoccupati…) prendere in affitto un immobile quando la banca non ha garanzie sufficienti per una fideiussione?

In queste condizioni il contratto rischia di non essere firmato.

Da un lato avremo il locatore che comprensibilmente non si fida e dall'altro lato un potenziale conduttore, che pur essendo persona onesta, si trova nella triste condizione di non poter dare garanzie sufficienti.

La rigidità del locatore è agevolata ovviamente dal fatto che uno sfratto per morosità (previsto dall'articolo 658 del Codice Civile) comporta una procedura tutt'altro che veloce.
Infatti per riottenere l'immobile passano solitamente fra i 6 e i 12 mesi dalla data fissata dal giudice.

A questo punto si presenta un'importante alternativa per il potenziale conduttore.

Fideiussione per affitto con soggetto terzo

L'alternativa che può soddisfare entrambe le parti potrebbe essere l'accettazione da parte del locatore di una garanzia fideiussoria non rilasciata da una banca, ma da un soggetto terzo, come ad esempio un parente del potenziale conduttore, da un amico, dal suo datore di lavoro o da altra persona.

Questa possibilità è stata aperta con una sentenza del Tribunale di Roma del 30 ottobre 1995, che prevedeva l'ipotesi di fideiussione prestata da un terzo, con la quale il locatore poteva essere tutelato non solo per gli affitti non pagati ma anche per le spese e i danni per la mancata restituzione dell'immobile locato.
La garanzia fideiussoria, sostiene il Tribunale di Roma, trova infatti origine dall'eventuale mancato adempimento degli obblighi contrattuali del conduttore e quindi deve coprire tutto il periodo di occupazione dell'immobile fino alla sua riconsegna.

Come funziona la fideiussione coinvolgendo un soggetto terzo che non sia una banca?

Il fideiussore terzo sottoscrive un contratto da affiancare al contratto di affitto, garantendo con la sua firma il pagamento delle rate dovute qualora il conduttore si dovesse dimostrare moroso per problemi economici o di qualsiasi altra natura.

Il soggetto terzo instaura così un rapporto diretto con il proprietario per tutta la durata del contratto di locazione e risponderà con i suoi beni.
Qualora si intendesse stipulare un nuovo contratto di affitto al termine del primo, sarà necessario firmare anche un nuovo contratto con il fideiussore terzo.

Fac simile di fideiussione con soggetto terzo diverso da banca

Qual è allora il contenuto della fideiussione firmata da un soggetto terzo?
In realtà non è necessario sottoscrivere contratti complessi.
A parte casi in cui il locatore presenti richieste particolari, potrebbe essere sufficiente firmare una dichiarazione come la seguente:

Con la presente, il sottoscritto Mario Rossi, residente a (città) in (indirizzo), codice fiscale ….. , si impegna solidalmente e senza condizioni, per tutta la durata del presente contratto, per le obbligazioni assunte col presente contratto dal Sig. Giuseppe Bianchi (conduttore), e in particolare per il pagamento del canone di locazione pari a euro ……, indicizzato come indicato nel contratto, nonché per il pagamento degli oneri accessori, interessi e penalità per ritardato pagamento ed indennità di occupazione ed eventuale risarcimento dei danni all'immobile, sia nell'eventualità di rescissione del contratto, sia al momento della riconsegna.

Questa dichiarazione dovrà essere corredata della data, della firma e andrà allegata al contratto di locazione.