Cos'è il fascicolo del fabbricato e cosa deve contenere

Che cos'è il Fascicolo del fabbricato

Gli ultimi eventi sismici che hanno interessato il Centro Italia hanno riacceso l'attenzione sull'obbligo di dotazione, per gli edifici pubblici e privati, del cosiddetto Fascicolo del fabbricato.

Questo documento, del quale si parla ormai da anni, è stato pensato come un libretto contenente tutte le informazioni sufficienti a ottenere un quadro completo dell'edificio, da aggiornare ogni qualvolta si operino degli interventi o per effettuare una sorta di check up su di esso.


Tuttavia, nonostante in molti si siano espressi favorevolmente alla sua istituzione e obbligatorietà, ad oggi non vi è un orientamento unico normativo per la sua istituzione.

Le carenze normative per il fascicolo del fabbricato

Spesso, anche recentemente, Regioni e Comuni hanno legiferato autonomamente in materia, scontrandosi però con la carenza di una chiara normativa nazionale, che obblighi Enti, amministrazioni e soggetti privati all'adozione di tale documento.

L'idea dell'istituzione del fascicolo nacque in seguito all'adozione di normative come il Testo Unico Edilizia D.P.R. 380/2001, l'Ordinanza del Presidente del Consiglio dei Ministri n. 3274 del 20 marzo 2003, delle nuove norme tecniche per le costruzioni - D.M. 14 Gennaio 2008.
Successivamente, fu il Disegno di Legge n. 3032, presentato nel 2011 al Senato della Repubblica, a proporre l'istituzione del fascicolo del fabbricato, specificandone sinteticamente finalità, contenuti, modalità di utilizzo, tempi di adozione.


Recentemente, un emendamento alla Legge n. 229 del 15 dicembre 2016 (norma che ha fornito una prima regolamentazione in merito agli interventi urgenti in favore delle popolazioni colpite dagli eventi sismici del 2016), presentato sulla base di alcune considerazioni del Consiglio nazionale Ingegneri, aveva riaperto uno spiraglio sull'introduzione del fascicolo del fabbricato negli edifici esistenti e di nuova costruzione.

Inoltre, un recente Disegno di Legge relativo alle misure per la tutela del lavoro autonomo, approvato in Senato il 3 novembre 2016, aveva introdotto, con l'art. 5b, il riconoscimento del ruolo sussidiario delle professioni ordinistiche in materia di certificazione dell'adeguatezza dei fabbricati alle norme di sicurezza ed energetiche, anche attraverso l'istituzione del fascicolo, demandando dunque ai tecnici abilitati tale compito.


Tuttavia, lo scorso 23 febbraio la commissione Lavoro pubblico e privato della Camera dei Deputati ha soppresso il predetto articolo 5b, eliminando di fatto il ruolo dei tecnici professionisti nell'ambito dell'istituzione del fascicolo.

Quest'ultimo dietro front, dunque, rende ancor più palese la mancanza di specifiche norme e di un orientamento univoco; che obblighino soggetti pubblici e privati all'adozione del fascicolo; documento che avrebbe la utile funzione di fornire precise informazioni tecnico-amministrative dell'edificio, rendendo possibile un'inventariazione completa degli edifici e facilitando anche ulteriori azioni di classificazione sismica, energetica, di sicurezza.

Contenuto e finalità del fascicolo del fabbricato

In particolare, il fascicolo dovrebbe contenere tutti quei documenti utili e necessari all'ottenimento di un quadro completo dell'edificio allo stato in cui si trova, fornendo i dati anagrafici del fabbricato, gli elaborati grafici rappresentativi dello stato di fatto, l'elenco dettagliato di tutti gli interventi operati sul fabbricato, la documentazione autorizzativa, i titoli abilitativi e le certificazioni esistenti, le notizie relative alla tipologia strutturale e del sottosuolo, allo stato di manutenzione globale, alle caratteristiche degli impianti tecnologici e alle condizioni di sicurezza generali, le indicazioni per porre in atto un piano di manutenzione periodica.


In questa maniera, tutti i soggetti che si trovassero a operare sul fabbricato avrebbero la possibilità di partire da informazioni di base affidabili, chiare e precise.

Fascicolo del fabbricato: le Linee Guida elaborate del CNPI

Questa direzione è stata tracciata anche dal Consiglio Nazionale dei Periti Industriali e dei Periti Industriali Laureati (CNPI), che con l'emissione delle linee guida n. 3 del 1° febbraio 2017 denominate Il fascicolo del fabbricato per una cultura della prevenzione e della sicurezza integrata, scaricabili in formato pdf al seguente link www.cnpi.eu, ha voluto fornire un atto sintetico ma ricco di indicazioni utili per l'istituzione di questo importante documento.

Le linee guida redatte dal CNPI forniscono pertanto alcune indicazioni relative al contenuto del fascicolo e a come questo dovrebbe essere strutturato descrivendone anche gli obiettivi e le finalità; inoltre, estende lo studio anche agli indici di efficienza, quali indicatori utili per una lettura agevole da parte degli utilizzatori finali del fascicolo, ovvero proprietari, amministratori immobiliari e altri soggetti preposti.

Luci e ombre sul Fascicolo del Fabbricato: pro e contro, favorevoli e contrari

Considerando le criticità relative all'enorme quantità delle costruzioni presenti nei centri abitati di tutta Italia, si comprende facilmente quanto questo documento possa potenzialmente costituire un utilissimo strumento di prevenzione oltre che di verifica.

Tuttavia, l'ampio consenso all'adozione del fascicolo ottenuto da parte degli ordini professionali e da alcune delle più importanti associazioni di categoria operanti nell'edilizia si è presto scontrato con la netta opposizione espressa da alcune associazioni rappresentative degli agenti immobiliari, dei consumatori, dei proprietari di immobili, dei condomìni e talvolta dei loro amministratori.


Attualmente vi sono più ombre che luci attorno a questo argomento, perché se è vero che il fascicolo ha il pregio di contenere un mix di informazioni utilissime inerenti il fabbricato, di contro vi è la certezza che una buona parte degli edifici esistenti possano facilmente evidenziare gravi carenze, soprattutto strutturali e impiantistiche, ma anche nell'efficienza energetica, nelle dotazioni di sicurezza e che queste criticità non siano eliminabili con semplici interventi di manutenzione.
Pertanto, oltre alla spesa per la creazione del fascicolo, vista dai proprietari come un'ulteriore tassa a loro carico, questi ultimi dovrebbero sobbarcarsi anche di tutte quelle spese necessarie a migliorare la condizione dei propri edifici, mediante interventi rilevanti, soprattutto strutturali e impiantistici, sotto il profilo tecnico ed economico.

Ad ogni modo, è indubbio che il fascicolo permeterebbe di creare una base di conoscenza approfondita sulla quale pianificare tutte le future migliorie possibili al fine di ottenere un edificio sicuro, efficiente e funzionale, oltre a evidenziare la presenza di eventuali difformità strutturali, architettoniche, impiantistiche, catastali.

L'utile funzione del Fascicolo del Fabbricato

Ad oggi ci si trova dunque a un punto morto, non essendovi certezza in merito a una futura obbligatorietà di introduzione del fascicolo, nonostante la consapevolezza del fatto che il patrimonio edilizio italiano, considerata la quantità e la varietà di fabbricati di cui è composto, sia attualmente formato in larga parte da costruzioni non rispondenti agli standard richiesti dalle vigenti normative.

Basta pensare, a titolo esemplificativo, a tutti gli edifici energivori, a quegli edifici non sicuri sotto l'aspetto sismico, agli edifici pubblici che ancora oggi offrono scarsa accessibilità ai soggetti con ridotte capacità motorie, a tutti quelli non in regola con le dotazioni di sicurezza antincendio.

In tal senso il fascicolo avrebbe sicuramente l'utile funzione di mettere in risalto tutte le carenze dell'edificio, sotto l'aspetto normativo e pratico.