Comproprietari ed espropriazione immobiliare

Debiti e espropriazione immobiliare

La proprietà immobiliare costituisce spesso l'ultima spiaggia, o se vogliamo, il capitolo finale di una storia di credito non pagato.

Normalmente si tratta di una storia lunga, fatta di ricerche, attese, spese etc.

Se non viene chiusa prima, tale storia approda nelle aule del giudice dell'esecuzione.

Dotàtisi di un titolo esecutivo, ad esempio, di una sentenza o un decreto ingiuntivo (ma anche di una cambiale), i creditori che non avranno ricevuto il pagamento spontaneo del debitore o che non si saranno soddisfatti in altre eventuali procedure esecutive riguardanti i beni mobili (presso il creditore oppure presso terzi), decideranno probabilmente di pignorare il bene immobile o i beni immobili di proprietà del debitore.

Talvolta, si può giungere a tale passaggio anche per crediti di modesta entità, se quella è l'unica soluzione, ad esempio, se quello è l'unico bene di cui il debitore risulta proprietario.

L'espropriazione immobiliare è quindi quella procedura esecutiva volta a soddisfare uno o più crediti convertendo in danaro un bene immobile di proprietà del debitore.

Espropriazione immobiliare e comproprietari

Può succedere in tali casi che il creditore non sia l'unico proprietario del bene.

Vi possono essere altri proprietari, a loro volta debitori degli stessi o di altri creditori, oppure completamente privi di debiti.

In tali casi il pignoramento può avvenire comunque (v. art. 599 c.p.c.): i creditori possono cioé ottenere che il loro credito sia (in tutto o in parte) soddisfatto tramite la conversione in danaro della quota del diritto relativo, fermo restando che il creditore potrà soddisfarsi solo con la quota spettante al suo debitore e non anche su quelle spettanti agli altri.

Naturalmente, la legge prevede alcune cautele, nonché alcune fasi, le quali devono essere adottate in considerazione dell'esistenza degli altri comproprietari.

In questo articolo accenneremo ad alcuni aspetti, dal momento che la questione giuridica è particolarmente complessa e può presentarsi in concreto con le caratteristiche più varie, che vanno considerate, volta per volta, dai professionisti coinvolti e dalle parti.

Prima della procedura esecutiva: i debitori in solido

Prima di addentrarci nella questione consideriamo un altro aspetto.
Può capitare che i comproprietari siano debitori in solido, ovvero che sianotenuti a pagare lo stesso debito nei confronti degli stessi soggetti. In tali casi è possibile pretendere anche da un solo creditore l'intero credito.

Il creditore valuterà, quindi, alla luce di una situazione concreta (insieme al suo avvocato) se rivolgersi a uno solo o a più; in linea di massima, il coinvolgimento di più soggetti dovrebbe aumentare le probabilità di recupero del credito (o perlomeno anticipare i tempi); ma tutto va valutato in concreto e, come si diceva, con il proprio avvocato.

La partecipazione dei proprietari alla procedura esecutiva

Se esistono comproprietari, questi devono essere coinvolti nella procedura esecutiva.

La partecipazione dei comproprietari alla procedura è regolata dagli artt. 599-601, del codice di procedura civile (c.p.c.) e 180-181, delle Disposizioni di attuazione e transitorie al c.p.c.

Precisiamo che, sebbene le norme si riferiscano al solo caso della comproprietà, è in prevalenza riconosciuto che esse si applichino anche ai casi in cui invece di più titolari del diritto di proprietà, vi siano più titolari di altri diritti reali, come ad esempio il diritto di usufrutto o di superficie.

Precisiamo anche che tali norme non valgono solo per le procedure esecutive riguardanti beni immobili, ma anche quelle riguardanti beni mobili.

Comproprietari e procedura esecutiva

Ricordiamo che, generalmente, la procedura esecutiva immobiliare inizia con il pignoramento, cioé con l'«ingiunzione che l'ufficiale giudiziario fa al debitore di astenersi da qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito esattamente indicato i beni che si assoggettano all'espropriazione e i frutti» degli stessi (v. artt. 492 c.p.c.).

Per quanto interessa il nostro argomento, l'atto di pignoramento immobiliare deve indicare, tra l'altro, i beni e diritti immobiliari che il creditore intende sottoporre a esecuzione (v. art. 555 c.p.c.).

Una volta effettuato il pignoramento, se questo riguarda beni indivisi (cioè beni intestati a più soggetti e che vanno appunto divisi), il creditore pignorante è tenuto infatti a darne avviso agli altri comproprietari «ai quali è fatto divieto di lasciare separare dal debitore la sua parte delle cose comuni senza ordine del giudice» (v. art. 599, co.2, c.p.c.).

Tale avviso deve indicare il creditore pignorante, il bene pignorato, la data dell'atto di pignoramento e della sua trascrizione (v. art. 180, co. 1, disp. att. e trans. c.p.c.).

Con lo stesso avviso, oppure con un altro separato, si devono invitare gli interessati a comparire davanti al giudice dell'esecuzione (v. art. 180, co. 2, disp. att. e trans. c.p.c.).

Separazione «in natura»

All'udienza, il giudice provvederà, se richiesto dal creditore pignorante, dai comproprietari e sentiti tutti gli interessati, e se è possibile, alla separazione in natura della quota di spettanza del debitore (v. art. 600 c.p.c.).

La separazione in natura è prevista dall'art. 1114 c.c., secondo cui essa è possibile quando «la cosa può essere comodamente divisa in parti corrispondenti alle quote dei partecipanti».

Vendita della quota

Se ciò non è possibile o non è richiesto, il giudice disporrà la divisione del bene «a norma del codice civile, salvo che ritenga probabile la vendita della quota indivisa a un prezzo pari o superiore al valore della stessa» (v. art. 600 c.p.c.).

Il giudice preferirà quindi la vendita della singola quota alla vendita dell'intera cosa, se ne può prevedere un prezzo di vendita pari o maggiore: con tale soluzione l'aggiudicatario della quota si sostituirà al precedente comproprietario del bene.

Divisione e scioglimento della comunione

In ultima analisi, si procederà alla divisione.

In tal caso, se è dunque disposta la divisione, l'esecuzione viene sospesa in attesa che tra le parti vi sia un accordo o sia pronunciata sentenza: le parti potranno quindi raggiungere un accordo oppure ottenere la divisione mediante la decisione del giudice.

Se questi disporrà la divisione, partirà un ordinario giudizio; ciò però se saranno già presenti tutti gli interessati; in caso contrario, la sua decisione - che dovrà contenere la fissazione della nuova udienza per la comparizione - dovrà essere notificata a tutti gli interessati (v. art. 181, disp. att. e trans. c.p.c.).

Dopo la divisione, che sarà preordinata allo scioglimento della comunione, la vendita o l'assegnazione, avverrà secondo le norme previste dalle norme sull'espropriazione, mobiliare o immobiliare, a seconda dei casi.

Comproprietari debitori e non

Naturalmente, i creditori potranno essere soddisfatti limitatamente alla quota della proprietà del loro debitore, a cui eventualmente dovrà essere reso l'eventuale avanzo; mentre agli altri comproprietari non debitori dovrà essere resa la quota che spetterà loro dopo lo scioglimento della comunione.