Edilizia libera 2022: tutte le informazioni utili

Che cos'è l'edilizia libera

Per edilizia libera si intendono tutte le opere o gli interventi edili che non necessitano di autorizzazioni.

Si possono effettuare lavori manutentivi senza titolo abitativo, che non necessitano di Permesso di Costruire, SCIA o CILA perché consistono in interventi che non vanno a intaccare in alcun modo la struttura dell'abitazione.

Tinteggiatura pareti e sostituzione corrimano foto di Getty images

La decisione da parte dello Stato di liberalizzare alcuni interventi edili nasce dalla volontà di snellire le procedure burocratiche in ambito edilizio.

Molti interventi fatti in casa necessitano di una manutenzione ordinaria periodica e sarebbe complicato dover chiedere l'autorizzazione ogni anno per intervenire.

Inoltre, alcuni lavori hanno un rilevante impatto sociale, come l'eliminazione di barriere architettoniche (a esclusione di realizzazione di ascensori esterni), per i quali non è richiesta alcuna asseverazione.

Edilizia libera: quali sono gli interventi eseguibili senza autorizzazione

Il glossario dell'edilizia libera, attenendosi al Testo Unico dell'Edilizia (DPR 380/2001), definisce le categorie di intervento realizzabili liberamente, ovvero gli interventi di edilizia libera.

Sostituzione pavimentazione esterna foto di Getty images

Tra gli interventi più comuni in ambito edilizio ci sono le opere di manutenzione ordinaria, a seguire interventi a impianti di condizionamento con potenza termica inferiore a 12 kW, l'eliminazione di barriere architettoniche e gli interventi a spazi esterni alla casa, che non inficiano con la sagoma dell'edificio.

Non richiedono alcuna autorizzazione anche i manufatti leggeri in strutture ricettive all'aperto come roulotte, camper, case mobili e imbarcazioni.

Movimenti di terra, giardino privato. Foto di Getty images

Anche per alcune opere contingenti temporanee non è necessaria la redazione di una CILA, ad esempio per i gazebo, servizi igienici mobili, tensostrutture, elementi espositivi o stand fieristici.

La clausola è che tali opere siano destinate a essere immediatamente rimosse al cessare della temporanea necessità e, comunque, entro un termine non superiore a 180 giorni comprensivo dei tempi di allestimento e smontaggio del manufatto.

Interventi esterni di manutenzione ed adeguamento

Spesso risulta necessario effettuare pedane nei pressi di dislivelli esterni alla casa, volte a eliminare le barriere architettoniche. Tali interventi sono di adeguamento ad una situazione già esistente.

Altro caso frequente, per motivi di vetustà, è la necessità di sostituire la pavimentazione esterna con nuovi rivestimenti.

Sono compresi tra gli interventi esterni anche la realizzazione di intercapedini interrate (non accessibili), vasche di raccolta delle acque e locali tombati.

Sostituzione pavimenti esterni. Foto di Getty images

Nelle aree esterne del giardino può risultare necessario effettuare dei movimenti di terra pertinenti all'esercizio dell'attività agricola e le attività agro-silvo-pastorali oppure interventi su impianti idraulici agrari.

Anche la previsione di serre mobili stagionali (non in muratura) è consentita per lo svolgimento di attività agricole.

Sono inoltre consentite le creazioni di aree ludiche senza fini di lucro, l'applicazione di pannelli solari, fotovoltaici a servizio dell'edificio (a esclusione di abitazioni nelle zone A).

Cosa sono le opere di manutenzione ordinaria

Gli interventi di manutenzione ordinaria si caratterizzano per il mantenimento degli elementi di finitura e degli impianti tecnologici, attraverso opere di riparazione dell'esistente.

Le opere manutentive periodiche che riguardano la riparazione, ristrutturazione e sostituzione delle parti non strutturali degli edifici e che permettono di integrare o mantenere efficienti gli impianti esistenti, sono da classificarsi come ordinarie.

Riparazione e adeguamento impianto elettrico foto di Enkos design srl

In questi interventi le finiture o gli impianti non vengono alterati ma solo aggiornati e per questo motivo non è necessario interpellare un tecnico abilitato.

I lavori perciò possono essere eseguiti sotto la responsabilità del proprietario di casa.

Cos'è il glossario dell'edilizia libera?

Il glossario dell'edilizia libera fu pubblicato il 7 aprile del 2018 sulla Gazzetta Ufficiale, in allegato al decreto del Ministero delle Infrastrutture, questo, chiarisce in dettaglio e in maniera esemplificativa rispetto al Testo Unico dell'Edilizia, le opere realizzabili senza autorizzazioni o comunicazioni ufficiali.

Qui sono menzionati in particolare i lavori di manutenzione ordinaria, ovvero interventi di riparazione, sostituzione e rinnovamento.

Interventi ordinari da eseguire periodicamente

Sono compresi nelle opere di manutenzione ordinaria gli interventi di riparazione, rinnovamento e sostituzione di finiture interne ed esterne degli edifici:

• riparazione o sostituzione di pavimentazione
  
  
• rifacimento, riparazione o tinteggiatura di intonaco e rivestimenti
  
  
• riparazione, sostituzione o rinnovamento di elementi decorativi di facciata come: marcapiani, modanature, corniciature, lesene
  
  
• riparazione e sostituzione di opere di lattoneria: grondaie, tubi, pluviali oppure impianti di scarico
  
  
• sostituzione o rinnovamento di serramenti e infissi

Sostituzione serramenti, foto di Enkos design srl

• installazione, adeguamento o sostituzione di inferriate, ringhiere, parapetti o sistemi anti intrusione
  
  
• installazione o sostituzione di elementi di rifinitura delle scale o elementi accessori di arredo
  
  
• installazione di tende da sole e zanzariere
  
  
• riparazione o rinnovamento di controsoffitto non strutturale (per gli interni) e manto di copertura (per isolamenti o coibentanti esterni)
  
  
• riparazione o sostituzione di ascensori o impianti di sollevamento verticale
  
  
• riparazione, integrazione, efficientamento e messa a norma di reti fognarie, impianto elettrico ed impianto per la distribuzione e l'utilizzazione di gas
  
  
• installazione, riparazione di antenne e parabole, altri sistemi di ricezione e trasmissione ed ancora punto di ricarica per veicoli elettrici
  
  
  

Eliminazione delle barriere architettoniche: è edilizia libera

Tra le categorie di interventi edilizi che non necessitano di autorizzazioni, un capitolo a parte è dedicato all'eliminazione delle barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell'edificio.

Tinteggiatura pareti e sostituzione porte. Foto di Enkos design srl

Dal 2018 per gli edifici privati non è più necessario chiedere il permesso del Comune di residenza per la realizzazione e l'eliminazione delle barriere architettoniche, grazie al Glossario unico di edilizia libera.

In alcuni casi risulta indispensabile installare, sostituire oppure mettere a norma montascale, servoscala o rampe in abitazioni private o all'interno di un condominio, per garantire a chiunque il passaggio.
Lo stesso discorso vale anche per i dispositivi sensoriali.

Gli ascensori esterni

Per quanto riguarda gli ascensori ci sono più precisazioni da fare.
Il Glossario specifica che per gli interventi, anche di messa a norma, rientranti nell'edilizia libera non devono esserci modifiche alla struttura portante.

Un intervento di realizzazione di un mini ascensore da esterno, richiede la Comunicazione di inizio attività asseverata in quanto potrebbe alterare la sagoma dell'edificio.

Le rampe

Premesso che quasi tutti gli interventi di eliminazione delle barriere architettoniche compresi nel regime di edilizia libera sono esenti da autorizzazione paesaggistica, anche per le rampe ci sono dei piccoli cavilli da rispettare.

Le rampe esterne che superano un dislivello di 60 cm hanno bisogno dell'autorizzazione paesaggistica semplificata necessaria anche per gli ascensori esterni quando sono visibili dallo spazio pubblico.

I cambiamenti apportati dal Glossario Unico

Nel concreto il glossario dell'edilizia libera è servito a fare chiarezza nel mare magnum di piccoli interventi di manutenzione, abbattimento e miglioramento che nel Testo Unico dell'edilizia sono indicati in maniera generica.

Tinteggiatura parete salone. Foto di Enkos design srl

Esso riunisce in un unico elenco le informazioni ai cittadini in maniera chiara e semplificata, illustrando anche tutti i casi limite per i quali i Comuni non potranno più imporre vincoli, e quindi, tutti gli interventi di edilizia libera, assicurando un regime giuridico omogeneo su tutto il territorio nazionale.

Detrazioni fiscali applicabili all'edilizia libera

C'è anche la possibilità di usufruire di alcune detrazioni fiscali: il Glossario stila una lista degli interventi classificati come manutenzione ordinaria ma detraibili, secondo l'elenco di contenuto nella circolare 7/2021 dell'AdE.

Restyling controsoffitto non portante, foto di Getty image

Secondo un comunicato dell'Agenzia delle entrate, nel caso in cui la normativa edilizia applicabile non preveda alcun titolo abilitativo per la realizzazione di interventi di recupero del patrimonio edilizio agevolati dalla normativa fiscale, è necessaria un'autocertificazione.


Nell'autocertificazione occorrerà indicare: la data di inizio dei lavori e l'attestazione che gli interventi di ristrutturazione edilizia effettuati rientrino tra quelli agevolabili, pur se non occorre alcun titolo abilitativo, ai sensi della normativa edilizia vigente.