Edificio e box autonomi, non sempre si può parlare di condominio

In un complesso residenziale insistono un palazzo di cinque piani e, retrostanti e completamente autonomi, dieci box. Ai garages si accede tramite un vialetto interno chiuso da un cancello. L'esempio, di pura fantasia, descrive una situazione comunissima.

Il numero dei boxes e l'altezza dell'edificio non sono importanti. La descrizione dello stato dei luoghi torna utile per porci una domanda e per vedere come la Cassazione ha dato risposta al quesito. Domanda In un contesto come quello appena descritto, il fabbricato contenente i boxes fa parte del condominio? Risposta della Cassazione Non obbligatoriamente. Motivazione La figura del condominio si caratterizza, secondo quanto risulta dall'art. 1117 cod. civ., per la presenza, in uno stesso edificio, di piani o porzioni di piani di proprietà individuale. La definizione normativa va riferita, pertanto, all'edificio che presenta tali caratteri, a cui va circoscritto il fenomeno della proprietà condominiale. Data questa premessa, risulta evidente che l'estensione della proprietà condominiale ad edifici separati ed autonomi rispetto all'edificio in cui ha sede il condominio può essere giustificata soltanto in ragione di un titolo idoneo a far ricomprendere il relativo manufatto nella proprietà del condominio medesimo. Con ciò si vuoi dire che in tanto può ritenersi che del condominio faccia parte anche il manufatto da esso separato e distinto, in quanto vi sia un titolo di proprietà che qualifichi espressamente tale bene come appartenente al condominio. La relazione tra l'uno e l'altro va pertanto cercata e dimostrata nel titolo di proprietà, vale a dire negli atti in cui, attraverso al vendita dei singoli appartamenti, il condominio medesimo risulta costituito. Per contro, nessuna particolare rilevanza, a tal fine, può essere ascritta alla presenza, tra gli allegati del regolamento condominiale, di una tabella di ripartizione delle spese dei garages tra i corrispondenti proprietari nè alla circostanza che il cortile condominiale sia da questi ultimi utilizzato per accedere al loro bene. Non la prima, in quanto il regolamento di condominio non costituisce un titolo di proprietà, ma ha la sola funzione di disciplinare l'uso della cosa comune e la ripartizione delle spese (art. 1138 cod. civ.); nè la seconda, atteso che l'uso promiscuo di un bene o di una porzione di esso non fa presumere l'appartenenza unica dei beni che se ne servono e da esso traggono vantaggio (Cass. 21 maggio 2012 n. 8012). In sostanza la Corte fa propria quella teoria che, più aderente al tessuto normativo, vede l'istituto del condominio negli edifici applicabile, ex lege, solamente alle ipotesi di edificio che si sviluppa in verticale. Una soluzione, da questo punto di vista, in controtendenza con le più recenti indicazioni che vedevano applicabili le norme sul condominio anche ai così detti condomini orizzontali. Ad ogni buon conto una cosa è certa: i proprietari dei box che non siano anche proprietari di appartamenti, in un caso come quello descritto e salvo diversa indicazione dei titoli d'acquisto, non hanno diritto a partecipare alle assemblee che riguardano questioni attinenti il solo edificio (es. rifacimento facciata). In tali casi, infatti, troverebbe applicazione l'art. 1123, terzo comma, c.c. quello che regola il condominio parziale.