Luogo, data e orario di svolgimento dell'assemblea condominiale

Convocazione assemblea condominiale

L’assemblea condominiale è l’organismo che sovraintende alla gestione delle parti comuni dell’edificio. Essa si riunisce periodicamente, ossia almeno una volta l’anno per la discussione sulle questioni ordinarie, e in via straordinaria ogni qual volta ve ne sia la necessità.


Nei condominii che hanno nominato l’amministratore la convocazione dell’ assemblea condominiale è prerogativa principale dell’amministratore, residuando un potere in capo ai condòmini.

Nei condominii in cui non è presente la figura dell’amministratore, la convocazione è sempre eseguibile da ciascun condòmino.

Salvo un caso particolare – ossia convocazione dell’assemblea per decadenza dall’incarico dell’amministratore per perdita dei requisiti di onorabilità, art. 71-bis disp. att. c.c. – la convocazione dell’assemblea, chiunque sia ad eseguirla, deve sottostare a ben precise regole.

Il documento con la quale s’informano i condòmini dello svolgimento dell’assemblea è chiamato avviso di convocazione. Esso, ai sensi dell’art. 66 disp. att. c.c., deve essere comunicato agli aventi diritto a partecipare all’assemblea almeno cinque giorni prima della riunione e deve contenere – oltre all’indicazione dell’ordine del giorno – l’indicazione del luogo, della data e dell’orario di svolgimento dell’assemblea.

È utile ricordare, inoltre, che l’avviso di convocazione deve assumere una delle forme indicate dall’art. 66 disp. att. c.c. (p.e.c., fax, raccomandata, consegna a mani) e che errori nella procedura di convocazione comportano l’annullabilità della delibera.

Luogo, giorno e orario di svolgimento dell’assemblea: esistono regole minime da seguire?
La legge non dice nulla in merito, nonostante i tentativi di inserire nel codice delle limitazioni orarie e di giorno.

In primis bisogna guardare al contenuto del regolamento condominiale: fatto, evidentemente, che non può essere oggetto di generalizzazione. Qui di seguito ci occuperemo delle ipotesi in cui il regolamento non dice nulla in merito.

Luogo di svolgimento dell’assemblea condominiale

Partiamo dal luogo di svolgimento dell’assemblea: dove si deve svolgere la riunione e quindi quale luogo l’amministratore può/deve indicare nell’ordine del giorno?

Partiamo dalla giurisprudenza in materia: sull’argomento si rintraccia una pronuncia della Cassazione datata 22 dicembre 1999 (sent. n. 14461). In quell’occasione gli ermellini ebbero modo di specificare che, in assenza di disposizioni regolamentari in merito all’individuazione del luogo dell’adunanza, la scelta fosse prerogativa dell’amministratore.


Il potere del legale rappresentante, però, secondo i giudici di legittimità è sottoposto a un duplice limite: in primis, si specificava in sentenza, la sede di svolgimento della riunione doveva ricadere nell’ambito del comune di ubicazione dell’immobile.
In secondo luogo, dicevano i giudici, tale luogo doveva comunque essere idoneo allo svolgimento dell’attività in esame. Non rispettare queste prescrizioni, secondo la Cassazione, poteva portare a un’invalidazione delle decisioni ivi assunte.

Se sul secondo requisito pare non si possa obiettare nulla, è sul primo che, ad avviso di chi scrive, si può addensare qualche critica. Innanzitutto pare troppo rigida la limitazione territoriale al Comune di ubicazione dell’immobile.

In effetti non è raro che comuni amministrativamente differenti da altri siano in realtà un unicum in termini territoriali. Davvero si può arrivare a concludere che la sola divisione amministrativa possa essere in grado di determinare l’invalidità di una delibera?

Non solo: vi sono situazioni nelle quali svolgere la riunione di condominio in luoghi differenti dal Comune di ubicazione dell’edificio è addirittura preferibile. Si pensi ai condominii estivi e alle riunioni in periodo invernale, quando gli abitanti risiedano tutti in altra città.

Insomma, ad avviso dello scrivente, è forse più opportuno concludere che il luogo idoneo per lo svolgimento dell’assemblea debba trovarsi in una città che consenta a tutti la più semplice partecipazione. Questa solitamente coincide con quella di ubicazione dell’edificio, ma non sempre è così.

In linea generale è prassi che l’amministratore convochi l’assemblea nel proprio ufficio o, se presente, nella sala assemblea esistente nell’edificio condominiale. Nulla vieta che per l’assemblea in prima convocazione sia previsto un luogo diverso da quello della seconda convocazione, purché sia chiaramente indicato nell’avviso di convocazione.

Data di svolgimento dell’assemblea condominiale

Visto dove deve svolgersi l’assemblea, passiamo adesso al quando nella sua duplice declinazione di data e orario. Partiamo dalla scelta del giorno.

Come per il luogo, in assenza di limitazioni prescritte dal regolamento condominiale, la scelta è rimessa al convocante, senza alcuna limitazione.

Ciò è affermato sia dalla giurisprudenza che dalla dottrina: la prima, chiamata in un caso specifico a vagliare la legittimità di tenere un’assemblea in un giorno coincidente con una ricorrenza religiosa (in quel caso si trattava della Pasqua ebraica) ha sentenziato che è legittima la delibera assunta dall’ assemblea di condominio svoltasi in un giorno che non è considerato festivo secondo il calendario civile (Trib. Roma 12 maggio 2009 n. 10229); la dottrina, sulla scorta delle (assenti) indicazioni legislative, ha concluso per la totale libertà di scelta dei giorni di svolgimento dell’assemblea, evidentemente comprendendo nei giorni utili anche quelli festivi secondo il calendario civile (F. Lorenzini, Assemblea di condominio e liti giudiziali, Milano, 2008).

Al riguardo, va detto che la versione originaria della legge di riforma del condominio conteneva il divieto di tenere assemblee nei giorni festivi, ma tale divieto è stato espunto dal testo poi approvato (legge n. 220 del 2012).

Resta chiaro che per ragioni di opportunità è meglio svolgere l’assemblea in giorni che favoriscano la partecipazione degli aventi diritto. Proprio tale opportunità fa concludere per la ragionevolezza, ad esempio, di riunioni nel mese di agosto nei condominii ubicati in località marittime e abitati per lo più in questi periodi.

Orario di svolgimento dell’assemblea condominiale

Quanto all’orario dell'assemblea condominiale, anche rispetto a esso la legge non dice nulla e la giurisprudenza che si è sviluppata sull’argomento è molto permissiva. Il riferimento è soprattutto alle assemblee in prima convocazione, per prassi fissate volutamente in orari che ne rendano improbabile lo svolgimento. La ragione di questo modus operandi sta nel favorire lo svolgimento in seconda convocazione, la quale richiede quorum costitutivi e deliberativi inferiori e più facilmente raggiungibili.


Al riguardo, la Corte di Cassazione (Cass. 22 gennaio 2000 n. 697) ha affermato che – ove non siano presenti norme del regolamento condominiale volte a disciplinare gli orari di convocazione – la legge non prevede limiti in relazione all’orario di convocazione di un'assemblea condominiale. In questo contesto, hanno specificato gli ermellini, fissare la convocazione dell'assemblea in ora notturna non può essere ritenuto atto completamente preclusivo rispetto alla possibilità di parteciparvi.

Come per il luogo e il giorno, anche per l’orario la scelta dev’essere effettuata con ragionevolezza. In un condominio partecipato da persone che lavorano, la costante fissazione di assemblee in piena mattina può rappresentare un serio ostacolo alla costituzione dell’assemblea. Di contro, in un condominio cosìddetto estivo, è consigliabile la fissazione dell’assemblea nelle prime ore della sera, piuttosto che nel mezzo del pomeriggio.

Si tratta di valutazioni che vanno effettuate caso per caso e che nell’ipotesi di contenzioso sono rimesse alla discrezionalità del giudicante.

Assemblea condominiale in più riunioni

È noto che le riunioni condominiali possano trasformarsi in vere e proprie assemblee fiume: incontri interminabili rispetto ai quali non sempre gli argomenti, per stanchezza e/o abbandono, sono affrontati.

Proprio per evitare questa situazione e al contempo agevolare il processo deliberativo, la legge di riforma della disciplina del condominio negli edifici, approvata nel 2012, ha previsto la possibilità, per l’amministratore,

di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell'assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell'assemblea validamente costituitasi. art. 66, quinto comma, disp. att. c.c.

In sostanza, nell’avviso di convocazione della riunione condominiale l’amministratore può specificare che se nell’assemblea costituitasi alla data indicata non si riesce a deliberare su tutti gli argomenti indicati nell’ordine del giorno, questa potrà proseguire in altro giorno.

Per la fissazione di queste ulteriori ed eventuali date vale quanto specificato in relazione alla scelta di luogo, giorno e ora dell’assemblea.

Non è da escludersi che il luogo possa essere differente da quello indicato per le prime riunioni.