Documenti per la donazione di immobili

Ai fini della donazione di un fabbricato o di un terreno, il donante è tenuto a procurare, oltre a tutto ciò che è necessario per una comune donazione, una serie di dati, documenti tecnici e dichiarazioni inerenti l'oggetto da donare.
Vediamoli nello specifico.

Donazione di fabbricati: conformità degli atti catastali

La legge 30 luglio 2010 n.122 prevede che qualora si stipuli un atto traslativo di beni immobili esistenti (tra cui è compresa anche la donazione) il proprietario debba dichiarare nell'atto che i dati e le planimetrie depositate in catasto siano conformi allo stato di fatto. In pratica è necessario attestare la corrispondenza degli atti catastali con la realtà per quanto riguarda l'ubicazione, la destinazione d'uso, la consistenza (vani e superficie) e la configurazione del fabbricato.


In presenza di dichiarazioni non corrispondenti al vero l'atto risulterà nullo. Questo avviene ad esempio se il donante dichiara la conformità di un edificio ad una planimetria diversa dalla realtà, ad esempio con una stanza in meno, con una sagoma differente o dove non compare un piano (ad es. l'interrato o il sottotetto). Inoltre, in caso di dichiarazione mendace, oltre alla nullità dell'atto, il dichiarante potrebbe rispondere civilmente per danni arrecati alla controparte e, secondo i recenti orientamenti, anche penalmente.

In alternativa alla dichiarazione del donante di corrispondenza dell'immobile reale a quanto presente in Catasto, è possibile ricorrere ad un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastali, come lo può essere un geometra, un architetto o un ingegnere.

Donazione di fabbricati: titoli edilizi abilitativi

In un atto di donazione è necessario, pena la nullità, inserire gli estremi della pratica edilizia con la quale si è ottenuto il permesso all'edificazione. Per edifici costruiti prima del 1 settembre 1967 (data in cui è stato introdotto l'obbligo della licenza edilizia) è sufficiente allegare una dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà in cui si attesti che i lavori di costruzione dell'edificio hanno avuto inizio in epoca precedente al 1 settembre 1967.

Successivamente a questa data sarà invece obbligatorio indicare gli estremi della pratica edilizia, che, in base alla data in cui è stata presentata, potrà essere:
- la licenza edilizia per costruzioni avviate dopo l'1 settembre 1967 e prima del 30 gennaio 1977, data di entrata in vigore della Legge comunemente chiamata Bucalossi (L.10/1977), che ha sostituito la licenza edilizia con la concessione edilizia;
- la concessione edilizia per costruzioni avviate a partire dal 30 gennaio 1977 ma prima del 30 giugno 2003, data in cui è entrato in vigore il Testo Unico dell'Edilizia, che ha introdotto il permesso di costruire in sostituzione della concessione edilizia;
- il permesso di costruire o la DIA (Denuncia di Inizio Attività) a partire dal 30 giugno 2003 fino ad ora.

Oltre agli estremi relativi all'edificazione del fabbricato è altresì opportuno indicare quelli relativi a qualsiasi intervento eseguito successivamente alla costruzione e per il quale era necessario il titolo abilitativo. Tale indicazione non è obbligatoria e non è citata tra i casi in cui l'atto può risultare nullo. Tuttavia diventa molto utile per ricostruire la storia del fabbricato.

Donazione di terreni: certificato di destinazione urbanistica

Nel caso di donazione di terreni è ovvio che non si potranno indicare gli estremi dei titoli abilitativi edilizi. È però necessario allegare all'atto il certificato di destinazione urbanistica, contenente le prescrizioni urbanistiche che riguardano l'area interessata.

Per ottenerlo bisogna rivolgersi all'ufficio competente comunale, che rilascerà il certificato entro 30 giorni dalla presentazione della domanda. La sua validità è di 1 anno dalla data del rilascio, sempre che nel frattempo non siano subentrate delle variazioni urbanistiche.

L'allegazione all'atto del certificato di destinazione urbanistica è obbligatoria, pena la nullità dell'atto. Ci sono tuttavia dei casi particolari in cui tale obbligo viene meno, ad esempio se il terreno viene donato al coniuge o a parenti in linea retta del donante (es. figli), se il terreno donato costituisce pertinenza di edificio censito al catasto fabbricati (purché il terreno abbia superficie inferiore a 5000 mq), se con la donazione viene costituita, modificata o estinta una servitù.

Donazione di fabbricati: certificazione energetica e sicurezza impianti

A partire dal 6 giugno 2013, data di entrata in vigore del D.L. 63/2013, poi convertito nella Legge 90/2013, è diventato obbligatorio allegare agli atti di donazione l'Attestato di Prestazione Energetica dell'edificio. In precedenza tale obbligo era previsto solo per gli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso, mentre ora è stato allargato anche agli atti di trasferimento a titolo gratuito, come la donazione appunto. Anche in questo caso la mancata allegazione dell'A.P.E. comporterebbe la nullità dell'atto.

Per quanto riguarda invece gli impianti, il donante non è tenuto a garantire la loro conformità. Tuttavia il donante è vincolato ad informare il donatario dello stato degli impianti presenti nell'immobile oggetto di donazione.