Mancato accordo per la divisione ereditaria di un immobile: cosa succede?

Il disaccordo tra eredi nella divisione ereditaria: percorsi stragiudiziali e giudiziari

La divisione ereditaria, per sua natura, è un istituto talmente complesso da richiedere molta attenzione.

Questo accade prevalentemente quando gli eredi non riescono a trovare un'intesa anziché dividere in maniera pacifica.

In assenza di accordo, il sistema giuridico italiano prevede diverse vie: dalla mediazione obbligatoria fino alla divisione giudiziaria ordinaria.

L'obiettivo è coniugare efficienza, tutela dei diritti soggettivi e, se possibile, preservare i rapporti familiari.

Come si vedrà il primo passo obbligatorio è attivare la mediazione.

Ciò per coinvolgere tutti i coeredi.

È di fondamentale importanza seguire un certo iter. Il mancato rispetto dei passaggi formali comporta l'improcedibilità della domanda in giudizio.

Divisione eredi: tentativo obbligatorio di mediazione

Nel momento in cui i coeredi aprono una controversia, prima di adire alle autorità competenti, è spesso necessario esperire la mediazione obbligatoria.

Essa può rappresentare non solo un adempimento procedurale, ma anche un'occasione reale per trovare una soluzione condivisa, evitando l'avvio del giudizio.

Questo perché comunque si basa su un mediatore terzo e imparziale, e permette agli eredi di esplorare ragioni, posizioni e prospettive per raggiungere un'intesa.

La posizione della giurisprudenza

La giurisprudenza recente ha evidenziato che, se il processo di mediazione non si pone in essere nei termini e nei confronti di tutte le parti necessarie, la domanda giudiziale può essere dichiarata improcedibile.

Il che comporterebbe come conseguenza archiviazione o sospensione del procedimento.

Divisione ereditaria giudiziale - Getty Images

In casi di litisconsorzio necessario, ossia quando vi siano più coeredi con posizioni sostanziali o processuali diverse, è essenziale che tutte le parti coinvolte partecipino alla mediazione, pena l'improcedibilità dell'azione.

Questo orientamento è recentemente emerso in sentenze di tribunali territoriali, e si è consolidato in giurisprudenza di merito.

Mediazione: costi e obblighi dei coeredi

Un aspetto di rilevante importanza concerne la mediazione, passo obbligato prima di giungere alla divisione giudiziaria.

In primis va precisato che va versato il pagamento delle indennità di mediazione.

Sia da un punto di vista teorico che da un punto di vista pratico hanno affermato che ogni erede è titolare di un proprio centro di interessi.

Questo vuol dire che è tenuto al pagamento dell'indennità di mediazione anche se la controversia verte sullo stesso contesto familiare o patrimoniale.

Detto in altri termini, non si possono in automatico aggregare tutti i coeredi come “una sola parte”.

Ogni erede ha una responsabilità a sé stante.

Ciò può portare, in alcuni casi, a decreti ingiuntivi contro singoli coeredi per il pagamento delle somme dovute, anche in presenza di un verbale di mancato accordo in mediazione.

Se la mediazione ha esito positivo, si potrà concordare una divisione bonaria, redigendo un accordo.

Ovviamente questo comporta dei costi di mediazione previa corretta sottoscrizione e partecipazione di tutte le parti.

Quando la mediazione fallisce ci sono i percorsi successivi, quali la divisione su domanda congiunta e la divisione giudiziale ordinaria.

Divisione su domanda congiunta

Se gli eredi sono d'accordo sulle quote ereditarie, ma non sui beni specifici da assegnare, è possibile attivare la procedura di divisione su domanda congiunta.

Tutti i coeredi presentano un unico ricorso al Tribunale, nominano un notaio e un esperto stimatore, si redige un progetto di divisione.

Divisione su domanda congiunta - Getty Images

In caso di mancate opposizioni entro un termine stabilito per legge, il progetto può diventare esecutivo con decreto.

Si tratta di un percorso che risulta poco oneroso e più celere rispetto al giudizio ordinario.

Tuttavia per fare ciò, ci vuole l'accordo iniziale sulle quote.

Divisione giudiziale ordinaria

Nel momento in cui gli eredi non trovano accordo, che sia sulle quote o sulla composizione del patrimonio, l'unica strada rimane la divisione giudiziale ordinaria.

In tal contesto il giudice nomina un consulente tecnico (CTU), che va a fare una stima dei beni.

Al contempo definisce il valore ereditario e, in via eventuale, formula un progetto divisionale.

Se il progetto non viene contestato, il giudice può accoglierlo e decretare la divisione.

In alternativa, qualora i beni non siano comodamente divisibili, il giudice opta per la vendita (a volte anche all'asta).

Il ricavato viene ripartito tra gli eredi secondo le quote spettanti.

Tale iter, comunque, può essere lento, costoso e implicare complesse fasi procedurali, nonché potenzialmente compromettere l'unità dei rapporti familiari.

Casi giurisprudenziali

Molti sono i casi che si sono susseguiti in materia. Una recente sentenza di tribunale ha dichiarato improcedibile la domanda di divisione ereditaria, compensando le spese di lite.

L'improcedibilità ha riguardato le mancate fasi di mediazione prima del giudizio.

Questo caso sottolinea l'importanza dell'adempimento preventivo e formale della mediazione, pena la perdita della possibilità di proseguire in giudizio.

Omessa chiamata di tutti gli eredi in mediazione

In un'altra pronuncia si è stabilito che, qualora non siano stati chiamati tutti gli eredi alla procedura di mediazione, la domanda giudiziale può risultare improcedibile, in particolare se si tratta di litisconsorzio necessario.

La ratio è che il tentativo di mediazione deve riflettere il perimetro delle parti necessarie al futuro giudizio, e non può esserci una selezione parziale a discrezione di chi propone l'azione.

Pagamento dell'indennità da ciascun erede

Circa i costi, più sentenze hanno messo in evidenza come ogni coerede sia responsabile del pagamento delle indennità di mediazione, indipendentemente dal fatto che la controversia sia familiare o che le relazioni siano partecipate da più di un erede.

Dottrina e divisione eredità - Getty Images

Anche in presenza di un verbale di mancato accordo, l'organismo di mediazione può ottenere decreti ingiuntivi per il pagamento delle somme dovute da ciascun partecipante.

Divisione giudiziale e attribuzione dei beni

La Corte di Cassazione ha affrontato questioni complesse legate alla divisione ereditaria di più masse.

Stante a numerose pronunce, il giudice ha una discrezionalità tecnica motivata nell'organizzare le porzioni ereditarie.

Non è un requisito assoluto che ogni coerede ottenga una porzione perfettamente omogenea rispetto agli altri in termini di beni, ma deve essere garantita una adeguata proporzionalità di valore.

In particolare, in presenza di beni immobili, il giudice può assegnare un intero immobile a un coerede, pur con conguaglio a favore di altri, se ciò risponde a criteri di ragionevolezza e tutela del valore complessivo del patrimonio.

Questo è particolarmente utile quando vi sono più immobili e una suddivisione fisica perfetta renderebbe la divisione eccessivamente frazionata o dannosa sotto il profilo economico.