Divisione della proprietà comune di immobili

NEWS DI Proprietà
Cosa succede quando le parti che hanno in comproprietà un immobile decidono di attribuire a ciascuna di esse il titolo esclusivo di una porzione di fabbricato.
16 Dicembre 2011 ore 17:21
Arch. Sara Martinelli

divisione melaL'atto di divisione è uno strumento giuridico mediante il quale avviene la cessazione dello stato di comunione esistente tra più soggetti.

Al contempo, si stabilisce l'attribuzione a ciascuno dei soggetti della proprietà esclusiva di una parte del bene comune, corrispondente per valore alla quota spettante di diritto.

Se pensiamo ad esempio ad un immobile, l'atto di divisione consiste nel passaggio dalla titolarità comune a più soggetti all'attribuzione per ogni soggetto di una parte ben definita del fabbricato, secondo la quota a lui spettante.

immobile da dividereSi tratta di un caso molto comune. Pensiamo ad esempio ad un fabbricato che due coniugi defunti lasciano in eredità ai figli.

Spesso capita che il fabbricato (ad esempio una corte o un edificio su vari piani) sia di dimensioni tali da poter essere diviso in più unità immobiliari.

Nel caso in cui si riesca a fare una suddivisione che rispecchi esattamente le quote spettanti ai vari soggetti (consideriamo ad esempio un fabbricato con appartamenti di uguale valore e in numero corrispondente a quello delle parti), si parla di semplice divisione e in questo caso l'atto è assoggettato all'imposta di registro con l'aliquota dell'1% e alle imposte catastale e ipotecaria in misura fissa.

Nelle divisioni di immobili non è raro, però, che la conformazione del fabbricato impedisca una suddivisione corrispondente in modo preciso alle quote spettanti a ciascun soggetto.

In questa situazione individuare superfici di uguale dimensione sulle planimetrie è un'operazione priva di buonsenso.

Quindi meglio ragionare sulla struttura dell'immobile e trovare soluzioni tecnicamente più appropriate, anche se squilibrate.

In questo caso è probabile che siano attribuiti ad uno o più condividenti beni per un valore complessivo eccedente quello a loro spettante.

parti che concordano sulla divisioneA questo punto la divisione sarà considerata vendita solo per quella parte eccedente la quota di diritto.

Le parti che acquisiscono porzioni di fabbricato maggiori rispetto a quelle a loro spettanti compreranno di fatto quelle porzioni in più.

Quando la quota di fatto (cioè la quota che passa in proprietà ad una parte) supera del 5% la quota di diritto (cioè la quota che spetterebbe legittimamente alla medesima parte), si prevede l'applicazione dell'imposta sui trasferimenti e delle imposte ipotecaria e catastale con le normali aliquote.

riproduzione riservata
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  • Olive Tommaso
    Olive Tommaso
    Giovedì 15 Dicembre 2016, alle ore 15:37
    Ho una cisterna in comune come confine di due propietà, la maggior parte della cisterna mi appartiene.
    Dovrei fare dei lavori alla cisterna, come devo agire?
    Se volessi dividere la cisterna con un muri divisorio posso farlo? cosa devo fare?
    Olive Tommaso
    rispondi al commento
  • Vanja
    Vanja
    Sabato 10 Dicembre 2016, alle ore 10:26
    Avrei un quesito da porre:
    Da 5 anni ormai abitiamo in un appartamento di una palazzina di proprietà in iziale di 5 fratelli, nonna e prozii di mia moglie.
    La palazzina non è mai stata suddivisa anche se sono 10 appartamentini di uguale metratura.
    Uno degli originali proprietari ha ipotecato senza autorizzazione degli altri la palazzina , o parte di essa.
    Io e mia moglie abbiamo speso un po di soldi per ristrutturare l'appartamento e rifare la facciata del nostro prospetto.
    Come possiamo muoverci insieme alla nonna ancora in vita per ottenere la suddivisione degli appartamenti? 
    rispondi al commento
  • Massimiliano
    Massimiliano
    Lunedì 28 Novembre 2016, alle ore 13:53
    A seguito di sciogliemnto della comproprietà, con sentenza del tribunale di attribuzione di un immobile, la proprietà è stata definita dal giudice, ma la trascrizione al catasto sta tardando.
    L'imposta IMU viene pagata da quanto risulta al catasto, oppure dal soggetto proprietario a seguito della sentenza, pur non essendo ancora trascritta?
    rispondi al commento
  • Giovanna Vicidomini
    Giovanna Vicidomini
    Sabato 24 Settembre 2016, alle ore 14:34
    Devo dividere in parti uguali il valore di un appartamento, ma uno dei miei figli ne resta dentro e l'altro no.. che valore gli tocca a chi esce?

    Solo la metà del valore della casa?

    Restando il fatto che all'altro figlio gli rimane tutta casa?
    rispondi al commento
  • Gbrembilla
    Gbrembilla
    Lunedì 15 Dicembre 2014, alle ore 17:29
    Buon giorno a tutti, mi potete dare gentilmente una idea dei costi e coinvolgimento burocratico professionale per definire una area che e' per ora uso comune, Giardino, Passo carrabile e parcheggio area di una casa con 2 appartamenti ai piani superiori e uno scantinato adibito a appartamento, io e mio nipote abbiamo gli appartamenti di grandezza superiore, la divisione deve essere fatta in base alla quantità' di percentuale di padronanza? grazi
    rispondi al commento
  • Gbrembilla
    Gbrembilla
    Lunedì 15 Dicembre 2014, alle ore 17:23
    Buon giorno a tutti, mi potete dare gentilmente una idea dei costi e coinvolgimento burocratico professionale per definire una area che e' per ora uso comune, Giardino, Passo carrabile e parcheggio area di una casa con 2 appartamenti ai piani superiori e uno scantinato adibito a appartamento, io e mio nipote abbiamo gli appartamenti di grandezza superiore, la divisione deve essere fatta in base alla quantità' di percentuale di paronanza? grazie
    rispondi al commento
  • Vittorio_mi
    Vittorio_mi
    Lunedì 22 Settembre 2014, alle ore 10:31
    O un problema con mia sorella.15 anni fa mi sono sposato mia Madre non volendo che io andassi in affitto mi diede la possibilità di sistemare l'appartamento al piano terra premetto che era senza impianti intonaco infissi ecc. e la manutenzione ordinaria e straordinaria lo fatta sempre io con beneficio di tuttiNostra Madre e morta 2 anni fa adesso lei pretende il 50% premetto che loro viveveno sopra e diceva lei tanto la casa rimane a te.Aiuto.
    rispondi al commento
  • Vittorio_mi
    Vittorio_mi
    Lunedì 22 Settembre 2014, alle ore 09:26
    Rispondo a Memicheliaio o lo stesso problema ma all'inverso cioè io 15 anni fa o finito l'appartamento a mie spese
    rispondi al commento
  • Memicheli
    Memicheli
    Giovedì 10 Luglio 2014, alle ore 15:14
    Buongiorno, io e mia sorella abbiamo ereditato alla morte di nostra madre la casa dove ora lei vive, pagando l'IMU al 50%, mia sorella come prima casa, io come seconda, non avendo lì la mia residenza. Mia sorella, nel corso degli anni, ha effettuato dei lavori di ristrutturazione a proprie spese. Vorrei sapere se, in caso di divisione, la valutazione va fatta sul valore della casa nel momento in cui l'abbiamo ereditata o allo stato attuale?
    rispondi al commento
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