Divisione del condominio

La legge consente, al ricorrere di determinate condizioni, di dividere il condominio esistente in più parti che per caratteristiche strutturali possono poi costituirsi in autonomi condomini.
Per capire come ciò sia possibile, a che condizioni e con quali limiti possa giungersi alla suddetta divisione è necessario prendere le mosse dalla figura del c.d. condominio parziale.

Si tratta di una fattispecie di creazione dottrinario-giurisprudenziale (cfr. Cass. n. 8066/05) finalizzata a dare una connotazione più ampia all'art. 1123, terzo comma, c.c. relativo alla ripartizione delle spese di cose che servono ai condomini in maniera diversa.


Recita la norma:
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
In questi casi, si pensi a quei condomini che hanno più portoni d'ingresso, più scale, ecc. non solo le spese ma anche la proprietà dei beni saranno di esclusiva competenza dei comproprietari cui tali cose comuni servono.In tali circostanze, ma non solo, è possibile giungere, vedremo oltre con che modalità, alla divisione delle parti di un edificio.
La norma di riferimento è l'art. 61 delle disposizioni di attuazione del codice civile che recita:
Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.
Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'art. 1136 del codice, o e disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione.

Due le modalità:
a) deliberazione assembleare adottata dalla maggioranza degli intervenuti alla riunione che rappresentino almeno 500 millesimi;
b) provvedimento dell'autorità giudiziaria se la stessa è adita da almeno un terzo dei condomini di quella parte dello stabile che si vuole rendere indipendente.
In questi casi, se gli edifici autonomi risultanti dalla divisione hanno le caratteristiche richieste dalla legge, allora potranno costituirsi in altrettanti autonomi condomini.
Un esempio chiarirà la portata della norma.
Si pensi a quel condominio che è composto da due distinti corpi di fabbrica e che è tale fin dalla costituzione per volontà del costruttore.
I comproprietari potranno, nei modi descritti sopra, giungere alla separazione del condominio ed alla costituzione, se obbligatorio o voluto, di due distinti condomini.
Che cosa accade se ai due nuovi edifici restano alcune parti in comune o se per la separazione sia necessario il compimento di particolari opere?
Si pensi nel caso descritto, all'ipotesi, molto frequente, d'impianto di riscaldamento centralizzato, o idrico fognante, che serva entrambi i palazzi.
In questi casi, ai sensi dell'art. 62 disp. att. c.c.:
La disposizione del primo comma dell'articolo precedente si applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall'art. 1117 del codice.
Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell'art. 1136 del codice stesso.
In sostanza le parti utili ad entrambi i nuovi edifici resteranno tali e se per giungere alla divisione è necessario compiere opere strutturali, la stessa dovrà essere deliberata con le maggioranze previste per le innovazioni (ossia maggioranza dei partecipanti al condominio ed almeno due terzi del valore dell'edificio).