Distanza delle canna fumaria dalle finestre

Installazione di una canna fumaria in condominio

In che modo i condòmini possono installare una canna fumaria su una parte comune dell'edificio (es. facciata) senza andare incontro a contestazioni?

Uso della cosa comune, nozione di canna fumaria e individuazione delle norme che disciplinano le distanze dalle finestre; sono queste le parole chiave attorno alle quali ruota la soluzione al quesito che abbiamo posto.

Una sentenza resa dal Tribunale di Bari il 16 giugno del 2014, conformemente all'orientamento espresso dalla Suprema Corte di Cassazione nel corso degli anni, ci aiuterà ad affrontare la questione.

Partiamo dall'uso della cosa comune.

Ogni condomino, dice l'art. 1102 c.c. (dettato per la comunione ma applicabile al condominio in ragione del rinvio contenuto nell'art. 1139 c.c.), ha diritto di utilizzare le cose comuni nel modo che ritiene più opportuno rispetto alle proprie esigenze.

Questo diritto, non è un diritto assoluto, ossia deve rispettare il pari diritto degli altri comproprietari e comunque l'utilizzazione a fini personali, non deve:

a) alterare la destinazione della parte comune;

b) ledere la sicurezza, la stabilità ed il decoro dell'edificio.

L'art. 1102 c.c. è quella norma che, per intendersi, fa sì che possa essere considerata legittima l'installazione di un ascensore sulle parti comuni.

Che cosa vuol dire, concretamente, diritto d'uso nel rispetto del pari diritto degli altri condòmini?

La Cassazione, quando è stata chiamata a rispondere al quesito (ed il Tribunale di Bari nella sentenza succitata), ha specificato che tale pari uso non vuol dire uso identico e contemporaneo ma più semplicemente divieto di escludere ogni altra possibile utilizzazione del bene comune.

E qui arriviamo alla questione dell'apposizione della canna fumaria sul muro perimetrale comune. Uno dei condomini aveva agito per chiederne la rimozione, ritenendo che l'installazione fosse lesiva del suo diritto d'uso tutelato dall'art. 1102 c.c.; per dirla diversamente, il condomino che aveva installato la canna fumaria aveva violato l'art. 1102 c.c. appena citato andando oltre il proprio diritto.

Il Tribunale di Bari, con la sentenza 16 giugno 2014, ha ritenuto che non fosse intervenuta alcuna violazione. Motivo?

L'installazione di una canna fumaria sul muro perimetrale, rispetto alle concrete situazioni concernenti quell'immobile, non solamente non era lesiva di un'eventuale diritto all'uso identico e contemporaneo (che comunque non è questione di sé fondamentale, secondo la Cassazione ed il giudice barese), ma non lasciava intravedere nessun altro pregiudizio rispetto ad altre modalità di utilizzazione (che lo stesso condòmino attore non aveva allegato quale prova della violazione dell'art. 1102 c.c.).

Distanza della canna fumaria dal confine

L'attore – nella causa decisa dall'ufficio giudiziario del capoluogo pugliese – non aveva solamente chiesto l'accertamento della violazione dell'art. 1102 c.c. ma anche lamentato la trasgressione di quanto stabilito dall'art. 906 e 907 c.c. in materia di distanze delle costruzioni dalle vedute.

Rispetto all'art. 906 c.c. il giudice ha affermato che la norma non era applicabile alla vicenda (essa infatti riguarda l'apertura di vedute sul fondo del vicino). Del pari, prosegue il Tribunale di Bari, la controversia de quo non è inquadrabile nell'alveo di quanto disposto dall'art. 907 c.c. in quanto la canna fumaria non è una costruzione.

Ed allora? Quali sono le norme cui fare riferimento per comprendere quando una canna fumaria è stata correttamente installata e quando, invece, è legittimo domandarne la rimozione?

Il Tribunale di Bari ha risposto così: l'art. 890 c.c. e il regolamento edilizio locale.

La norma codicistica rispetto alle canne fumarie (più specificamente l'art. 890 c.c. parla di camini) afferma che chi vuole installarle presso il confine (in tale concetto nell'ambito condominiale) dev'essere considerato anche lo spazio comune prossimo all'unità immobiliare di proprietà esclusiva le distanze previste dai regolamenti locali e, se questi non dicono nulla in merito, quelle necessarie a preservare le proprietà dei vicini da ogni danno alla solidità, salubrità ed alla sicurezza.


Nel caso di specie, afferma il giudice adito, non solamente il regolamento edilizio locale non prevede alcuna distanza per l'installazione delle canne fumarie, ma quella la cui installazione è stata contestata non mette in pericolo alcuno degli aspetti menzionati.

Come dire: le canne fumarie, se non vi sono distanze o problemi di solidità, sicurezza e salubrità, possono essere installate senza problemi.

Restano sempre salve le disposizioni contenute nei regolamenti condominiali, che, se di natura contrattuale, possono arrivare a vietare tout court questo genere d'installazioni.