Diritto di veduta e panorama: cosa dice la legge

NEWS DI Affittare casa19 Luglio 2018 ore 09:49
Quali sono le differenze tra diritto di veduta e panorama; in cosa consiste la servitù di panorama e come si costituisce. Vediamo cosa dice la legge in materia.

Luci e vedute


Una casa priva di aperture per ricevere aria e luce è impensabile; il diritto alla presenza di aperture in capo al proprietario dell’edificio è però in conflitto con il diritto del vicino a tutelare la propria privacy. Il contemperamento di questi interessi contrapposti viene regolato dal codice civile tramite le norme che riguardano la presenza di luci e le vedute, con la previsione di distanze specifiche.

Diritto di veduta
Le aperture, comunemente chiamate finestre, vengono dalla legge classificate in due tipologie:
- le luci, intese come aperture nel muro del vicino che consentono unicamente il passaggio della luce e dell’aria;
- le vendute, aperture nel muro che oltre a consentire il passaggio di luce e aria, permettono di affacciarsi sul fondo del vicino, agevolmente e senza alcun pericolo, direttamente, obliquamente o lateralmente. Si pensi a finestre, terrazzi, balconi e lastrici solari dotati di parapetti.

Poiché possono comportare la violazione dell’altrui riservatezza, con rischio per ill vicino di trovarsi esposto a sguardi indiscreti e minacce per la propria sicurezza, le luci e vedute devono essere aperte nel rispetto delle norme di legge.

Cosa si intende per fondo del vicino? Con il termine fondo in riferimento al quale si deve rispettare una determinata distanza, si intende un qualsiasi immobile, sia esso un edificio, una villa o un terreno.

Vediamo ora in cosa consiste la servitù di veduta.


La servitù di veduta


La servitù di veduta (o diritto di veduta) è il diritto all’apertura di una veduta sul fondo del vicino e, rientrando più genericamente nell’ambito delle servitù prediali, costituisce un diritto reale di godimento.

Cosa si intende per servitù prediale?

La servitù prediale, come definita dall'articolo 1027 del codice civile, consiste nel peso imposto sopra un fondo (detto servente) per l'utilità di un altro fondo (detto dominante) appartenente a diverso proprietario. Di fatto è una riduzione del diritto di proprietà su di un bene, a favore di un'altra persona che, in forza di titolo idoneo, può esercitare determinate facoltà su di esso.
Si parla di servitù prediale in quanto l'utilità che ne deriva è strettamente connessa al fondo di cui si è proprietari.

Vediamo più nel dettaglio di cosa si tratta; la servitù di veduta viene definita come il diritto del titolare di un fondo di affacciarsi sul fondo del vicino e godere della vista senza incontrare, prima di una certa distanza, ostacoli di alcun genere.

Per poter parlare di servitù è necessaria la presenza di due proprietari diversi e due sfondi diversi che non devono necessariamente essere i confinanti. L'importante è che siano vicini al punto tale che si possa creare un rapporto di utilità di uno nei confronti dell'altro.

Secondo quanto stabilito dalla Corte di Cassazione la presenza di questa servitù non implica necessariamente il diritto alla costruzione di un balcone in quanto la sua realizzazione deve essere comunque approvata da parte del fondo servente.


Come si costituisce la servitù di veduta?

 

  • mediante contratto; in tal caso è necessaria la forma scritta;

  • per testamento quando il testatore conferisce al legatario il diritto di servitù di veduta a carico del fondo dell'erede o di altre legatario;

  • per pronuncia dell'autorità giudiziaria mediante sentenza di natura costitutiva ai sensi dell'articolo 2932 cc.;

  • per usucapione;

  • per destinazione del padre di famiglia.
    In questi ultimi due casi si presuppone una servitù apparente. Le servitù apparenti sono caratterizzate da opere visibili e permanenti, destinate all'esercizio della servitù.


Diritto di panorama
Per quanto concerne i modi di estinzione della servitù di veduta, il diritto di affaccio su proprietà altrui viene meno in presenza delle seguenti condizioni:

  • rinuncia si tratta della dichiarazione scritta da parte del titolare del diritto di servitù di rinunciare allo stesso;

  • un comportamento concludente incompatibile con la volontà di mantenere la servitù;

  • scadenza del termine;

  • il verificarsi di una condizione risolutiva;

  • prescrizione del diritto;

  • l’impossibilità di uso e mancanza di utilità;

  • la confusione.


Le distanze legali nel vicinato per la veduta diretta


Per poter aprire vedute dirette sulla proprietà del vicino è necessario rispettare determinate distanze legali. Tra la faccia esteriore del muro nel quale vengono aperte le vedute e il fondo del vicino vi deve essere una distanza di un metro e mezzo.
Qualora una strada pubblica o privata soggetta a servitù di passaggio separi i due fondi il rispetto delle distanze legali non sarà più necessario.

In presenza di vedute oblique o laterali si deve rispettare una distanza di 75 centimetri.
Tale distanza minima dovrà essere misurata partendo dal lato più vicino della finestra fino al punto di inizio del fondo vicino.

Servitù di veduta
Che succede in caso di violazione delle norme sulle distanze legali, cioè qualora venga aperta una veduta ad una distanza minore dal fondo del vicino, rispetto ai vincoli di legge?

Il proprietario del fondo leso può rivolgersi all’autorità giudiziaria al fine di ottenere il rispetto della distanza minima legale. Le modalità adottate potranno essere la demolizione o la chiusura dell’apertura illecita; altra possibilità è l’arretramento della veduta quando possibile, oltre all’esecuzione di opere che siano in grado di ostacolare nella pratica l’esercizio della veduta.

Il titolare del fondo che si ritiene leso, per tutelare i suo diritti, dovrà esercitare, la fine di ottenere la riduzione in pristino dei luoghi, l’azione a difesa della proprietà (negatoria) o del possesso (di manutenzione). Inoltre potrà sempre richiedere il risarcimento dei danni subiti.

Dal suo canto il proprietario del fondo gravato da una servitù deve astenersi dal compiere atti che ostacolino in diritto del proprietario del fondo vicino e che lo rendano più scomodo.
Il proprietario del fondo servente deve rendere possibile l’esercizio del diritto in capo al titolare del fondo dominante. A tal fine non può costruire opere, modificare quelle esistenti o compiere atti che in qualche modo rendano più gravosa l’attuazione del diritto di veduta.

Secondo i giudici, si considerano ad esempio vietata, da parte del proprietario del fondo servente, la costruzione di un parapetto che ostacoli le possibilità di affacciarsi. Non è inoltre consentito l’innalzamento del fabbricato che comporti una limitazione della servitù di veduta.


Diritto di panorama


Vediamo quale sia la differenza tra diritto di veduta e diritto di panorama.
A differenza del diritto di veduta, il diritto di panorama non si limita al semplice affacciarsi sul fondo del vicino, in quanto costituisce il diritto a guardare verso l'infinito, godendo così di un panorama.

Anche in mancanza di una norma precisa del codice civile i giudici hanno avuto modo, in varie occasioni, di riconoscere l'esistenza di una servitù di panorama. Si tratta dunque di una interpretazione giurisprudenziale, secondo la quale si tratterebbe di una servitù negativa che attribuisce al suo titolare il potere di vietare al proprietario del fondo servente l'innalzamento di una costruzione o la crescita di piante tali da compromettere e limitare la visuale e il panorama.

Nell'ordinamento giuridico non esiste un vero e proprio diritto al panorama in quanto non esistono norme che prevedono un diritto a godere di una visuale dalla propria abitazione.
Infatti il codice civile, nell'ambito dei rapporti di buon vicinato, si limita disciplinare le distanze tra costruzioni, luci e vedute.

Tuttavia, la diminuzione o esclusione del panorama subita dall'immobile che ne ha diritto, è configurabile come danno ingiusto e conseguentemente dovrà essere risarcito.
Per provare il danno ci si dovrà avvalere di una consulenza da parte di un tecnico esperto professionista, in quanto si tratta di effettuare accertamenti rilevabili e analizzabili soltanto grazie all'ausilio di cognizioni tecniche specifiche.

In conclusione, il titolare del fondo servente, in caso di violazione, potrà essere costretto dal giudice, tramite sentenza, ad esempio, ad estirpare eventuali alberi piantati che abbiano compromesso visuale e panorama.

riproduzione riservata
Articolo: Diritto di veduta e di panorama
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Diritto di veduta e di panorama: Commenti e opinioni


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  • Fafoba
    Fafoba
    Mercoledì 18 Luglio 2018, alle ore 14:27
    Ho acquistato da poco una casa.
    Ho la vista mare.
    Stanno per costruire una palazzina di fronte casa mia sul lungomare.
    Posso rivendicare il Diritto di Panorama?
    rispondi al commento
  • Roberto9
    Roberto9
    Giovedì 16 Novembre 2017, alle ore 22:15
    Abito in una casa costruita in linea con un'altra, entrambe costruite su un terreno in pendenza.
    Vorrei trasformare la finestra che da sul retro in portafinestra dalla quale si accederà ad una terrazza che ho intenzione di costruire. 
    La casa di fianco a monte, ha già una terrazza, ma essendo in pendenza la mia terrazza rimarrà più alta di circa 80 cm dal piano di calpestio della sua.
    Come posso orientarmi per valutare la spesa di una eventuale richiesta di "danni" dovuti ad una eventuale ostruzione della visuale panoramica o di veduta?
    Non riesco a trovare alcuna linea guida, anche generica, per effettuare una prima stima di quanto possa offrire al vicino come indennizzo per la servitu di veduta o di panorama da lui acquisita negli anni.
    rispondi al commento
  • Calandro lucio
    Calandro lucio
    Mercoledì 30 Agosto 2017, alle ore 11:50
    Sono proprietario di un appartamentino posto al 1° piano di un fabbricato su 2 livelli ed 8 unità abitative.
    Il proprietario dell'appartamentino sottostante ha a dimora nel giardino prospiciente la sua prorietà un ficus ed una buganvillea che coprono buona parte del mio panorama.
    A nulla sono servite le mie continue rimostranze a contenere in altezza (almeno all'altezza del pavimento del mio terrazzino) le ramificazioni delle suddette piante. §
    Cosa mi consiglia di fare per portare a miti consigli il proprietario del piano sottostante?
    rispondi al commento
  • Stefano
    Stefano
    Venerdì 16 Giugno 2017, alle ore 18:09
    Ho acquistato una casa fronte mare e sotto di me c'erano solo dei parcheggi e la strada quindi impossibilità di costruire. 
    Ora il primo cittadino del paese ha affittato un piccolo locale sotto casa mia e ha edificato al posto dei parcheggi una struttura ferro e vetro per farci ristorante, ma il problema più grande è che ora utilizza anche la parte superiore e ci sta facendo tettoia con tenda elettrica che mi copre gran parte della visuale essendo a non più di 5 metri. 
    Posso fare qualcosa?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Stefano
      Giovedì 22 Giugno 2017, alle ore 19:23
      Non è così semplice rispondere: molto dipende da cosa dicono gli atti urbanistici, specie se il suolo è pubblico. La questione va risolta carte alla mano e con l'aiuto, almeno in questa prima fase, di un bravo tecnico che sappia aiutarti nel reperire tutta la documentazione del caso.
      rispondi al commento
  • Andrea
    Andrea
    Domenica 21 Maggio 2017, alle ore 12:27
    Abito in una vila da oltre 30 anni e da sempre ho potuto godere di una magnifica vista sul mio cortile che confina con un ampio podere del vicino che sino ad ora è sempre stato utilizzato a fini agricoli.
    Questo mi permette di avere una vista di quasi 50 metri di verde dalla mia finestra e da un terrazzo che è posto in posizione più limitata, verso tale vista, rispetto alla mia finestra.
    Vorrei sapere, se un domani il mio vicino decidesse di non dedicarsi più alla cura del suo immenso giardino ma vendesse tutto per far costruire dei palazzi, come già altri in paese hanno fatto, potrei giuridicamente far valere un mio eventuale diritto di veduta?
    Per quanto mi riguarda senza tale vista la mia esperienza come ricordi e rilassatezza cambierebbe sensibilmente.
     
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Andrea
      Lunedì 22 Maggio 2017, alle ore 15:41
      Non è così semplice a dirsi in questi commenti ad articoli. La risposta per ogni specifico caso va valutata carte alla mano e può dipendere da tanti fattori.
      rispondi al commento
  • Alessandra
    Alessandra
    Domenica 30 Aprile 2017, alle ore 08:15
    Possiedo un terrazzo che affaccia nel cortile interno di un condomino 
    Gli altri condomini hanno già da diverso tempo chiuso quasi tutti gli affaccia con vetrate.
    Io avrei l'esigenza di coprire con una pergola bioclimatica parte del mio terrazzo ma il vicino asserisce che lederei il suo diritto all'aria.
    Sul confine con lui esiste già un muro alto 1,80 e quindi parliamo di una vista già molto limitata.
    Inoltre tra il mio muro e il suo balcone vi è il cortile condominiale e la distanza tra la soglia della sua casa è superiore ai 3metri.
    Posso coprire il mio terrazzo?Arriva il caldo salentino ed da noi è un bel problema.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Alessandra
      Martedì 2 Maggio 2017, alle ore 09:53
      Non mi è chiarissimo lo stato dei luoghi, ma se come mi pare di capire il vicino abita affianco e non sopra di te, non dovrebbero esserci problemi.Per una consulenza dettagliata puoi fare ricorso al servizio di consulenza (a pagamento), qui Consulenza Legale, Fiscale e Condominiale
      rispondi al commento
  • Peppina
    Peppina
    Mercoledì 8 Febbraio 2017, alle ore 15:42
    Parlo di una proprietà divisa in due in seguito alla morte del genitore proprietario una decina di anni fa : una parte della proprietà( stalla con un po' di terra)  alla figlia e l'altra parte(casa colonica con terra) al figlio.
    La proprietà si trova in una zona parco e la casa andata al fratello era tutelata da vincoli paesaggistici. 
    Io(figlia) ho ristrutturato la mia parte e mio fratello dopo circa tre anni ha venduto la sua parte.
    Il nuovo proprietario presentò un progetto di ristrutturazione con ricostruzione fedele. Ma, sulla carta, non é mai riuscito a vendere nè casa nè progetto in quanto l'abitazione si affacciava proprio sulla strada ed una parte era a pochi metri di distanza dalla mia.
    Poi è cambiato il piano urbanistico e lui ha presentato un nuovo progetto chiedendo di spostare la casa che adesso verrebbe costruita completamente di fianco alla mia , coprendone il lato sui cui si affacciano le due cucine e le camere da letto.
    È importante sottolineare che quando progettai e pensai la disposizione degli ambienti li ho pensati considerando che da quella parte non avrei mai avuto niente davanti in quanto nemmeno a me lasciarono spostare la casa quando lo chiesi, essendo tutelati da vincoli paesaggistici e di architettura rurale.
    Ora mi ritroverei con la zona giorno completamente a ridosso di questa nuovo imponente costruzione circa a 10 metri dalla mia costruzione.
    Dovrebbero essere anche abbattuti alberi, querce e noci, molto grandi e ombrosi, per consentire tale spostamento.
    Posso provare a fare qualcosa.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Peppina
      Giovedì 16 Febbraio 2017, alle ore 10:22
      Mi pare una situazione abbastanza complessa, data la presenza di vincoli e modifiche legislative. Ti consiglio di rivolgerti ad un legale della tua zona.
      rispondi al commento
  • Maria86
    Maria86
    Martedì 7 Febbraio 2017, alle ore 13:02
    Sto acquistano un appartameno al primo piano di un condominio, però purtroppo davanti la finestra della camera da letto matrimoniale, con veduta sul lato principale del condominio (strada), c'è un albero che ne copre completamente la visuale (l'albero è piantato nell'area verde di pertinenza del condominio stesso), cosa posso fare?
    Ho diritto a chiederne la riduzione?
    rispondi al commento
  • Diego
    Diego
    Venerdì 13 Gennaio 2017, alle ore 23:01
    Nel caso in cui, dopo un frazionamento, una finestra della proprietà A si affaccia sul terrazzo della proprietà B ( senza essere stato iscritto sul rogito di vendita): è la proprietà dell'appartamento B sia cambiata, come ci si deve comportare con la finestra che affaccia sul terrazzo della proprietà B?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Diego
      Martedì 17 Gennaio 2017, alle ore 16:56
      Se sorgono contestazioni del proprietario B per l'affaccio di A, allora quest'ultimo può agire per fare accertare l'esistenza di una servitù per destinazione del padre di famiglia.
      rispondi al commento
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