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Diritto di veduta e panorama: cosa dice la legge

Quali sono le differenze tra diritto di veduta e panorama; in cosa consiste la servitù di panorama e come si costituisce. Vediamo cosa dice la legge in materia.
- NEWS Affittare casa

Luci e vedute


Una casa priva di aperture per ricevere aria e luce è impensabile; il diritto alla presenza di aperture in capo al proprietario dell'edificio è però in conflitto con il diritto del vicino a tutelare la propria privacy. Il contemperamento di questi interessi contrapposti viene regolato dal codice civile tramite le norme che riguardano la presenza di luci e le vedute, con la previsione di distanze specifiche.

Diritto di veduta
Le aperture, comunemente chiamate finestre, vengono dalla legge classificate in due tipologie:
- le luci, intese come aperture nel muro del vicino che consentono unicamente il passaggio della luce e dell'aria;
- le vendute, aperture nel muro che oltre a consentire il passaggio di luce e aria, permettono di affacciarsi sul fondo del vicino, agevolmente e senza alcun pericolo, direttamente, obliquamente o lateralmente. Si pensi a finestre, terrazzi, balconi e lastrici solari dotati di parapetti.

Poiché possono comportare la violazione dell'altrui riservatezza, con rischio per ill vicino di trovarsi esposto a sguardi indiscreti e minacce per la propria sicurezza, le luci e vedute devono essere aperte nel rispetto delle norme di legge.

Cosa si intende per fondo del vicino? Con il termine fondo in riferimento al quale si deve rispettare una determinata distanza, si intende un qualsiasi immobile, sia esso un edificio, una villa o un terreno.

Vediamo ora in cosa consiste la servitù di veduta.


La servitù di veduta


La servitù di veduta (o diritto di veduta) è il diritto all'apertura di una veduta sul fondo del vicino e, rientrando più genericamente nell'ambito delle servitù prediali, costituisce un diritto reale di godimento.

Cosa si intende per servitù prediale?

La servitù prediale, come definita dall'articolo 1027 del codice civile, consiste nel peso imposto sopra un fondo (detto servente) per l'utilità di un altro fondo (detto dominante) appartenente a diverso proprietario. Di fatto è una riduzione del diritto di proprietà su di un bene, a favore di un'altra persona che, in forza di titolo idoneo, può esercitare determinate facoltà su di esso.
Si parla di servitù prediale in quanto l'utilità che ne deriva è strettamente connessa al fondo di cui si è proprietari.


Vediamo più nel dettaglio di cosa si tratta; la servitù di veduta viene definita come il diritto del titolare di un fondo di affacciarsi sul fondo del vicino e godere della vista senza incontrare, prima di una certa distanza, ostacoli di alcun genere.

Per poter parlare di servitù è necessaria la presenza di due proprietari diversi e due sfondi diversi che non devono necessariamente essere i confinanti. L'importante è che siano vicini al punto tale che si possa creare un rapporto di utilità di uno nei confronti dell'altro.

Secondo quanto stabilito dalla Corte di Cassazione la presenza di questa servitù non implica necessariamente il diritto alla costruzione di un balcone in quanto la sua realizzazione deve essere comunque approvata da parte del fondo servente.


Come si costituisce la servitù di veduta?


  • mediante contratto; in tal caso è necessaria la forma scritta;

  • per testamento quando il testatore conferisce al legatario il diritto di servitù di veduta a carico del fondo dell'erede o di altre legatario;

  • per pronuncia dell'autorità giudiziaria mediante sentenza di natura costitutiva ai sensi dell'articolo 2932 cc.;

  • per usucapione;

  • per destinazione del padre di famiglia.
    In questi ultimi due casi si presuppone una servitù apparente. Le servitù apparenti sono caratterizzate da opere visibili e permanenti, destinate all'esercizio della servitù.


Diritto di panorama
Per quanto concerne i modi di estinzione della servitù di veduta, il diritto di affaccio su proprietà altrui viene meno in presenza delle seguenti condizioni:

  • rinuncia si tratta della dichiarazione scritta da parte del titolare del diritto di servitù di rinunciare allo stesso;

  • un comportamento concludente incompatibile con la volontà di mantenere la servitù;

  • scadenza del termine;

  • il verificarsi di una condizione risolutiva;

  • prescrizione del diritto;

  • l'impossibilità di uso e mancanza di utilità;

  • la confusione.


Le distanze legali nel vicinato per la veduta diretta


Per poter aprire vedute dirette sulla proprietà del vicino è necessario rispettare determinate distanze legali. Tra la faccia esteriore del muro nel quale vengono aperte le vedute e il fondo del vicino vi deve essere una distanza di un metro e mezzo.
Qualora una strada pubblica o privata soggetta a servitù di passaggio separi i due fondi il rispetto delle distanze legali non sarà più necessario.

In presenza di vedute oblique o laterali si deve rispettare una distanza di 75 centimetri.
Tale distanza minima dovrà essere misurata partendo dal lato più vicino della finestra fino al punto di inizio del fondo vicino.

Servitù di veduta
Che succede in caso di violazione delle norme sulle distanze legali, cioè qualora venga aperta una veduta ad una distanza minore dal fondo del vicino, rispetto ai vincoli di legge?

Il proprietario del fondo leso può rivolgersi all'autorità giudiziaria al fine di ottenere il rispetto della distanza minima legale. Le modalità adottate potranno essere la demolizione o la chiusura dell'apertura illecita; altra possibilità è l'arretramento della veduta quando possibile, oltre all'esecuzione di opere che siano in grado di ostacolare nella pratica l'esercizio della veduta.

Il titolare del fondo che si ritiene leso, per tutelare i suo diritti, dovrà esercitare, la fine di ottenere la riduzione in pristino dei luoghi, l'azione a difesa della proprietà (negatoria) o del possesso (di manutenzione). Inoltre potrà sempre richiedere il risarcimento dei danni subiti.

Dal suo canto il proprietario del fondo gravato da una servitù deve astenersi dal compiere atti che ostacolino in diritto del proprietario del fondo vicino e che lo rendano più scomodo.
Il proprietario del fondo servente deve rendere possibile l'esercizio del diritto in capo al titolare del fondo dominante. A tal fine non può costruire opere, modificare quelle esistenti o compiere atti che in qualche modo rendano più gravosa l'attuazione del diritto di veduta.

Secondo i giudici, si considerano ad esempio vietata, da parte del proprietario del fondo servente, la costruzione di un parapetto che ostacoli le possibilità di affacciarsi. Non è inoltre consentito l'innalzamento del fabbricato che comporti una limitazione della servitù di veduta.


Diritto di panorama


Vediamo quale sia la differenza tra diritto di veduta e diritto di panorama.
A differenza del diritto di veduta, il diritto di panorama non si limita al semplice affacciarsi sul fondo del vicino, in quanto costituisce il diritto a guardare verso l'infinito, godendo così di un panorama.

Anche in mancanza di una norma precisa del codice civile i giudici hanno avuto modo, in varie occasioni, di riconoscere l'esistenza di una servitù di panorama. Si tratta dunque di una interpretazione giurisprudenziale, secondo la quale si tratterebbe di una servitù negativa che attribuisce al suo titolare il potere di vietare al proprietario del fondo servente l'innalzamento di una costruzione o la crescita di piante tali da compromettere e limitare la visuale e il panorama.

Nell'ordinamento giuridico non esiste un vero e proprio diritto al panorama in quanto non esistono norme che prevedono un diritto a godere di una visuale dalla propria abitazione.
Infatti il codice civile, nell'ambito dei rapporti di buon vicinato, si limita disciplinare le distanze tra costruzioni, luci e vedute.

Tuttavia, la diminuzione o esclusione del panorama subita dall'immobile che ne ha diritto, è configurabile come danno ingiusto e conseguentemente dovrà essere risarcito.
Per provare il danno ci si dovrà avvalere di una consulenza da parte di un tecnico esperto professionista, in quanto si tratta di effettuare accertamenti rilevabili e analizzabili soltanto grazie all'ausilio di cognizioni tecniche specifiche.

In conclusione, il titolare del fondo servente, in caso di violazione, potrà essere costretto dal giudice, tramite sentenza, ad esempio, ad estirpare eventuali alberi piantati che abbiano compromesso visuale e panorama.

riproduzione riservata
Articolo: Diritto di veduta e di panorama
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Diritto di veduta e di panorama: Commenti e opinioni



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  • Cristina Fratti
    Cristina Fratti
    Martedì 19 Luglio 2022, alle ore 14:41
    Buonasera, ho comprato casa con corte privata sulla quale esistono 4 finestre del locale commerciale al piano terra.  Gli accordi verbali erano che la proprietaria di sotto avrebbe oscurato le finestre per non invadere la mia privacy, ma così non è stato. Ha messo delle tendine e le finestre del bar sono spalancate dalla mattina alla sera obbligandomi a vedere e sentire i clienti ogni volta che mi trovo nel mio giardino. Inoltre una di queste è sprovvista di inferriata , consentendo l'intromissione in casa mia di chiunque scavalchi l'apertura. Cosa posso fare per non essere violata nel mio quotidiano? 
    rispondi al commento
    • Cristina Fratti
      Cristina Fratti Cristina fratti
      Martedì 19 Luglio 2022, alle ore 14:42
      Sull'atto notarile non c'è scritto nulla a riguardo del confinante al piano terra 
      rispondi al commento
    • Manuelamargilio
      Manuelamargilio Cristina fratti
      Sabato 30 Luglio 2022, alle ore 15:18
      Bisognerebbe appurare se nella fattispecie descritta è stata violata la normativa sulle distanza per quanto concerne luci e vedute.
      rispondi al commento
  • Veroleo78
    Veroleo78
    Domenica 5 Dicembre 2021, alle ore 21:25
    Vorrei sapere gentilmente se il mio vicino di loggia, divisa solo da una rete verde metallica, ha diritto a mettere le luci di Natale sopra e se io copro questa rete che gli impedisce la visuale nella mia proprietà può costituire una problematica per il diritto di veduta del vicino.(qui siamo ancora in un cantiere e non esiste regolamento condominiale)
    Ho parlato con il costruttore ma non mi ha risposto.
    Veronica Rossi
    rispondi al commento
  • Jaems 10
    Jaems 10
    Sabato 31 Luglio 2021, alle ore 09:10
    Salve chiedo se il diritto di veduta o appiombo avendo accquistato un appartamento con un garage che come altezza arriva a cm 32 dal mio balcone e al lato destro mi ostacola la veduta di appiombo perché mi rimane solo in appiombo la veduta del tetto ora quando ho accquistato dopo il rogito con mio stupore entrando per posizionare i mobili della camera da letto e affacciandomi al balcone noto il garage per una parte sotto il mio balcone. Si può immaginare lo stupore mio e di mia moglie ma cosa fare ....premetto che la risoluzione del contratto di acquisto ci ho pensato ma avrei avuto una richiesta danni da parte dell.acquirente dove era entrato nel casa dove avevo venduto e quindi dopo ricerche mi sono recato in comune e anche lì con stupore ho richiesto il permesso di fare un garage x una parte sul lato destro violando il diritto i appiombo anche se allora non avevo la link a idea del diritto di appiombo e mostrandomi la richiesta di variante scopro che da porticato su disegno approvato è stato approvato la costruzione del garage ma è mai possibili che i tecnici del comune possono approvare un tale scempio senza pensare che costruendo un garage si facilità la salita al mio balcone e appartamento ma propio la legge fa acqua o come si vuol dire vi è un buco nel sistema legislativo si insomma in base alle leggi si poteva trasformare un portico in garage ? Grazie a informazioni che vadano verso un si poteva fare il garage oppure non si poteva fare o anche cosa si può fare ............
    rispondi al commento
    • Watanya
      Watanya Jaems 10
      Sabato 31 Luglio 2021, alle ore 09:46
      Sì lo possono fare scrivendo "salvo dirtti di terzi".
      rispondi al commento
      • Jaems 10
        Jaems 10 Watanya
        Martedì 17 Agosto 2021, alle ore 09:29
        Salve rileggendo bene tutto l'articolo mi chiedo come posso richiedere e dove sta scritto " salvo diritti di terzi ........
        rispondi al commento
        • Watanya
          Watanya Jaems 10
          Martedì 17 Agosto 2021, alle ore 12:04
          Buongiorno, è più facile darle un link dove spiega tutto, spero si possa postare... https://www.laleggepertutti.it/105862_permesso-di-costruire-e-diritti-dei-terzi 
          rispondi al commento
          • Jaems 10
            Jaems 10 Watanya
            Martedì 17 Agosto 2021, alle ore 14:38
            La ringrazio molto è molto gentile lo vedrò e valuterò buon giornata 
            rispondi al commento
    • Watanya
      Watanya Jaems 10
      Sabato 31 Luglio 2021, alle ore 09:50
      Aggiungo che lei può chiedere il ripristino della distanza di 3 metri dai suoi davanzali, ma la otterrà solo se la controparte non richiederà l'usucapione.
      rispondi al commento
      • Jaems 10
        Jaems 10 Watanya
        Sabato 31 Luglio 2021, alle ore 10:51
        Grazie per la tempestiva informazione ma nella fredda e per non sembrare nella spiegazione che sia un po’ troppo lunga la costruzione e già esistente e se non ho interpretato male lei dice che lo possono fare è così o interpreto male la costruzione risale a 15 anni fa e se non. I sono spiegato bene mi scuso e mi spiace ora io ho in mano gli originali del progetto  , ( disegno ) presentato al comune con dicitura porticato che è stato presentato dal costruttore  ma con variante il comune a dato il permesso e li ch e non so quale legge abbia applicato il comune insomma per non dilungarmi troppo xche è anche difficile spiegare bisognerebbe essere anche sul posto e non solo visionare una foto poteva dare il permesso il comune a costruire il garage sotto un balcone di propietà altrui e poi vendere mi scusa per essermi dilungato .... 
        rispondi al commento
        • Watanya
          Watanya Jaems 10
          Sabato 31 Luglio 2021, alle ore 14:19
          Come dice lei è molto difficile dire qualcosa senza foto e progetto, comunque se il comune ha dato il permesso vuol dire che lo poteva fare, se ha leso un suo diritto tocca a lei a chiedere sia rispettato.Anche per l'usucapione... alcune dottrine ritengono che si acquista insieme all'immobile, altre no.Purtroppo da solo può fare ben poco, tipo chiedere al comune delucidazioni. Esistono anche leggi regionali e comunali.
          rispondi al commento
          • Jaems 10
            Jaems 10 Watanya
            Sabato 31 Luglio 2021, alle ore 15:10
             I dubbi Grazie per i consigli però io la foto l’ho messa  x avere un’idea x dare alcuni consigli sulla base di leggi che io non so vero è che come dice il comune ha dato il permesso va da se che si poteva fare se stanno così le cosecheverifichero in comune ovviamente ha ragione lei ed è quello che penso anch’io ma nel mio condominio troppe cose che sono state fatte senza segnalare al comune la variante : i garage non rispettavano il disegno approvato dal comune e li abuso paesaggistico , ville costruire e scaricando acque miste i acque bianche del condominio senza permesso xche il comune gli aveva satinl’autorizzazione Di scaricare in altra via dooo perizia anche li difformità impianto scarico acque nere , ora pluviali condominiali che si corrodono e non entro nel merito perché sarebbe lunga  da spiegare i dubbi chel’autorizzazione sia falsa mi viene xche anche le bolle mi è stato dato un disegno dal comune che avevano le linee di acque bianche e nere separate ma così non rata vedrò ne fare a settembre ,ps; dimenticavo ho richiesto le dichiarazioni  di conformità degli impianti  xche ovvio che stanco di tutto ciò vorrei e dicovirrwi vendere ma aime sorpresale dichiaraio i di gas ,impianti idrici , impianti riscaldamento e condizionatore con relativi disegno di scarico non vi è n34dichiaraziini ma una sola che raggruppa tutte e 4 senza disegni , vi è solo valida quella elettrica con rispettivi disegni e quali materiali hanno usato , basta mi fermo qui x non annoiare scusi lo sfogo e apprezzo la sua disponibilità ...,,
            rispondi al commento
          • Jaems 10
            Jaems 10 Watanya
            Martedì 17 Agosto 2021, alle ore 09:31
            Ha ragione in merito a dare informazioni senza foto ma una l'ho messa non riesce a vederla?
            rispondi al commento
      • Jaems 10
        Jaems 10 Watanya
        Sabato 31 Luglio 2021, alle ore 10:52
        Ps: il propietario ha accquistato all’asta la pcasa sottostante dunque prima che scatti l’usocopione  devono passare 20 anni o giù di lì e la casa e i. Suo possesso da 2 anni ...
        rispondi al commento
  • Fiorella Massarenti
    Fiorella Massarenti
    Mercoledì 28 Aprile 2021, alle ore 09:24
    La mia abitazione è stata cotruita circa 50 anni fa.
    La recinzrizione e fatta da 3 arcate in cemento e coppi a confine con il vicino, la veduta panoranica e stupenda e si vede il mare e il paese.
    Il mio vicino adesso a deciso di fare nel suo terreno ( specifico non abitato e lasciato incolto per anni) un parco giochi privato e mi ha chuuso le arcate con la rete verde da recinzioni e quindi io non vedo piu nulla.
    Cosa posso fare?
    rispondi al commento
  • Fiorella Massarenti
    Fiorella Massarenti
    Martedì 27 Aprile 2021, alle ore 22:12
    La mia abitazione è stata cotruita circa 50 anni fa.
    la recintrizione e fatta da 3 arcate in cemento e coppi a confine con il vicino la veduta panoranica e stupenda si vede il mare e il paese.
    Il mio vicino adesso ha deciso di fare nel suo terreno ( specifico non abitato e lasciato incolto per anni) un parco giochi privato e mi ha chiuso le arcate con la rete verde da recinzioni e quindi io non vedo piu nulla.
    Cosa posso fare?
    rispondi al commento
  • Marcopi82
    Marcopi82
    Martedì 2 Marzo 2021, alle ore 14:56
    Ho un lastrico solare con parapetto non idoneo  90 cm di altezza costruito molti anni fa che affaccia sul terreno di altra proprieta. Il proprietario del terreno mi ha detto che non vuole innalzamento del parapetto e che non mi da permesso a costruire. Dovrei rifare il lastrico perché infiltra acqua. Vorrei sapere se il diritto di affaccio può negarmelo e avrei voglia di fare un bel pannello di legno di altezza 2 metri per fargli capire che io non vorrei assolutamente avere niente a che fare con lui...il pannello di legno è considerata costruzione? Devo chiedere permessi? 
    rispondi al commento
  • Igino Gardel
    Igino Gardel
    Venerdì 26 Febbraio 2021, alle ore 10:41
    Mettere un inferriata in modo da impedire l'affaccio è possibile?
    rispondi al commento
  • Salvatore Angelo
    Salvatore Angelo
    Lunedì 6 Luglio 2020, alle ore 18:57
    Scrivo dalla Sardegna e vorrei mi deste delle delucidazioni sul comportamento da tenere nei confronti del mio vicino che, da una terrazza costruita anni addietro, ha facoltà di veduta sulla mia proprietà, sia laterale che obliqua.
    L'ho invitato bonariamente a porre rimedio ma, forte, secondo lui, dell'essere consigliere comunale e, pare assessore, continua con le molestie.
    Sono gia stato in caserma dai Carabinieri ma, nonostante questo, continua nelle sue paranoie di padronato.
    Posso diffidarlo senza ricorrere a un legale?
    Salvatore Angelo firinu
    rispondi al commento
  • Francesco
    Francesco
    Mercoledì 1 Luglio 2020, alle ore 11:51
    Avrei bisogno di un parere.
    Sono proprietario di un appartamento all’ottavo piano di un condominio.
    Il mio terrazzo incassato affaccia in appiombo sul terrazzo dell’appartamento sottostante.
    Quando ho acquistato l’appartamento, nell’anno 2000, era già presente una tettoia a copertura del terrazzo sottostante, condonata, poggiata sul parapetto esterno a livello di calpestio del mio terrazzo.
    La tettoia preclude completamente la veduta in appiombo sul fondo del condomino sottostante come pure la veduta della strada alla base dell’edificio.
    Quello che vorrei sapere è se il diritto alla veduta, derivante dall’originaria conformazione dell’edificio, è da ritenersi decaduto per il fatto che al momento in cui ho acquistato l’appartamento esso era già precluso, oppure se potessi ancora accampare tale diritto richiedendo la rimozione della tettoia in questione.
    rispondi al commento
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