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Diritto di veduta e panorama: cosa dice la legge

Quali sono le differenze tra diritto di veduta e panorama; in cosa consiste la servitù di panorama e come si costituisce. Vediamo cosa dice la legge in materia.
19 Luglio 2018 ore 09:49 - NEWS Affittare casa

Luci e vedute


Una casa priva di aperture per ricevere aria e luce è impensabile; il diritto alla presenza di aperture in capo al proprietario dell'edificio è però in conflitto con il diritto del vicino a tutelare la propria privacy. Il contemperamento di questi interessi contrapposti viene regolato dal codice civile tramite le norme che riguardano la presenza di luci e le vedute, con la previsione di distanze specifiche.

Diritto di veduta
Le aperture, comunemente chiamate finestre, vengono dalla legge classificate in due tipologie:
- le luci, intese come aperture nel muro del vicino che consentono unicamente il passaggio della luce e dell'aria;
- le vendute, aperture nel muro che oltre a consentire il passaggio di luce e aria, permettono di affacciarsi sul fondo del vicino, agevolmente e senza alcun pericolo, direttamente, obliquamente o lateralmente. Si pensi a finestre, terrazzi, balconi e lastrici solari dotati di parapetti.

Poiché possono comportare la violazione dell'altrui riservatezza, con rischio per ill vicino di trovarsi esposto a sguardi indiscreti e minacce per la propria sicurezza, le luci e vedute devono essere aperte nel rispetto delle norme di legge.

Cosa si intende per fondo del vicino? Con il termine fondo in riferimento al quale si deve rispettare una determinata distanza, si intende un qualsiasi immobile, sia esso un edificio, una villa o un terreno.

Vediamo ora in cosa consiste la servitù di veduta.


La servitù di veduta


La servitù di veduta (o diritto di veduta) è il diritto all'apertura di una veduta sul fondo del vicino e, rientrando più genericamente nell'ambito delle servitù prediali, costituisce un diritto reale di godimento.

Cosa si intende per servitù prediale?

La servitù prediale, come definita dall'articolo 1027 del codice civile, consiste nel peso imposto sopra un fondo (detto servente) per l'utilità di un altro fondo (detto dominante) appartenente a diverso proprietario. Di fatto è una riduzione del diritto di proprietà su di un bene, a favore di un'altra persona che, in forza di titolo idoneo, può esercitare determinate facoltà su di esso.
Si parla di servitù prediale in quanto l'utilità che ne deriva è strettamente connessa al fondo di cui si è proprietari.


Vediamo più nel dettaglio di cosa si tratta; la servitù di veduta viene definita come il diritto del titolare di un fondo di affacciarsi sul fondo del vicino e godere della vista senza incontrare, prima di una certa distanza, ostacoli di alcun genere.

Per poter parlare di servitù è necessaria la presenza di due proprietari diversi e due sfondi diversi che non devono necessariamente essere i confinanti. L'importante è che siano vicini al punto tale che si possa creare un rapporto di utilità di uno nei confronti dell'altro.

Secondo quanto stabilito dalla Corte di Cassazione la presenza di questa servitù non implica necessariamente il diritto alla costruzione di un balcone in quanto la sua realizzazione deve essere comunque approvata da parte del fondo servente.


Come si costituisce la servitù di veduta?


  • mediante contratto; in tal caso è necessaria la forma scritta;

  • per testamento quando il testatore conferisce al legatario il diritto di servitù di veduta a carico del fondo dell'erede o di altre legatario;

  • per pronuncia dell'autorità giudiziaria mediante sentenza di natura costitutiva ai sensi dell'articolo 2932 cc.;

  • per usucapione;

  • per destinazione del padre di famiglia.
    In questi ultimi due casi si presuppone una servitù apparente. Le servitù apparenti sono caratterizzate da opere visibili e permanenti, destinate all'esercizio della servitù.


Diritto di panorama
Per quanto concerne i modi di estinzione della servitù di veduta, il diritto di affaccio su proprietà altrui viene meno in presenza delle seguenti condizioni:

  • rinuncia si tratta della dichiarazione scritta da parte del titolare del diritto di servitù di rinunciare allo stesso;

  • un comportamento concludente incompatibile con la volontà di mantenere la servitù;

  • scadenza del termine;

  • il verificarsi di una condizione risolutiva;

  • prescrizione del diritto;

  • l'impossibilità di uso e mancanza di utilità;

  • la confusione.


Le distanze legali nel vicinato per la veduta diretta


Per poter aprire vedute dirette sulla proprietà del vicino è necessario rispettare determinate distanze legali. Tra la faccia esteriore del muro nel quale vengono aperte le vedute e il fondo del vicino vi deve essere una distanza di un metro e mezzo.
Qualora una strada pubblica o privata soggetta a servitù di passaggio separi i due fondi il rispetto delle distanze legali non sarà più necessario.

In presenza di vedute oblique o laterali si deve rispettare una distanza di 75 centimetri.
Tale distanza minima dovrà essere misurata partendo dal lato più vicino della finestra fino al punto di inizio del fondo vicino.

Servitù di veduta
Che succede in caso di violazione delle norme sulle distanze legali, cioè qualora venga aperta una veduta ad una distanza minore dal fondo del vicino, rispetto ai vincoli di legge?

Il proprietario del fondo leso può rivolgersi all'autorità giudiziaria al fine di ottenere il rispetto della distanza minima legale. Le modalità adottate potranno essere la demolizione o la chiusura dell'apertura illecita; altra possibilità è l'arretramento della veduta quando possibile, oltre all'esecuzione di opere che siano in grado di ostacolare nella pratica l'esercizio della veduta.

Il titolare del fondo che si ritiene leso, per tutelare i suo diritti, dovrà esercitare, la fine di ottenere la riduzione in pristino dei luoghi, l'azione a difesa della proprietà (negatoria) o del possesso (di manutenzione). Inoltre potrà sempre richiedere il risarcimento dei danni subiti.

Dal suo canto il proprietario del fondo gravato da una servitù deve astenersi dal compiere atti che ostacolino in diritto del proprietario del fondo vicino e che lo rendano più scomodo.
Il proprietario del fondo servente deve rendere possibile l'esercizio del diritto in capo al titolare del fondo dominante. A tal fine non può costruire opere, modificare quelle esistenti o compiere atti che in qualche modo rendano più gravosa l'attuazione del diritto di veduta.

Secondo i giudici, si considerano ad esempio vietata, da parte del proprietario del fondo servente, la costruzione di un parapetto che ostacoli le possibilità di affacciarsi. Non è inoltre consentito l'innalzamento del fabbricato che comporti una limitazione della servitù di veduta.


Diritto di panorama


Vediamo quale sia la differenza tra diritto di veduta e diritto di panorama.
A differenza del diritto di veduta, il diritto di panorama non si limita al semplice affacciarsi sul fondo del vicino, in quanto costituisce il diritto a guardare verso l'infinito, godendo così di un panorama.

Anche in mancanza di una norma precisa del codice civile i giudici hanno avuto modo, in varie occasioni, di riconoscere l'esistenza di una servitù di panorama. Si tratta dunque di una interpretazione giurisprudenziale, secondo la quale si tratterebbe di una servitù negativa che attribuisce al suo titolare il potere di vietare al proprietario del fondo servente l'innalzamento di una costruzione o la crescita di piante tali da compromettere e limitare la visuale e il panorama.

Nell'ordinamento giuridico non esiste un vero e proprio diritto al panorama in quanto non esistono norme che prevedono un diritto a godere di una visuale dalla propria abitazione.
Infatti il codice civile, nell'ambito dei rapporti di buon vicinato, si limita disciplinare le distanze tra costruzioni, luci e vedute.

Tuttavia, la diminuzione o esclusione del panorama subita dall'immobile che ne ha diritto, è configurabile come danno ingiusto e conseguentemente dovrà essere risarcito.
Per provare il danno ci si dovrà avvalere di una consulenza da parte di un tecnico esperto professionista, in quanto si tratta di effettuare accertamenti rilevabili e analizzabili soltanto grazie all'ausilio di cognizioni tecniche specifiche.

In conclusione, il titolare del fondo servente, in caso di violazione, potrà essere costretto dal giudice, tramite sentenza, ad esempio, ad estirpare eventuali alberi piantati che abbiano compromesso visuale e panorama.

riproduzione riservata
Articolo: Diritto di veduta e di panorama
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Diritto di veduta e di panorama: Commenti e opinioni



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  • Fiorella Massarenti
    Fiorella Massarenti
    Mercoledì 28 Aprile 2021, alle ore 09:24
    La mia abitazione è stata cotruita circa 50 anni fa.
    La recinzrizione e fatta da 3 arcate in cemento e coppi a confine con il vicino, la veduta panoranica e stupenda e si vede il mare e il paese.
    Il mio vicino adesso a deciso di fare nel suo terreno ( specifico non abitato e lasciato incolto per anni) un parco giochi privato e mi ha chuuso le arcate con la rete verde da recinzioni e quindi io non vedo piu nulla.
    Cosa posso fare?
    rispondi al commento
  • Fiorella Massarenti
    Fiorella Massarenti
    Martedì 27 Aprile 2021, alle ore 22:12
    La mia abitazione è stata cotruita circa 50 anni fa.
    la recintrizione e fatta da 3 arcate in cemento e coppi a confine con il vicino la veduta panoranica e stupenda si vede il mare e il paese.
    Il mio vicino adesso ha deciso di fare nel suo terreno ( specifico non abitato e lasciato incolto per anni) un parco giochi privato e mi ha chiuso le arcate con la rete verde da recinzioni e quindi io non vedo piu nulla.
    Cosa posso fare?
    rispondi al commento
  • Marcopi82
    Marcopi82
    Martedì 2 Marzo 2021, alle ore 14:56
    Ho un lastrico solare con parapetto non idoneo  90 cm di altezza costruito molti anni fa che affaccia sul terreno di altra proprieta. Il proprietario del terreno mi ha detto che non vuole innalzamento del parapetto e che non mi da permesso a costruire. Dovrei rifare il lastrico perché infiltra acqua. Vorrei sapere se il diritto di affaccio può negarmelo e avrei voglia di fare un bel pannello di legno di altezza 2 metri per fargli capire che io non vorrei assolutamente avere niente a che fare con lui...il pannello di legno è considerata costruzione? Devo chiedere permessi? 
    rispondi al commento
  • Igino Gardel
    Igino Gardel
    Venerdì 26 Febbraio 2021, alle ore 10:41
    Mettere un inferriata in modo da impedire l'affaccio è possibile?
    rispondi al commento
  • Salvatore Angelo
    Salvatore Angelo
    Lunedì 6 Luglio 2020, alle ore 18:57
    Scrivo dalla Sardegna e vorrei mi deste delle delucidazioni sul comportamento da tenere nei confronti del mio vicino che, da una terrazza costruita anni addietro, ha facoltà di veduta sulla mia proprietà, sia laterale che obliqua.
    L'ho invitato bonariamente a porre rimedio ma, forte, secondo lui, dell'essere consigliere comunale e, pare assessore, continua con le molestie.
    Sono gia stato in caserma dai Carabinieri ma, nonostante questo, continua nelle sue paranoie di padronato.
    Posso diffidarlo senza ricorrere a un legale?
    Salvatore Angelo firinu
    rispondi al commento
  • Francesco
    Francesco
    Mercoledì 1 Luglio 2020, alle ore 11:51
    Avrei bisogno di un parere.
    Sono proprietario di un appartamento all’ottavo piano di un condominio.
    Il mio terrazzo incassato affaccia in appiombo sul terrazzo dell’appartamento sottostante.
    Quando ho acquistato l’appartamento, nell’anno 2000, era già presente una tettoia a copertura del terrazzo sottostante, condonata, poggiata sul parapetto esterno a livello di calpestio del mio terrazzo.
    La tettoia preclude completamente la veduta in appiombo sul fondo del condomino sottostante come pure la veduta della strada alla base dell’edificio.
    Quello che vorrei sapere è se il diritto alla veduta, derivante dall’originaria conformazione dell’edificio, è da ritenersi decaduto per il fatto che al momento in cui ho acquistato l’appartamento esso era già precluso, oppure se potessi ancora accampare tale diritto richiedendo la rimozione della tettoia in questione.
    rispondi al commento
  • Juanfreire
    Juanfreire
    Mercoledì 24 Giugno 2020, alle ore 14:21
    Buongiorno, ho acquistato una casa con terrazzo delimitato dal muro di un'altra proprietà sul quale è presente una finestra. Da essa il proprietario pretende di tendere un filo per stendere il bucato. Secondo voi è legale ciò? A me sembra assurdo
    rispondi al commento
    • Watanya
      Watanya Juanfreire
      Mercoledì 24 Giugno 2020, alle ore 14:59
      Anche a me sembra assurdo, lei può mettere un barbecue? 
      rispondi al commento
      • Juanfreire
        Juanfreire Watanya
        Domenica 28 Giugno 2020, alle ore 13:49
        Il barbecue è stato lasciato dai vecchi proprietari e non è funzionante. Qualora ne acquistassi uno nuovo certo non lo farei accendere vicino al muro. In ogni caso non ha risposto alla mia domanda
        rispondi al commento
        • Juanfreire
          Juanfreire Juanfreire
          Domenica 28 Giugno 2020, alle ore 13:58
          Aggiungo che la professionalità le imporrebbe di rispondere con educazione e non con acidità, giudicando da un particolare di una foto senza chiedere altri chiarimenti, dal momento che la questione barbecue non è pertinente con la domanda. Pessima
          rispondi al commento
          • Watanya
            Watanya Juanfreire
            Domenica 28 Giugno 2020, alle ore 14:53
            Buonasera Daniela, ho fatto caso solo ora che me lo ha detto che c'è un barbecue nella foto, mi dispiace di essere stata maleducata e acida, non era nelle mie intenzioni e le chiedo scusa. Le mie intenzioni in realtà erano un qualcosa di deterrente per il suo vicino, del tipo: "se stendi i panni io accendo il barbecue", ma non lo so se lei lo può mettere, apposta l'ho chiesto. Lo so che non è professionale, ma io sono un'utente come lei, non un'avvocato. Le chiedo ancora scusa. Buona domenica.
            rispondi al commento
      • Watanya
        Watanya Watanya
        Martedì 7 Luglio 2020, alle ore 11:53
        Nel senso che, se può tenerlo, può anche accenderlo quando ci sono i panni stesi...
        rispondi al commento
  • Alessandropirisi
    Alessandropirisi
    Mercoledì 13 Maggio 2020, alle ore 18:12
    Salve  chiedo gentilmente  una delucidazione,  abito in Sardegna, ho dato mandato  ad un tecnico l l'esecuzione di in progetto x il primo piano, ma sta trovando difficoltà con l'ufficio tecnico  per una veduta  ci contestano la distanza dev'essere  di quattro metri  calcolata in modo radiale dal confine 
    rispondi al commento
  • Francesco_na
    Francesco_na
    Domenica 26 Aprile 2020, alle ore 12:15
    Ho un appartamento con terrazzino al terzo piano e il fabbricato di fronte al mio è di due piani, quindi il loro lastrico solare coincide in altezza con il mio terrazzino a livello.
    Il condominio dirimpettaio ha una serie di antenne posizionate sul torrino e fin qui tutto bene.
    Un nuovo condomino ha installato un'antenna sulla ringhiera che delimita il lastrico, proprio in corrispondenza dell'affaccio del mio terrazzino, anziché sul torrino dove sono le altre antenne televisive.
    Sono in diritto di chiedere all'amministratore del condominio dirimpettaio di far spostare l'antenna del nuovo condomino?
    Avendo il torrino non c'è una legge che impone di installare l'antenna televisiva sul torrino o nella parte più alta del fabbricato o comunque in una posizione che non ostacola/guasta la visuale dei fabbricati adiacenti?
    Ormai quando mi affaccio l'antenna è la prima cosa che vedo ed è orribile.
    Non c'è una legge che impone l'antenna centralizzata?
    rispondi al commento
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