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Diritto di veduta e panorama: cosa dice la legge

NEWS Affittare casa19 Luglio 2018 ore 09:49
Quali sono le differenze tra diritto di veduta e panorama; in cosa consiste la servitù di panorama e come si costituisce. Vediamo cosa dice la legge in materia.

Luci e vedute


Una casa priva di aperture per ricevere aria e luce è impensabile; il diritto alla presenza di aperture in capo al proprietario dell’edificio è però in conflitto con il diritto del vicino a tutelare la propria privacy. Il contemperamento di questi interessi contrapposti viene regolato dal codice civile tramite le norme che riguardano la presenza di luci e le vedute, con la previsione di distanze specifiche.

Diritto di veduta
Le aperture, comunemente chiamate finestre, vengono dalla legge classificate in due tipologie:
- le luci, intese come aperture nel muro del vicino che consentono unicamente il passaggio della luce e dell’aria;
- le vendute, aperture nel muro che oltre a consentire il passaggio di luce e aria, permettono di affacciarsi sul fondo del vicino, agevolmente e senza alcun pericolo, direttamente, obliquamente o lateralmente. Si pensi a finestre, terrazzi, balconi e lastrici solari dotati di parapetti.

Poiché possono comportare la violazione dell’altrui riservatezza, con rischio per ill vicino di trovarsi esposto a sguardi indiscreti e minacce per la propria sicurezza, le luci e vedute devono essere aperte nel rispetto delle norme di legge.

Cosa si intende per fondo del vicino? Con il termine fondo in riferimento al quale si deve rispettare una determinata distanza, si intende un qualsiasi immobile, sia esso un edificio, una villa o un terreno.

Vediamo ora in cosa consiste la servitù di veduta.


La servitù di veduta


La servitù di veduta (o diritto di veduta) è il diritto all’apertura di una veduta sul fondo del vicino e, rientrando più genericamente nell’ambito delle servitù prediali, costituisce un diritto reale di godimento.

Cosa si intende per servitù prediale?

La servitù prediale, come definita dall'articolo 1027 del codice civile, consiste nel peso imposto sopra un fondo (detto servente) per l'utilità di un altro fondo (detto dominante) appartenente a diverso proprietario. Di fatto è una riduzione del diritto di proprietà su di un bene, a favore di un'altra persona che, in forza di titolo idoneo, può esercitare determinate facoltà su di esso.
Si parla di servitù prediale in quanto l'utilità che ne deriva è strettamente connessa al fondo di cui si è proprietari.


Vediamo più nel dettaglio di cosa si tratta; la servitù di veduta viene definita come il diritto del titolare di un fondo di affacciarsi sul fondo del vicino e godere della vista senza incontrare, prima di una certa distanza, ostacoli di alcun genere.

Per poter parlare di servitù è necessaria la presenza di due proprietari diversi e due sfondi diversi che non devono necessariamente essere i confinanti. L'importante è che siano vicini al punto tale che si possa creare un rapporto di utilità di uno nei confronti dell'altro.

Secondo quanto stabilito dalla Corte di Cassazione la presenza di questa servitù non implica necessariamente il diritto alla costruzione di un balcone in quanto la sua realizzazione deve essere comunque approvata da parte del fondo servente.


Come si costituisce la servitù di veduta?

 

  • mediante contratto; in tal caso è necessaria la forma scritta;

  • per testamento quando il testatore conferisce al legatario il diritto di servitù di veduta a carico del fondo dell'erede o di altre legatario;

  • per pronuncia dell'autorità giudiziaria mediante sentenza di natura costitutiva ai sensi dell'articolo 2932 cc.;

  • per usucapione;

  • per destinazione del padre di famiglia.
    In questi ultimi due casi si presuppone una servitù apparente. Le servitù apparenti sono caratterizzate da opere visibili e permanenti, destinate all'esercizio della servitù.


Diritto di panorama
Per quanto concerne i modi di estinzione della servitù di veduta, il diritto di affaccio su proprietà altrui viene meno in presenza delle seguenti condizioni:

  • rinuncia si tratta della dichiarazione scritta da parte del titolare del diritto di servitù di rinunciare allo stesso;

  • un comportamento concludente incompatibile con la volontà di mantenere la servitù;

  • scadenza del termine;

  • il verificarsi di una condizione risolutiva;

  • prescrizione del diritto;

  • l’impossibilità di uso e mancanza di utilità;

  • la confusione.


Le distanze legali nel vicinato per la veduta diretta


Per poter aprire vedute dirette sulla proprietà del vicino è necessario rispettare determinate distanze legali. Tra la faccia esteriore del muro nel quale vengono aperte le vedute e il fondo del vicino vi deve essere una distanza di un metro e mezzo.
Qualora una strada pubblica o privata soggetta a servitù di passaggio separi i due fondi il rispetto delle distanze legali non sarà più necessario.

In presenza di vedute oblique o laterali si deve rispettare una distanza di 75 centimetri.
Tale distanza minima dovrà essere misurata partendo dal lato più vicino della finestra fino al punto di inizio del fondo vicino.

Servitù di veduta
Che succede in caso di violazione delle norme sulle distanze legali, cioè qualora venga aperta una veduta ad una distanza minore dal fondo del vicino, rispetto ai vincoli di legge?

Il proprietario del fondo leso può rivolgersi all’autorità giudiziaria al fine di ottenere il rispetto della distanza minima legale. Le modalità adottate potranno essere la demolizione o la chiusura dell’apertura illecita; altra possibilità è l’arretramento della veduta quando possibile, oltre all’esecuzione di opere che siano in grado di ostacolare nella pratica l’esercizio della veduta.

Il titolare del fondo che si ritiene leso, per tutelare i suo diritti, dovrà esercitare, la fine di ottenere la riduzione in pristino dei luoghi, l’azione a difesa della proprietà (negatoria) o del possesso (di manutenzione). Inoltre potrà sempre richiedere il risarcimento dei danni subiti.

Dal suo canto il proprietario del fondo gravato da una servitù deve astenersi dal compiere atti che ostacolino in diritto del proprietario del fondo vicino e che lo rendano più scomodo.
Il proprietario del fondo servente deve rendere possibile l’esercizio del diritto in capo al titolare del fondo dominante. A tal fine non può costruire opere, modificare quelle esistenti o compiere atti che in qualche modo rendano più gravosa l’attuazione del diritto di veduta.

Secondo i giudici, si considerano ad esempio vietata, da parte del proprietario del fondo servente, la costruzione di un parapetto che ostacoli le possibilità di affacciarsi. Non è inoltre consentito l’innalzamento del fabbricato che comporti una limitazione della servitù di veduta.


Diritto di panorama


Vediamo quale sia la differenza tra diritto di veduta e diritto di panorama.
A differenza del diritto di veduta, il diritto di panorama non si limita al semplice affacciarsi sul fondo del vicino, in quanto costituisce il diritto a guardare verso l'infinito, godendo così di un panorama.

Anche in mancanza di una norma precisa del codice civile i giudici hanno avuto modo, in varie occasioni, di riconoscere l'esistenza di una servitù di panorama. Si tratta dunque di una interpretazione giurisprudenziale, secondo la quale si tratterebbe di una servitù negativa che attribuisce al suo titolare il potere di vietare al proprietario del fondo servente l'innalzamento di una costruzione o la crescita di piante tali da compromettere e limitare la visuale e il panorama.

Nell'ordinamento giuridico non esiste un vero e proprio diritto al panorama in quanto non esistono norme che prevedono un diritto a godere di una visuale dalla propria abitazione.
Infatti il codice civile, nell'ambito dei rapporti di buon vicinato, si limita disciplinare le distanze tra costruzioni, luci e vedute.

Tuttavia, la diminuzione o esclusione del panorama subita dall'immobile che ne ha diritto, è configurabile come danno ingiusto e conseguentemente dovrà essere risarcito.
Per provare il danno ci si dovrà avvalere di una consulenza da parte di un tecnico esperto professionista, in quanto si tratta di effettuare accertamenti rilevabili e analizzabili soltanto grazie all'ausilio di cognizioni tecniche specifiche.

In conclusione, il titolare del fondo servente, in caso di violazione, potrà essere costretto dal giudice, tramite sentenza, ad esempio, ad estirpare eventuali alberi piantati che abbiano compromesso visuale e panorama.

riproduzione riservata
Articolo: Diritto di veduta e di panorama
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Diritto di veduta e di panorama: Commenti e opinioni


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  • Alessandropirisi
    Alessandropirisi
    Mercoledì 13 Maggio 2020, alle ore 18:12
    Salve  chiedo gentilmente  una delucidazione,  abito in Sardegna, ho dato mandato  ad un tecnico l l'esecuzione di in progetto x il primo piano, ma sta trovando difficoltà con l'ufficio tecnico  per una veduta  ci contestano la distanza dev'essere  di quattro metri  calcolata in modo radiale dal confine 
    rispondi al commento
  • Francesco_na
    Francesco_na
    Domenica 26 Aprile 2020, alle ore 12:15
    Ho un appartamento con terrazzino al terzo piano e il fabbricato di fronte al mio è di due piani, quindi il loro lastrico solare coincide in altezza con il mio terrazzino a livello.
    Il condominio dirimpettaio ha una serie di antenne posizionate sul torrino e fin qui tutto bene.
    Un nuovo condomino ha installato un'antenna sulla ringhiera che delimita il lastrico, proprio in corrispondenza dell'affaccio del mio terrazzino, anziché sul torrino dove sono le altre antenne televisive.
    Sono in diritto di chiedere all'amministratore del condominio dirimpettaio di far spostare l'antenna del nuovo condomino?
    Avendo il torrino non c'è una legge che impone di installare l'antenna televisiva sul torrino o nella parte più alta del fabbricato o comunque in una posizione che non ostacola/guasta la visuale dei fabbricati adiacenti?
    Ormai quando mi affaccio l'antenna è la prima cosa che vedo ed è orribile.
    Non c'è una legge che impone l'antenna centralizzata?
    rispondi al commento
  • Stefano811
    Stefano811
    Mercoledì 18 Marzo 2020, alle ore 18:19
    Ho un appartamento nel cortile interno di un condominio al piano rialzato.
    Dalla mia veranda, i mie dirimpettai sono, un negozio di lavanderia ed una macelleria.
    Praticamente vedo il retro di queste attività.
    Entrambi hanno dei motori oltre quello da condizionatore che fanno tanto rumore e i balconi sono tenuti come degli sgabuzzino a cielo aperto, tutto in disordine, uno schifo.
    In questo caso ho il diritto di veduta?
    rispondi al commento
  • Kjarah
    Kjarah
    Martedì 10 Marzo 2020, alle ore 13:58
    Sono proprietaria di una casa che si affaccia sul giardino del vicino di casa.
    Per puro dispetto, il vicino ha innalzato una rete (distanza dalle finestre di casa mia da verificare ma credo sia 1 metro e mezzo) che ostruisce completamente la vista sul panorama retrostante, oltre che rendere ancora più buio l'appartamento.
    La vista in questione é costituita dal suo giardino e dalle montagne che si vedono sullo sfondo.
    Cosa posso fare?
    rispondi al commento
    • Watanya
      Watanya Kjarah
      Martedì 10 Marzo 2020, alle ore 14:45
      Puoi farla spostare fino a 3 metri dalla tua finestra
      rispondi al commento
  • Lalo
    Lalo
    Mercoledì 29 Gennaio 2020, alle ore 14:03
    Fronte il mio locale sono stati istallati tre ombrelloni che nascondono la vista.
    Preciso che sono distanti circa 10 metri ma sono grandi e per questo che il mio locale rimane parzialmente nascosto.
    Vorrei sapere se c’è una legge che mi tutela.
    rispondi al commento
  • Cuzco_it
    Cuzco_it
    Giovedì 2 Gennaio 2020, alle ore 08:51
    Sono proprietario di una casa che si affaccia su corte comune.
    Abito in centro paese nella pedemontana friulana.
    Il proprietario della casa di fronte, a est rispetto alla mia, ha alzato l'ultimo piano di 1,5m, e così facendo mi ha tolto la possibilità di vedere l'alba.
    Non si può dire che prima del suddetto ampliamento la vista di cui godessi era bella, quindi sicuramente non si può parlare di diritto al panorama, ma almeno vedevo il sole
    Cosa che ora non posso più fare.
    Da sottolineare che tutte le distanze minime sono state rispettate.
    Posso chiedere un risarcimento
    ? E se si, a che diritto mi posso appellare?
    rispondi al commento
  • Nickname1
    Nickname1
    Domenica 24 Novembre 2019, alle ore 22:08
    Sono proprietario di un terrazzo ultimo piano con affaccio cortile interno che confina con lastrico solare del palazzo di fianco al mio.
    Tale lastrico da sempre separato dal mio terrazzo da un muro continua oltre il parapetto del mio terrazzo ed il vicino lo ha trasformato in terrazzo.
    Per tutto il lato che confina col mio terrazzo ed oltre ha eretto una parete di metallo fissata con bulloni per impedire la reciproca vista.
    Ritengo che il mio diritto di veduta e panorama è stato violato, voi che ne pensate?
    rispondi al commento
  • Wanda2
    Wanda2
    Lunedì 14 Ottobre 2019, alle ore 13:20
    Ho una legnaia in montagna con una piccola finestra (70 x 70cm) posta ad un'altezza di 2,5 mt da terra e che si affaccia sul cortile di un vicino.
    Quella finestra è sempre esistita da almeno 30 anni, ma anche prima.
    Questa estate il nostro vicino ha applicato una grata e una rete alla finestra, impedendoci di fatto la vista all'esterno e il passaggio della luce.
    Come mi devo muovere?
    ho fatto esposto al Comune di competenza ma mi ha risposto che devo attivare le vie giudiziarie.
    rispondi al commento
    • Watanya
      Watanya Wanda2
      Lunedì 14 Ottobre 2019, alle ore 16:29
      Non lo so se è una "luce" o una "veduta", ma anche fosse una luce dopo 30 anni si costituisce la servitù di veduta per usucapione e sì, deve attivare le vie giudiziarie.
      rispondi al commento
  • Assunta1
    Assunta1
    Venerdì 28 Giugno 2019, alle ore 20:34
    Abito in un condominio. Sul terrazzo ho montato tutto intorno un telo scuro rimovibile in plastica alto 2 mt, per potegegre la mia privacy da dei vicini di una abitazione di fronte distante circa 3m.
    Il vicino dice di denuciarmi e mi obbliga a togliere il telo.Ci sono norme che mi obbligano ?
    rispondi al commento
    • Watanya
      Watanya Assunta1
      Martedì 2 Luglio 2019, alle ore 13:44
      Se il telo preclude al panorama sì, se aldilà del telo non c'è nessun panorama da ammirare no. 
      rispondi al commento
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