Diritto di veduta e panorama: cosa dice la legge
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Luci e vedute
Una casa priva di aperture per ricevere aria e luce è impensabile; il diritto alla presenza di aperture in capo al proprietario dell'edificio è però in conflitto con il diritto del vicino a tutelare la propria privacy. Il contemperamento di questi interessi contrapposti viene regolato dal codice civile tramite le norme che riguardano la presenza di luci e le vedute, con la previsione di distanze specifiche.
Le aperture, comunemente chiamate finestre, vengono dalla legge classificate in due tipologie:
- le luci, intese come aperture nel muro del vicino che consentono unicamente il passaggio della luce e dell'aria;
- le vendute, aperture nel muro che oltre a consentire il passaggio di luce e aria, permettono di affacciarsi sul fondo del vicino, agevolmente e senza alcun pericolo, direttamente, obliquamente o lateralmente. Si pensi a finestre, terrazzi, balconi e lastrici solari dotati di parapetti.
Poiché possono comportare la violazione dell'altrui riservatezza, con rischio per ill vicino di trovarsi esposto a sguardi indiscreti e minacce per la propria sicurezza, le luci e vedute devono essere aperte nel rispetto delle norme di legge.
Cosa si intende per fondo del vicino? Con il termine fondo in riferimento al quale si deve rispettare una determinata distanza, si intende un qualsiasi immobile, sia esso un edificio, una villa o un terreno.
Vediamo ora in cosa consiste la servitù di veduta.
La servitù di veduta
La servitù di veduta (o diritto di veduta) è il diritto all'apertura di una veduta sul fondo del vicino e, rientrando più genericamente nell'ambito delle servitù prediali, costituisce un diritto reale di godimento.
Cosa si intende per servitù prediale?
La servitù prediale, come definita dall'articolo 1027 del codice civile, consiste nel peso imposto sopra un fondo (detto servente) per l'utilità di un altro fondo (detto dominante) appartenente a diverso proprietario. Di fatto è una riduzione del diritto di proprietà su di un bene, a favore di un'altra persona che, in forza di titolo idoneo, può esercitare determinate facoltà su di esso.
Si parla di servitù prediale in quanto l'utilità che ne deriva è strettamente connessa al fondo di cui si è proprietari.
Vediamo più nel dettaglio di cosa si tratta; la servitù di veduta viene definita come il diritto del titolare di un fondo di affacciarsi sul fondo del vicino e godere della vista senza incontrare, prima di una certa distanza, ostacoli di alcun genere.
Per poter parlare di servitù è necessaria la presenza di due proprietari diversi e due sfondi diversi che non devono necessariamente essere i confinanti. L'importante è che siano vicini al punto tale che si possa creare un rapporto di utilità di uno nei confronti dell'altro.
Secondo quanto stabilito dalla Corte di Cassazione la presenza di questa servitù non implica necessariamente il diritto alla costruzione di un balcone in quanto la sua realizzazione deve essere comunque approvata da parte del fondo servente.
Come si costituisce la servitù di veduta?
- mediante contratto; in tal caso è necessaria la forma scritta;
- per testamento quando il testatore conferisce al legatario il diritto di servitù di veduta a carico del fondo dell'erede o di altre legatario;
- per pronuncia dell'autorità giudiziaria mediante sentenza di natura costitutiva ai sensi dell'articolo 2932 cc.;
- per usucapione;
- per destinazione del padre di famiglia.
In questi ultimi due casi si presuppone una servitù apparente. Le servitù apparenti sono caratterizzate da opere visibili e permanenti, destinate all'esercizio della servitù.
Per quanto concerne i modi di estinzione della servitù di veduta, il diritto di affaccio su proprietà altrui viene meno in presenza delle seguenti condizioni:
- rinuncia si tratta della dichiarazione scritta da parte del titolare del diritto di servitù di rinunciare allo stesso;
- un comportamento concludente incompatibile con la volontà di mantenere la servitù;
- scadenza del termine;
- il verificarsi di una condizione risolutiva;
- prescrizione del diritto;
- l'impossibilità di uso e mancanza di utilità;
- la confusione.
Le distanze legali nel vicinato per la veduta diretta
Per poter aprire vedute dirette sulla proprietà del vicino è necessario rispettare determinate distanze legali. Tra la faccia esteriore del muro nel quale vengono aperte le vedute e il fondo del vicino vi deve essere una distanza di un metro e mezzo.
Qualora una strada pubblica o privata soggetta a servitù di passaggio separi i due fondi il rispetto delle distanze legali non sarà più necessario.
In presenza di vedute oblique o laterali si deve rispettare una distanza di 75 centimetri.
Tale distanza minima dovrà essere misurata partendo dal lato più vicino della finestra fino al punto di inizio del fondo vicino.
Che succede in caso di violazione delle norme sulle distanze legali, cioè qualora venga aperta una veduta ad una distanza minore dal fondo del vicino, rispetto ai vincoli di legge?
Il proprietario del fondo leso può rivolgersi all'autorità giudiziaria al fine di ottenere il rispetto della distanza minima legale. Le modalità adottate potranno essere la demolizione o la chiusura dell'apertura illecita; altra possibilità è l'arretramento della veduta quando possibile, oltre all'esecuzione di opere che siano in grado di ostacolare nella pratica l'esercizio della veduta.
Il titolare del fondo che si ritiene leso, per tutelare i suo diritti, dovrà esercitare, la fine di ottenere la riduzione in pristino dei luoghi, l'azione a difesa della proprietà (negatoria) o del possesso (di manutenzione). Inoltre potrà sempre richiedere il risarcimento dei danni subiti.
Dal suo canto il proprietario del fondo gravato da una servitù deve astenersi dal compiere atti che ostacolino in diritto del proprietario del fondo vicino e che lo rendano più scomodo.
Il proprietario del fondo servente deve rendere possibile l'esercizio del diritto in capo al titolare del fondo dominante. A tal fine non può costruire opere, modificare quelle esistenti o compiere atti che in qualche modo rendano più gravosa l'attuazione del diritto di veduta.
Secondo i giudici, si considerano ad esempio vietata, da parte del proprietario del fondo servente, la costruzione di un parapetto che ostacoli le possibilità di affacciarsi. Non è inoltre consentito l'innalzamento del fabbricato che comporti una limitazione della servitù di veduta.
Diritto di panorama
Vediamo quale sia la differenza tra diritto di veduta e diritto di panorama.
A differenza del diritto di veduta, il diritto di panorama non si limita al semplice affacciarsi sul fondo del vicino, in quanto costituisce il diritto a guardare verso l'infinito, godendo così di un panorama.
Anche in mancanza di una norma precisa del codice civile i giudici hanno avuto modo, in varie occasioni, di riconoscere l'esistenza di una servitù di panorama. Si tratta dunque di una interpretazione giurisprudenziale, secondo la quale si tratterebbe di una servitù negativa che attribuisce al suo titolare il potere di vietare al proprietario del fondo servente l'innalzamento di una costruzione o la crescita di piante tali da compromettere e limitare la visuale e il panorama.
Nell'ordinamento giuridico non esiste un vero e proprio diritto al panorama in quanto non esistono norme che prevedono un diritto a godere di una visuale dalla propria abitazione.
Infatti il codice civile, nell'ambito dei rapporti di buon vicinato, si limita disciplinare le distanze tra costruzioni, luci e vedute.
Tuttavia, la diminuzione o esclusione del panorama subita dall'immobile che ne ha diritto, è configurabile come danno ingiusto e conseguentemente dovrà essere risarcito.
Per provare il danno ci si dovrà avvalere di una consulenza da parte di un tecnico esperto professionista, in quanto si tratta di effettuare accertamenti rilevabili e analizzabili soltanto grazie all'ausilio di cognizioni tecniche specifiche.
In conclusione, il titolare del fondo servente, in caso di violazione, potrà essere costretto dal giudice, tramite sentenza, ad esempio, ad estirpare eventuali alberi piantati che abbiano compromesso visuale e panorama.
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