Diritto di veduta e di panorama

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La servitù è un diritto reale di godimento. Tra le varie servitù previste più o meno espressamente dal codice c'è quella di veduta. E quella di panorama?
16 Giugno 2012 ore 10:38
Avv. Alessandro Gallucci

Spesso si sente dire che in un contesto abitativo è stato leso il diritto di veduta della persona proprietaria d'un determinato fondo.

Diritto di veduta e di panorama

Prima di addentrarci nell'esame della fattispecie è doverosa una premessa: con il termine fondo s'intende fare riferimento sia alle proprietà agricole che ai fondi urbani, ossia alle unità immobiliari ubicate in edifici multipiano o singoli.

Ciò detto torniamo all'argomento che ci occupa, vale a dire quella che viene comunemente chiamata servitù di veduta.


Cos'è la servitù?


Ai sensi dell'art. 1027 c.c.

La servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario.

Si tratta d'un diritto reale di godimento su cosa altrui.

Nella sostanza una compressione del diritto di proprietà su di un bene a favore di una persona diversa che, in ragione di un titolo (ossia di un contratto, d'un testamento o d'una sentenza), può esercitare particolari poteri su di esso.

La servitù si dice prediale poiché l'utilità che ne deriva dev'essere strettamente legata al fondo.

È chiaro che a goderne sarà il titolare del diritto di servitù, ma il beneficio è principalmente diretto al predio di sua proprietà.

Per fare un esempio banale: il diritto di passaggio sul fondo del vicino può divenire servitù se si riscontra un'effettiva utilità per il fondo di chi esercita questo passaggio e non solamente se l'utilità consiste nella possibilità per quest'ultimo di fare una bella passeggiata.

Conferma di questa impostazione si ritrova anche nei pronunciamenti della Corte di Cassazione.


In una sentenza datata 1997 si legge che il concetto di utilitas, intesa come elemento costitutivo di una servitù prediale, non può avere riferimento ad elementi soggettivi ed estrinseci relativi all'attività personale svolta dal proprietario del fondo dominante, ma va correttamente ricondotto al solo fondamento obiettivo e reale dell'utilità stessa, sia dal lato attivo che da quello passivo, dovendo essa costituire un vantaggio diretto del fondo dominante come mezzo per la migliore utilizzazione di questo.
(Nella specie, la S.C., enunciando il principio di diritto di cui in massima, ha confermato la sentenza del giudice di merito con la quale era stata esclusa la natura di servitù in relazione ad un passaggio sul fondo che si pretendeva servente esercitato da parte del proprietario del fondo finitimo al fine esclusivo di attingere acqua presso una fonte sita in altra località, di proprietà di terzi, e priva di qualsivoglia capacità irrigua o di destinazione all'approvvigionamento idrico del fondo predetto)
(Cass. 22 ottobre 1997 n. 10370).


In questo contesto si suole dire che la servitù è un diritto reale, quindi un diritto tipico (i diritti reali sono solamente quelli elencati nel codice civile) dal contenuto atipico: in pratica ogni utilitas fondiaria può assurgere allo status di servitù.

È così anche per la così detta servitù di veduta.


Servitù di veduta


Essa può essere definita come il diritto del titolare di un fondo di affacciarsi e godere della vista o comunque, nel caso di edifici confinanti, di affacciarsi sul fondo del vicino senza incontrare, prima d'una certa distanza, ostacoli di sorta (art. 907 c.c.).

Questo, quindi, è il così detto diritto di veduta.

Quale varietà della specie, se si parlasse in termini tassonomici, può esistere un così detto diritto di panorama?

Esso, a differenza del diritto di veduta, non si limita al semplice prospicere nel fondo del vicino ma si sostanzia nel diritto di guardare verso l'infinito, di godere del panorama appunto.

PanoramaLa risposta è positiva se il diritto è costituito convenzionalmente; ma non solo.

La servitù di panorama può essere acquisita anche per destinazione del padre di famiglia (art. 1061 c.c.), ossia per la presenza di opere permanenti lasciate dall'originario unico proprietario del fondo.

In tal senso, in una recente sentenza dello scorso mese di febbraio, la Cassazione ha avuto modo di dire che la cosiddetta servitù di panorama, consistente nella particolare amenità del fondo dominante per la visuale di cui gode, è una servitus altius non tollendi (sia costruzioni, sia alberi) che, per potersi acquistare per destinazione del padre di famiglia o per usucapione , necessita di opere visibili e permanenti, ulteriori rispetto a quelle che consentono la servitù di veduta, altrimenti questa comporterebbe sempre quella, e speficatamente destinate all'esercizio della servitù invocata (Cass. 27 febbraio 2012 n. 2973).

La presenza di un terrazzo utilizzabile è requisito sufficiente a invocarne l'esistenza.

riproduzione riservata
Articolo: Diritto di veduta e di panorama
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Diritto di veduta e di panorama: Commenti e opinioni


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  • Roberto9
    Roberto9
    6 giorni fa
    Abito in una casa costruita in linea con un'altra, entrambe costruite su un terreno in pendenza.
    Vorrei trasformare la finestra che da sul retro in portafinestra dalla quale si accederà ad una terrazza che ho intenzione di costruire. 
    La casa di fianco a monte, ha già una terrazza, ma essendo in pendenza la mia terrazza rimarrà più alta di circa 80 cm dal piano di calpestio della sua.
    Come posso orientarmi per valutare la spesa di una eventuale richiesta di "danni" dovuti ad una eventuale ostruzione della visuale panoramica o di veduta?
    Non riesco a trovare alcuna linea guida, anche generica, per effettuare una prima stima di quanto possa offrire al vicino come indennizzo per la servitu di veduta o di panorama da lui acquisita negli anni.
    rispondi al commento
  • Calandro lucio
    Calandro lucio
    Mercoledì 30 Agosto 2017, alle ore 11:50
    Sono proprietario di un appartamentino posto al 1° piano di un fabbricato su 2 livelli ed 8 unità abitative.
    Il proprietario dell'appartamentino sottostante ha a dimora nel giardino prospiciente la sua prorietà un ficus ed una buganvillea che coprono buona parte del mio panorama.
    A nulla sono servite le mie continue rimostranze a contenere in altezza (almeno all'altezza del pavimento del mio terrazzino) le ramificazioni delle suddette piante. §
    Cosa mi consiglia di fare per portare a miti consigli il proprietario del piano sottostante?
    rispondi al commento
  • Stefano
    Stefano
    Venerdì 16 Giugno 2017, alle ore 18:09
    Ho acquistato una casa fronte mare e sotto di me c'erano solo dei parcheggi e la strada quindi impossibilità di costruire. 
    Ora il primo cittadino del paese ha affittato un piccolo locale sotto casa mia e ha edificato al posto dei parcheggi una struttura ferro e vetro per farci ristorante, ma il problema più grande è che ora utilizza anche la parte superiore e ci sta facendo tettoia con tenda elettrica che mi copre gran parte della visuale essendo a non più di 5 metri. 
    Posso fare qualcosa?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Stefano
      Giovedì 22 Giugno 2017, alle ore 19:23
      Non è così semplice rispondere: molto dipende da cosa dicono gli atti urbanistici, specie se il suolo è pubblico. La questione va risolta carte alla mano e con l'aiuto, almeno in questa prima fase, di un bravo tecnico che sappia aiutarti nel reperire tutta la documentazione del caso.
      rispondi al commento
  • Andrea
    Andrea
    Domenica 21 Maggio 2017, alle ore 12:27
    Abito in una vila da oltre 30 anni e da sempre ho potuto godere di una magnifica vista sul mio cortile che confina con un ampio podere del vicino che sino ad ora è sempre stato utilizzato a fini agricoli.
    Questo mi permette di avere una vista di quasi 50 metri di verde dalla mia finestra e da un terrazzo che è posto in posizione più limitata, verso tale vista, rispetto alla mia finestra.
    Vorrei sapere, se un domani il mio vicino decidesse di non dedicarsi più alla cura del suo immenso giardino ma vendesse tutto per far costruire dei palazzi, come già altri in paese hanno fatto, potrei giuridicamente far valere un mio eventuale diritto di veduta?
    Per quanto mi riguarda senza tale vista la mia esperienza come ricordi e rilassatezza cambierebbe sensibilmente.
     
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Andrea
      Lunedì 22 Maggio 2017, alle ore 15:41
      Non è così semplice a dirsi in questi commenti ad articoli. La risposta per ogni specifico caso va valutata carte alla mano e può dipendere da tanti fattori.
      rispondi al commento
  • Alessandra
    Alessandra
    Domenica 30 Aprile 2017, alle ore 08:15
    Possiedo un terrazzo che affaccia nel cortile interno di un condomino 
    Gli altri condomini hanno già da diverso tempo chiuso quasi tutti gli affaccia con vetrate.
    Io avrei l'esigenza di coprire con una pergola bioclimatica parte del mio terrazzo ma il vicino asserisce che lederei il suo diritto all'aria.
    Sul confine con lui esiste già un muro alto 1,80 e quindi parliamo di una vista già molto limitata.
    Inoltre tra il mio muro e il suo balcone vi è il cortile condominiale e la distanza tra la soglia della sua casa è superiore ai 3metri.
    Posso coprire il mio terrazzo?Arriva il caldo salentino ed da noi è un bel problema.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Alessandra
      Martedì 2 Maggio 2017, alle ore 09:53
      Non mi è chiarissimo lo stato dei luoghi, ma se come mi pare di capire il vicino abita affianco e non sopra di te, non dovrebbero esserci problemi.Per una consulenza dettagliata puoi fare ricorso al servizio di consulenza (a pagamento), qui Consulenza Legale, Fiscale e Condominiale
      rispondi al commento
  • Peppina
    Peppina
    Mercoledì 8 Febbraio 2017, alle ore 15:42
    Parlo di una proprietà divisa in due in seguito alla morte del genitore proprietario una decina di anni fa : una parte della proprietà( stalla con un po' di terra)  alla figlia e l'altra parte(casa colonica con terra) al figlio.
    La proprietà si trova in una zona parco e la casa andata al fratello era tutelata da vincoli paesaggistici. 
    Io(figlia) ho ristrutturato la mia parte e mio fratello dopo circa tre anni ha venduto la sua parte.
    Il nuovo proprietario presentò un progetto di ristrutturazione con ricostruzione fedele. Ma, sulla carta, non é mai riuscito a vendere nè casa nè progetto in quanto l'abitazione si affacciava proprio sulla strada ed una parte era a pochi metri di distanza dalla mia.
    Poi è cambiato il piano urbanistico e lui ha presentato un nuovo progetto chiedendo di spostare la casa che adesso verrebbe costruita completamente di fianco alla mia , coprendone il lato sui cui si affacciano le due cucine e le camere da letto.
    È importante sottolineare che quando progettai e pensai la disposizione degli ambienti li ho pensati considerando che da quella parte non avrei mai avuto niente davanti in quanto nemmeno a me lasciarono spostare la casa quando lo chiesi, essendo tutelati da vincoli paesaggistici e di architettura rurale.
    Ora mi ritroverei con la zona giorno completamente a ridosso di questa nuovo imponente costruzione circa a 10 metri dalla mia costruzione.
    Dovrebbero essere anche abbattuti alberi, querce e noci, molto grandi e ombrosi, per consentire tale spostamento.
    Posso provare a fare qualcosa.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Peppina
      Giovedì 16 Febbraio 2017, alle ore 10:22
      Mi pare una situazione abbastanza complessa, data la presenza di vincoli e modifiche legislative. Ti consiglio di rivolgerti ad un legale della tua zona.
      rispondi al commento
  • Maria86
    Maria86
    Martedì 7 Febbraio 2017, alle ore 13:02
    Sto acquistano un appartameno al primo piano di un condominio, però purtroppo davanti la finestra della camera da letto matrimoniale, con veduta sul lato principale del condominio (strada), c'è un albero che ne copre completamente la visuale (l'albero è piantato nell'area verde di pertinenza del condominio stesso), cosa posso fare?
    Ho diritto a chiederne la riduzione?
    rispondi al commento
  • Diego
    Diego
    Venerdì 13 Gennaio 2017, alle ore 23:01
    Nel caso in cui, dopo un frazionamento, una finestra della proprietà A si affaccia sul terrazzo della proprietà B ( senza essere stato iscritto sul rogito di vendita): è la proprietà dell'appartamento B sia cambiata, come ci si deve comportare con la finestra che affaccia sul terrazzo della proprietà B?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Diego
      Martedì 17 Gennaio 2017, alle ore 16:56
      Se sorgono contestazioni del proprietario B per l'affaccio di A, allora quest'ultimo può agire per fare accertare l'esistenza di una servitù per destinazione del padre di famiglia.
      rispondi al commento
  • Gianmarco
    Gianmarco
    Mercoledì 26 Ottobre 2016, alle ore 22:22
    Sto aprendo un attivita in un fondo di fronte al quale si trovano alberi condominiali che mi coprono la visuale di conseguenza la visibilita del fondo, li vorrei far rimuovere, ho possibilita di vincere la causa?
    rispondi al commento
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