Diritto di usufrutto e di abitazione: elementi in comune e differenze

Diritto di usufrutto e di abitazione

Il diritto di abitazione e l'usufrutto sono diritti di godimento su cosa altrui che presentano delle caratteristiche in parte comuni a tutti i diritti reali e in parte differenti.

Sono entrambi diritti che presuppongono una scissione di facoltà nell'ambito del diritto di proprietà. Nel momento in cui il proprietario costituisce un diritto di usufrutto o di abitazione sul proprio immobile i suoi poteri vengono fortemente limitati.


Per consentire al terzo di esercitare il diritto a lui conferito il proprietario (che diviene nudo proprietario) vedrà ridotto il contenuto delle sue facoltà.

Si parla di compressione del diritto di proprietà poiché essa riacquista automaticamente la propria pienezza nel momento in cui il diritto reale di godimento su cosa altrui viene meno (consolidazione).
A tal fine non vi è bisogno di alcun tipo di riappropriazione formale.
I diritti reali coesistono con il diritto di proprietà ma lo privano della sua facoltà di godimento.

Diritto di usufrutto e di abitazione: le caratteristiche in comune

Come tutti i diritti reali i diritti di usufrutto e di abitazione sono diritti tipici (cioè previsti espressamente dalla legge) che assicurano al titolare un potere immediato e assoluto sulla cosa.


Grazie all'immediatezza il diritto reale consente al suo titolare la diretta soddisfazione dell'interesse attraverso il bene oggetto del diritto, senza la cooperazione altrui, come accade invece per i diritti di credito.

A seguito dell'assolutezza il titolare ha la possibilità di far valere il diritto nei confronti di tutti i soggetti (erga omnes) sui quali incombe il dovere di non impedire l'esercizio del diritto al suo titolare.

Il fatto che il diritto sia stato costituito sulla cosa e dunque sia strettamente collegato al bene fa sì che la sua circolazione sia del tutto ininfluente.

In caso di vendita dell'immobile sul quale è stato costituito, sia il diritto di abitazione che l'usufrutto, permarranno a prescindere dalla modifica della persona del nudo proprietario. Non si può prescindere però dalle regole della trascrizione necessaria per opporre a terzi gli atti che abbiano a oggetto beni immobili.

Cessazione del diritto di abitazione e dell'usufrutto

I diritti reali possono venir meno:

• alla scadenza del termine fissato tra le parti; alla morte del titolare del diritto (in caso di abitazione, uso e usufrutto);
  
  
• per non uso protratto per un ventennio (a differenza del diritto di proprietà che è imprescrittibile);
  
  
• espressa rinunzia che determinerà l'effetto automatico della consolidazione del diritto di proprietà.

Il fatto che il diritto sia stato costituito sulla cosa e dunque sia strettamente collegato al bene fa sì che la sua circolazione sia del tutto ininfluente.

In caso di vendita dell'immobile sul quale è stato costituito sia il diritto di abitazione che l'usufrutto permarranno a prescindere dalla modifica della persona del nudo proprietario.

È fatta salva la disciplina della trascrizione, necessaria per opporre al terzo avente un conflitto di interessi, gli atti che abbiano a oggetto beni immobili e dunque il vincolo che è stato costituito.

Diritto di abitazione: che cos'è

Il diritto di abitazione è il diritto reale che legittima all'abitazione di un immobile, nei limiti dei propri bisogni e di quelli della propria famiglia. Inoltre, tale diritto non può essere ceduto a terzi né l'immobile può essere dato in locazione.

Si costituisce mediante contratto, tramite testamento oppure, essendo oggetto di possesso, può essere acquisito mediante usucapione.


Al diritto di abitazione si applicano, se compatibili, le norme del codice civile previste per disciplinare l'usucapione, ivi compreso il carattere temporaneo per ciò che concerne la sua durata.

Chi è titolare di un diritto di abitazione sarà tenuto a versare le spese per l'uso dell'immobile e a quelle resesi necessarie per la sua manutenzione ordinaria.

Ai sensi dell'articolo 540 del codice civile, al coniuge, quale successore mortis causa, sono riservati i diritti di abitazione sulla casa coniugale e di uso sui beni mobili che ne fanno da corredo, anche se di proprietà del defunto o comuni.

Siamo in presenza di un caso specifico di costituzione per effetto della legge e non della volontà delle parti, del diritto di uso e di abitazione.

Diritto di usufrutto: che cos'è

L'usufrutto è il diritto a godere di un immobile traendone ogni utilità.
L'usufruttuario può far propri i frutti del bene, sia naturali che civili (ad esempio può concedere l'immobile in locazione e incassare i canoni derivanti dall'affitto).

L'unico limite previsto è il rispetto della natura e destinazione economica del bene.

L'usufrutto è previsto per un tempo determinato o al massimo vita natural durante dell'usufruttuario.

L'usufruttuario può aver diritto a indennità per eventuali miglioramenti apportati alla cosa.

I poteri e i doveri dell'usufruttuario

Il diritto di usufrutto può anche essere ceduto a terzi salvo che ciò sia vietato dal contratto ma mantiene l'iniziale durata fissata dalle parti originarie.
Se il diritto può essere ceduto con atto tra vivi non può essere invece trasferito alla morte dell'usufruttuario ai suoi eredi per successione.

L'usufruttuario può costituire anche altri diritti reali minori sul bene, come il diritto di uso o di abitazione. Infine può ipotecare il suo diritto a garanzia di un debito.

È del tutto evidente da quanto sopra descritto quanto siano ampi i poteri dell'usufruttuario rispetto a chi sia titolare di un diritto di abitazione.

I doveri dell'usufruttuario sono quelli legati all'uso del bene. Dovrà pagare le spese connesse al godimento e quelle derivanti dalla manutenzione ordinaria del bene.
In caso di lavori di straordinaria manutenzione egli dovrà comunicare al nudo proprietario la necessità di provvedere che si farà carico delle relative spese.

Differenze tra diritto di abitazione e diritto di usufrutto

Soffermiamoci ora su quelle che sono le diversità tra il diritto di usufrutto e il diritto di abitazione.

A differenza dell'usufrutto, il diritto di abitazione è un diritto personalissimo perché il suo contenuto è più limitato e come abbiamo avuto modo di vedere il diritto di abitazione consente di godere dell'immobile solo al fine di soddisfare i bisogni propri e della famiglia (ha dunque una finalità di mero mantenimento).

Non può essere ceduto a terzi e il titolare non può disporre dell'immobile, ad esempio dandolo in affitto o in comodato d'uso. Eventuali contratti stipulati in violazione della legge sarebbero nulli.

Diritto di usufrutto e di abitazione possono essere pignorati?

Altra differenza intercorrente tra il diritto di abitazione e il diritto di usufrutto è l'impignorabilità del diritto di abitazione. L'usufrutto è infatti un diritto che può essere oggetto di pignoramento in caso di inadempimento dell'usufruttuario nei confronti di terzi. Come abbiamo visto, infatti, l'usufruttuario può costituire ipoteca su di esso.

I creditori, dunque, possono aggredirlo ove non siano stati soddisfatti.
Nulla importa che il nudo proprietario sia estraneo alla posizione debitoria assunta dall'usufruttuario.

Il diritto di abitazione non può invece essere pignorato a fronte del carattere personalissimo che lo contraddistingue.

Per costituire il diritto di usufrutto e abitazione è necessario un atto notarile?

Sia in caso di usufrutto su un bene immobile che in caso di diritto di abitazione è necessario l'intervento di un notaio. Al fine di costituire tali diritti sulla casa occorre stipulare un atto notarile che è soggetto a registrazione e trascrizione.
Sarà a carico del titolare del diritto il pagamento delle relative spese.

Al momento dell'estinzione del diritto, quando cioè il proprietario recupererà la piena proprietà non sarà più necessario addivenire alla stipula di un atto pubblico formale. Sarà sufficiente procedere con una voltura catastale per il riconferimento della piena proprietà.