I diritti d'uso e di abitazione

NEWS DI Proprietà08 Dicembre 2015 ore 11:30
Il diritto d'uso e di abitazione sono diritti reali, che consentono l'uso e l'abitazione di un bene, in relazione ai bisogni del titolare e della sua famiglia.
diritto d'uso , diritto di abitazione
Avv. Valentina Papanice

Diritto d'uso e diritto di abitazione


abitazioneI diritti reali di godimento, per quanto a noi interessa oggi, hanno a oggetto il godimento di una cosa altrui, nei limiti e nei modi stabiliti dalla legge.

Tra questi vediamo qui, in particolare, il diritto d'uso e il diritto di abitazione, previsti dagli artt. 1021 e s.s., c.c..

Il diritto d'uso è previsto dall'art. 1021 c.c., a mente del quale Chi ha il diritto d'uso di una cosa, può servirsi di essa e, se è fruttifera, può raccogliere i frutti per quanto occorre ai bisogni suoi e della sua famiglia. I bisogni si devono valutare secondo la condizione sociale del titolare del diritto.

Invece, il diritto di abitazione è previsto dall'art. 1022 c.c., per il quale Chi ha il diritto di abitazione di una casa può abitarla limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia.

Perchè li vediamo insieme?

Perchè sono accomunati da alcune caratteristiche, tanto è vero che lo stesso codice li inserisce nello stesso capo (il Capo II, del Titolo V, del Libro III, intitolato Dell'uso e dell'abitazione, che comprende gli articoli dal 1021 al 1026 c.c.) e li sottopone alla stessa disciplina.


Diritto d'uso e di abitazione: similitudini


Come è facile notare dalla lettura degli articoli sopra indicati, entrambi si riferiscono all'utilizzo di un bene, nonostante il diritto di abitazione sia limitato all'abitazione un immobile.

In entrambi gli istituti (anche se con le differenze che vedremo più avanti), a differenza dell'usufrutto (anch'esso diritto reale di godimento), tale uso è funzionale ai bisogni della famiglia e proprio nella soddisfazione di tali bisogni trova il suo limite.

Sono situazioni dal carattere talmente personale e comunque legate alla vita del titolare, che non sono trasmissibili (Cass. n. 3988/1979), nè cedibili, nè possono essere oggetto di locazione (v. art. 1024 c.c.).

Entrambi possono sorgere per usucapione , testamento o contratto e per legge (in quest'ultimo caso, essenzialmente ex art. 540, co. 2 c.c. in caso di successione del coniuge).

Il concetto di famiglia è lo stesso per entrambe le figure.

L'art. 1023 c.c. (come modificato dal D.Lgs. n. 154/2013) prevede che: Nella famiglia si comprendono anche i figli nati dopo che è cominciato il diritto d'uso o d'abitazione, quantunque nel tempo in cui il diritto è sorto la persona non avesse contratto matrimonio. Si comprendono inoltre i figli adottivi e i figli riconosciuti, anche se l'adozione o il riconoscimento sono seguiti dopo che il diritto era già sorto. Si comprendono infine le persone che convivono con il titolare del diritto per prestare a lui o alla sua famiglia i loro servizi.

Altra norma comune è nell'art. 1025 c.c., che disciplina gli Obblighi inerenti all'uso e alla abitazione così prescrivendo: Chi ha l'uso di un fondo e ne raccoglie tutti i frutti o chi ha il diritto di abitazione e occupa tutta la casa è tenuto alle spese di coltura, alle riparazioni ordinarie e al pagamento dei tributi come l' usufruttuario .

Se non raccoglie che una parte dei frutti o non occupa che una parte della casa, contribuisce in proporzione di ciò che gode.

Infine, l'art. 1025 c.c. rinvia alle norme dell'usufrutto in quanto compatibili.


Diritto d'uso e di abitazione: differenze


diritto di abitazioneQuali sono invece le differenze tra il diritto d'uso e il diritto di abitazione?

Le più chiare sono quelle che si possono cogliere dal raffronto anche veloce dei due testi: innanzitutto, il diritto d'uso è generico quanto all'oggetto, mentre il diritto di abitazione può riguardare solo l'abitazione.

Nella previsione del codice, il diritto d'uso è evidentemente più esteso rispetto al diritto di abitazione.

In proposito, una problematica connessa al diritto d'uso e che qui si riporta solo sinteticamente, è il suo confondersi con un'altra figura, cioè quella del diritto personale di godimento: nella realtà è difficile distinguere cioè se abbiamo un diritto reale, quindi il diritto d'uso, che, stante il principio di tipicità dei diritti reali, deve rispettare i canoni stabiliti dalla legge, o invece un qualunque diritto personale di godimento, il cui contenuto è variabile, perchè liberamente rimesso all'autonomia negoziale.

Infatti, si è stabilito che i poteri che scaturiscono dal singolo diritto reale in favore del suo titolare sono quelli determinati dalla legge e non possono essere validamente modificati dagli interessati.(Cass. n. 5034/2008).

Anche se poi, secondo la giurisprudenza, per il diritto d'uso si può derogare a contratto al divieto di cessione del diritto (v. Cass. n. 4599/2006, Cass. n. 85907/2015) (mentre è stato escluso per il diritto di abitazione da Cass. n. 3974/1984).

Altra differenza di rilievo è che i bisogni della famiglia nel diritto d'uso sarebbero un limite solo per la raccolta dei frutti.

La giurisprudenza ha infatti affermato in più decisioni che l'uso di per sè non trova limite nei bisogni della famiglia, ma ha lo stesso contenuto dell'usufrutto e le sue limitazioni possono derivare dalla natura e dalla destinazione economica del bene (in virtù del richiamo a quella disciplina ex artt. 1026 e 981 c.c.) (v. ad es. Cass. n. 5034/2008) e che dunque il diritto di uso si estende a tutte le utilità che possono obiettivamente trarsi dal bene secondo la sua destinazione, potendo l'usuario - non diversamente dall'usufruttuario - servirsi della cosa in modo pieno, dovendo soltanto rispettare la destinazione economica della cosa (Cass. n. 17320/2015).


Uso, abitazione e successione del coniuge


Altra norma che accosta le due figure è l'art. 540, co.2 c.c. succitato, che riserva in favore del coniuge superstite sia il diritto di abitazione che un diritto d'uso: il primo in relazione all'abitazione della casa adibita a residenza familiare ed il secondo all'uso della mobilia se di proprietà del defunto o comuni.

Precisiamo però che con sentenza n. 310 del 1989 la Corte Costituzionale ha stabilito che gli interessi che la norma di cui all'art. 540, co. 2 c.c. e vuole soddisfare sono quelli morali leagti al ricordo della vita vissuta insieme ed alla conservazione di quella vita; interessi morali e non materiali; motivo per cui è stata esclusa dalla stessa Corte l'applicazione al diritto di cui all'art. 540 c.c. del criterio del bisogno indicato dall'art. 1022 c.c.

Ai sensi del secondo periodo del secondo comma dell'art. 540 c.c., poi, Tali diritti gravano sulla porzione disponibile e, qualora questa non sia sufficiente, per il rimanente sulla quota di riserva del coniuge ed eventualmente sulla quota riservata ai figli.

La porzione disponibile è quella che residua dall'assegnazione delle quote di riserva o indisponibili, cioè quelle imposte dalla legge con la cosiddetta successione necessaria anche in caso di testamento o di successione ex lege (v. artt. 536 e ss. c.c.).


Separazione, divorzio e abitazione della casa familiare


Nella separazione tra coniugi è poi prevista l'assegnazione della casa familiare (oggi dall' art. 337-sexies c.c. introdotto dal D.Lgs. n. 154 del 2013 e prima dall'art. 155-quater c.c.); così come anche è prevista nel divorzio, dall'art. 6, L. n. 898/1970.


Diritto d'uso, di abitazione e forma


La legge prescrive che i contratti che costituiscono o modificano... il diritto di uso su beni immobili e il diritto di abitazione devono essere stipulati in forma scritta e cioè per atto pubblico o scrittura privata (v. art. 1350, co.1, n. 4 c.c.) (così come ad es. anche gli atti di rinunzia agli stessi diritti, il testamento, i contratti preliminari relativi agli stessi diritti, etc) e, per essere opponibili a terzi, devono essere trascritti presso i registri immobiliari (art. 2643 , co.1, n. 4, c.c.), così come sono soggette a trascrizione le sentenze che operano la costituzione, il trasferimento o la modificazione degli stessi diritti (v. art. 2643, co.1, n. 14, c.c.); sono altresì soggetti alla trascrizione i relativi contratti preliminari, se redatti per atto pubblico o scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente (v. art. 2645-bis, co.1, c.c.).

Ricordiamo poi che, ai sensi dell'art. 2645 c.c., deve comunque essere reso pubblico... ogni altro atto o provvedimento che produce in relazione a beni immobili o a diritti immobiliari taluno degli effetti dei contratti menzionati nell'articolo 2643, salvo che dalla legge risulti che la trascrizione non è richiesta o è richiesta a effetti diversi.

Ad esempio, però, per la giurisprudenza nella separazione l'assegnazione di casa familiare può anche non essere trascritta ed in tal caso è opponibile al terzo, ma nei soli nove anni successivi, mentre per il divorzio, la previsione è della stessa legge (v. art. 6, L. 898/1970).

Come in altre occasioni, per il caso concreto sarà opportuno rivolgersi a un esperto.

riproduzione riservata
Articolo: Diritto d'uso e diritto di abitazione
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Diritto d'uso e diritto di abitazione: Commenti e opinioni


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  • Adry1
    Adry1
    1 giorni fa
    Abito in una casa acquisita al patrimonio comunale, per illecito edilizio, vivo con mio marito e due figli minori di cui uno disabile.
    Possono sfrattarmi o posso godere del diritto di abitazione e/ o d'uso?
    rispondi al commento
  • Pietro196512
    Pietro196512
    Venerdì 4 Maggio 2018, alle ore 00:14
    Mi sto separando da mia moglie.siamo in comunione dei beni, abitiamo a casa dei suoi genitori ed ho acquistato un appartamento pagando il mutuo da 15 anni.
    Abitano i miei genitori anche se in questo appartamento risiedono anche io, mia moglie e i due fili.
    Mia moglie vorrebbe vendere l'appatamento mentre io non voglio visto che abitano i  miei genitori che in caso di vendita non avrebbero dove andare. 
    Vi chiedo  c'è una possbilità di far rimanere i miei genitori considerato che non hanno un contratto di usufrutto che li tutela?
    Pietro tel. 342/1049866
    rispondi al commento
  • Lena1
    Lena1
    Venerdì 23 Febbraio 2018, alle ore 16:51
    Ho comprato un appartamento lasciando alla vecchia proprietaria il diritto di abitazione fino alla sua morte in cambio che mi pagasse tutte le bollette condominiale sia ordinarie che straordinarie ma sono due anni che non li paga.
    Come mi dovrei comportarmi  e se la posso sfrattarla senza problemi?
    rispondi al commento
    • Svevavolo
      Svevavolo Lena1
      Venerdì 23 Marzo 2018, alle ore 11:40
      Ciao, non puoi sfrattarla (lo sfratto riguarda solo la locazione), nè, mi sembra, puoi chiedere l'estinzione del diritto a meno che non abbiate concordato qualcosa di specifico. Puoi però agire per il recupero delle spese condominiali, ma non è certo per quelle straordinarie (bisogna vedere che accordi esistono nello specifico).La cosa andrebbe comunque vista in dettaglio, se vuoi una risposta più dettagliata ed approfondita sull'argomento, prova il servizio di consulenza a pagamento di lavorincasa su aspetti, legali, fiscali, condominiali di lavorincasa.it riguardanti la casa Consulenza Legale, Fiscale e Condominiale
      rispondi al commento
  • Pila1
    Pila1
    Domenica 18 Febbraio 2018, alle ore 18:00
    Il caso che propongo sembra essere diverso e di difficile soluzione.
    Due fratelli e una sorella hanno ereditato la casa dei genitori in cui la madre superstite al padre ha abitato fino alla sua morte insieme alla sorella.
    La domanda è la seguente !
    I tre fratelli hanno ereditato la casa ma continua ad abitarvi la sorella che vi ha la residenza  anagrafica?.
    Come comportarsi con il diritto di abitazione ( in questo caso è trasferibile dal coniuge superstite alla figlia/sorella?)
    IRPEF e IMU ?
    rispondi al commento
    • Svevavolo
      Svevavolo Pila1
      Venerdì 23 Marzo 2018, alle ore 11:41
      Ciao, il diritto di abitazione non si trasferisce alla sorella come per la madre, nel senso che per il conigue superstite vi è una previsione di legge, mentre così non è per la sorella. Ciò non toglie che si possa costituire il diritto in capo alla sorella o darle l'immobile in comodato etc. o che si sia compiuta l'usucapione del diritto. Quanto a irpef e imu bisognerebbe prima capire a che titolo abita la casa.La cosa andrebbe comunque vista in dettaglio, se vuoi una risposta più dettagliata ed approfondita sull'argomento, prova il servizio di consulenza a pagamento di lavorincasa su aspetti, legali, fiscali, condominiali di lavorincasa.it riguardanti la casa Consulenza Legale, Fiscale e Condominiale
      rispondi al commento
  • Vincy87
    Vincy87
    Martedì 23 Gennaio 2018, alle ore 10:26
    Buongiorno,avrei bisogno di una informazione in merito al diritto di abitazione. Ho acquistato una porzione (50%) di casa all'asta,  all'interno del quale vive ancora la moglie (anch'essa proprietaria al 50%) del ex proprietario (soggetto fallito e defunto). Io non ho nessuna intenzione di cacciarla, però vorrei almeno evitare di pagare le tasse su quell'immobile. Posso richiedere al comune un esonero IMU per diritto di abitazione al coniuge superstite visto che la stessa è residenza principale della comproprietaria?Grazie
    rispondi al commento
  • Saretta2
    Saretta2
    Venerdì 19 Gennaio 2018, alle ore 13:01
    Non sono ne separata ne divorziata ma il mio compagno è separato da 12 anni ma non ancora divorziato.
    Marito e moglie hanno casa di proprietà nel contesto famigliare del mio compagno e da quando l'ex moglie se n’è andata, la casa è rimasta vuota tenendo però la residenza presso tale indirizzo.
    Ora io e il mio compagno vorremo usufruire di questa casa che per metà e anche del mio compagno, ma lei si oppone e c’è lo impedisce e non firma il divorzio.
    Io e il mio compagno abbiamo anche un bambino di 10 anni.
    rispondi al commento
    • Svevavolo
      Svevavolo Saretta2
      Sabato 31 Marzo 2018, alle ore 17:00
      Ciao Saretta2, la cosa andrebbe vista nel dettaglio da un legale il quale ad es. dovrebbe leggere cosa è stato stabilito con la separazione, se loro hanno figli minori, etc. e poi valutare se è possibile un accordo o rivolgersi al giudice.
      rispondi al commento
  • Mariamannocchi traini
    Mariamannocchi traini
    Venerdì 12 Gennaio 2018, alle ore 12:11
    Vivo nella casa dei miei genitori da 38 anni e morti loro mia sorella che vive in affitto vuole entrare ad abitare con me. La proprietà consta di un appartamento dove abito  e di un rustico non abitabile Siamo tre eredi è mio fratello è all'estero. Noi due vorremmo vendere ma mia sorella no. E vorrebbe abitare liCosa posso fare? Come mi dovrei comportare legalmente?  Grazie mille
    rispondi al commento
    • Svevavolo
      Svevavolo Mariamannocchi traini
      Giovedì 18 Gennaio 2018, alle ore 17:44
      Ciao, così è un po' difficile dirti, bisognerebbe capire cosa vuole ognuno di voi. Per vendere dovete essere tutti d'accordo, questo è certo e in teoria ognuno può abitarci purchè non impedisca agli altri di fare lo stesso. Puoi dare una lettura agli artt. 1100 e ss. c.c.: dovresti parlarne con un legale o con un notaio.
      rispondi al commento
  • Michele6
    Michele6
    Venerdì 5 Gennaio 2018, alle ore 20:34
    Sono proprietario di un immobile e mia madre, vedova e anziana, vive ed ha residenza a casa mia.
    Ora ha bisogno di cure extra a quelle che i figli possano dare e quindi inserire una professionista in casa che la segua.
    Io sono sempre o quasi via per lavoro e sono spesso ospitato dalla mia fidanzata che cerca di aiutarmi anche a risolvere questo problema.
    I miei fratelli sono contrari alla casa di risposo e io non riesco a farmi una vita con la mia dolce metà e cercare di trovare una posizione sicura per mia madre e serena per il mio diritto alla famiglia e alla realizzazione.
    Chiedo se mia madre anziana che vive a casa mia gode di usufrutto, di diritto d'abitazione o diritto d'uso e come posso tutelarmi, vista la situazione drastica con i miei fratelli, che fanno resistenza ad una soluzione sicura per mia madre e solidale anche per me, a tutelarmi con la futura vendita dell'immobile per non avere problemi ereditari.
    rispondi al commento
    • Svevavolo
      Svevavolo Michele6
      Giovedì 11 Gennaio 2018, alle ore 18:38
      Scusa, ma non ho capito bene la domanda
      rispondi al commento
      • Michele6
        Michele6 Svevavolo
        Giovedì 11 Gennaio 2018, alle ore 19:24
        Mia madre è in locazione a casa mia, vive sotto il mio tetto, io sono l'unico proprietario, mia madre mi sta aiutando con il mutuo e mi ha aiutato con una quota iniziale per gli stati di avanzamento. 
        Ho già letto il testamento su sua volontà di mostrarmelo, dice che per la casa che ho comprato io è tutto a posto, per gli altri tre fratelli lascia in parti uguali dei soldi in un BOND.
        Quello che chiedo è visto che le donazioni potrebbero essere anticipo d'eredità, i miei fratelli sono tenuti a dire cosa i miei genitori hanno donato in passato per fare il grafico delle imputazioni alle sucessioni?
        Rischio che pretendano una parte di soldi che mi ha donato mia madre?
        Si può trovare un accordo fra di noi fratelli visto che dubito loro mi diano le pezze giustificative di quanto i genitori li hanno dato in passato.
        Temo che se mia madre debba appunto andare in casa di riposo, che io consiglierei di gran lunga al posto della badante, che dovendo aggiungere soldi alla retta (senza accompagnatoria) quindi sarebbero soldi presi dal bond, i miei fratelli possano pretendere equità.
        Ma allora a questo punto dovremmo tutti dimostrare quanto abbiamo ricevuto in donazione. E' corretto?
        rispondi al commento
  • Ronny77
    Ronny77
    Lunedì 9 Ottobre 2017, alle ore 11:34
    Devo aderire alla legge per l'esdebitamento e poiché dovrò liquidare i miei beni vorrei chiedere se per preservare la casa dei miei genitori (in cui vivono attualmente) che mi hanno donato, quindi intestata a me, posso concedergli il diritto di abitazione e come farlo.
    rispondi al commento
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