I diritti d'uso e di abitazione

NEWS DI Proprietà08 Dicembre 2015 ore 11:30
Il diritto d'uso e di abitazione sono diritti reali, che consentono l'uso e l'abitazione di un bene, in relazione ai bisogni del titolare e della sua famiglia.
diritto d'uso , diritto di abitazione

Diritto d'uso e diritto di abitazione


abitazioneI diritti reali di godimento, per quanto a noi interessa oggi, hanno a oggetto il godimento di una cosa altrui, nei limiti e nei modi stabiliti dalla legge.

Tra questi vediamo qui, in particolare, il diritto d'uso e il diritto di abitazione, previsti dagli artt. 1021 e s.s., c.c..

Il diritto d'uso è previsto dall'art. 1021 c.c., a mente del quale Chi ha il diritto d'uso di una cosa, può servirsi di essa e, se è fruttifera, può raccogliere i frutti per quanto occorre ai bisogni suoi e della sua famiglia. I bisogni si devono valutare secondo la condizione sociale del titolare del diritto.

Invece, il diritto di abitazione è previsto dall'art. 1022 c.c., per il quale Chi ha il diritto di abitazione di una casa può abitarla limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia.

Perchè li vediamo insieme?

Perchè sono accomunati da alcune caratteristiche, tanto è vero che lo stesso codice li inserisce nello stesso capo (il Capo II, del Titolo V, del Libro III, intitolato Dell'uso e dell'abitazione, che comprende gli articoli dal 1021 al 1026 c.c.) e li sottopone alla stessa disciplina.


Diritto d'uso e di abitazione: similitudini


Come è facile notare dalla lettura degli articoli sopra indicati, entrambi si riferiscono all'utilizzo di un bene, nonostante il diritto di abitazione sia limitato all'abitazione un immobile.

In entrambi gli istituti (anche se con le differenze che vedremo più avanti), a differenza dell'usufrutto (anch'esso diritto reale di godimento), tale uso è funzionale ai bisogni della famiglia e proprio nella soddisfazione di tali bisogni trova il suo limite.

Sono situazioni dal carattere talmente personale e comunque legate alla vita del titolare, che non sono trasmissibili (Cass. n. 3988/1979), nè cedibili, nè possono essere oggetto di locazione (v. art. 1024 c.c.).

Entrambi possono sorgere per usucapione , testamento o contratto e per legge (in quest'ultimo caso, essenzialmente ex art. 540, co. 2 c.c. in caso di successione del coniuge).

Il concetto di famiglia è lo stesso per entrambe le figure.

L'art. 1023 c.c. (come modificato dal D.Lgs. n. 154/2013) prevede che: Nella famiglia si comprendono anche i figli nati dopo che è cominciato il diritto d'uso o d'abitazione, quantunque nel tempo in cui il diritto è sorto la persona non avesse contratto matrimonio. Si comprendono inoltre i figli adottivi e i figli riconosciuti, anche se l'adozione o il riconoscimento sono seguiti dopo che il diritto era già sorto. Si comprendono infine le persone che convivono con il titolare del diritto per prestare a lui o alla sua famiglia i loro servizi.

Altra norma comune è nell'art. 1025 c.c., che disciplina gli Obblighi inerenti all'uso e alla abitazione così prescrivendo: Chi ha l'uso di un fondo e ne raccoglie tutti i frutti o chi ha il diritto di abitazione e occupa tutta la casa è tenuto alle spese di coltura, alle riparazioni ordinarie e al pagamento dei tributi come l' usufruttuario .

Se non raccoglie che una parte dei frutti o non occupa che una parte della casa, contribuisce in proporzione di ciò che gode.

Infine, l'art. 1025 c.c. rinvia alle norme dell'usufrutto in quanto compatibili.


Diritto d'uso e di abitazione: differenze


diritto di abitazioneQuali sono invece le differenze tra il diritto d'uso e il diritto di abitazione?

Le più chiare sono quelle che si possono cogliere dal raffronto anche veloce dei due testi: innanzitutto, il diritto d'uso è generico quanto all'oggetto, mentre il diritto di abitazione può riguardare solo l'abitazione.

Nella previsione del codice, il diritto d'uso è evidentemente più esteso rispetto al diritto di abitazione.

In proposito, una problematica connessa al diritto d'uso e che qui si riporta solo sinteticamente, è il suo confondersi con un'altra figura, cioè quella del diritto personale di godimento: nella realtà è difficile distinguere cioè se abbiamo un diritto reale, quindi il diritto d'uso, che, stante il principio di tipicità dei diritti reali, deve rispettare i canoni stabiliti dalla legge, o invece un qualunque diritto personale di godimento, il cui contenuto è variabile, perchè liberamente rimesso all'autonomia negoziale.

Infatti, si è stabilito che i poteri che scaturiscono dal singolo diritto reale in favore del suo titolare sono quelli determinati dalla legge e non possono essere validamente modificati dagli interessati.(Cass. n. 5034/2008).

Anche se poi, secondo la giurisprudenza, per il diritto d'uso si può derogare a contratto al divieto di cessione del diritto (v. Cass. n. 4599/2006, Cass. n. 85907/2015) (mentre è stato escluso per il diritto di abitazione da Cass. n. 3974/1984).

Altra differenza di rilievo è che i bisogni della famiglia nel diritto d'uso sarebbero un limite solo per la raccolta dei frutti.

La giurisprudenza ha infatti affermato in più decisioni che l'uso di per sè non trova limite nei bisogni della famiglia, ma ha lo stesso contenuto dell'usufrutto e le sue limitazioni possono derivare dalla natura e dalla destinazione economica del bene (in virtù del richiamo a quella disciplina ex artt. 1026 e 981 c.c.) (v. ad es. Cass. n. 5034/2008) e che dunque il diritto di uso si estende a tutte le utilità che possono obiettivamente trarsi dal bene secondo la sua destinazione, potendo l'usuario - non diversamente dall'usufruttuario - servirsi della cosa in modo pieno, dovendo soltanto rispettare la destinazione economica della cosa (Cass. n. 17320/2015).


Uso, abitazione e successione del coniuge


Altra norma che accosta le due figure è l'art. 540, co.2 c.c. succitato, che riserva in favore del coniuge superstite sia il diritto di abitazione che un diritto d'uso: il primo in relazione all'abitazione della casa adibita a residenza familiare ed il secondo all'uso della mobilia se di proprietà del defunto o comuni.

Precisiamo però che con sentenza n. 310 del 1989 la Corte Costituzionale ha stabilito che gli interessi che la norma di cui all'art. 540, co. 2 c.c. e vuole soddisfare sono quelli morali leagti al ricordo della vita vissuta insieme ed alla conservazione di quella vita; interessi morali e non materiali; motivo per cui è stata esclusa dalla stessa Corte l'applicazione al diritto di cui all'art. 540 c.c. del criterio del bisogno indicato dall'art. 1022 c.c.

Ai sensi del secondo periodo del secondo comma dell'art. 540 c.c., poi, Tali diritti gravano sulla porzione disponibile e, qualora questa non sia sufficiente, per il rimanente sulla quota di riserva del coniuge ed eventualmente sulla quota riservata ai figli.

La porzione disponibile è quella che residua dall'assegnazione delle quote di riserva o indisponibili, cioè quelle imposte dalla legge con la cosiddetta successione necessaria anche in caso di testamento o di successione ex lege (v. artt. 536 e ss. c.c.).


Separazione, divorzio e abitazione della casa familiare


Nella separazione tra coniugi è poi prevista l'assegnazione della casa familiare (oggi dall' art. 337-sexies c.c. introdotto dal D.Lgs. n. 154 del 2013 e prima dall'art. 155-quater c.c.); così come anche è prevista nel divorzio, dall'art. 6, L. n. 898/1970.


Diritto d'uso, di abitazione e forma


La legge prescrive che i contratti che costituiscono o modificano... il diritto di uso su beni immobili e il diritto di abitazione devono essere stipulati in forma scritta e cioè per atto pubblico o scrittura privata (v. art. 1350, co.1, n. 4 c.c.) (così come ad es. anche gli atti di rinunzia agli stessi diritti, il testamento, i contratti preliminari relativi agli stessi diritti, etc) e, per essere opponibili a terzi, devono essere trascritti presso i registri immobiliari (art. 2643 , co.1, n. 4, c.c.), così come sono soggette a trascrizione le sentenze che operano la costituzione, il trasferimento o la modificazione degli stessi diritti (v. art. 2643, co.1, n. 14, c.c.); sono altresì soggetti alla trascrizione i relativi contratti preliminari, se redatti per atto pubblico o scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente (v. art. 2645-bis, co.1, c.c.).

Ricordiamo poi che, ai sensi dell'art. 2645 c.c., deve comunque essere reso pubblico... ogni altro atto o provvedimento che produce in relazione a beni immobili o a diritti immobiliari taluno degli effetti dei contratti menzionati nell'articolo 2643, salvo che dalla legge risulti che la trascrizione non è richiesta o è richiesta a effetti diversi.

Ad esempio, però, per la giurisprudenza nella separazione l'assegnazione di casa familiare può anche non essere trascritta ed in tal caso è opponibile al terzo, ma nei soli nove anni successivi, mentre per il divorzio, la previsione è della stessa legge (v. art. 6, L. 898/1970).

Come in altre occasioni, per il caso concreto sarà opportuno rivolgersi a un esperto.

riproduzione riservata
Articolo: Diritto d'uso e diritto di abitazione
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Diritto d'uso e diritto di abitazione: Commenti e opinioni


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  • Socio coop edilizia
    Socio coop edilizia
    Sabato 9 Febbraio 2019, alle ore 13:36
    Salve devo cambiare residenza: allora sto vivendo con un amico a tempo indetterminato e gratuito siccome vorrei mettere in questa casa la residenza mi servirebbero delle informazioni in quanto il padrone di casa non è proprietario ma ben si ha il diritto d'uso di questa casa allora mi chiedevo se possa autorizzarmi a mettere la residenza in questa casa??? 
    rispondi al commento
    • Svevavolo
      Svevavolo Socio coop edilizia
      Domenica 31 Marzo 2019, alle ore 16:59
      Ciao Socio coop edilizia, se ha il diritto d’uso immagino non ci siano problemi, visto che chi ha il diritto d’uso può servirsi della cosa (ed il limite dei bisogni suoi e della famiglia è ritenuto valido solo per i frutti della cosa, v. art. 1021 c.c.). Puoi chiedere informazioni più sicure all’anagrafe. 
      rispondi al commento
  • Leo.m
    Leo.m
    Mercoledì 23 Gennaio 2019, alle ore 23:34
    E poi anche volevo sapere se il contratto di abitazione può essere fatto come scrittura privata o bisogna comunque farlo anche dal notaio??
    rispondi al commento
    • Svevavolo
      Svevavolo Leo.m
      Giovedì 24 Gennaio 2019, alle ore 20:04
      Ai fini dell’opponibilità a terzi ci vuole il notaio, o comunque un pubblico ufficiale.
      rispondi al commento
      • Leo.m
        Leo.m Svevavolo
        Giovedì 24 Gennaio 2019, alle ore 20:56
        Cosa si intende per pubblico ufficiale
        rispondi al commento
  • Leo.m
    Leo.m
    Giovedì 10 Gennaio 2019, alle ore 14:00
    Ho appena ricevuto in eredità un usufrutto su una casa che è intestata a mio nipote.
    Volevo sapere se insieme a l'usufrutto posso fare anche un contratto di abitazione insieme a l'usufrutto è compatibile tutte e due le cose?
    rispondi al commento
    • Svevavolo
      Svevavolo Leo.m
      Mercoledì 23 Gennaio 2019, alle ore 15:18
      Ciao Leo.m, cosa intendi dire? Detta così, da un punto di vista giuridico non significa molto…
      rispondi al commento
      • Leo.m
        Leo.m Svevavolo
        Mercoledì 23 Gennaio 2019, alle ore 23:32
        Ho un usufrutto su un appartamento intestato a mio nipote per evitare un eventuale pignoramento in futuro oltre a l'usufrutto posso contemporaneamente fare un contratto di abitazione sempre per evitare un'eventuale pignoramento. Intendo dire oltre a regolare usufrutto contemporaneamente posso fare anche un contratto di abitazione??
        rispondi al commento
        • Svevavolo
          Svevavolo Leo.m
          Giovedì 24 Gennaio 2019, alle ore 19:57
          Il contratto di abitazione non esiste; esiste il diritto di abitazione; il diritto di abitazione, a differenza dell’usufrutto, è ritenuto non pignorabile, ma i creditori possono esperire azione revocatoria per dimostrare che la costituzione del diritto è avvenuta per sfuggire all’azione esecutiva. Non credo possano coesistere contemporaneamente diritto di abitazione e diritto di usufrutto; dovresti rivolgerti ad un legale per avere informazioni più precise anche con riferimento al tuo caso concreto. In ogni caso, il diritto di abitazione dovrebbe soddisfare un’esigenza effettiva (la necessità di un’abitazione, appunto) e non dovrebbe essere un’occasione per eludere la legge.
          rispondi al commento
  • Giglio1
    Giglio1
    Venerdì 12 Ottobre 2018, alle ore 17:44
    Il mio compagno compra una casa, ma vorrebbe per tutelarmi dai figli del suo primo matrimonio, mettere il diritto di abitazione a mio favore ( non siamo sposati..).
    Mi dicono meglio il.diritto di abitazione a vita considerando che ho un attività e l'usufrutto potrebbe essere pignorabile.
    Si può fare?
    Ed in caso del suo decesso prima del mio?
    Cosa succede in fase di successione?
    A me basta solamente la garanzia che nessuno possa mandarmi via
    Ovvio tranne il mio compagno se le cose andassero male.
    Gigliola 
    rispondi al commento
    • Svevavolo
      Svevavolo Giglio1
      Martedì 30 Ottobre 2018, alle ore 17:48
      Ciao Giglio1, in effetti il diritto di abitazione non è pignorabile (ma viene meno con l'espropriazione forzata, e il titolare può partecipare al ricavato della vendita ex art. 2812 c.c.).  Quanto al decesso, le stesse norme oggi prevedono un diritto di abitazione per il convivente (p. 42 e 43, L. n. 76/2016) ma a tempo determinato. Il tutto va visto valutando il caso concreto, ad es. se ci sono minori, ex coniugi etc. Quanto ai rapporti con gli eredi, il notaio a cui vi rivolgerete per l'acquisto della casa potrà darvi tutte le risposte più utili. 
      rispondi al commento
    • Svevavolo
      Svevavolo Giglio1
      Mercoledì 31 Ottobre 2018, alle ore 18:45
      Ciao Giglio1, a chiarimento della risposta che ti ho già dato, vorrei aggiungere che l'estenzione del diritto di abitazione si ha in seguito a pignoramento del diritto di proprietà, se il diritto di abitazione è stato trascritto dopo l'iscrizione dell'ipoteca ex art. 2812 c.c. o dopo la trascrizione del pignoramento. 
      rispondi al commento
  • Vitosqueo
    Vitosqueo
    Martedì 28 Agosto 2018, alle ore 16:20
    Sono padre di due bambini frutto di un matriomonio di cui ho ottenuto il divorzio. I bimbi, minori, sono collocati presso la casa della madre. Vorrei comprare casa da solo e vorrei tutelare l'uso della proprietà per me ed i miei figli nel caso in cui io contragga nuovo matrimonio con un altra donna ed eventualmente possa avere un figlio da lei. esiste qualche possibilità?
    rispondi al commento
    • Svevavolo
      Svevavolo Vitosqueo
      Venerdì 28 Settembre 2018, alle ore 17:56
      Se sei stato un po' generico. A me risulta che difficilmente puoi "scampare" dai doveri verso famiglia e figli, anche se sono del secondo matrimonio.Ciao
      rispondi al commento
      • Vitosqueo
        Vitosqueo Svevavolo
        Venerdì 28 Settembre 2018, alle ore 18:00
        Non si trattadi scampare a qualcosa, ma non escludere dal diritto di abitazione i miei due figli avuti dal primo matrimonio
        rispondi al commento
  • Atambas
    Atambas
    Domenica 17 Giugno 2018, alle ore 13:25
    Vivo da più di 20 anni in un appartamento di proprietà dei miei genitori quali diritti ho aquisito? 
    rispondi al commento
    • Svevavolo
      Svevavolo Atambas
      Venerdì 20 Luglio 2018, alle ore 15:04
      Ciao Atambas, detta così, nessun diritto, mi sembra. I tuoi genitori sono vivi e vivono lì?
      rispondi al commento
  • Adry1
    Adry1
    Giovedì 24 Maggio 2018, alle ore 07:56
    Abito in una casa acquisita al patrimonio comunale, per illecito edilizio, vivo con mio marito e due figli minori di cui uno disabile.
    Possono sfrattarmi o posso godere del diritto di abitazione e/ o d'uso?
    rispondi al commento
    • Svevavolo
      Svevavolo Adry1
      Venerdì 20 Luglio 2018, alle ore 15:05
      Ciao, è un po' poco quello che dici, bisognerebbe innanzitutto capire a che titolo sei lì e perchè pensi che dovrebbero sfrattarti. Non mi sembra sia previsto in questi casi un generale diritto di abitazione o d'uso, intesi nel senso degli artt. 1021 e ss. c.c.
      rispondi al commento
  • Pietro196512
    Pietro196512
    Venerdì 4 Maggio 2018, alle ore 00:14
    Mi sto separando da mia moglie.siamo in comunione dei beni, abitiamo a casa dei suoi genitori ed ho acquistato un appartamento pagando il mutuo da 15 anni.
    Abitano i miei genitori anche se in questo appartamento risiedono anche io, mia moglie e i due fili.
    Mia moglie vorrebbe vendere l'appatamento mentre io non voglio visto che abitano i  miei genitori che in caso di vendita non avrebbero dove andare. 
    Vi chiedo  c'è una possbilità di far rimanere i miei genitori considerato che non hanno un contratto di usufrutto che li tutela?
    Pietro tel. 342/1049866
    rispondi al commento
  • Lena1
    Lena1
    Venerdì 23 Febbraio 2018, alle ore 16:51
    Ho comprato un appartamento lasciando alla vecchia proprietaria il diritto di abitazione fino alla sua morte in cambio che mi pagasse tutte le bollette condominiale sia ordinarie che straordinarie ma sono due anni che non li paga.
    Come mi dovrei comportarmi  e se la posso sfrattarla senza problemi?
    rispondi al commento
    • Svevavolo
      Svevavolo Lena1
      Venerdì 23 Marzo 2018, alle ore 11:40
      Ciao, non puoi sfrattarla (lo sfratto riguarda solo la locazione), nè, mi sembra, puoi chiedere l'estinzione del diritto a meno che non abbiate concordato qualcosa di specifico. Puoi però agire per il recupero delle spese condominiali, ma non è certo per quelle straordinarie (bisogna vedere che accordi esistono nello specifico).La cosa andrebbe comunque vista in dettaglio, se vuoi una risposta più dettagliata ed approfondita sull'argomento, prova il servizio di consulenza a pagamento di lavorincasa su aspetti, legali, fiscali, condominiali di lavorincasa.it riguardanti la casa Consulenza Legale, Fiscale e Condominiale
      rispondi al commento
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