I diritti d'uso e di abitazione

NEWS DI Proprietà
Il diritto d'uso e di abitazione sono diritti reali, che consentono l'uso e l'abitazione di un bene, in relazione ai bisogni del titolare e della sua famiglia.
08 Dicembre 2015 ore 11:30
Avv. Valentina Papanice

Diritto d'uso e diritto di abitazione


abitazioneI diritti reali di godimento, per quanto a noi interessa oggi, hanno a oggetto il godimento di una cosa altrui, nei limiti e nei modi stabiliti dalla legge.

Tra questi vediamo qui, in particolare, il diritto d'uso e il diritto di abitazione, previsti dagli artt. 1021 e s.s., c.c..

Il diritto d'uso è previsto dall'art. 1021 c.c., a mente del quale Chi ha il diritto d'uso di una cosa, può servirsi di essa e, se è fruttifera, può raccogliere i frutti per quanto occorre ai bisogni suoi e della sua famiglia. I bisogni si devono valutare secondo la condizione sociale del titolare del diritto.

Invece, il diritto di abitazione è previsto dall'art. 1022 c.c., per il quale Chi ha il diritto di abitazione di una casa può abitarla limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia.

Perchè li vediamo insieme?

Perchè sono accomunati da alcune caratteristiche, tanto è vero che lo stesso codice li inserisce nello stesso capo (il Capo II, del Titolo V, del Libro III, intitolato Dell'uso e dell'abitazione, che comprende gli articoli dal 1021 al 1026 c.c.) e li sottopone alla stessa disciplina.


Diritto d'uso e di abitazione: similitudini


Come è facile notare dalla lettura degli articoli sopra indicati, entrambi si riferiscono all'utilizzo di un bene, nonostante il diritto di abitazione sia limitato all'abitazione un immobile.

In entrambi gli istituti (anche se con le differenze che vedremo più avanti), a differenza dell'usufrutto (anch'esso diritto reale di godimento), tale uso è funzionale ai bisogni della famiglia e proprio nella soddisfazione di tali bisogni trova il suo limite.

Sono situazioni dal carattere talmente personale e comunque legate alla vita del titolare, che non sono trasmissibili (Cass. n. 3988/1979), nè cedibili, nè possono essere oggetto di locazione (v. art. 1024 c.c.).

Entrambi possono sorgere per usucapione , testamento o contratto e per legge (in quest'ultimo caso, essenzialmente ex art. 540, co. 2 c.c. in caso di successione del coniuge).

Il concetto di famiglia è lo stesso per entrambe le figure.

L'art. 1023 c.c. (come modificato dal D.Lgs. n. 154/2013) prevede che: Nella famiglia si comprendono anche i figli nati dopo che è cominciato il diritto d'uso o d'abitazione, quantunque nel tempo in cui il diritto è sorto la persona non avesse contratto matrimonio. Si comprendono inoltre i figli adottivi e i figli riconosciuti, anche se l'adozione o il riconoscimento sono seguiti dopo che il diritto era già sorto. Si comprendono infine le persone che convivono con il titolare del diritto per prestare a lui o alla sua famiglia i loro servizi.

Altra norma comune è nell'art. 1025 c.c., che disciplina gli Obblighi inerenti all'uso e alla abitazione così prescrivendo: Chi ha l'uso di un fondo e ne raccoglie tutti i frutti o chi ha il diritto di abitazione e occupa tutta la casa è tenuto alle spese di coltura, alle riparazioni ordinarie e al pagamento dei tributi come l' usufruttuario .

Se non raccoglie che una parte dei frutti o non occupa che una parte della casa, contribuisce in proporzione di ciò che gode.

Infine, l'art. 1025 c.c. rinvia alle norme dell'usufrutto in quanto compatibili.


Diritto d'uso e di abitazione: differenze


diritto di abitazioneQuali sono invece le differenze tra il diritto d'uso e il diritto di abitazione?

Le più chiare sono quelle che si possono cogliere dal raffronto anche veloce dei due testi: innanzitutto, il diritto d'uso è generico quanto all'oggetto, mentre il diritto di abitazione può riguardare solo l'abitazione.

Nella previsione del codice, il diritto d'uso è evidentemente più esteso rispetto al diritto di abitazione.

In proposito, una problematica connessa al diritto d'uso e che qui si riporta solo sinteticamente, è il suo confondersi con un'altra figura, cioè quella del diritto personale di godimento: nella realtà è difficile distinguere cioè se abbiamo un diritto reale, quindi il diritto d'uso, che, stante il principio di tipicità dei diritti reali, deve rispettare i canoni stabiliti dalla legge, o invece un qualunque diritto personale di godimento, il cui contenuto è variabile, perchè liberamente rimesso all'autonomia negoziale.

Infatti, si è stabilito che i poteri che scaturiscono dal singolo diritto reale in favore del suo titolare sono quelli determinati dalla legge e non possono essere validamente modificati dagli interessati.(Cass. n. 5034/2008).

Anche se poi, secondo la giurisprudenza, per il diritto d'uso si può derogare a contratto al divieto di cessione del diritto (v. Cass. n. 4599/2006, Cass. n. 85907/2015) (mentre è stato escluso per il diritto di abitazione da Cass. n. 3974/1984).

Altra differenza di rilievo è che i bisogni della famiglia nel diritto d'uso sarebbero un limite solo per la raccolta dei frutti.

La giurisprudenza ha infatti affermato in più decisioni che l'uso di per sè non trova limite nei bisogni della famiglia, ma ha lo stesso contenuto dell'usufrutto e le sue limitazioni possono derivare dalla natura e dalla destinazione economica del bene (in virtù del richiamo a quella disciplina ex artt. 1026 e 981 c.c.) (v. ad es. Cass. n. 5034/2008) e che dunque il diritto di uso si estende a tutte le utilità che possono obiettivamente trarsi dal bene secondo la sua destinazione, potendo l'usuario - non diversamente dall'usufruttuario - servirsi della cosa in modo pieno, dovendo soltanto rispettare la destinazione economica della cosa (Cass. n. 17320/2015).


Uso, abitazione e successione del coniuge


Altra norma che accosta le due figure è l'art. 540, co.2 c.c. succitato, che riserva in favore del coniuge superstite sia il diritto di abitazione che un diritto d'uso: il primo in relazione all'abitazione della casa adibita a residenza familiare ed il secondo all'uso della mobilia se di proprietà del defunto o comuni.

Precisiamo però che con sentenza n. 310 del 1989 la Corte Costituzionale ha stabilito che gli interessi che la norma di cui all'art. 540, co. 2 c.c. e vuole soddisfare sono quelli morali leagti al ricordo della vita vissuta insieme ed alla conservazione di quella vita; interessi morali e non materiali; motivo per cui è stata esclusa dalla stessa Corte l'applicazione al diritto di cui all'art. 540 c.c. del criterio del bisogno indicato dall'art. 1022 c.c.

Ai sensi del secondo periodo del secondo comma dell'art. 540 c.c., poi, Tali diritti gravano sulla porzione disponibile e, qualora questa non sia sufficiente, per il rimanente sulla quota di riserva del coniuge ed eventualmente sulla quota riservata ai figli.

La porzione disponibile è quella che residua dall'assegnazione delle quote di riserva o indisponibili, cioè quelle imposte dalla legge con la cosiddetta successione necessaria anche in caso di testamento o di successione ex lege (v. artt. 536 e ss. c.c.).


Separazione, divorzio e abitazione della casa familiare


Nella separazione tra coniugi è poi prevista l'assegnazione della casa familiare (oggi dall' art. 337-sexies c.c. introdotto dal D.Lgs. n. 154 del 2013 e prima dall'art. 155-quater c.c.); così come anche è prevista nel divorzio, dall'art. 6, L. n. 898/1970.


Diritto d'uso, di abitazione e forma


La legge prescrive che i contratti che costituiscono o modificano... il diritto di uso su beni immobili e il diritto di abitazione devono essere stipulati in forma scritta e cioè per atto pubblico o scrittura privata (v. art. 1350, co.1, n. 4 c.c.) (così come ad es. anche gli atti di rinunzia agli stessi diritti, il testamento, i contratti preliminari relativi agli stessi diritti, etc) e, per essere opponibili a terzi, devono essere trascritti presso i registri immobiliari (art. 2643 , co.1, n. 4, c.c.), così come sono soggette a trascrizione le sentenze che operano la costituzione, il trasferimento o la modificazione degli stessi diritti (v. art. 2643, co.1, n. 14, c.c.); sono altresì soggetti alla trascrizione i relativi contratti preliminari, se redatti per atto pubblico o scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente (v. art. 2645-bis, co.1, c.c.).

Ricordiamo poi che, ai sensi dell'art. 2645 c.c., deve comunque essere reso pubblico... ogni altro atto o provvedimento che produce in relazione a beni immobili o a diritti immobiliari taluno degli effetti dei contratti menzionati nell'articolo 2643, salvo che dalla legge risulti che la trascrizione non è richiesta o è richiesta a effetti diversi.

Ad esempio, però, per la giurisprudenza nella separazione l'assegnazione di casa familiare può anche non essere trascritta ed in tal caso è opponibile al terzo, ma nei soli nove anni successivi, mentre per il divorzio, la previsione è della stessa legge (v. art. 6, L. 898/1970).

Come in altre occasioni, per il caso concreto sarà opportuno rivolgersi a un esperto.

riproduzione riservata
Articolo: Diritto d'uso e diritto di abitazione
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Diritto d'uso e diritto di abitazione: Commenti e opinioni


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  • Ronny77
    Ronny77
    Lunedì 9 Ottobre 2017, alle ore 11:34
    Devo aderire alla legge per l'esdebitamento e poiché dovrò liquidare i miei beni vorrei chiedere se per preservare la casa dei miei genitori (in cui vivono attualmente) che mi hanno donato, quindi intestata a me, posso concedergli il diritto di abitazione e come farlo.
    rispondi al commento
  • Matteo
    Matteo
    Giovedì 25 Maggio 2017, alle ore 16:53
    Siamo sei fratelli comproprietari in parti uguali di un immobile avuto in successione, uno dei quali disabile maggiorenne ha da sempre qui la sua residenza; abbiamo stipulato un contratto di comodato gratuito cedendo il diritto di abitazione vita natural durante allo stesso (registrando il contratto all'Agenzia ma senza successivo rogito notarile).
    Ora Le chiedo ai fini della TASI e IMU e IRPEF noi comproprietari potremmo usufruire di esenzione di dette imposte configurandosi l'ipotesi della legge di stabilità 2016 e successiva e/o potendo il disabile usufruire della condizione collegata alla ipotesi di Coniuge superstite.
    Matteo
    rispondi al commento
  • Renato
    Renato
    Venerdì 3 Marzo 2017, alle ore 22:54
    Sono l'unico erede della cascina dei miei genitori che però è da ristrutturare.
    Io e mia moglie vorremo sistemarla per andarci ad abitare quindi diventerebbe la nostra abitazione principale è fin qui credo nessun problema, ma dato che sono più di 400mq vorremo aiutare la sorella di mia moglie e suo marito dandogli a disposizione come loro abitazione principale una parte di casa con il solo vincolo di accolarsi la loro parte della spesa di ristrutturazione.
    E qui sorge la domanda come possiamo fare?
    Avremmo la necessità di tenere distinti i due nuclei familiari e dovremno chiedere un mutuo per la ristrutturazione cointestato a me e mio cognato (Entrambi i nuclei familiari comprendono un minorenne).
    rispondi al commento
    • Svevavolo
      Svevavolo Renato
      Giovedì 9 Marzo 2017, alle ore 15:49
      Ciao Renato, potresti specificare la domanda?
      rispondi al commento
  • Iaures
    Iaures
    Sabato 28 Gennaio 2017, alle ore 16:16
    Sto vivendo con  la madre allettata che sto curando , ho anche la residenza da 9 anni .
    Ereditammo dal padre un terzo cadauno , io la sorella e la madre .
    La sorlla che non abità qui insiste per entrare a vivere in questo appartamento a cusa della precaria condizione economica.
    Siamo incompatibili , per cui sono a chiedere se la sorella ha per diritto  a vivere qui o quali altri diritti può vantare . 
    rispondi al commento
    • Svevavolo
      Svevavolo Iaures
      Lunedì 30 Gennaio 2017, alle ore 16:40
      La cosa va vista nel dettaglio. In astratto, se tua madre ha lì il diritto di abitazione dovrebbe decidere lei e, se così non è, tua sorella può entrare in casa in quanto comproprietaria.E comunque, in generale, se ci sono le condizioni, tua sorella al momento potrebbe pretendere gli alimenti, che possono comprendere l'assegno o il mantenimento in casa, secondo le norme del codice civile; in futuro, dovrebbe essere (anche lei) erede del bene.Se vuoi una risposta più dettagliata ed approfondita sull'argomento, prova il servizio di consulenza a pagamento su aspetti, legali, fiscali, condominiali di lavorincasa.it riguardanti la casa Consulenza Legale, Fiscale e Condominiale  
      rispondi al commento
  • Svevavolo
    Svevavolo
    Lunedì 26 Settembre 2016, alle ore 20:17
    Senza perderci in chiacchiere... l'unico modo che hai per non saperne più niente è quello di cedere il diritto di proprietà. Solo così non rispondi più di quanto si verifica da quel momento in poi. Salva, in materia condominiale, la solidarietà con il nuovo titolare per i contributi condominiali per l'anno in corso e quello precedente.Quanto all'usucapione bisogna vedere come stanno le cose, sei un po' troppo vago.Se vuoi una risposta più dettagliata ed approfondita sull'argomento, prova il servizio di consulenza su aspetti, legali, fiscali, condominiali di lavorincasa.it riguardanti la casa <a title="Consulenza Legale
    rispondi al commento
  • Giuseppe
    Giuseppe
    Venerdì 23 Settembre 2016, alle ore 19:23
    A seguito di sentenza su eredità sono divenuto proprietario pro quota (15%) di un appartamento abitato da altro erede.

    Considerato che non ho motivo per proseguire la lite per ottenere un "fitto-proquota", vorrei tutelarmi per non essere chiamato a rispondere di omissioni tributarie e/o responsabilità penali in caso di realizzazione di abusi e/o quant'altro.

    La cessione, anche gratuita, del diritto di abitazione relativamente alla mia quota di proprietà (15%) mi assicura tale tutela nei confronti delle autorità e di una eventuale futura usucapione?
    rispondi al commento
  • Barbara
    Barbara
    Lunedì 12 Settembre 2016, alle ore 16:30
    Vivo nella casa dei miei genitori da 35 anni, non ho mai cambiato residenza, ho diritto alla loro morte di abitare la casa per sempre?

    Ho una sorella che risiede altrove.
    rispondi al commento
  • Claudioveca
    Claudioveca
    Sabato 23 Luglio 2016, alle ore 12:34
    SalveIo mi sono trasferito a casa dei miei suoceri perché si sono ammalati e non sono autosufficienti ed ho lasciato il mio appartamento in affitto per non pagare spese inutili e volevo fare la residenza da loro perché una volta lasciato il mio appartamento dovevo per forza avere una residenza, essendo anche loro in affitto avevo chiesto il consenso alla proprietaria che era consenziente... Una volta trasferiti e lasciato il nostro appartamento la signora ha incominciato a tirarsi indietro e adesso che stiamo li da almeno 4 mesi non vuole darci la residenza e non sappiamo come fare perché non abbiamo altri posti dove metterla. La mia domanda è: abbiamo il diritto di avere la residenza con i miei suoceri visto che abitiamo già con loro ?
    rispondi al commento
    • Svevavolo
      Svevavolo Claudioveca
      Sabato 10 Settembre 2016, alle ore 11:37
      Il tuo sembra un caso di ospitalità non temporanea nell'ambito della locazione; secondo la Cassazione il locatore non può opporsi ad un'ospitalità non temporanea di terzi; discorso diverso è per la sublocazione (è vietata la sublocazione non parziale dell'immobile senza il consenso del locatore e comunque la sublocazione può essere vietata a contratto).Inoltre, è obbligo di ogni cittadino comunicare all'anagrafe il luogo dove abitualmente dimora ? puoi leggere il nostro articolo https://www.lavorincasa.it/come-fissare-e-quando-cambiare-la-residenza/Il proprietario non può opporsi a ciò.Se vuoi una risposta più dettagliata ed approfondita sull'argomento, prova il nostro servizio di consulenza su aspetti, legali, fiscali, condominiali riguardanti la casa Consulenza Legale, Fiscale e Condominiale.
      rispondi al commento
  • Lillimaris
    Lillimaris
    Martedì 22 Marzo 2016, alle ore 23:55
    Salve, mi sto separando e sono tornata a vivere dai miei genitori. Ho una casa intestata sulla quale però mio marito paga un mutuo mensile. Nell'accordo di separazione vorrei lasciare a lui il diritto di abitazione a patto che mi paghi una somma una tantum che però è di circa 1/3 del valore di mercato dell'appartamento. Potrei un domani vendere l'immobile? E lui quali diritti avrebbe?
    rispondi al commento
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