Diritto di superficie: aspetti civilistici e fiscali

La proprietà superficiaria è un diritto reale c.d. parziario, soggetto a specifiche norme e procedure, che sovente assume anche rilevanza da un punto di vista fiscale
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Diritto di superficie


ll diritto di superficie è un diritto reale su cosa altrui disciplinato dall'art 952 cc. e ss del codice civile, in base al quale il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al di sopra una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà.

Diritto di superficie
In altri più specifici termini, il diritto di superficie consente di considerare distinti e separati la titolarità del suolo dalla titolarità del bene ivi costruito.

In tale senso, si tratta un istituto giuridico che consente di attuare una deroga al diritto di accessione, disciplinato dal codice civile all'art. 934 c.c. a norma del quale tutto ciò che è stabilmente incorporato sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario del suolo medesimo.


Contenuto del diritto superficie


Il diritto di superficie, in quanto diritto privato, come previsto dall'art. 952 cc, può consentire alternativamente:

  • il diritto di mantenere o di avere una costruzione su suolo altrui un'opera di cui il superficiario acquisita il c.d. ius aedificandi o il la proprietà superficiaria (art. 952, comma 1, c.c.);

  • la suddivisione della proprietà separata (c.d. proprietà superficiaria) di un'opera già esistente, di cui il superficiario diviene titolare, mentre il diritto di suolo resta al concedente (art. 952, comma 2, c.c.).


Beni immobili oggetto del diritto superficie


Non vi sono preclusioni sulla costituzione di un diritto di superficie, con riferimento alla tipologia di beni immobili.

Costruzione su suolo altrui
In linea generale, tutti i beni immobili possono essere acquistati in tale modo a condizione che il pieno proprietario provveda a costituire la proprietà superficiaria attraverso uno specifico atto, preferibilmente notarile, con il quale si procede alla separazione fra la proprietà della superficie e la proprietà dei beni dalla proprietà del terreno.

Tale situazione si verifica allorquando una impresa edile costruisce un edificio su di un suolo soggetto a proprietà privata.


Come costituire il diritto di superficiario?


La proprietà di superficie diritto privato si costituisce come l'ordinario diritto di proprietà. Occorre, infatti, un atto pubblico o la costituzione diritto di superficie scrittura privata autenticata o non autenticata.

Costituzione diritto di superficie scrittura privata
Nello specifico, ritiene consigliabile un atto notarile e nello specifico di un contratto di acquisto casa con diritto di superficie, con il quale si trasferisce il diritto di superficie casa.

Medesimi sono anche i controlli preventivi prima di procedere alla costituzione del diritto di superficie: prima del trasferimento del diritto di superficie, sarebbe quindi utile oltre che necessaria l'effettuazione di tutti i controlli, ovverosia la regolarità catastale e ipotecaria, il certificato di destinazione urbanistica, nonché l'Attestato di Prestazione Energetica ecc.

La proprietà superficiaria si può costituire sia a tempo determinato sia a tempo indeterminato, con la conseguenza che nel primo caso, allo scadere del termine previsto si ha l'estinzione del diritto di superficie e il ripristino del principio di accessione di cui all'articolo 934, cod. civ.


Aspetti fiscali del diritto superficie


La costituzione o il trasferimento del diritto di superficie rappresentano operazioni con importanti risvolti ai fini fiscali.

Il diritto di superficie, infatti, assume rilevanza, con riferimento sia alle imposte indirette, salvo casi specifici di esenzione dal pagamento dei tributi (quali, a esempio, IVA, imposte ipotecarie catastali e imposta di registro), sia ai tributi locali.

IVA e diritto superficie


Con specifico riferimento all'IVA, la costituzione o il trasferimento del diritto di superficie, salvo specifiche ipotesi, sono considerate fiscalmente cessioni di beni in quanto tali rilevanti, ai fini dell'imposta sul valore aggiunto (risposte interpello Agenzia delle Entrate 11.10.2021 n. 699, 5.3.2021 n. 152 e 3.7.2020 n. 200).

Il trattamento IVA del diritto di superficie si differenzia a seconda della tipologia di bene oggetto della proprietà superficiaria.

In particolare, in caso di terreno suscettibile a utilizzazione edificatoria deve ritenersi applicabile l'esclusione dal campo di applicazione dell'Iva ai sensi dell'art. 2, comma 3, lett. c), d.p.r. n. 633/ 72.

proprietà superficiaria
In caso di fabbricati abitativi o strumentali il trattamento IVA applicabile prevede l'esenzione dall'imposta salvo casi di imponibilità per obbligo o per opzione (art. 10 co. 1 n. 8-bis e 8-ter del DPR 633/72).

Con riferimento a tutte le altre fattispecie possibili il trattamento fiscale applicabile ai fini IvVAprevede imponibilità dell'operazione.

Diritto di superficie e imposta di registro


Come per tutti gli atti di trasferimento costituzione di diritti reali su beni immobili anche il diritto di superficie è annoverabile fra quegli atti soggetti per legge a registrazione, ai sensi dall'art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86, entro 30 giorni.

Ai fini del calcolo della base imponibile in materia di imposta di registro il Tur non fornisce chiarimenti a riguardo.
Al riguardo si è espressa la giurisprudenza che in più occasioni ha affermato l'applicabilità del procedimento previsto per la definizione del valore del diritto di usufrutto, ai sensi dall'art. 48, D.P.R. n. 131/86 (C.TP, Milano 19 luglio 1997, n. 135).

Proprietà superficiaria e imposte ipotecarie e catastali


La costituzione o la cessione del diritto di superficie comporta altresì il pagamento delle imposte ipotecarie catastali analogamente a quanto avviene per le compravendite immobiliari.

In particolare, l'imposta ipotecaria è dovuta:

  • in misura fissa pari a euro 50,00 euro per gli atti di costituzione o cessione del diritto di superficie e per gli atti di trasferimento della proprietà superficiaria che scontano l'imposta di registro proporzionale del 2%, 9% o 15% a norma dell'art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86;

  • in misura fissa di 200,00 euro per gli atti di cessione della proprietà superficiaria di fabbricati abitativi imponibili ad IVA;

  • in misura fissa (200,00 euro) per gli atti di costituzione o cessione del diritto di superficie su terreni agricoli in presenza delle condizioni per l'applicazione delle agevolazioni per la piccola proprietà contadina (contra, DRE Emilia Romagna n. 909-47106/2010);

  • in misura proporzionale del 3% per gli atti di cessione della proprietà superficiaria di fabbricati strumentali imponibili o esenti da IVA.

L'imposta catastale è dovuta:

  • nella misura fissa di 50,00 euro per gli atti di costituzione o cessione del diritto di superficie e per gli atti di trasferimento della proprietà superficiaria che scontano l'imposta di registro proporzionale del 2%, 9% o 15% a norma dell'art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86;

  • nella misura fissa di 200,00 euro per gli atti di cessione della proprietà superficiaria di fabbricati abitativi e per gli atti di costituzione o cessione del diritto di superficie su terreni imponibili ad IVA;

  • nella misura ordinaria dell'1% per gli atti di costituzione o cessione del diritto di superficie su terreni agricoli in presenza delle condizioni per l'applicazione delle agevolazioni per la piccola proprietà contadina;

  • in misura proporzionale dell'1% per gli atti di costituzione o cessione del diritto di usufrutto su immobili strumentali imponibili o esenti da IVA.

Tributi locali e diritto di superficie


Com'è noto, in linea generale il soggetto passivo il nuovo è il proprietario dell'immobile.



Ciò nondimeno allorquando sia costituita una proprietà superficiaria, la soggettività passiva è configurabile in capo al soggetto che esercita al soggetto diritto di superficie e non nei confronti del proprietario del fondo.

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  • Rosy1
    Rosy1
    Mercoledì 2 Marzo 2022, alle ore 08:29
    Ho venduto casa su un suolo con diritto di superfice nel 2012.
    Erano passati dal primo acquisto più di 10 anni.
    In allegato all'Atto Notarile vi è una dichiarazione protocollata con (numero di prot.) del comune di Roma dove si dichiara che sull'appartamento non esiste nessun prezzo massimo di cessione.
    Ora mi è arrivata una raccomandata da parte nei nuovi proprietari dove richiedono l'affrancazione dell'appartamento, è possibile?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Rosy1
      Giovedì 3 Marzo 2022, alle ore 19:15
      Sì è possibile. Il Suo è un caso comune a molte altre persone che hanno acquistato e poi venduto, nel comprensorio del comune di Roma, una abitazione con il diriito di superficie. Il "nullaosta" a cui Lei fa riferimento nella compravendita è diventato carta straccia dalla sentenza della Cassazione n. 18135/2015, aprendo le porte ad una valanga di richieste di risarcimento danni da parte degli acquirenti "truffati". E' da pochissimo tempo che la nuova Giunta Gualtieri, ha varato una delibera dove si potrà vendere e affittare al costo di mercato senza dover passare per il comune, cosa che la metterebbe al riparo dalle richieste dell'acquirente. Rispetto a quanto Le ho riportato, Le consiglio comunque di informarsi presso il comune di Roma o un legale di Sua fiducia. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Cecilia2
    Cecilia2
    Giovedì 12 Dicembre 2019, alle ore 11:43
    Sono proprietario di un terreno edificabile ( già frazionato) e vorrei concedere il diritto di superficie ad un costruttore che ha fatto un progetto di 2 unità abitative di cui una ha già un acquirente.
    Abbiamo definito il prezzo totale del lotto.
    Vorrei concedere diritto di superficie per un periodo che sia sufficiente al costruttore per vendere anche la seconda villetta.
    È possibile concedere il diritto per 5 anni? ( per me va bene mantenere lo stesso importo) Con una scadenza troppo breve non vorrei dovermi trovare a rifare l'atto.
    Gli anni sono rinnovabili?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Cecilia2
      Sabato 14 Dicembre 2019, alle ore 18:02
      Sì, è possibile concedere il diritto di superficie anche per cinque anni. Sull'eventuale proroga di scadenza, questa va concordata con il costruttore ed inserita nello stesso atto, prevedendo le condizioni essenziali che la determinano ed i nuovi termini. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
  • Gigi2780
    Gigi2780
    Martedì 10 Settembre 2019, alle ore 11:33
    Sono alla ricerca di un'immobile e ho visionato un annuncio dal quale si evince la l'immobile è in diritto di superficie.
    Parlando con dei colleghi mi facevano presente di verificare se il diritto di superficie era stato trasformato in piena prorprietà, altrimenti il proprietario non avrebbe potuto vendere ad prezzo di mercato.. cosa significa tutto ciò?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Gigi2780
      Mercoledì 11 Settembre 2019, alle ore 15:45
      Quanto Le hanno riferito risponde al vero. La legge che regola il  diritto di superficie impone che, in caso di compravendita, l'acquirente abbia gli stessi requisiti del socio cedente ed il prezzo sia conforme alle condizioni imposte  dalla convenzione  stipulata  tra il comune  ed i  soci cooperatori. Se il vincolo è stato sciolto, il prezzo di riferimento è quello di mercato. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Cristina5
    Cristina5
    Mercoledì 10 Aprile 2019, alle ore 16:37
    Abbiamo acquistato un immobile e successivamente il terreno "gravato dal diritto di superficie" dal Comune con rinuncia, da parte di quest'ultimo, ad ogni eventuale diritto di ipoteca legale.
    Adesso ci troviamo a vendere parte di quest'immobile ed a ridosso del rogito, il notaio della controparte ci richiede un documento attestante la "rinuncia di prelazione" da parte del Comune sul terreno.
    Ai sensi delle Leggi 28.12.1995 n.549 e 23.12.1996 n.662 è insita tale rinuncia?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Cristina5
      Sabato 13 Aprile 2019, alle ore 09:18
      La richiesta del notaio e' lecita e rappresenta una maggior tutela verso l'acquirente ed, in via subordinata, anche a Lei nel caso estremo dell'esercizio della prelazione da parte del comune. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Cristina
        Cristina Pasquale
        Lunedì 15 Aprile 2019, alle ore 09:45
        Abbiamo già riscattato il terreno dal Comune, quindi non dovrebbe essere tutto a posto?
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Cristina
          Martedì 16 Aprile 2019, alle ore 07:57
          È solo una formalità. Cordiali saluti. 
          rispondi al commento
  • Annarita1
    Annarita1
    Giovedì 14 Marzo 2019, alle ore 19:10
    Dovrei acquistare un appartamento su cui è presente il diritto di superficie.
    Ho chiesto al proprietario di effettuare il riscatto del terreno anche perché nella mia città non tutti i notai effettuano rogiti per appartamenti costruiti in edilizia convenzionata.
    Al proprietario preme vendere al più presto e i tempi per fare richiesta al comune per acquisire il diritto di proprietà sono molto lunghi.
    Cosa mi consiglia di fare?
    Posso acquistare un appartamento gravato dal diritto di superficie?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Annarita1
      Venerdì 15 Marzo 2019, alle ore 22:43
      Sono due cose ben diverse tra loro. 1) con il riscatto l'immobile viene venduto ai prezzi di mercato senza vincoli di sorta;2) senza riscatto l'immobile viene venduto al costo riportato nella convenzione, rivalutato alla data dell'atto secondo gli indici ISTAT, con i limiti operativi in caso di accensione di mutuo.Molti comuni italiani, per motivi economici, hanno deliberato l'alienazione del diritto sulla proprietà superficiaria, al momentoin della vendita a prezzi più o meno esosi. Va posto il quesito al comune se o meno il proprietario è obbligato al riscatto. Il consiglio: é da preferire l'acquisto senza vincoli, almeno in futuro dipenderà soltanto da Lei. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Annarita1
        Annarita1 Pasquale
        Sabato 16 Marzo 2019, alle ore 11:45
        Mi ha detto di chiedere al comune se o meno il proprietario è obbligato al riscatto. ma precisamente a chi dovrei rivolgermi?
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Annarita1
          Domenica 17 Marzo 2019, alle ore 10:28
          Con la copia del titolo di proprietà può informarsi presso l'ufficio tecnico comunale sullo stato della convenzione in essere e le successive modifiche che si sono succedutesi nel tempo. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Rosa6
    Rosa6
    Mercoledì 13 Marzo 2019, alle ore 12:44
    Sono proprietaria del 50% di un appartamento (avuto in eredità) acquistato in edilizia convenzionata gravato dal diritto di superficie.
    Vorrei rilevare il restante 50% da mio fratello.
    Per effettuare la vendita è necessario prima stipulare un atto notarile con il comune per trasformare il diritto di superficie in diritto di proprietà, in modo che entrambi abbiamo la piena proprietà, oppure posso procedere all'acquistare del suo 50% e semmai solo successivamente acquisire il diritto di proprietà?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Rosa6
      Giovedì 14 Marzo 2019, alle ore 11:51
      Per darLe una risposta certa andrebbe letta la convenzione stipulata tra il comune e la cooperativa. In genere sono "salvaguardati" i trasferimenti di proprietà nell'ambito familiare come nel Suo caso le cessioni di quote. Nei comuni, con dissesto finanziario dichiarato, anche queste forme di agevolazioni vengono annullate oppure vengono effettuate cessioni del diritto di superficie a prezzi "scontati".  E' opportuno, quindi, un visita di accertamento presso il Suo comune. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
      • Rosa6
        Rosa6 Pasquale
        Giovedì 14 Marzo 2019, alle ore 12:45
        Crede che all'ufficio tecnico del comune, mostrando l'atto di acquisto originario (quello che i miei genitori,defunti, hanno stipulato con la cooperativa), possano darmi una risposta in merito?
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Rosa6
          Giovedì 14 Marzo 2019, alle ore 22:10
          Certamente. Nel rogito sono riportati i dati relativi alla convenzione a cui fare riferimento. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Alex6
    Alex6
    Mercoledì 10 Ottobre 2018, alle ore 12:49
    Sono interessato alla vendita di un appartamento da me acquistato in edilizia convenzionata 10 anni fa dal costruttore.
    Prima di rivenderlo mi sono rivolto al comune ed al notaio per avere informazioni su come procedere, ma dal comune si oppongono alla vendita in quanto all'epoca dell'acquisto non ero sposato, mentre ora lo sono (in comunione dei beni) e quindi in sostanza non vogliono vendere a me e mia moglie, ma solo a me.Il notaio non sa come risolvere….evidentemente sarà l'unico caso in Italia. Come posso uscirne?

    rispondi al commento
    • Alex6
      Alex6 Alex6
      Mercoledì 10 Ottobre 2018, alle ore 17:04
      Si parla del terreno del comune su cui insiste l’appartamento
      rispondi al commento
      • Pasquale
        Pasquale Alex6
        Venerdì 12 Ottobre 2018, alle ore 17:48
        Segue la risposta data in precedenza. Cordiali saluti.
        rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Alex6
      Venerdì 12 Ottobre 2018, alle ore 17:47
      Il Suo non è un caso isolato e la legge non è affatto chiara. Rimanendo il più vicino al diritto legislativo si può affermare che la proprietà superficiaria dell'abitazione resta di proprietà Sua in quanto acquistata prima di contrarre il matrimonio, mentre il diritto di proprietà del terreno di sedime del fabbricato dove è ubitata la Sua casa, se acquistasse oggi, andrebbe automaticamente in comunione con Sua moglie. Questa condizione non può soddisfare il comune che deve attenenersi ad apposite norme. La soluzione per uscire dallo stallo in cui si trova sta che Lei, essendo titolare della proprietà superficiaria, abbia titolo per riscattare il diritto di superficie escludendo Sua moglie dall'acquisto. In che modo può avvenire: 1)  Con una donazione a Sua moglie di una piccola somma di denaro (che è anche la strada più praticata); 2) Modificare l'attuale regime patrimoniale. Penso che queste due ipotesi Le siano già state palesate dal Suo notaio di fiducia. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
  • Marianna
    Marianna
    Mercoledì 25 Luglio 2018, alle ore 01:13
    Salve, sono proprietaria da circa 16 anni di una villetta a schiera costruita in cooperativa. il mio giardino confina con una striscia di terra di cui ho scoperto averne proprietà, o meglio, diritto di superficie, in seguito ad una recente visura.
    Questa striscia confina con un altra cooperativa ed il mio vicino 8 anni fa se ne è impossessato di un pezzo con prepotenza dicendo che il terreno fosse di proprietà del comune, costruendo pure un capanno e innalzando un muro.
    Nella visura il proprietario in diritto di superficie con particella inserita nel rogito risulto essere io e non lui.
    Posso riappropriarmene e in che modo?
    Posso dopo 20 anni chiedere il riscatto al comune?
    Grazie
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Marianna
      Mercoledì 25 Luglio 2018, alle ore 17:23
      Il riscatto lo può richiedere in qualsiasi momento ed è a titolo oneroso. Essere proprietari in solido rappresenta il primo passo per rivendicare l'appropriazione indebita ai Suoi danni da parte del vicino. Purtroppo c'è una sola strada da percorrere, con i limiti temporali che si conoscono, l'azione legale. Cordiali saluti.    
      rispondi al commento
  • Remo
    Remo
    Mercoledì 24 Maggio 2017, alle ore 23:34
    Sono proprietario di un appartamento con diritto di superficie da piu di 20 anni.
    Volevo cortesemente sapere se posso affittarlo a libero mercato, visto che nell' atto di acquisto c'è scritto che dopo il 5  anno si poteva affittare.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Remo
      Giovedì 25 Maggio 2017, alle ore 09:11
      Sì, il vincolo per la locazione, dopo l'assegnazione dell'alloggio, di solito non supera mai i 10 anni dalla data del rogito. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Remo
        Remo Pasquale
        Sabato 27 Maggio 2017, alle ore 16:34
        La ringrazio della risposta sig.Pasquale mi ha tranquillizzato, avevo letto che anche per la locazione bisognava far riferimento al comune. Saluti
        rispondi al commento
    • Mark2
      Mark2 Remo
      Venerdì 11 Agosto 2017, alle ore 01:11
      ...si la puoi affittare, ma se non sbaglio dovrai rispettare il prezzo massimo di locazione che ti indicherà il comune.
      rispondi al commento
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