Diritto di superficie

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Prima di acquistare un immobile, è bene appurare se sia stato realizzato su un terreno su cui gravi il diritto di superficie, in forza di una determinata convenzione.
02 Settembre 2012 ore 00:58
Arch. Natalia Di Pasquali

diritto di superficieIl diritto di superficie è un diritto reale minore di godimento, disciplinato dal Codice Civile, agli articoli 952 e seguenti.

Nello specifico, l'articolo 952 recita che il proprietario di un suolo può concedere ad un altro soggetto il diritto di costruire un edificio sopra al suo suolo attribuendogli la proprietà separata dell'edificio.

Il proprietario può, inoltre, alienare la costruzione già esistente mantenendo la proprietà del suolo.


Tale diritto consente agli aventi causa, di disporre e mantenere, sia al di sopra che al di sotto del suolo di altri, un bene immobile, inteso come costruzione o abitazione, restando proprietari esclusivamente di quest'ultima.

Da quanto enunciato, si è proprietari del bene, ma non del suolo su cui il bene stesso è stato realizzato.

Inoltre, per quanto stabilito dall'art. 956 del C.C., quando si parla di diritto di superficie, ci si riferisce esclusivamente ad immobili , escludendo pertanto altri beni di diversa natura, quali ad esempio piantagioni.

Possiamo dunque stabilire che il diritto di superficie, così come definito dalla norma è un diritto di godimento sulla cosa altrui.

Per di più, il diritto superficiario rappresenta, per la giurisprudenza, un diritto reale perpetuo e si intende concesso a tempo indeterminato.

Nel solo caso in cui il bene sia stato ceduto a tempo determinato, come definito dall'articolo 953, scaduto il termine stabilito, il diritto di superficie viene estinto e la proprietà della costruzione torna al proprietario del suolo.

In questo caso si parla di elasticità del dominio.

Costituzione del diritto di superficie


Il diritto di superficie è un diritto che può essere istituito e definito in diversi modi e in differenti circostanze.

Nello specifico, il diritto di superficie potrà essere costituito secondo le seguenti attività:

- Per contratto

- Per testamento

- Per usucapione


Oggetto del diritto di superficie


Tutte le costruzioni realizzate al di sopra o al di sotto del suolo, così come stabilito dall'articolo 955 del Codice Civile, possono soggiacere al diritto di superficie, qualora siano verificate le condizioni di legge.


Durata ed estinzione del diritto di superficie


Il diritto di superficie, al momento della propria costituzione, può avere una scadenza stabilita, definendosi a tempo determinato e, per questo, con estinzione automatica alla data del limite temporale.

Ciò vuol dire che, quanto costruito dall'avente diritto, all'atto della scadenza stessa, sancita nell'atto costitutivo, potrà addirittura essere demolito o divenire di altra proprietà.

Se il diritto di superficie non è stato esercitato per venti anni, può trovare la propria naturale estinzione.


Immobili interessati dal diritto di superficie


Esercitare e prevedere un diritto di superficie trova larga applicazione nell'ambito delle costruzioni di edifici civili e costruzioni temporanee, come padiglioni allestiti e realizzati per periodi limitati.

Si può parlare di diritto superficiario anche in riferimento a edicole e chioschi, o per la realizzazione di opere dedicate alla pubblica utilità, come nel caso di palificate elettriche, telefoniche e linee teleferiche.

Analogamente, il diritto di superficie si può esercitare in caso di realizzazione di condutture necessarie al passaggio di reti elettriche o gasdotti, per realizzare i quali occorre passare temporaneamente su terreni appartenenti ad altri.


Esempi di diritto di superficie


Per capire meglio l'ambito di applicazione del diritto di superficie, ci si può avvalere di alcuni schemi che, sinteticamente rappresentano quanto di seguito.

schema diritto di superficie ASi può ipotizzare (schema A), che un proprietario di terreno concede a terzi, un diritto di superficie in virtù del quale il cessionario può realizzare una costruzione, avendone la piena titolarità, mentre la proprietà del terreno resta al concedente.

Altro caso, è rappresentato dall'ipotesi in cui il concedente, una volta realizzato il manufatto, lo cede al cessionario in proprietà separata, rimanendo così il concedente, esclusivo ed unico proprietario del suolo.

Ultimo esempio contempla la condizione in cui il concedente, permette al cessionario di realizzare una costruzione esclusivamente nel sottosuolo e, ad altro soggetto, la costruzione di una parte in elevazione.

schema diritto di superficie BIn maniera analoga, se il concedente ha realizzato un edificio, questi può alienare la sola costruzione anche a due cessionari differenti, rimanendo però proprietario esclusivo del suolo.

In ultimo, va precisato che la proprietà superficiaria, può interessare anche un solo piano (schema B).

Il concedente, cioè, permette al cessionario o superficiario, di costruire una sopraelevazione sulla porzione ceduta.


Diritto di superficie in convezione


I piani per l'edilizia economica e popolare introdotti dalla Legge n. 167 del 1962, ricorrono al diritto di superficie, quale strumento e mezzo giuridico, grazie al quale si è riusciti a costruire un'edilizia convenzionata, a prezzi calmierati.

La norma citata, infatti, mette in condizione l'ente pubblico e, nella fattispecie il Comune, di espropriare terreni ai privati cittadini, al fine di realizzare costruzioni da destinare all'edilizia agevolata.

Le classi meno abbienti, o comunque i soggetti aventi specifici requisiti, potranno accedere all'acquisto di un immobile in convenzione, usufruendo di prezzi di vendita agevolati e calmierati.

Nello specifico, le imprese selezionate per la realizzazione delle abitazioni, grazie alle convenzioni stipulate con il Comune banditore, costruiscono, sui lotti espropriati, edifici da cedere a terzi, a prezzi concordati con i Comuni.

In virtù di queste convenzioni, i prezzi risultano notevolmente inferiori a quelli praticati per la vendita di abitazioni in piena titolarità.

Le convenzioni durano solitamente 99 anni e sono rinnovabili per un uguale periodo.

All'atto della stipula della convenzione vengono stabilite, tra le altre attività, i termini di eventuali limitazioni e i vincoli per l'utilizzo del bene e per la possibile rivendita.

Ad esempio, se ai sensi della legge n. 865 del 1971, la rivendita avveniva solo se trascorsi dieci anni, oggi, per le abitazioni realizzate dopo l'entrata in vigore della legge n. 179 del 1992, si deve attendere appena cinque anni, sia per la vendita che per la locazione .

Il tutto ad un prezzo di mercato libero.

Solo se dovessero cambiare delle condizioni, come l'aumento di almeno due unità del nucleo familiare, gravi problemi di salute o lo spostamento del luogo di lavoro di otre 50 km, i vincoli temporali per la vendita, possono venir meno anticipatamente.


Trasformazione del diritto superficiario in piena proprietà


È possibile estinguere il vincolo di convenzione, e divenire proprietari anche del suolo su cui è stata eretta la costruzione.

Con l'introduzione della legge n. 549 del 1995 e le integrazioni successive, infatti, si possono acquistare, se le condizioni lo consentono, i millesimi del terreno su cui insiste l'edificio, annullando così tutte le prescrizioni e dettami della convenzione pubblica.


Consigli per l'acquisto di immobili in convenzione


Se si è in procinto di acquistare un'abitazione edificata in diritto di superficie, bisogna, come prima attività, richiedere al proprietario, copia della convenzione posta a base dell'intervento edilizio, e farla visionare al proprio notaio di riferimento.

Questo onde evitare cattive sorprese all'atto di un qualunque atto preliminare o di acquisto vero e proprio.

A tal fine, è consigliabile, propedeuticamente, rivolgersi all'ufficio tecnico del Comune in cui ricade l'immobile da alienare.

esempio di modulo, comune di GrottaferrataSolitamente, infatti, i Comuni promotori di attività edilizia in convenzione, mettono a disposizione dei cittadini la modulistica necessaria per richiedere la contabilizzazione dell'importo da estinguere, nel caso in cui si volesse alienare il vincolo del diritto di superficie.

In genere, i documenti da produrre a carico del richiedente sono:

- tabella millesimale dell'appartamento oggetto di alienazione;

- atto di compravendita;

- visure catastali;

- copia di convenzione;

- modulo comunale compilato in ogni sua parte;

- documento di riconoscimento del richiedente;

- marca da bollo.

riproduzione riservata
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Diritto di superficie: Commenti e opinioni


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  • Remo
    Remo
    Mercoledì 24 Maggio 2017, alle ore 23:34
    Sono proprietario di un appartamento con diritto di superficie da piu di 20 anni.
    Volevo cortesemente sapere se posso affittarlo a libero mercato, visto che nell' atto di acquisto c'è scritto che dopo il 5  anno si poteva affittare.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Remo
      Giovedì 25 Maggio 2017, alle ore 09:11
      Sì, il vincolo per la locazione, dopo l'assegnazione dell'alloggio, di solito non supera mai i 10 anni dalla data del rogito. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Remo
        Remo Pasquale
        Sabato 27 Maggio 2017, alle ore 16:34
        La ringrazio della risposta sig.Pasquale mi ha tranquillizzato, avevo letto che anche per la locazione bisognava far riferimento al comune. Saluti
        rispondi al commento
    • Mark2
      Mark2 Remo
      Venerdì 11 Agosto 2017, alle ore 01:11
      ...si la puoi affittare, ma se non sbaglio dovrai rispettare il prezzo massimo di locazione che ti indicherà il comune.
      rispondi al commento
  • Enrico64
    Enrico64
    Venerdì 26 Giugno 2015, alle ore 07:50
    Più che un commento è una domanda: si può ottenere il mutuo per la prima casa volendo acquistare unimmobile con il diritto di superfice,Potete farmi sapere qualcosa al riguardo grazie
    rispondi al commento
  • Donatoferrante
    Donatoferrante
    Mercoledì 8 Aprile 2015, alle ore 15:27
    Ciao, sono proprietario di un abitazione acquistata in edilizia convenzionata, volevo sapere se il maggior costo degli espropri (a seguito di una causa vinta dai proprietari dei terreni) ricade su noi acquirenti come nel caso delle cooperative o se dato che io ho acquistato da una ditta privata sono esautorato da tale costo?
    rispondi al commento
  • Danielle
    Danielle
    Martedì 7 Gennaio 2014, alle ore 18:05
    Vorrei sapere se il proprietario che ha costrutto sul terrazzo sovrastante il suo appartamento deve resarcire in qualche modo gli altri proprietari del fabbricato e se si deve rivedere le millesimale passate.
    Grazie.
    rispondi al commento
  • Mariagrazia
    Mariagrazia
    Venerdì 1 Marzo 2013, alle ore 12:15
    Mi risulta ci sia una sentenza della cassazione (o qualcosa di simile) che stabilisca che a partire dal quarto passaggio di proprietà di un immobile costruito su terreno di un terzo privato proprietario, il proprietario del terreno perda tale diritto di proprietà.
    Scusate le ripetizioni di parole ma potete confermare o meno la veridicità dell'esistenza di tale norma?
    Grazie
    rispondi al commento
  • Roberta
    Roberta
    Venerdì 11 Gennaio 2013, alle ore 15:34
    Buongiorno, sono proprietaria al 50% di un immobile con diritto di superficie, il comune ha dato l'opportunità di acquistare la piena proprietà, io vorrei acquistarla ma il mio ex marito (siamo divorziati) proprietario al 50% non vuole acquistarla.
    Posso io acquistarla al 100% e in caso di vendita dell'immobile ottenere un valore superiore del mio 50%.
    La casa in diritto di superficie vale molto meno che a libero mercato.
    rispondi al commento
  • Cosimo Barbato
    Cosimo Barbato
    Martedì 18 Dicembre 2012, alle ore 13:40
    E' possibile che un'impresa ottenga a trattativa privata un suolo in diritto di superficie da un comune per costruire un impianto sportivo, in cambio della costruzione di una opera pubblica a costo zero per il comune?
    rispondi al commento
  • Finetto  Mariano
    Finetto Mariano
    Martedì 11 Dicembre 2012, alle ore 17:28
    E' necessario non creare confusione.
    La legge Botta Ferrarini n. 179 del 92 elimina alcuni vincoli della convenzione solo per le aree concesse dai comuni in proprietà e non quelle concesse in diritto di superficie.
    rispondi al commento
  • Dario
    Dario
    Martedì 4 Dicembre 2012, alle ore 15:37
    Nel caso in cui il proprietario del terreno, espropriato dall'ente pubblico per destinarlo all'edilizia agevolata (tramite concessione del diritto di superficie), dovesse opporsi alla stima riuscendo a farne quintuplicare il valore (anche a causa delle varie spese di giudizio ed interessi legali); a chi spetta pagare l'esorbitante nuovo prezzo per nulla calmierato (dato che nel frattempo, considerati i tempi della giustizia, il terreno è stato occupato e quindi edificato)?
    Nello specifico: Sono socio di una Coop. Edilizia, alla quale, dopo 15 anni dall'occupazione d'urgenza, il Comune sta chiedendo di pagare un importo 5 volte superiore al valore venale dell'area (considerando l'epoca dell'esproprio).
    Il sovraprezzo: <> è stato girato alla cooperativa per via della concessione sul diritto di superficie, la quale solleva l'ente da eventuali ritorsioni da parte di terzi.
    Oggi, dopo 15 anni, a seguito di una sentenza della corte d'appello, ci si trova a pagare un terreno di cui non si è nemmeno proprietari (ma solo concessionari del diritto di superficie per 99 anni) ad un prezzo (caricato quindi di spese ed interessi) che va ben oltre le attuali medie locali... Dove sta la truffa?
    rispondi al commento
    • Romeo
      Romeo Dario
      Venerdì 1 Febbraio 2013, alle ore 17:52
      Per Dario: purtroppo in Italia ci sono leggi che agevolano le cooperative che dovrebbero essere non ha scopo di lucro!
      Le cooperative possono costruire su un terreno espropriato anche se non hanno acquistato tutto il terreno, nell'atto notarile tutte le norme e leggi sono a favore delle coopretaive mentre per edilizia privata cambiano tutte le norme, per costruire l'impresa deve essere proprietaria dell'intero terreno oppure non puoi costruire è capitato anche a me purtroppo molte persone non sanno che le cooperative vendono e tutto quello che accade dopo e prima ricade solo sui soci.
      Saluti Romeo
      rispondi al commento
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