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Diritto di superficie: costituzione, durata ed estinzione

Prima di acquistare un immobile, è bene appurare se sia stato realizzato su un terreno su cui gravi il diritto di superficie, in forza di una determinata convenzione.
02 Maggio 2016 ore 10:35 - NEWS Comprare casa

diritto di superficieIl diritto di superficie è un diritto reale minore di godimento, disciplinato dal Codice Civile, agli articoli 952 e seguenti.

Nello specifico, l'articolo 952 recita che il proprietario di un suolo può concedere ad un altro soggetto il diritto di costruire un edificio sopra al suo suolo attribuendogli la proprietà separata dell'edificio.

Il proprietario può, inoltre, alienare la costruzione già esistente mantenendo la proprietà del suolo.


Tale diritto consente agli aventi causa, di disporre e mantenere, sia al di sopra che al di sotto del suolo di altri, un bene immobile, inteso come costruzione o abitazione, restando proprietari esclusivamente di quest'ultima.

Da quanto enunciato, si è proprietari del bene, ma non del suolo su cui il bene stesso è stato realizzato.

Inoltre, per quanto stabilito dall'art. 956 del C.C., quando si parla di diritto di superficie, ci si riferisce esclusivamente ad immobili , escludendo pertanto altri beni di diversa natura, quali ad esempio piantagioni.

Possiamo dunque stabilire che il diritto di superficie, così come definito dalla norma è un diritto di godimento sulla cosa altrui.

Per di più, il diritto superficiario rappresenta, per la giurisprudenza, un diritto reale perpetuo e si intende concesso a tempo indeterminato.

Nel solo caso in cui il bene sia stato ceduto a tempo determinato, come definito dall'articolo 953, scaduto il termine stabilito, il diritto di superficie viene estinto e la proprietà della costruzione torna al proprietario del suolo.

In questo caso si parla di elasticità del dominio.


Costituzione del diritto di superficie



Il diritto di superficie è un diritto che può essere istituito e definito in diversi modi e in differenti circostanze.

Nello specifico, il diritto di superficie potrà essere costituito secondo le seguenti attività:

- Per contratto

- Per testamento

- Per usucapione


Oggetto del diritto di superficie


Tutte le costruzioni realizzate al di sopra o al di sotto del suolo, così come stabilito dall'articolo 955 del Codice Civile, possono soggiacere al diritto di superficie, qualora siano verificate le condizioni di legge.


Durata ed estinzione del diritto di superficie


Il diritto di superficie, al momento della propria costituzione, può avere una scadenza stabilita, definendosi a tempo determinato e, per questo, con estinzione automatica alla data del limite temporale.

Ciò vuol dire che, quanto costruito dall'avente diritto, all'atto della scadenza stessa, sancita nell'atto costitutivo, potrà addirittura essere demolito o divenire di altra proprietà.

Se il diritto di superficie non è stato esercitato per venti anni, può trovare la propria naturale estinzione.


Immobili interessati dal diritto di superficie


Esercitare e prevedere un diritto di superficie trova larga applicazione nell'ambito delle costruzioni di edifici civili e costruzioni temporanee, come padiglioni allestiti e realizzati per periodi limitati.

Si può parlare di diritto superficiario anche in riferimento a edicole e chioschi, o per la realizzazione di opere dedicate alla pubblica utilità, come nel caso di palificate elettriche, telefoniche e linee teleferiche.

Analogamente, il diritto di superficie si può esercitare in caso di realizzazione di condutture necessarie al passaggio di reti elettriche o gasdotti, per realizzare i quali occorre passare temporaneamente su terreni appartenenti ad altri.


Esempi di diritto di superficie


Per capire meglio l'ambito di applicazione del diritto di superficie, ci si può avvalere di alcuni schemi che, sinteticamente rappresentano quanto di seguito.

schema diritto di superficie ASi può ipotizzare (schema A), che un proprietario di terreno concede a terzi, un diritto di superficie in virtù del quale il cessionario può realizzare una costruzione, avendone la piena titolarità, mentre la proprietà del terreno resta al concedente.

Altro caso, è rappresentato dall'ipotesi in cui il concedente, una volta realizzato il manufatto, lo cede al cessionario in proprietà separata, rimanendo così il concedente, esclusivo ed unico proprietario del suolo.

Ultimo esempio contempla la condizione in cui il concedente, permette al cessionario di realizzare una costruzione esclusivamente nel sottosuolo e, ad altro soggetto, la costruzione di una parte in elevazione.

schema diritto di superficie BIn maniera analoga, se il concedente ha realizzato un edificio, questi può alienare la sola costruzione anche a due cessionari differenti, rimanendo però proprietario esclusivo del suolo.

In ultimo, va precisato che la proprietà superficiaria, può interessare anche un solo piano (schema B).

Il concedente, cioè, permette al cessionario o superficiario, di costruire una sopraelevazione sulla porzione ceduta.


Diritto di superficie in convezione


I piani per l'edilizia economica e popolare introdotti dalla Legge n. 167 del 1962, ricorrono al diritto di superficie, quale strumento e mezzo giuridico, grazie al quale si è riusciti a costruire un'edilizia convenzionata, a prezzi calmierati.

La norma citata, infatti, mette in condizione l'ente pubblico e, nella fattispecie il Comune, di espropriare terreni ai privati cittadini, al fine di realizzare costruzioni da destinare all'edilizia agevolata.

Le classi meno abbienti, o comunque i soggetti aventi specifici requisiti, potranno accedere all'acquisto di un immobile in convenzione, usufruendo di prezzi di vendita agevolati e calmierati.

Nello specifico, le imprese selezionate per la realizzazione delle abitazioni, grazie alle convenzioni stipulate con il Comune banditore, costruiscono, sui lotti espropriati, edifici da cedere a terzi, a prezzi concordati con i Comuni.

In virtù di queste convenzioni, i prezzi risultano notevolmente inferiori a quelli praticati per la vendita di abitazioni in piena titolarità.


Concessione terreno comunale 99 anni


Le convenzioni durano solitamente 99 anni e sono rinnovabili per un uguale periodo.

All'atto della stipula della convenzione vengono stabilite, tra le altre attività, i termini di eventuali limitazioni e i vincoli per l'utilizzo del bene e per la possibile rivendita.

Ad esempio, se ai sensi della legge n. 865 del 1971, la rivendita avveniva solo se trascorsi dieci anni, oggi, per le abitazioni realizzate dopo l'entrata in vigore della legge n. 179 del 1992, si deve attendere appena cinque anni, sia per la vendita che per la locazione .

Il tutto ad un prezzo di mercato libero.

Solo se dovessero cambiare delle condizioni, come l'aumento di almeno due unità del nucleo familiare, gravi problemi di salute o lo spostamento del luogo di lavoro di otre 50 km, i vincoli temporali per la vendita, possono venir meno anticipatamente.


Trasformazione del diritto superficiario in piena proprietà


È possibile estinguere il vincolo di convenzione, e divenire proprietari anche del suolo su cui è stata eretta la costruzione.

Con l'introduzione della legge n. 549 del 1995 e le integrazioni successive, infatti, si possono acquistare, se le condizioni lo consentono, i millesimi del terreno su cui insiste l'edificio, annullando così tutte le prescrizioni e dettami della convenzione pubblica.


Consigli per l'acquisto di immobili in convenzione


Se si è in procinto di acquistare un'abitazione edificata in diritto di superficie, bisogna, come prima attività, richiedere al proprietario, copia della convenzione posta a base dell'intervento edilizio, e farla visionare al proprio notaio di riferimento.

Questo onde evitare cattive sorprese all'atto di un qualunque atto preliminare o di acquisto vero e proprio.

A tal fine, è consigliabile, propedeuticamente, rivolgersi all'ufficio tecnico del Comune in cui ricade l'immobile da alienare.

esempio di modulo, comune di GrottaferrataSolitamente, infatti, i Comuni promotori di attività edilizia in convenzione, mettono a disposizione dei cittadini la modulistica necessaria per richiedere la contabilizzazione dell'importo da estinguere, nel caso in cui si volesse alienare il vincolo del diritto di superficie.

In genere, i documenti da produrre a carico del richiedente sono:

- tabella millesimale dell'appartamento oggetto di alienazione;

- atto di compravendita;

- visure catastali;

- copia di convenzione;

- modulo comunale compilato in ogni sua parte;

- documento di riconoscimento del richiedente;

- marca da bollo.

riproduzione riservata
Articolo: Diritto di superficie
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Diritto di superficie: Commenti e opinioni


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  • Cecilia2
    Cecilia2
    Giovedì 12 Dicembre 2019, alle ore 11:43
    Sono proprietario di un terreno edificabile ( già frazionato) e vorrei concedere il diritto di superficie ad un costruttore che ha fatto un progetto di 2 unità abitative di cui una ha già un acquirente.
    Abbiamo definito il prezzo totale del lotto.
    Vorrei concedere diritto di superficie per un periodo che sia sufficiente al costruttore per vendere anche la seconda villetta.
    È possibile concedere il diritto per 5 anni? ( per me va bene mantenere lo stesso importo) Con una scadenza troppo breve non vorrei dovermi trovare a rifare l'atto.
    Gli anni sono rinnovabili?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Cecilia2
      Sabato 14 Dicembre 2019, alle ore 18:02
      Sì, è possibile concedere il diritto di superficie anche per cinque anni. Sull'eventuale proroga di scadenza, questa va concordata con il costruttore ed inserita nello stesso atto, prevedendo le condizioni essenziali che la determinano ed i nuovi termini. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
  • Gigi2780
    Gigi2780
    Martedì 10 Settembre 2019, alle ore 11:33
    Sono alla ricerca di un'immobile e ho visionato un annuncio dal quale si evince la l'immobile è in diritto di superficie.
    Parlando con dei colleghi mi facevano presente di verificare se il diritto di superficie era stato trasformato in piena prorprietà, altrimenti il proprietario non avrebbe potuto vendere ad prezzo di mercato.. cosa significa tutto ciò?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Gigi2780
      Mercoledì 11 Settembre 2019, alle ore 15:45
      Quanto Le hanno riferito risponde al vero. La legge che regola il  diritto di superficie impone che, in caso di compravendita, l'acquirente abbia gli stessi requisiti del socio cedente ed il prezzo sia conforme alle condizioni imposte  dalla convenzione  stipulata  tra il comune  ed i  soci cooperatori. Se il vincolo è stato sciolto, il prezzo di riferimento è quello di mercato. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Cristina5
    Cristina5
    Mercoledì 10 Aprile 2019, alle ore 16:37
    Abbiamo acquistato un immobile e successivamente il terreno "gravato dal diritto di superficie" dal Comune con rinuncia, da parte di quest'ultimo, ad ogni eventuale diritto di ipoteca legale.
    Adesso ci troviamo a vendere parte di quest'immobile ed a ridosso del rogito, il notaio della controparte ci richiede un documento attestante la "rinuncia di prelazione" da parte del Comune sul terreno.
    Ai sensi delle Leggi 28.12.1995 n.549 e 23.12.1996 n.662 è insita tale rinuncia?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Cristina5
      Sabato 13 Aprile 2019, alle ore 09:18
      La richiesta del notaio e' lecita e rappresenta una maggior tutela verso l'acquirente ed, in via subordinata, anche a Lei nel caso estremo dell'esercizio della prelazione da parte del comune. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Cristina
        Cristina Pasquale
        Lunedì 15 Aprile 2019, alle ore 09:45
        Abbiamo già riscattato il terreno dal Comune, quindi non dovrebbe essere tutto a posto?
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Cristina
          Martedì 16 Aprile 2019, alle ore 07:57
          È solo una formalità. Cordiali saluti. 
          rispondi al commento
  • Annarita1
    Annarita1
    Giovedì 14 Marzo 2019, alle ore 19:10
    Dovrei acquistare un appartamento su cui è presente il diritto di superficie.
    Ho chiesto al proprietario di effettuare il riscatto del terreno anche perché nella mia città non tutti i notai effettuano rogiti per appartamenti costruiti in edilizia convenzionata.
    Al proprietario preme vendere al più presto e i tempi per fare richiesta al comune per acquisire il diritto di proprietà sono molto lunghi.
    Cosa mi consiglia di fare?
    Posso acquistare un appartamento gravato dal diritto di superficie?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Annarita1
      Venerdì 15 Marzo 2019, alle ore 22:43
      Sono due cose ben diverse tra loro. 1) con il riscatto l'immobile viene venduto ai prezzi di mercato senza vincoli di sorta;2) senza riscatto l'immobile viene venduto al costo riportato nella convenzione, rivalutato alla data dell'atto secondo gli indici ISTAT, con i limiti operativi in caso di accensione di mutuo.Molti comuni italiani, per motivi economici, hanno deliberato l'alienazione del diritto sulla proprietà superficiaria, al momentoin della vendita a prezzi più o meno esosi. Va posto il quesito al comune se o meno il proprietario è obbligato al riscatto. Il consiglio: é da preferire l'acquisto senza vincoli, almeno in futuro dipenderà soltanto da Lei. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Annarita1
        Annarita1 Pasquale
        Sabato 16 Marzo 2019, alle ore 11:45
        Mi ha detto di chiedere al comune se o meno il proprietario è obbligato al riscatto. ma precisamente a chi dovrei rivolgermi?
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Annarita1
          Domenica 17 Marzo 2019, alle ore 10:28
          Con la copia del titolo di proprietà può informarsi presso l'ufficio tecnico comunale sullo stato della convenzione in essere e le successive modifiche che si sono succedutesi nel tempo. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Rosa6
    Rosa6
    Mercoledì 13 Marzo 2019, alle ore 12:44
    Sono proprietaria del 50% di un appartamento (avuto in eredità) acquistato in edilizia convenzionata gravato dal diritto di superficie.
    Vorrei rilevare il restante 50% da mio fratello.
    Per effettuare la vendita è necessario prima stipulare un atto notarile con il comune per trasformare il diritto di superficie in diritto di proprietà, in modo che entrambi abbiamo la piena proprietà, oppure posso procedere all'acquistare del suo 50% e semmai solo successivamente acquisire il diritto di proprietà?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Rosa6
      Giovedì 14 Marzo 2019, alle ore 11:51
      Per darLe una risposta certa andrebbe letta la convenzione stipulata tra il comune e la cooperativa. In genere sono "salvaguardati" i trasferimenti di proprietà nell'ambito familiare come nel Suo caso le cessioni di quote. Nei comuni, con dissesto finanziario dichiarato, anche queste forme di agevolazioni vengono annullate oppure vengono effettuate cessioni del diritto di superficie a prezzi "scontati".  E' opportuno, quindi, un visita di accertamento presso il Suo comune. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
      • Rosa6
        Rosa6 Pasquale
        Giovedì 14 Marzo 2019, alle ore 12:45
        Crede che all'ufficio tecnico del comune, mostrando l'atto di acquisto originario (quello che i miei genitori,defunti, hanno stipulato con la cooperativa), possano darmi una risposta in merito?
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Rosa6
          Giovedì 14 Marzo 2019, alle ore 22:10
          Certamente. Nel rogito sono riportati i dati relativi alla convenzione a cui fare riferimento. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Alex6
    Alex6
    Mercoledì 10 Ottobre 2018, alle ore 12:49
    Sono interessato alla vendita di un appartamento da me acquistato in edilizia convenzionata 10 anni fa dal costruttore.
    Prima di rivenderlo mi sono rivolto al comune ed al notaio per avere informazioni su come procedere, ma dal comune si oppongono alla vendita in quanto all'epoca dell'acquisto non ero sposato, mentre ora lo sono (in comunione dei beni) e quindi in sostanza non vogliono vendere a me e mia moglie, ma solo a me.Il notaio non sa come risolvere….evidentemente sarà l'unico caso in Italia. Come posso uscirne?

    rispondi al commento
    • Alex6
      Alex6 Alex6
      Mercoledì 10 Ottobre 2018, alle ore 17:04
      Si parla del terreno del comune su cui insiste l’appartamento
      rispondi al commento
      • Pasquale
        Pasquale Alex6
        Venerdì 12 Ottobre 2018, alle ore 17:48
        Segue la risposta data in precedenza. Cordiali saluti.
        rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Alex6
      Venerdì 12 Ottobre 2018, alle ore 17:47
      Il Suo non è un caso isolato e la legge non è affatto chiara. Rimanendo il più vicino al diritto legislativo si può affermare che la proprietà superficiaria dell'abitazione resta di proprietà Sua in quanto acquistata prima di contrarre il matrimonio, mentre il diritto di proprietà del terreno di sedime del fabbricato dove è ubitata la Sua casa, se acquistasse oggi, andrebbe automaticamente in comunione con Sua moglie. Questa condizione non può soddisfare il comune che deve attenenersi ad apposite norme. La soluzione per uscire dallo stallo in cui si trova sta che Lei, essendo titolare della proprietà superficiaria, abbia titolo per riscattare il diritto di superficie escludendo Sua moglie dall'acquisto. In che modo può avvenire: 1)  Con una donazione a Sua moglie di una piccola somma di denaro (che è anche la strada più praticata); 2) Modificare l'attuale regime patrimoniale. Penso che queste due ipotesi Le siano già state palesate dal Suo notaio di fiducia. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
  • Marianna
    Marianna
    Mercoledì 25 Luglio 2018, alle ore 01:13
    Salve, sono proprietaria da circa 16 anni di una villetta a schiera costruita in cooperativa. il mio giardino confina con una striscia di terra di cui ho scoperto averne proprietà, o meglio, diritto di superficie, in seguito ad una recente visura.
    Questa striscia confina con un altra cooperativa ed il mio vicino 8 anni fa se ne è impossessato di un pezzo con prepotenza dicendo che il terreno fosse di proprietà del comune, costruendo pure un capanno e innalzando un muro.
    Nella visura il proprietario in diritto di superficie con particella inserita nel rogito risulto essere io e non lui.
    Posso riappropriarmene e in che modo?
    Posso dopo 20 anni chiedere il riscatto al comune?
    Grazie
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Marianna
      Mercoledì 25 Luglio 2018, alle ore 17:23
      Il riscatto lo può richiedere in qualsiasi momento ed è a titolo oneroso. Essere proprietari in solido rappresenta il primo passo per rivendicare l'appropriazione indebita ai Suoi danni da parte del vicino. Purtroppo c'è una sola strada da percorrere, con i limiti temporali che si conoscono, l'azione legale. Cordiali saluti.    
      rispondi al commento
  • Remo
    Remo
    Mercoledì 24 Maggio 2017, alle ore 23:34
    Sono proprietario di un appartamento con diritto di superficie da piu di 20 anni.
    Volevo cortesemente sapere se posso affittarlo a libero mercato, visto che nell' atto di acquisto c'è scritto che dopo il 5  anno si poteva affittare.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Remo
      Giovedì 25 Maggio 2017, alle ore 09:11
      Sì, il vincolo per la locazione, dopo l'assegnazione dell'alloggio, di solito non supera mai i 10 anni dalla data del rogito. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Remo
        Remo Pasquale
        Sabato 27 Maggio 2017, alle ore 16:34
        La ringrazio della risposta sig.Pasquale mi ha tranquillizzato, avevo letto che anche per la locazione bisognava far riferimento al comune. Saluti
        rispondi al commento
    • Mark2
      Mark2 Remo
      Venerdì 11 Agosto 2017, alle ore 01:11
      ...si la puoi affittare, ma se non sbaglio dovrai rispettare il prezzo massimo di locazione che ti indicherà il comune.
      rispondi al commento
  • Enrico64
    Enrico64
    Venerdì 26 Giugno 2015, alle ore 07:50
    Più che un commento è una domanda: si può ottenere il mutuo per la prima casa volendo acquistare unimmobile con il diritto di superfice,Potete farmi sapere qualcosa al riguardo grazie
    rispondi al commento
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