Diritto di superficie: aspetti civilistici e fiscali
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Diritto di superficie
ll diritto di superficie è un diritto reale su cosa altrui disciplinato dall'art 952 cc. e ss del codice civile, in base al quale il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al di sopra una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà.
In altri più specifici termini, il diritto di superficie consente di considerare distinti e separati la titolarità del suolo dalla titolarità del bene ivi costruito.
In tale senso, si tratta un istituto giuridico che consente di attuare una deroga al diritto di accessione, disciplinato dal codice civile all'art. 934 c.c. a norma del quale tutto ciò che è stabilmente incorporato sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario del suolo medesimo.
Contenuto del diritto superficie
Il diritto di superficie, in quanto diritto privato, come previsto dall'art. 952 cc, può consentire alternativamente:
- il diritto di mantenere o di avere una costruzione su suolo altrui un'opera di cui il superficiario acquisita il c.d. ius aedificandi o il la proprietà superficiaria (art. 952, comma 1, c.c.);
- la suddivisione della proprietà separata (c.d. proprietà superficiaria) di un'opera già esistente, di cui il superficiario diviene titolare, mentre il diritto di suolo resta al concedente (art. 952, comma 2, c.c.).
Beni immobili oggetto del diritto superficie
Non vi sono preclusioni sulla costituzione di un diritto di superficie, con riferimento alla tipologia di beni immobili.
In linea generale, tutti i beni immobili possono essere acquistati in tale modo a condizione che il pieno proprietario provveda a costituire la proprietà superficiaria attraverso uno specifico atto, preferibilmente notarile, con il quale si procede alla separazione fra la proprietà della superficie e la proprietà dei beni dalla proprietà del terreno.
Tale situazione si verifica allorquando una impresa edile costruisce un edificio su di un suolo soggetto a proprietà privata.
Come costituire il diritto di superficiario?
La proprietà di superficie diritto privato si costituisce come l'ordinario diritto di proprietà. Occorre, infatti, un atto pubblico o la costituzione diritto di superficie scrittura privata autenticata o non autenticata.
Nello specifico, ritiene consigliabile un atto notarile e nello specifico di un contratto di acquisto casa con diritto di superficie, con il quale si trasferisce il diritto di superficie casa.
Medesimi sono anche i controlli preventivi prima di procedere alla costituzione del diritto di superficie: prima del trasferimento del diritto di superficie, sarebbe quindi utile oltre che necessaria l'effettuazione di tutti i controlli, ovverosia la regolarità catastale e ipotecaria, il certificato di destinazione urbanistica, nonché l'Attestato di Prestazione Energetica ecc.
La proprietà superficiaria si può costituire sia a tempo determinato sia a tempo indeterminato, con la conseguenza che nel primo caso, allo scadere del termine previsto si ha l'estinzione del diritto di superficie e il ripristino del principio di accessione di cui all'articolo 934, cod. civ.
Aspetti fiscali del diritto superficie
La costituzione o il trasferimento del diritto di superficie rappresentano operazioni con importanti risvolti ai fini fiscali.
Il diritto di superficie, infatti, assume rilevanza, con riferimento sia alle imposte indirette, salvo casi specifici di esenzione dal pagamento dei tributi (quali, a esempio, IVA, imposte ipotecarie catastali e imposta di registro), sia ai tributi locali.
IVA e diritto superficie
Con specifico riferimento all'IVA, la costituzione o il trasferimento del diritto di superficie, salvo specifiche ipotesi, sono considerate fiscalmente cessioni di beni in quanto tali rilevanti, ai fini dell'imposta sul valore aggiunto (risposte interpello Agenzia delle Entrate 11.10.2021 n. 699, 5.3.2021 n. 152 e 3.7.2020 n. 200).
Il trattamento IVA del diritto di superficie si differenzia a seconda della tipologia di bene oggetto della proprietà superficiaria.
In particolare, in caso di terreno suscettibile a utilizzazione edificatoria deve ritenersi applicabile l'esclusione dal campo di applicazione dell'Iva ai sensi dell'art. 2, comma 3, lett. c), d.p.r. n. 633/ 72.
In caso di fabbricati abitativi o strumentali il trattamento IVA applicabile prevede l'esenzione dall'imposta salvo casi di imponibilità per obbligo o per opzione (art. 10 co. 1 n. 8-bis e 8-ter del DPR 633/72).
Con riferimento a tutte le altre fattispecie possibili il trattamento fiscale applicabile ai fini IvVAprevede imponibilità dell'operazione.
Diritto di superficie e imposta di registro
Come per tutti gli atti di trasferimento costituzione di diritti reali su beni immobili anche il diritto di superficie è annoverabile fra quegli atti soggetti per legge a registrazione, ai sensi dall'art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86, entro 30 giorni.
Ai fini del calcolo della base imponibile in materia di imposta di registro il Tur non fornisce chiarimenti a riguardo.
Al riguardo si è espressa la giurisprudenza che in più occasioni ha affermato l'applicabilità del procedimento previsto per la definizione del valore del diritto di usufrutto, ai sensi dall'art. 48, D.P.R. n. 131/86 (C.TP, Milano 19 luglio 1997, n. 135).
Proprietà superficiaria e imposte ipotecarie e catastali
La costituzione o la cessione del diritto di superficie comporta altresì il pagamento delle imposte ipotecarie catastali analogamente a quanto avviene per le compravendite immobiliari.
In particolare, l'imposta ipotecaria è dovuta:
- in misura fissa pari a euro 50,00 euro per gli atti di costituzione o cessione del diritto di superficie e per gli atti di trasferimento della proprietà superficiaria che scontano l'imposta di registro proporzionale del 2%, 9% o 15% a norma dell'art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86;
- in misura fissa di 200,00 euro per gli atti di cessione della proprietà superficiaria di fabbricati abitativi imponibili ad IVA;
- in misura fissa (200,00 euro) per gli atti di costituzione o cessione del diritto di superficie su terreni agricoli in presenza delle condizioni per l'applicazione delle agevolazioni per la piccola proprietà contadina (contra, DRE Emilia Romagna n. 909-47106/2010);
- in misura proporzionale del 3% per gli atti di cessione della proprietà superficiaria di fabbricati strumentali imponibili o esenti da IVA.
L'imposta catastale è dovuta:
- nella misura fissa di 50,00 euro per gli atti di costituzione o cessione del diritto di superficie e per gli atti di trasferimento della proprietà superficiaria che scontano l'imposta di registro proporzionale del 2%, 9% o 15% a norma dell'art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86;
- nella misura fissa di 200,00 euro per gli atti di cessione della proprietà superficiaria di fabbricati abitativi e per gli atti di costituzione o cessione del diritto di superficie su terreni imponibili ad IVA;
- nella misura ordinaria dell'1% per gli atti di costituzione o cessione del diritto di superficie su terreni agricoli in presenza delle condizioni per l'applicazione delle agevolazioni per la piccola proprietà contadina;
- in misura proporzionale dell'1% per gli atti di costituzione o cessione del diritto di usufrutto su immobili strumentali imponibili o esenti da IVA.
Tributi locali e diritto di superficie
Com'è noto, in linea generale il soggetto passivo il nuovo è il proprietario dell'immobile.
Ciò nondimeno allorquando sia costituita una proprietà superficiaria, la soggettività passiva è configurabile in capo al soggetto che esercita al soggetto diritto di superficie e non nei confronti del proprietario del fondo.
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