Diritto di superficie e diritto di sopraelevazione: differenze e caratteristiche

Diritto di sopraelevazione e diritto di superficie

Nell'articolo che segue, dopo avere analizzato il contenuto del Diritto di Superficie mi soffermerò su quello che è il Diritto a sopraelevare in ambito condominiale, al fine di fare un confronto in merito a natura giuridica ed effetti delle diverse tipologie di diritti.

L'analisi congiunta dei due istituti permette di individuarne analogie e differenze.

Che cos'è il diritto di superficie

Il diritto di superficie è un diritto reale minore, ovvero un diritto su cosa altrui.
Viene attribuito dal proprietario del suolo (concedente) ad altra persona (concessionario) e consiste nel diritto di fare (diritto all'edificazione) e mantenere al di sopra del suolo una costruzione che diviene di proprietà del concessionario (o superficiario).

Presupposto per il riconoscimento del diritto di superficie è che il terreno sia rimasto inedificato. Altra modalità di attribuzione del diritto di superficie è data dall'alienazione della proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo.

Ad ogni modo, in entrambi i casi, abbiamo una proprietà dell'edificio disgiunta dalla proprietà del suolo. La proprietà della costruzione si acquista a titolo originario e automaticamente, a prescindere da qualsivoglia dichiarazione di volontà del proprietario.

Come si costituisce il diritto di superficie ed effetti

Il diritto di superficie si costituisce tramite contratto avente effetti reali; è necessario l'accordo tra le parti da redigersi in forma scritta e con atto pubblico, pena la nullità.

Da quel momento il diritto di superficie può essere fatto valere erga omnes, cioè nei confronti di tutti, anche il proprietario stesso qualora, ad esempio, iniziasse a costruire o destinasse il suolo ad un uso incompatibile con l'esercizio del diritto di edificazione.

In tal caso, a suo favore, il superficiario dispone dell'azione per ottenere il risarcimento del danno subito e dell'azione per ottenere l'abbattimento della costruzione indebitamente eretta.

Altro aspetto da evidenziare è che, essendo invocabili i principi della trascrizione, il diritto di elevazione sarà opponibile all'eventuale acquirente del suolo, qualora il proprietario decida di venderlo.

Diritto di superficie: una deroga al principio dell'accessione

Con la costituzione del diritto di superficie e la conseguente separazione della proprietà del suolo dalla costruzione si deroga al principio dell'accessione di cui all'articolo 934 del codice civile.

L'accessione è una modalità di acquisto della proprietà in base alla quale l'opera che accede al suolo per unione organica, come una piantagione o per unione meccanica, come la costruzione, diviene parte del suolo per attrazione reale.

Diritto di sopraelevazione in Condominio è riconosciuto dalla legge

Il diritto di sopraelevazione da una parte della dottrina è considerato una manifestazione particolare del diritto di superficie. Quest'ultimo infatti può essere costituito, oltre che su un suolo anche su una costruzione già esistente.

Si parla in tal caso di diritto alla sopraelevazione. Esso è un istituto giuridico trattato nell'ambito delle norme dedicate dal codice civile al Condominio.

Esso è previsto e disciplinato dall'articolo 1127 che riconosce, a favore del proprietario dell'ultimo piano dell'edificio o del lastrico solare, il diritto a sopraelevare, ovvero di aumentare l'altezza dell'edificio esistente tramite la costruzione di uno o più piani.

La facoltà è riconosciuta salvo che risulti altrimenti dal titolo.

Si può cedere ad altri il diritto di sopraelevazione?

Può anche succedere che il proprietario dell'ultimo piano (o del lastrico solare) ceda ad altri il suo diritto di elevare, sull'ultimo piano, nuove costruzioni o nuove opere.

In tal caso è stato costituito a favore di terzo un diritto di superficie da parte di chi aveva il diritto a costruire in forza di legge e non per volontà delle parti.


La dottrina e la giurisprudenza maggioritarie ritengono infatti che il diritto di sopraelevare può essere oggetto di un atto autonomo di cessione a terzi (siano essi condomini o estranei alla compagine condominiale) e che detto trasferimento implichi la costituzione di un vero e proprio diritto di superficie che non sorge per legge ma per accordo tra le parti.

Non è previsto dalla legge il consenso degli altri condomini anche se magari può essere opportuno onde evitare spiacevoli situazini di conflitto.

Ultimo piano in comproprietà: che succede?

Può accadere che l'ultimo piano o il lastrico solare siano in comproprietà perché sotto di esso insistono più appartamenti. Ne consegue che ciascun proprietario avrà il potere di sopraelevare ma limitatamente alla proiezione verticare dell'area sulla quale insiste la sua parte di proprietà.


Conseguentemente ciascuno proprietario manterrà la facoltà di cedere il suo diritto costituendo a favore di terzi un diritto di superficie relativamente alla parte situata sopra la propria unità immobiliare.

Quali sono i limiti del diritto di sopraelevare

Dopo aver esaminato le caratteristiche del diritto di sopraelevazione, veniamo a quelli che sono i limiti, legati al Condominio, che deve rispettare il titolare del diritto di sopraelevare ai sensi dell'articolo 1127 codice civile.


Partendo da quanto affermato dalla legge possiamo asserire che la sopraelevazione non è ammessa in alcune situazioni.

In primo luogo, come già accennato, se il titolo abbia disposto diversamente come può accadere nell'ambito del regolamento condominiale.

In secondo luogo, la sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono. Siamo di fronte ad un limite assoluto che non consente deroghe, poiché non si può in alcun modo mettere a repentaglio la sicurezza dell'edificio nel suo complesso.

Infine, i condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio (perché ne costituisce una stonatura), oppure diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.

In caso di sopraelevazione è dovuta un'indennità

Ultimo aspetto da considerare nella disamina concerne l'indennità dovuta dal proprietario dell'ultimo piano che edifica, agli altri condomini.

Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.