Diritto di prelazione su immobili: cosa sapere

Cos'è il diritto di prelazione sugli immobili

Il diritto di prelazione sugli immobili è un meccanismo giuridico grazie al quale determinati soggetti godono della possibilità di acquistare un immobile con priorità rispetto ad altri acquirenti.

Il tutto, alle stesse condizioni offerte dal venditore.

Questo diritto può derivare da disposizioni di legge o da accordi contrattuali, con lo scopo di proteggere specifici interessi, come quelli degli inquilini, degli eredi o dei proprietari di terreni confinanti.

Come funziona un diritto di prelazione su un immobile

Nel momento in cui il proprietario di un immobile decide di venderlo, è tenuto a informare il soggetto titolare del diritto di prelazione riguardo alla sua intenzione e alle condizioni della vendita.

A partire dalla comunicazione, il prelazionario ha un lasso di tempo prestabilito dalla legge per poter far valere il proprio diritto e dichiarare la volontà di acquistare l'immobile alle medesime condizioni proposte a terzi.

Qualora il diritto di prelazione non sia rispettato e l’immobile dovesse essere venduto a un’altra persona, il titolare può agire per ottenere il riscatto dell'immobile, nei limiti e con i termini previsti dalla normativa.

Risarcimento da violazione di prelazione

Il calcolo del diritto di prelazione in caso di violazione dipende dalla perdita economica subita dal titolare del diritto a causa della mancata possibilità di esercitare la prelazione.

In genere, il risarcimento si determina tenendo conto del vantaggio patrimoniale che il beneficiario avrebbe ottenuto se fosse stato preferito nell’acquisto immobile.

Diritto di prelazione - Getty Images

Questo vantaggio può consistere, ad esempio, nella differenza tra il prezzo pattuito con il terzo acquirente e il valore effettivo di mercato del bene.

Oppure, volendo, nei benefici economici che il prelazionario avrebbe potuto conseguire dalla proprietà dell’immobile nel tempo.

In alcuni casi, il danno risarcibile può includere anche i costi sostenuti per l’eventuale azione legale intrapresa per far valere il proprio diritto.

Casi di decadenza ed estinzione del diritto di prelazione

Il diritto di prelazione può essere soggetto a decadenza o ad estinzione a seconda delle diverse circostanze, come il mancato esercizio entro il termine previsto, che può oscillare in base alla tipologia di prelazione (ad esempio, si parla di 60 giorni il caso di prelazione urbana e di 30 giorni nel caso di prelazione agraria).

Qualora il diritto di prelazione non sia fatto valere entro i tempi stabiliti, il venditore ha pieno diritto di alienazione dell’immobile a terzi senza patire conseguenze.

È opportuno precisare altresì che il diritto di riscatto dell'immobile, qualora si verificasse un caso di violazione della prelazione, è soggetto a prescrizione.

Esso infatti deve essere esercitato entro 6 mesi se si tratta di prelazione urbana, 1 anno se si tratta di prelazione agraria e 10 anni per quella ereditaria.

Vi sono poi casi in cui la vendita avviene con modalità che escludono il diritto di prelazione, come nel caso di donazioni o di cessioni tra parenti stretti.

Chi beneficia del diritto di prelazione

I soggetti che beneficiano del diritto di prelazione variano a seconda della tipologia prevista dalla legge: coeredi, conduttori di immobili, coltivatori diretti.

Ad esempio, i coeredi hanno la possibilità di acquistare una quota ereditaria contenente immobili prima che la stessa sia ceduta ad altri soggetti esterni.

Oppure, i conduttori di immobili ad uso abitativo o commerciale possono esercitare la prelazione se sussistono determinati requisiti stabiliti dalla legge, come la durata del contratto di locazione e la regolare registrazione.

Anche i coltivatori diretti godono di questo diritto per l’acquisto di terreni agricoli, così come i proprietari confinanti con il fondo in vendita, purché anch'essi siano coltivatori diretti.

Tipologie di prelazione: volontaria e legale

Il diritto di prelazione si distingue in due tipologie principali: la prelazione legale e la prelazione volontaria.

La prelazione legale è quella prevista dalla normativa vigente.

Serve a tutelare categorie specifiche di soggetti, come i coeredi o gli inquilini, al fine di dare una maggiore garanzia circa la continuità del possesso e la protezione di interessi meritevoli di tutela.

Prelazione legale - Getty Images

Tale diritto è stabilito dalla legge e il proprietario non può sottrarsi all’obbligo di proporre l’acquisto prioritario al titolare della prelazione prima di concludere la vendita con terzi.

Viceversa, si parla di prelazione volontaria, per indicare il frutto di un accordo tra le parti e obbliga il proprietario dell'immobile a proporre prioritariamente l’acquisto a un soggetto individuato nel contratto.

Questo tipo di prelazione non è prevista dalla legge, ma nasce da un patto espresso tra il venditore e un potenziale acquirente.

Può essere ad esempio inserita in un contratto preliminare di compravendita o in altri accordi negoziali.

Comporta quindi un vincolo per il proprietario nei limiti previsti dalle condizioni stabilite tra le parti.

Diritto di prelazione per gli inquilini

Nel contesto degli immobili residenziali, la prelazione coinvolge in particolar modo i soggetti che si ritrovano l’immobile in virtù di un contratto di locazione.

Prelazione immobile uso abitativo - Getty Images

Stando a quanto previsto della legge sull’equo canone, se il proprietario esprime volontà di vendere l'immobile locato, il conduttore ha il diritto di essere preferito rispetto ad altri potenziali acquirenti, ma solo se sussistono specifiche condizioni.

Tra queste, vi è l’obbligo che il contratto di locazione sia regolarmente registrato, che l’inquilino non possegga un'altra abitazione nello stesso comune e che la vendita non riguardi l’intero edificio ma solo singole unità immobiliari.

Quando non spetta la prelazione su immobili ad uso abitativo locato

Ci sono delle situazioni in cui l’inquilino non può avanzare pretesa di prelazione, ad esempio, se l’immobile viene venduto a un parente entro il secondo grado.

O ancora se il proprietario di cosa opta per il trasferimento dell'immobile tramite donazione o conferimento in società.

Oppure se il conduttore è moroso o non adempie agli obblighi contrattuali.

Inoltre, se la vendita riguarda l’intero edificio e non singoli appartamenti, la prelazione non è applicabile.

Diritto di prelazione su immobili ereditati, confinanti e pignorati

È d'obbligo aprire e chiudere una parentesi circa gli immobili pignorati, i terreni agricoli e gli immobili ereditati.

I coeredi hanno il diritto di comprare la quota di un altro erede che intenda vendere.

Così facendo, si impedisce che un soggetto estraneo vada a far parte della comunione ereditaria.

Diritto di prelazione su immobili ereditati - Getty Images

Per ciò che concerne i terreni agricoli, se il proprietario decide di venderne uno confinante con il fondo di un coltivatore diretto, quest’ultimo ha diritto di prelazione e può acquistarlo prima di altri compratori.

Infine, per quanto riguarda gli immobili pignorati, ci sono delle circostanze in cui il coniuge o altri familiari del debitore possono vantare un diritto di acquisto prioritario nell'ambito della procedura esecutiva.