Cosa sono i diritti reali?

Diritti reali

Sentiamo spesso pronunciare l'espressione diritti reali. Di cosa si tratta?
Come vedremo, il riferimento è in parte ad istituti attualissimi (ad es. l'usufrutto, la proprietà, la servitù, l'ipoteca), ed in parte a istituti ormai desueti come l'enfiteusi.

Innanzitutto, menzioniamo e distinguiamo il diritto di proprietà da tutti gli altri: infatti, solo il primo riguarda diritti su un bene proprio; tutti gli altri riguardano diritti sui beni altrui.
Dividiamo poi i restanti diritti reali in due macro aree: i diritti reali di godimento e i diritti reali di garanzia, i quali si distinguono tra di loro perché i primi prevedono la possibilità di godimento, limitato, su un bene altrui; i secondi costituiscono invece garanzia su un determinato bene altrui in relazione ad un credito.


Ai primi appartengono i seguenti diritti: uso, usufrutto, abitazione, superficie, enfiteusi, servitù; mentre, ai secondi appartengono l'ipoteca e il pegno.

Specifichiamo che la parola reale deriva dalla parola res che in latino vuol dire cosa; si tratta dunque dei diritti che attengono direttamente ad una cosa; più avanti ci spiegheremo meglio.

I diritti reali si caratterizzano per:

• immediatezza, nel senso che il titolare del diritto lo realizza il diritto direttamente, cioè senza che sia necessaria la collaborazione di altri;
  
  
• assolutezza, possono cioè essere fatti valere nei confronti di tutti i consociati;
  
  
• tipicità, come detto, i diritti reali sono un numero chiuso previsto dalla legge.
  
  
  

Diritti reali di godimento

Il diritto di proprietà è il diritto reale per antonomasia, l'unico che, come detto, si riferisce ad un bene appunto, proprio.

Il contenuto del diritto è descritto dall'art. 832 c.c., secondo cui:

Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico (art. 832 c.c.)

Passando ai diritti reali di godimento, questi, a differenza della proprietà, prevedono invece un godimento limitato su bene altrui, pur usufruendo della stessa disciplina: ad es., si applica ai diritti reali di godimento la disciplina i materia di immissioni intollerabili (di cui all'art. 844 c.c.).

I diritti reali di godimento si estinguono per non uso protratto per oltre venti anni.

Passiamo a vederli sinteticamente più da vicino.

L'usufrutto

L'usufrutto, disciplinato dagli artt. 978 e ss. c.c., è il diritto di godere di una determinata cosa nel rispetto della sua destinazione economica, e di trarne ogni utilità, nei limiti stabiliti dal codice civile.

Diritto di abitazione

L'uso e l'abitazione sono regolati dagli artt. 1021 e ss. c.c.; chi ha il diritto d'uso su una cosa può utilizzarla e raccoglierne i frutti, ma solo nei limiti dei bisogni suoi e della sua famiglia.

La servitù

La servitù, disciplinata dagli artt. 1027 e ss. c.c., consiste nel peso imposto sopra ad un fondo per l'utilità di un altro fondo: un esempio è la servitù di passaggio attraverso un fondo altrui.

L'enfiteusi

L'enfiteusi è un diritto reale, disciplinato dagli artt. 957 e ss. c.c., che prevede gli stessi diritti del proprietario e l'obbligo di miglioramento di un fondo a fronte del pagamento di un canone.

Si tratta di un istituto diffusosi all'epoca dei latifondi, ma che oggi possiamo dire del tutto superato.

Diritto di superficie

Infine, con il diritto di superficie, regolato dagli artt. 952 e ss. c.c., il proprietario del fondo costituisce in capo ad altri il diritto di costruire e mantenere una costruzione e di acquistarne la proprietà.

Può anche alienarsi la proprietà di una costruzione che già esiste, separata dalla proprietà del suolo.

Diritti reali di garanzia

Passiamo ora ai diritti reali di garanzia, cioè l'ipoteca ed il pegno.

Ad essi viene accostato, talvolta, il privilegio.

Spieghiamoci meglio.


Tutti e tre, ipoteca, pegno e privilegio sono cause di prelazione (v. art. 2740 e ss. c.c.): ciò vuol dire che il creditore che può farli valere è preferito rispetto agli altri secondo un determinato ordine stabilito dalla legge.

Infatti, in assenza di cause di prelazione, i creditori hanno uguale diritto di essere soddisfatti sui beni del debitore (v. art. 2741 c.c.).

La differenza tra i tre è che il privilegio esiste in considerazione della causa del credito: ad es. i crediti per spese funebri o alimenti hanno privilegio generale sui beni mobili (privilegio generale) (v. art. 2751 c.c.); o, sempre ad es., i crediti per spese di conservazione e miglioramenti effettuate sui mobili hanno privilegio sui beni mobili medesimi (privilegio speciale) (v. art. 2756 c.c.).

Invece, pegno e ipoteca sono diritti distinti dal diritto di credito al quale si riferiscono ed esistono se ed in quanto costituiti; essi vengono costituiti, appunto a garanzia della soddisfazione del creditore; il primo riguarda beni mobili, il secondo riguarda beni immobili; in sostanza, il creditore potrà essere soddisfatto con prelazione dal ricavato della vendita del bene.

Perché sono detti diritti reali?

Caratteristica comune ai diritti reali per i due istituti sono l'immediatezza ed il fatto che essi possono essere fatti valere erga omnes, cioè verso tutti, dunque anche verso i nuovi acquirenti (c.d. diritto di sequela).

Pegno e ipoteca non possono essere generali, come il privilegio, ma solo speciali, cioè riferiti ad un dato bene.

Sono inoltre caratterizzati dall'accessorietà, dunque si estinguono in seguito all'estinzione del rapporto obbligatorio.