Dimissioni amministratore di condominio: iter e regole

Dimissioni dell’amministratore di condominio: quali regole seguire

Le dimissioni dell'amministratore di condominio seguono un iter ben preciso: comunicazione al condominio, convocazione assemblea condominiale, nomina nuovo amministratore.

L’obiettivo ultimo indipendentemente da tutto, resterà sempre la tutela dell’interesse comune e il corretto funzionamento dell’apparato condominiale.

In questo senso, anche le dimissioni, se gestite correttamente, rappresentano un passaggio fisiologico della vita del condominio.

La natura dell'incarico dell’amministratore e la possibilità di dimissioni

Si parla con estrema delicatezza delle dimissioni dell'amministratore di condominio in quanto le sue funzioni sono importanti e variegate.

Infatti, spaziano dalla tenuta della contabilità alla cura della manutenzione, fino al rispetto del regolamento condominiale e delle delibere assembleari.

A disciplinare il suo mandato, conferito dall’assemblea, vi è l’art. 1129 del Codice Civile.

Quest'ultimo stabilisce che l'incarico ha durata annuale e si rinnova tacitamente salvo appunto revoca o dimissioni.

Dimissioni vs revoca

Le dimissioni rappresentano un atto unilaterale di rinuncia da parte del professionista, che può decidere di recedere dall’incarico in qualsiasi momento, anche prima della naturale scadenza, per motivi personali, professionali o relazionali.

Dimissioni amministratore di condominio - Getty Images

Esse si distinguono dalla revoca: mentre quest’ultima è una decisione assembleare, talvolta motivata da inadempienze, le dimissioni derivano dalla libera volontà dell’amministratore e si perfezionano con la comunicazione formale ai condòmini.

Comunicazione delle dimissioni e avvio della procedura

La volontà di porre la parola fine all’incarico deve essere manifestata per iscritto.

L'amministratore ha insomma il dovere di trasmettere una comunicazione scritta ai condòmini.

A questo punto, si provvede alla convocazione di un’assemblea con all’ordine del giorno la formalizzazione delle dimissioni e la contestuale nomina di un successore.

Sebbene non sia previsto un obbligo di preavviso, è buona norma - oltre che auspicabile - che l’amministratore uscente fornisca un congruo lasso temporale, generalmente di trenta giorni, per permettere l’organizzazione di un’assemblea e garantire una transizione ordinata.

Nel caso in cui la lettera di convocazione menzioni esclusivamente le dimissioni e non la nomina del nuovo amministratore, quest’ultima potrà comunque avvenire in assemblea.

Trattasi di una regola riconosciuta dall’art. 1129, comma 10 c.c., che legittima l’assemblea, convocata per la cessazione dell’incarico, a deliberare sul successore.

Effetti delle dimissioni e regime della prorogatio imperii

Nel momento in cui l'amministratore comunica le dimissioni, la stesse iniziano a produrre effetti immediati nei confronti del condominio.

Questo tuttavia non esonera l’amministratore dalle responsabilità gestionali fino all’effettiva sostituzione.

Prorogatio imperii - Getty Images

Stante a quanto stabilito dall’art. 1129, comma 8 c.c., egli è tenuto alla prosecuzione dell’attività per l’ordinaria amministrazione.

Deve altresì porre in essere tutte le operazioni necessarie per evitare pregiudizi agli interessi condominiali.

È questo il principio della cosiddetta prorogatio imperii, che consente al condominio di non rimanere privo di guida, pur in assenza di un titolare formale dell’incarico.

Durante tale fase, l’amministratore non ha diritto ad alcun ulteriore compenso, salvo espressa pattuizione contrattuale.

Gli spetta tuttavia il rimborso delle spese documentate sostenute per conto del condominio.

La consegna della documentazione e delle chiavi

Nel momento in cui cessa il suo operato, l'amministratore dimissionario ha l’obbligo di restituire tutta la documentazione che riguarda la gestione del condominio.

Deve quindi rendere registri contabili, ma anche contratti, fatture, polizze assicurative e corrispondenza.

Deve inoltre consegnare le chiavi e ogni strumento di accesso alle parti comuni o agli impianti tecnologici.

Si tratta di un passaggio questo di fondamentale importanza, dal momento che consente al nuovo amministratore di operare in continuità e senza ostacoli.

Qualora il professionista uscente si rifiuti di adempiere, i condòmini potranno adire l’autorità giudiziaria per ottenere un provvedimento d’urgenza, ai sensi dell’art. 700 c.p.c.

La nomina del nuovo amministratore e i quorum necessari

Dopo aver accettato le dimissioni, l’assemblea è tenuta a deliberare la nomina del nuovo amministratore.

Sarà applicato il quorum ordinario: maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno la metà del valore millesimale dell’edificio.

Nei condomìni con almeno nove partecipanti, la nomina è obbligatoria per legge.

Dunque il mancato raggiungimento della maggioranza potrà legittimare la richiesta al giudice di nomina ex art. 1129, comma 1, c.c.

È buona norma che i candidati mostrino il proprio curriculum e l’indicazione del compenso richiesto.

In questo modo si favorisce una scelta consapevole da parte dei condòmini.

Dimissioni improvvise e gestione straordinaria

Ci sono casi in cui l’amministratore si dimette in maniera improvvisa, senza convocare l’assemblea, ma solo trasmettendo una comunicazione scritta.

Dimissioni improvvise - Getty Images

Nonostante non sia questa scelta legittima dal punto di vista formale, essa può generare disservizi e caos gestionale.

In particolare se l’assemblea non è in grado di organizzarsi in tempi brevi.

Anche in questa eventualità opera il regime della prorogatio imperii, e l’amministratore dovrà comunque assicurare la gestione delle urgenze e la custodia della documentazione, senza percepire ulteriori compensi.

Dimissioni dell’amministratore: l’assemblea non può opporvisi

Nel momento in cui l’amministratore comunica formalmente la propria decisione di dimettersi, la volontà di cessare dall’incarico diventa un atto unilaterale che non richiede l’approvazione dell’assemblea condominiale.

Sebbene sia auspicabile che le dimissioni avvengano in modo da non arrecare pregiudizio alla gestione del condominio, i condòmini non hanno alcun potere deliberativo volto a respingere tale scelta.

L’assemblea può, nella migliore delle ipotesi, tentare di persuadere l’amministratore a revocare la sua decisione, ma non ha alcun titolo per costringerlo a rimanere in carica.

A tal riguardo, la giurisprudenza ha chiarito che una delibera assembleare con cui si esprima il rifiuto delle dimissioni non ha alcuna efficacia vincolante.

Si tratta, nella sostanza, di un semplice invito rivolto all’amministratore a proseguire nel mandato.

Assemblea condominiale - Getty Images

Come precisato dal Tribunale di Roma, con sentenza del 24 marzo 2021 n. 5166, tale deliberazione può essere intesa unicamente come una sollecitazione a ritirare le dimissioni, non potendo in alcun modo limitarne la libertà di scelta.

Le dimissioni non bloccano il procedimento giudiziale di revoca

Se l’amministratore rassegna le dimissioni nel corso di un procedimento giudiziario volto alla sua revoca, l’istanza già promossa conserva comunque la sua validità.

Le dimissioni, infatti, non determinano automaticamente l’estinzione del giudizio né privano di rilievo giuridico la richiesta originaria.

Sul punto si è espresso il Tribunale di Milano, il quale, con decisione del 2 dicembre 2016 n. 3364, ha affermato che, anche a fronte di dimissioni sopravvenute, permane l’interesse del ricorrente ad ottenere una pronuncia nel merito.

Ciò in quanto l’art. 1129, comma 13, c.c., prevede che l’amministratore revocato dall’autorità giudiziaria non possa essere nuovamente nominato dall’assemblea.

Di conseguenza, la pronuncia giudiziale conserva un’efficacia sostanziale, incidendo sulle future determinazioni condominiali.