Differenze tra comunione e condominio
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Comunione e Condominio: cosa cambia?
La comunione è quella particolare forma di proprietà nella quale due o più persone sono proprietarie dello stesso bene (casa, automobile, ecc.).
Il condominio è quella particolare forma di comunione nella quale accanto a parti di proprietà esclusiva (le unità immobiliari) di distinti soggetti, vi sono delle parti di proprietà comune a tutti la cui funzione essenziale è quella di consentire il godimento delle prime.
In sostanza un immobile è in comunione quando due o più persone sono proprietarie dell'intero stabile in ragione della loro quota, mentre un edificio si dirà in condominio quando più persone sono proprietarie individualmente di singoli appartamenti e di conseguenza comproprietari delle parti comuni.
In definitiva uno stabile con cento unità immobiliari può essere in comunione così come un fabbricato con due appartamenti può essere in condominio.
Questa, semplificandola al massimo, la differenza tra comunione e condominio.
Continuando in un'opera di differenziazione dei due istituti che per dirla diversamente sono in un rapporto di genere a specie le diversità si fanno ancora più evidenti.
Vale la pena, sinteticamente e senza addentrarci in specifici tecnicismi, individuare le principali diversità tra le due discipline.
In primo luogo una differenza semantica: i partecipanti alla comunione sono detti comunisti mentre i partecipanti al condominio, condomini.
Oggetto della comunione e del condominio
La comunione può avere ad oggetto la proprietà di una qualsiasi cosa mobile o immobile.
Può essere, o cadere, in comunione un'autovettura, un'imbarcazione o un immobile.
Il condominio, come ci dice tra l'altro lo stesso codice civile, può configurarsi solo nel caso di edifici.
Quote di partecipazione
Nella comunione le quote di partecipazione si presumono uguali, salva diversa disposizione del titolo.
Ciò vuol dire che se ci sono due proprietari ognuno sarà titolare di una quota che rappresenta il 50% della proprietà, se sono quattro il 25% e così via.
Nel condominio, invece, il diritto di ogni comproprietario sulle cose comuni è il frutto un rapporto di proporzione tra l'unità immobiliare di proprietà esclusiva e le cose comuni.
Tale rapporto di vale viene espresso in millesimi contenuti nelle così dette tabelle millesimali.
Solamente un diverso accordo può portare ad una diversa valutazione del valore delle proprietà esclusive rispetto alle parti condominiali.
Sostanzialmente, quindi, l'esatto contrario rispetto alla comunione.
Ripartizione delle spese
Nella comunione, salvo patto contrario, i comunisti saranno tenuti a partecipare in modo uguale alle spese necessarie alla conservazione della cosa comune, laddove, invece, è risaputo, nel condominio la suddivisione in parti uguali è prevista solo in caso d'accordo tra tutte le parti cosicché in assenza di esso i costi dovranno essere ripartiti sulla base dei millesimi di proprietà.
Obbligazioni condominiali e per la comunione
Nel caso di comunione vige il principio di solidarietà (ognuno può pagare per tutti salvo rivalsa) mentre nel caso del condominio, le Sezioni Unite della Cassazione (n. 9148/08) hanno escluso la solidarietà delle obbligazioni in favore della parziarietà delle stesse (cioè ognuno paga per sé).
Amministratore
Nella comunione la nomina dell'amministratore è sempre facoltativa, nel caso del condominio, invece, è obbligatoria se i proprietari delle unità immobiliari sono più di quattro (art. 1129 c.c.)
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