Differenze tra comunione e condominio

NEWS DI Ripartizione spese
Differenza tra comunione e condominio: uno stabile con cento unità immobiliari può essere in comunione così come un fabbricato con due appartamenti può essere in condominio.
18 Maggio 2010 ore 13:56
Avv. Alessandro Gallucci

Comunione e Condominio: cosa cambia?


Comunione e condominioLa comunione è quella particolare forma di proprietà nella quale due o più persone sono proprietarie dello stesso bene (casa, automobile, ecc.).

Il condominio è quella particolare forma di comunione nella quale accanto a parti di proprietà esclusiva (le unità immobiliari) di distinti soggetti, vi sono delle parti di proprietà comune a tutti la cui funzione essenziale è quella di consentire il godimento delle prime.

In sostanza un immobile è in comunione quando due o più persone sono proprietarie dell'intero stabile in ragione della loro quota, mentre un edificio si dirà in condominio quando più persone sono proprietarie individualmente di singoli appartamenti e di conseguenza comproprietari delle parti comuni .

In definitiva uno stabile con cento unità immobiliari può essere in comunione così come un fabbricato con due appartamenti può essere in condominio.

Questa, semplificandola al massimo, la differenza tra comunione e condominio.

Continuando in un'opera di differenziazione dei due istituti che per dirla diversamente sono in un rapporto di genere a specie le diversità si fanno ancora più evidenti.

Vale la pena, sinteticamente e senza addentrarci in specifici tecnicismi, individuare le principali diversità tra le due discipline.
In primo luogo una differenza semantica: i partecipanti alla comunione sono detti comunisti mentre i partecipanti al condominio , condomini.


Oggetto della comunione e del condominio


La comunione può avere ad oggetto la proprietà di una qualsiasi cosa mobile o immobile.

Può essere, o cadere, in comunione un'autovettura, un'imbarcazione o un immobile.
Il condominio, come ci dice tra l'altro lo stesso codice civile, può configurarsi solo nel caso di edifici.

Quote di partecipazione


Comunione e condominioNella comunione le quote di partecipazione si presumono uguali, salva diversa disposizione del titolo.

Ciò vuol dire che se ci sono due proprietari ognuno sarà titolare di una quota che rappresenta il 50% della proprietà, se sono quattro il 25% e così via.

Nel condominio, invece, il diritto di ogni comproprietario sulle cose comuni è il frutto un rapporto di proporzione tra l'unità immobiliare di proprietà esclusiva e le cose comuni.

Tale rapporto di vale viene espresso in millesimi contenuti nelle così dette tabelle millesimali.

Solamente un diverso accordo può portare ad una diversa valutazione del valore delle proprietà esclusive rispetto alle parti condominiali.

Sostanzialmente, quindi, l'esatto contrario rispetto alla comunione.


Ripartizione delle spese


Nella comunione, salvo patto contrario, i comunisti saranno tenuti a partecipare in modo uguale alle spese necessarie alla conservazione della cosa comune, laddove, invece, è risaputo, nel condominio la suddivisione in parti uguali è prevista solo in caso d'accordo tra tutte le parti cosicché in assenza di esso i costi dovranno essere ripartiti sulla base dei millesimi di proprietà.




Obbligazioni condominiali e per la comunione


Nel caso di comunione vige il principio di solidarietà (ognuno può pagare per tutti salvo rivalsa) mentre nel caso del condominio, le Sezioni Unite della Cassazione (n. 9148/08) hanno escluso la solidarietà delle obbligazioni in favore della parziarietà delle stesse (cioè ognuno paga per sé).


Amministratore


Nella comunione la nomina dell'amministratore è sempre facoltativa, nel caso del condominio, invece, è obbligatoria se i proprietari delle unità immobiliari sono più di quattro (art. 1129 c.c.)

riproduzione riservata
Articolo: Differenze tra comunione e condominio
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Differenze tra comunione e condominio: Commenti e opinioni


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  • Gigi
    Gigi
    Giovedì 27 Ottobre 2016, alle ore 13:48
    Sono uno dei condomini all'interno di un supercondominio costituito da tre palazzine, ricevo oggi comunicazione dall'amministratore dello stesso con la quale richiede il pagamento delle seguenti quote di spesa relative al supercondominio:
    manutenzione giardinibollette enel per spazi esternipasso carraio modelli 770, gestione CCT.Tutto legittimo! Dato però che gli stabili sono tutti circondati da cortili e giardini e non vi è altro modo di accedere alle unità abitative ed ai propri box se non attraverso il passo carraio, quello che vorrei sapere è se sia giusto suddividerle, tutte i in parte, in parti uguali e non per millesimi.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Gigi
      Venerdì 28 Ottobre 2016, alle ore 09:02
      Le spese vanno sempre ripartite per millesimi, la suddivisione in parti uguali è possibile solamente se c'è un accordo in tal senso tra tutti i condòmini.
      rispondi al commento
  • Giove78
    Giove78
    Mercoledì 8 Ottobre 2014, alle ore 18:09
    Salve Avvocato,abito in un edificio con 3 appartamenti e 3 proprietari su 3 piani.Il 4° piano è una terrazza scoperta di dominio comune, dotata di balconi (come i piani sottostanti)e "recintata" lungo l'intero perimetro da un muretto alto 1 m, senza intonaco.Data l'opportunità di un ponteggio metallico per un lavoro al balcone sottostante,l'intonacatura esterna del muretto si può dividere in 3 parti uguali?Non ci sono tabelle millesimali.Grazie.
    rispondi al commento
  • Fulvio Santoro
    Fulvio Santoro
    Domenica 20 Ottobre 2013, alle ore 20:55
    Salve, chiara la diifferenza tra Comunione e Condominio, pur tuttavia qualora ci si trovi in una situazione Comunista in presenza di più proprietari di unità immobiliari, in un unico stabile di tre piani con relative balconate sovrastanti, la riparazione e sostituzione di una tettoia posta sulla balconata dell'ultimo piano spetta a tutta la Comunione in parti uguali oppure al proprietario dell'ultimo piano?
    No tabelle millesimali.
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Fulvio Santoro
      Lunedì 21 Ottobre 2013, alle ore 18:17
      Se è una comunione la spesa spetta a tutti.
      rispondi al commento
  • Giuseppe Corno
    Giuseppe Corno
    Lunedì 16 Settembre 2013, alle ore 19:01
    Sono proprietario di una villetta singola costruita su un lotto assieme ad altre villette singole (totale 8 unita') unite tra di loro solo con 2 travi di legno tanto per dimostrare che sono attaccate, non essendoci la distanza tra di loro di 10 metri. Ogni villetta ha un proprio giardino e recinzione.In comune ci sono solo un corsello in comune con 4 lampioncini, la piscina (non tutti a rogito hanno la partecipazione alla piscina) la fossa biologica e le luci dei box, (i box non hanno corsello danno direttamente sulla strada). La mia domanda è questa: siamo obbligati ad avere un amministratore per cosi poche cose in comune?Se si è possibile avere un amministratore che amministri solo le parti comuni, visto che le villette sono singole? Il complesso è stato nominato "Residence Il Castagno" Cordiali saluti G. Corno
    rispondi al commento
  • Dario Bocuni
    Dario Bocuni
    Venerdì 9 Agosto 2013, alle ore 17:26
    Sono proprietario di un locale situato sul piano stradale e senza ulteriori piani superiori. Mi è confinasnte un eguale locale di un terzo. entrambi siamo proprietario esclusivi di detti. Le uniche cose in comune di proprità sono il muro confinante ed il lastrico solare.Ho dovuto a mie spese coibentare tutto il lastrico solare anticipando le spese anche del confinante latitante (€.7.000,00). devo fare un,azione di recupero delle spese. vorrei sapere in che materia ci troviamo: comunione o condominio?E, di conseguenza chi è il Giudice competente per materia valore?le sarei molto grato se mi illuminasse in tal senso. GRAZIE
    rispondi al commento
  • MARIA JOSE'
    MARIA JOSE'
    Mercoledì 10 Aprile 2013, alle ore 22:30
    GRAZIE AVVOCATO PER LE SUE SPIEGAZIONI MOLTO CHIARE!!
    rispondi al commento
  • Anna
    Anna
    Martedì 5 Ottobre 2010, alle ore 19:04
    Ho capito la differenza,ma per le utenze come funziona?
    rispondi al commento
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