Affitti: sfratto per finita locazione e sfratto per morosità

Affitto: quando è possibile lo sfratto dell'inquilino

Per il nostro ordinamento lo sfratto è il procedimento speciale con il quale l'autorità giudiziaria impone all'inquilino di lasciare l'appartamento preso in locazione, al verificarsi di determinate situazioni.
La procedura per la convalida dello sfratto è prevista dagli articoli 657 e seguenti del codice civile. La legge disciplina lo sfratto per finita locazione e lo sfratto per morosità, due procedure giudiziarie distinte ma aventi la stessa finalità. Analizziamoli separatamente partendo dall'intimazione di sfratto per finita locazione.

Lo sfratto per finita locazione

Se dopo la conclusione di un contratto di locazioneimmobiliare questo viene a scadenza, l'immobile deve essere liberato dall'inquilino. Qualora quest'ultimo non voglia lasciare l'appartamento, nonostante la scadenza contrattuale, il proprietario avrà titolo per rivolgersi all'autorità giudiziaria e ottenere lo sfratto.
Secondo la legge, al termine della locazione, è dovere del conduttore provvedere alla restituzione dell'immobile.


Che può fare il padrone di casa se l'inquilino non intende lasciare l'alloggio?
In tal caso il proprietario dovrà inviare all'inquilino inadempiente una raccomandata con avviso di ricevimento per invitarlo a sgomberare l'immobile. Qualora l'invito non sortisse alcun effetto potrà rivolgersi all'autorità giudiziaria. Ai sensi dell'articolo 657 del codice civile, il proprietario è legittimato a intimare lo sfratto per finita locazione, solo quando il contratto sia giunto a scadenza e qualora nel contratto stesso non sia stato previsto il tacito rinnovo.

Come si svolge il procedimento? Si attiva con l'atto di intimazione di rilascio dell'immobile, presentato dal locatore, e con contestuale citazione per la convalida dello sfratto.
L'atto di citazione dovrà contenere, oltre all'invito al conduttore a comparire in udienza davanti al giudice, l'avvertimento, che in caso di mancata comparizione o di mancata opposizione, il giudice provvederà alla convalida.

Il giudice competente è il Tribunale del luogo in cui è situato l'immobile.
L'inquilino, ricevuta l'intimazione, avrà due opzioni:
- non comparire o comparire senza opporsi, in questo caso il giudice convalida lo sfratto apponendo la formula esecutiva in calce alla citazione, con effetto dopo trenta giorni. Il tutto a meno che l'intimato non sia comparso per non essere venuto a conoscenza della citazione o a seguito di caso fortuito o forza maggiore. In tale ipotesi il giudice ordina che la citazione venga rinnovata;
- comparire e opporsi all'atto di citazione, costituendosi in giudizio mediante comparsa di risposta da presentare dinnanzi al giudice, il quale a questo punto, in presenza di prova scritta e per gravi motivi, può aprire un procedimento ordinario di cognizione. Diversamente, pronuncia il rilascio dell'immobile con ordinanza non impugnabile e immediatamente esecutiva. L'inquilino a questo punto è tenuto a liberare l'immobile.

Che succede se comunque l'inquilino non vuole lasciare l'appartamento?
Nonostante lo sfratto sia una procedura piuttosto veloce, può essere difficoltoso talvolta mandar via un inquilino. Quali sono gli strumenti di tutela a disposizione del padrone di casa?
Qualora l'inquilino non adempia spontaneamente si dovrà attivare la procedura di esecuzioneforzata che comporta l'intervento dell'ufficiale giudiziario. Quest'ultimo ha titolo di farsi accompagnare dalle forze dell'ordine per convincere l'inquilino, in caso di sua resistenza.

Lo sfratto per morosità

Anche lo sfratto per morosità è un procedimento speciale più veloce rispetto al rito ordinario, che consente al proprietario il recupero e la disponibilità dell'appartamento in caso di persistente morosità dell'inquilino.
L'inquilino non paga il canone? Il rischio è che venga sfrattato. Vediamo come funziona la procedura e quali sono le conseguenze.


In base alle disposizioni contenute nell'articolo 658 del codice civile, il proprietario, con le stesse modalità descritte per la finita locazione, può intimare lo sfratto per mancato pagamento dei canoni dovuti alle scadenze. Il proprietario si rivolge all'autorità giudiziaria per ottenere un provvedimento che consenta, in maniera formale, di ottenere la risoluzione del contratto di locazione per l'inadempimento del conduttore.

Potrà inoltre, contestualmente, chiedere al conduttore il pagamento dei canoni non versati.

Vediamo quali sono i presupposti per poter attivare la procedura di sfratto per morosità:

- il contratto di locazione immobiliare redatto per iscritto e regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate, non potendosi intraprendere un'azione di sfratto sulla base di un accordo orale tra le parti.

- determinazione, mediante accordo tra le parti, dell'importo del canone mensile e della data per il versamento dello stesso.

- il mancato pagamento del canone nella misura, per gli immobili ad uso abitativo, pari a una mensilità, una volta trascorsi 20 giorni dalla scadenza del contratto, oppure per mancato pagamento di oneri accessori, qualora l'importo non versato sia superiore a due mensilità del canone.

Che fare dunque di fronte a un inquilino che non paga?
Per prima cosa il proprietario dovrà inviare, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento, una formale diffida ad adempiere, con la quale sollecitare il pagamento dei canoni scaduti.
Il locatore dovrà altresì invitare il conduttore a lasciare libero l'immobile e in caso contrario potrà adire le vie legali.

Il proprietario, contestualmente all'atto di intimazione, presenterà in giudizio un atto di citazione, rivolto al conduttore, a comparire in udienza davanti al Tribunale dove è situato l'immobile.

Il locatore potrà altresì richiedere il pagamento dei canoni arretrati e in caso di accoglimento della domanda, il giudice emetterà decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.

Si tratta del provvedimento con il quale il giudice ordina il pagamento dei canoni arretrati e di quelli che saranno in scadenza, fino al giorno del rilascio dell'immobile. La somma dovuta è maggiorata degli interessi legali e delle spese processuali. Qualora, nonostante il decreto ingiuntivo, le somme dovute non vengano corrisposte, si procederà con il pignoramento dei beni di proprietà dell'inquilino.


L'inquilino ha le seguenti opzioni:
- potrà comparire e fare opposizione. In questo caso il giudice rinvierà al giudizio ordinario l'esame dell'opposizione;

- potrà comparire e saldare il debito o chiedere al giudice il termine di grazia;

- potrà non comparire e in questo caso il giudice convaliderà lo sfratto.

Nel caso si giunga alla convalida dello sfratto, quest'ultima è subordinata all'attestazione da parte del locatore della persistenza della morosità. Il giudice fisserà la data entro la quale dovrà avvenire il rilascio dell'immobile, se necessario, per effetto dell'intervento dell'ufficialegiudiziario.
Si tratta della cosiddetta monitoria di sgombero, con la quale, alla data e all'ora comunicate all'inquilino, l'ufficiale giudiziario eseguirà personalmente lo sfratto, consentendo al proprietario di tornare in possesso dell'immobile.

Liberare l'appartamento da un inquilino può rivelarsi un'impresa assai difficile e non sempre veloce. Qualora il conduttore non collabori e decida di non lasciare l'immobile spontaneamente, l'ufficiale gudiziario dovrà fissare una seconda data entro pochi giorni, questa volta avvalendosi del supporto delle forze dell'ordine.

Il termine di grazia: quando viene concesso

Il termine di grazia è il termine richiesto al giudice dal conduttore moroso per estinguere il proprio debito. Il giudice concede all'inquilino un più ampio lasso di tempo per pagare e poter così evitare di lasciare l'immobile. Si concede all'inquilino di poter restare nell'appartamento saldando la sua morosità, in caso di accertate condizioni di difficoltà.

A tal fine il giudice fissa un termine, solitamente non superiore ai 90 giorni e rinvia l'udienza a non oltre 10 giorni successivi alla scadenza del termine concesso.
In caso di persone disoccupate, disabili o persone con età superiori a 65 anni o con comprovati problemi di saluti, i tempi possono anche allungarsi (fino a 120 giorni).

Il termine è perentorio e qualora il conduttore non provveda a sanare il debito, il giudice convaliderà lo sfratto, stabilendo la data del rilascio dell'immobile.