Imu e Tari: differenza tra prima casa e abitazione principale

Prima casa o abitazione principale?

Spesso capita di fare confusione tra i concetti di prima casa e abitazione principale.
A volte i termini vengono usati impropriamente, senza comprendere la reale portata degli effetti riconducibili alle diverse situazioni.
Cerchiamo dunque di far chiarezza, evidenziando gli effetti fiscali connessi a due ambiti che risultano essenzialmente diversi.


A seconda che ci si trovi di fronte a una prima casa o a un'abitazione principale diverse sono le tipologie di benefici fiscali che si possono conseguire.

Ch cos'è la prima casa

Il termine prima casa viene solitamente utilizzato per fare riferimento a un immobile acquistato da un soggetto (ad esempio mediante compravendita), in presenza di una serie di requisiti.
Vediamo quali:

• l'acquirente che entra in possesso dell'immobile deve essere una persona fisica;
  
  
• l'immobile deve essere residenziale cioè deve essere destinato ad abitazione e non può appartenere a categorie catastali A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (abitazioni in ville), A9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici);
  
  
• l'immobile si deve trovare nel Comune in cui l'acquirente ha stabilito o stabilirà entro 18 mesi la propria residenza. Quindi la prima casa può coincidere con l'abitazione principale ma non è detto, perché la residenza può essere fissata anche altrove, purché nel medesimo Comune. In alternativa alla residenza la legge prevede che l'acquirente possa lavorare nel Comune in cui si trova l'immobile da destinare a prima casa;
  
  
• la persona fisica acquirente non deve essere titolare (in via esclusiva, per quote o in comunione dei beni) di un diritto di proprietà, usufrutto, uso o abitazione) di altro immobile nel Comune dove è situato il bene agevolato. Se si è proprietari di altra casa nello stesso Comune, quella acquistata non sarà più la prima ma la seconda casa e non vi saranno benefici fiscali;
  
  
• l'acquirente non deve essere titolare (in via esclusiva, per quote o in comunione legale), su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o nuda proprietà su altro immobile acquistato beneficiando delle agevolazioni per acquisto della prima casa.

In conclusione, si potrà fruire delle agevolazioni prima casa anche se si possiede altro immobile situato in diverso Comune, purché su tale immobile non si sia già goduto dei benefici prima casa.

Evidenziamo dunque che il concetto di prima casa ha una rilevanza dal punto di vista fiscale unicamente in fase di stipula del contratto di acquisto con il quale si entra in possesso dell'immobile. Esso influisce infatti sul pagamento delle tasse che devono essere versate in questo contesto.

Che cos'è l'abitazione principale

Quando si parla di abitazione principale si fa riferimento alla casa presso la quale il soggetto ha stabilito la propria residenza.
Secondo quanto stabilito dal Decreto Monti (D.L. 101/2011) per abitazione principale si intende l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nella quale il possessore, insieme al suo nucleo familiare, dimoraabitualmente e ha stabilito la residenza anagrafica.

Il concetto di abitazione principale è significativo se si fa riferimento al pagamento delle imposte sulla casa, come Imu, TASI e TARI.

In base alle definizioni date al concetto di prima casa e abitazione principale possiamo asserire che i benefici connessi all'abitazione principale non possono essere riconosciuti sulla prima casa se in essa non si dimori abitualmente e non si abbia stabilito la residenza anagrafica.

Casi di esenzione dal pagamento dell'Imu

Tra le agevolazioni previste in caso di abitazione principale vi è l'esenzione dal pagamento dell'Imu, l'imposta municipale unica. Saranno soggetti al pagamento dell'imposta i titolari la cui abitazione principale rientri nelle categorie catastali A1, A8 e A9.

In caso di abitazione che non sia abitazione principale l'Imu è dunque dovuta per intero.
Qualora l'abitazione dove non si sia stabilita la residenza anagrafica sia in comproprietà, l'imposta si calcola in proporzione alla quota e in base ai mesi di possesso dell'immobile.
Ciacuni contribuente sarà obbligato a versare la propria imposta.

Oltre all'esenzione dell'Imu dobbiamo citare le agevolazioni che permettono di ridurre l'importo da pagare.
La riduzione del 50% sussiste se l'immobile è stato concesso in comodato d'uso gratuito ed è stato stipulato da genitori e figli.
Prevista inoltre una riduzione del 25% per le unità immobiliari concesse in locazione a canone concordato.


In entrambi i casi sopra descritti, non trattandosi di abitazione principale, l'immobile è soggetto al pagamento dell'Imu ma in misura ridotta.

In conclusione, una persona che ha acquistato un immobile fruendo delle agevolazioni prima casa ma che vive altrove (ad esempio a casa del coniuge) sarà tenuto al pagamento dell'Imu, poiché la prima casa non costituisce anche abitazione principale.

A chi spetta il pagamento della TARI

È tenuto al pagamento della TARI, l'imposta sui rifiuti urbani, chiunque possieda o detenga un immobile che sia idoneo a produrre rifiuti urbani.
Dunque, anche il mero detentore non proprietario è soggetto passivo di tale imposta.
Cosa succede in caso di appartamento dato in locazione?

È necessario fare riferimento alla durata dell'affitto:

• In caso di contratto di locazione con una durata inferiore a 6 mesi, sarà il proprietario a dover pagare la TARI con possibilità di addebito forfettario nel canone di affitto;
  
  
• in caso di contratto di locazione con durata superiore a 6 mesi, sarà l'inquilino a dover provvedere al pagamento dell'imposta.

La logica sottesa alla norma è che la tassa debba essere corrisposta da chi produce la spazzatura, eccezion fatta per gli affitti di carattere transitorio.

Ci chiediamo a questo punto che succede se l'inquilino non provveda a pagare l'imposta sui rifiuti. Il Comune potrà chiedere esclusivamente a quest'ultimo il pagamento della TARI e delle eventuali sanzioni che potranno essere sanate ricorrendo al ravvedimento operoso.

TARI e casa disabitata

Abbiamo visto finora cosa succede se la casa diversa dall'abitazione principale sia data in affitto.
Cosa succede se la seconda casa è invece disabitata?

Quando l'abitazione diversa dall'abitazione principale è disabitata (perché dunque non data in affitto o comodato d'uso) l'Imu e la TASI sono sempre dovute.

Non lo stesso si può dire per la TARI che non è dovuta per le case disabilitate e inutilizzate, purché si fornisca la prova della mancanza di allaccio alla rete elettrica, idrica e fognaria.

Dunque solo senza acqua luce e gas si potrà essere esonerati dal pagamento della tassa sui rifiuti