Assemblea ordinaria e assemblea straordinaria, quali differenze?

L'assemblea di condominio

L'assemblea di condominio è la sede in cui si assumono le decisioni relative alla gestione e alla vita del condominio. Si valutano le scelte che coinvolgono le parti comuni dello stabile.

L'assemblea condominio è costituita da tutti i titolari delle singole unità abitative, ma a essa sono ammessi anche gli usufruttuari e gli inquilini in presenza di determinate situazioni.


L'assemblea, non ha alcun potere in merito alle decisioni che riguardano le unità immobiliari dei singoli condomini, a meno che il comportamento di questi ultimi non sia causa di danno per gli altri condomini o per le cose comuni.

A differenza dell'amministratore, la cui presenza non sempre è obbligatoria, l'assemblea è un organo collegiale, all'interno del condominio, dal quale non si può prescindere.

L'assemblea può essere di due tipi: assemblea ordinaria e assemblea di carattere straordinario. La differenza non riguarda i soggetti legittimati a partecipare alla riunione bensì quello che è l'ordine del giorno.

Le delibere dell'assemblea di condominio

Quanto accade durante lo svolgimento dell'assemblea viene riportato in un documento, detto verbale.

Le decisioni che si prendono a seguito della votazione sono dette delibere e sono vincolanti nei confronti di qualunque condomino, sia assente che dissenziente.

L'amministratore dovrà attivarsi per l'esecuzione delle delibere.

Unico strumento a disposizione per chi si ritiene contrario alle decisioni prese dall'assemblea è l'impugnazione della delibera dinnanzi all'Autorità Giudiziaria nel caso in cui ci siano gli estremi per domandare l'invalidità della stessa.

Assemblea di condominio ordinaria

L'assemblea ordinaria viene convocata almeno una volta all'anno.
I poteri e le attribuzioni dell'assemblea condominiale ordinaria sono riportati nell'articolo 1135 primo comma, codice civile.

Si tratta di:

• nomina e rinnovo dell'amministratore; approvazione dei rendiconti consuntivi annuali di spesa presentati dall'amministratore e impiego del residuo attivo;
  
  
• approvazione dei preventivi di spesa che dovranno essere ripartiti tra i condomini;
  
  
• esecuzione di opere di manutenzione straordinaria e innovazioni per le quali è necessario costituire un fondo speciale per far fronte alle spese necessarie.
  
  

Nulla vieta che l'amministratore possa inserire tutti quegli argomenti che ritenga utile trattare ai fini della gestione della compagine condominiale.

Ricordiamo che gli interventi di ordinaria manutenzione sono invece rilasciati all'iniziativa dell'amministratore e non richiedono dunque alcuna votazione.


Solo in caso di estrema urgenza l'amministratore potrà in autonomia assumere delle decisioni e attivarsi per manutenzioni straordinarie, quando la mancanza di iniziativa potrebbe comportare dei danni ad altri o situazioni di pericolo.

L'assemblea di condominio è indetta dall'amministratore e qualora non venga indetta per due anni solari di seguito, l'amministratore verrà revocato dall'Autorità Giudiziaria.
La convocazione dell'assemblea ordinaria, oltre che un potere, è per l'amministratore un dovere (art. 1130, comma 1, n. 1, cod. civ.), la cui mancata osservanza costituisce grave irregolarità.

L' assemblea straordinaria condominio

L'assemblea straordinaria è l'assemblea convocata per prendere delle decisioni particolari che esulano dalla normale gestione della vita del condominio.

Si pensi a:

• la decisione di intraprendere una causa a tutela del condominio oppure di costituirsi per difendersi nell'ambito di un procedimento giudiziario;
  
  
• attribuire all'amministratore dei poteri speciali;
  
  
• provvedere alla modifica o approvazione del regolamento di condominio;
  
  
• provvedere alla modifica delle tabelle millesimali rilevanti per la ripartizione delle spese; pagamento delle sanzioni inflitte a seguito della violazione del regolamento condominiale.
  
  
  

Convocazione assemblea condominiale straordinaria

Solitamente è l'amministratore dello stabile a provvedere alla convocazione dell'assemblea straordinaria anche su richiesta di qualche condomino che si manifesti interessato alla questione da trattare.


Almeno due condomini possono richiedere la convocazione dell'assemblea condominiale straordinaria purché rappresentino 1/6 del valore dell'edificio.
Trascorsi inutilmente dieci giorni, tali condomini possono provvedere direttamente alla convocazione dell'assemblea (autoconvocazione)

Anche un solo condomino può fare richiesta di convocazione dell'assemblea straordinaria per decidere sull'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva o per l'accesso ad una rete informatica.

Al di fuori delle fattispecie sopra menzionate, l'amministratore dovrà indire l'assemblea straordinaria al verificarsi di due situazioni:

• uno dei condomini decide di eseguire sulla sua proprietà esclusiva degli interventi che possono arrecare danno agli altri condomini;
  
  
• uno dei condomini intende installare sulla sua proprietà esclusiva un impianto di produzione di energia.
  
  
  

Quando l'amministratore è obbligato a convocare l'assemblea straordinaria

Premesso che l'amministratore ha il potere di convocare l'assemblea ogni qualvolta lo ritenga necessario, vi sono dei casi in cui egli ha il dovere di procedere con la convocazione di detta assemblea.

Questo accade:

• quando abbia ricevuto un atto di citazione o un provvedimento che esorbita dalle sue attribuzioni, per poterne dare notizia tempestivamente a tutti i condomini;
  
  
• quando abbia dato ordine affinché vengano eseguiti dei lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere di urgenza, sempre al fine di riferirne nella prima assemblea utile.
  
  

L'amministratore, inoltre, in determinati casi descritti dalla legge è obbligato a convocare l'assemblea di condominio qualora ne venga fatta richiesta anche da un solo condominio, ad esempio per deliberare la revoca dell'amministratore, qualora siano emerse gravi irregolarità fiscali.

Inoltre, qualora un solo condomino faccia richiesta di innovazione volta ad apportare un miglioramento del condominio.