Detrazioni IVA su case A e B, cosa sapere

Detrazioni IVA acquisto case A e B, la proroga

Anche per quest'anno potremo usufruire delle detrazioni dell'IVA nell'acquisto di immobili ad uso residenziale di classe A e B.

Ma, andiamo per ordine e innanzitutto esponiamo brevemente le fonti normative (e non normative) cui dobbiamo fare riferimento.

La norma è stata introdotta dalla Legge di Stabilità per il 2016 (la L. 208/2015, precisamente all'art. 1, co.56); la norma aveva come spesso accade di questi tempi, una durata di efficacia piuttosto breve: fino al 31 dicembre 2016.

Come vedremo, scopo della norma era (ed è tutt'ora) quello di sostenere il mercato della compravendita soggetta ad IVA.

La legge di Bilancio 2017 (L. 232/2016) non ha disposto la proroga; proroga auspicata evidentemente dagli attori del mercato della compravendita di immobili , in particolare dalle imprese costruttrici.

Ma poi la proroga è arrivata con il decreto «Milleproroghe 2017».

Il decreto «Milleproroghe» (DL 244/2016) ha infatti prorogato (peraltro, in sede di conversione) la norma al 31 dicembre 2017.

La decorrenza degli effetti della proroga, provenendo la stessa da un decreto legge (il decreto «Milleproroghe 2017», appunto), è dal momento della pubblicazione del decreto nella Gazzetta Ufficiale (e non dalla data di conversione del decreto in legge).

Infatti, ricordiamo che il decreto legge è lo strumento che la Costituzione concede ;al Governo per esercitare in via eccezionale la funzione legislativa senza la delega delle Camere; ciò è possibile «in casi straordinari di necessità e d'urgenza»: in tali casi il Governo può dunque emanare «provvedimenti provvisori con forza di legge», i quali devono essere presentati alle Camere immediatamente per la conversione in legge; detti decreti vanno convertiti in legge entro 60 giorni dalla pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale; se ciò accade, le norme ivi contenute hanno effetto dalla pubblicazione del Decreto legge; se la converione non avviene, i decreti «perdono efficacia sin dall'inizio» (v. art. 77, Cost.).

Il DL 244/2016 è stato pubblicato il 30 dicembre 2016 sulla Gazzetta Ufficiale n. 304.

Pertanto, possiamo dire che la norma è in vigore senza soluzione di continuità.

Ad eccezione della proroga, null'altro ci pare cambiato.

Nè sembra siano stati emessi ulteriori interventi chiarificatori oltre quelli di cui alla circolare 20E del 18 maggio 2016, che a sua volta rinvia anche alla circolare 12E del 8 aprile 2016; si segnala altresì lo Studio n. 7-2016/T ;del Notariato, datato 12 febbraio 2016, dunque emesso prima delle circolari dell'Agenzia delle entrate, e che, in alcuni punti contrasta con le predette circolari.

Nel testo che segue faremo riferimento a quanto dichiarato dall'Agenzia delle entrate nelle circolari predette.

IVA acquisto case A e B, la detrazione

La norma (di cui all'art.1, co.56, L. 208/2015, che dal DL 244 è stata solo prorogata) prevede che si detrae dall'imposta lorda ai IRPEF, fino alla concorrenza suo ammontare, l'importo pari al 50% della somma pagata come IVA con riguardo all'acquisto - effettuato entro il 31 dicembre 2017 - di unità a destinazione residenziale, di classe A e B cedute da imprese che le hanno costruite.

La detrazione è pari al 50% e va ripartita in 10 quote annue costanti a partire dall'anno del pagamento.

Classe A e B

Cosa sono la classe A e B?

Si tratta delle classi energetiche indicanti il miglior livello di prestazione energetica da parte di un edificio.

La materia è stata oggetto di vari interventi normativi.

La norma in esame dunque ha il fine chiaro di incoraggiare la realizzazione ex novo; ma, anche l'intervento di recupero e la commercializzazione di beni meno dispendiosi dal punto di vista energetico

Concetto di impresa costruttrice

Dopo un'iniziale interpretazione restrittiva (telefisco 2016), con la circolare 20/E suindicata, l'Agenzia delle entrate ha chiarito che nel concetto di «impresa costruttrice» dobbiamo intendere rientranti anche le imprese di «ripristino» o c.d. «ristrutturatrici» che hanno effettuato gli interventi di cui all'art. 3, co.1, lett.c), d) ed f), DPR 380/2001, cioè gli interventi di restauro e risanamento conservativo, di ristrutturazione edilizia e di ristrutturazione urbanistica.

Ne consegue che godono della detrazione anche le cessioni di immobili non nuovi, ma oggetto di interventi suindicati, purché adeguati ai requisiti previsti per gli edifici in classe A e B.

Tale lettura della norma consente di «riequilibrare», dice l'Agenzia, il trattamento riservato alle cessioni soggette ad IVA con quelle soggette al pagamento dell'imposta di registro.

Periodo dei pagamenti e degli acquisti

Da quanto si deduce leggendo la circolare 12E/2016, il pagamento che gode del beneficio è quello effettuato negli anni 2016 e 2017 ed in relazione ad acquisti effettuati dal 1 gennaio 2016 al 31 dicembre 2017.

Quali immobili rientrano nelle detrazioni ?

Deve trattarsi di immobili a destinazione residenziale che, come detto, devono rientrare nelle classi A e B.

Senza esclusioni o restrizioni: non solo quindi le abitazioni principali, ma anche ad es. le seconde case; e non sono escluse categorie catastali particolari.

La detrazione, afferma l'Agenzia delle entrate, vale anche per l'acquisto della pertinenza (ad es. garage), purché l'acquisto (dell'unità abitativa e della pertinenza) sia contestuale e la pertinenzialità risulti con chiarezza dall'atto di acquisto.

Cumulo delle detrazioni

L'Agenzia delle entrate non esclude il cumulo con altre detrazioni IRPEF, dal momento che la legge nulla dice al riguardo; resta però fermo il divieto di doppia detrazione sulla stessa spesa: per cui, si afferma, la detrazione è cumulabile con quella prevista dall'art. 16-bis, DPR 917/1986, al co.3.


Tale norma prevede la detrazione, delle spese sostenute per l'acquisto (entro 18 mesi dal termine dei lavori) di immobili ristrutturati (quando l'intervento, di cui alle lett. c e d, art. 16.bis citato, riguardi interi edifici) da parte di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e cooperative edilizie.


In tali casi la detrazione spetta all'acquirente (o assegnatario) nel «in ragione di un'aliquota del 36 per cento del valore degli interventi eseguiti, che si assume in misura pari al 25 per cento del prezzo dell'unita' immobiliare risultante nell'atto pubblico di compravendita o di assegnazione e, comunque, entro l'importo massimo di 48.000 euro».


Come chiarito dall'Agenzia nella guida per le ristrutturazioni per il 2017, ai sensi della legge di bilancio di quest'anno, (per le spese dell'acquisto dell’immobile sostenute tra il 26 giugno 2012 e il 31 dicembre) la detrazione è del 50%, l'importo massimo è di 96.000 euro e la ripartizione va fatta in dieci rate annuali.

La detrazione va calcolata su un importo pari al 25% del prezzo pagato per comprare l'immobile, importo che, comunque, non può superare 96.000.

Si rimanda alla lettura integrale dei testi richiamati.