Acquisto immobile e affitto a canone ridotto: il bonus fiscale

Acquisto immobili da locare: i riferimenti normativi

L'agevolazione di cui parliamo favorisce il mercato della locazione, ma anche, evidentemente, quello degli acquisti delle seconde case e della vendita dell'invenduto immobiliare.

L'agevolazione fiscale è stata introdotta dal D.L. 133/2014, il quale, all'art. 21 ne prevedeva una serie di condizioni e poi rimandava ad un decreto ministeriale per la definizione delle ulteriori modalità attuative, fornite poi dal D.M. dell'8 settembre 2015.

Hanno fatto seguito vari chiarimenti da parte dell'Agenzia delle Entrate, in particolare con le Circolari n. 3E/2016 e n. 7E/2017.

In sostanza, come vedremo in dettaglio nell'articolo, viene prevista la possibilità di dedurre dal reddito complessivo una percentuale del prezzo di acquisto o delle spese di costruzione del bene.

Comprare casa per affittarla: la deduzione fiscale

Ricordiamo che la deduzione è in parole povere la possibilità di ridurre il reddito su cui calcolare le imposte sui redditi.

La deduzione si distingue dalla detrazione perché la prima riduce il reddito, mentre la seconda opera sull'imposta.

Nel caso di cui parliamo, la deduzione è del 20% del prezzo risultante dall'atto di acquisto, con un limite massimo di spesa di 300.000,00 euro (comprensivo di IVA) e degli interessi passivi dei mutui contratti per l'acquisto.

Il limite è riferito sia al soggetto che all'immmobile (v. Circ. 3E/2016).

L'acquisto deve essere stato effettuato tra 1º gennaio 2014 e 31 dicembre 2017 e deve riguardare immobili poi dati in locazione.

La deduzione, sempre entro il limite di 300.000,00 euro, spetta anche per l'acquisto o realizzazione di ulteriori unità immobiliari da locare.

La deduzione va ripartita in otto quote annuali di pari importo dal periodo d'imposta in cui è stipulato il contratto di locazione e non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste da altre disposizioni di legge per le medesime spese.

È stato dunque chiarito che chi fruisce della deduzione in parola

non può fruire anche della detrazione d'imposta per recupero del patrimonio edilizio (attualmente prevista nella misura del 50 per cento), di cui all'art. 16-bis, comma 3 del TUIR, riconosciuta alle persone fisiche che acquistano un'unità immobiliare sita in un edificio completamente ristrutturato da imprese di costruzione o cooperative edilizie, entro diciotto mesi successivi alla fine dei lavori Circ. 7E/2017

Comprare casa per fitto: caratteristiche della locazione

Per poter godere dell'agevolazione, il bene deve essere dato in locazione entro 6 mesi dall'atto di acquisto o dal termine dei lavori (il DM del 2015 specifica che per le nuove costruzioni il termine decorre dalla data del rilascio del certificato di agibilità, ovvero dalla data in cui si è formato il silenzio assenso ex art. 25, DPR n. 380 del 2001, ma per applicare la norma bisogna considerare le novità normative intervenute in materia edilizia).


La locazione deve essere stipulata per la durata di otto anni e continuativamente (gli otto anni possono anche essere conseguiti da una proroga, ex circolare 3E/2016); se però il contratto viene meno prima della scadenza prevista per motivi non imputabili al locatore, i benefici fiscali permangono se entro l'anno la casa viene nuovamente data in locazione.

Per l'applicabilità dell'agevolazione sono inoltre previsti limiti all'importo del canone: questo, infatti, non deve essere superiore a quello indicato nella convenzione per il rilascio del permesso di costruire con riferimento all'edilizia abitativa convenzionata (art. 18, DPR 380/2001), ovvero, non deve essere superiore al minore importo tra il canone concordato - stabilito negli accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative ai sensi dell'art. 2, co.3, L. 431/1998 - e il canone speciale – che non può superare il 5% del valore convenzionale dell'alloggio locato (ai sensi dell' art. 3, co. 114, L. 350/2003).

Quanto ai soggetti che stipulano il contratto, non può sussistere tra di essi un rapporto di parentela di primo grado (cioè, ai sensi dell'art.74 c.c., non possono essere genitori e figli).

L'immobile può anche essere ceduto in usufrutto a soggetti pubblici o privati operanti da almeno dieci anni nel settore dell'alloggio sociale (come definito dal D.M. del 22 aprile 2008), purché permanga il vincolo alla locazione con i limiti al canone indicati e che il corrispettivo di usufrutto, calcolato su base annua, non sia superiore al limite previsto per il canone di locazione.

Gli immobili ammessi all'agevolazione

Per quanto riguarda il nuovo, si deve trattare di immobili che alla data di entra in vigore del DL 133/2014 erano invenduti.

L'agevolazione riguarda le abitazioni (quindi immobili a destinazione residenziale) e non deve rientrare nelle categorie catastali A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici); tali abitazioni possono essere nuove oppure oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia o di restauro e di risanamento conservativo (gli interventi di cui all'art. 3, co., lett. c e d , DPR 380/2001, il Testo Unico Edilizia).


La deduzione riguarda anche direttamente le spese per la costruzione di un immobile per costruire su un terreno di proprietà, e in tal caso l'importo è quello attestato dal costruttore.

L'immobile non può trovarsi in una zona omogenea classificata E ai sensi del DM 1444/1968 cioè, destinata ad usi agricoli.

L'immobile deve conseguire prestazioni energetiche di classe A o B (secondo le Linee Guida nazionali di cui al DM 26 giugno 2009, ovvero ai sensi della normativa regionale, ove vigente).

Ai sensi del DM 2015 le opere edilizie siano conformi a quelle assentite o comunicate.

Comprare casa per affittarla, chi sono i beneficiari

Quanto ai beneficiari, la deduzione spetta a chi compra il bene e non sia esercente attività commerciale.

La deduzione spetta a chi è proprietario, per la quota di proprietà.

Se cambia proprietario, in seguito a vendita o successione, è trasferibile anche l'agevolazione (per la parte residua) purché il nuovo titolare abbia i requisiti previsti; l'Agenzia delle Entrate aggiunge alle fattispecie anche quello della donazione (v. Circ. 7E/2017).

Secondo l'Agenzia delle Entrate tale la previsione, diversamente dalla detrazione per spese sostenute per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, non è derogabile dall'accordo delle parti.

Ciò è rilevato dalla Circolare 7E/2017, probabilmente per il fatto che mentre per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio la possibilità dell'accordo tra le parti è prevista espressamente dalla legge, nel caso in esame la legge tace.

Documentazione da controllare e conservare

La Circolare 7E/2017, emessa in vista della dichiarazione dei redditi delle persone fisiche per l'anno d'imposta 2016, oltre a chiarire alcuni aspetti e ricapitolare le norme, è utile perché indica i documenti da conservare.

In particolare, per fruire della deduzione connessa all'acquisto di immobili da locare viene indicata la documentazione per: spese di acquisto (contratto e certificazione delle spese collegate all'acquisto), interessi passivi (mutuo e quietanze di pagamento o certificazione rilasciata dalla banca), spese di costruzione (fattura/e dell'impresa, attestati di edificabilità, attestato di abitabilità o documentazione equivalente), e la generalità dei casi (contratto di locazione, certificazione, se non presente nel contratto di locazione, della classificazione energetica e della destinazione urbanistica; autocertificazione sull'assenza del rapporto di parentela di primo grado tra il locatore e il locatario).

Dichiarazione dei redditi e deduzione per acquisto di immobili da locare

La deduzione per acquisto (o costruzione) di immobili da locare appartiene alla categoria degli oneri deducibili e va indicata, per quanto riguarda il Modello dei redditi delle persone fisiche, nel rigo RP32, mentre per il 730 nel rigo E32.

Le istruzioni per il corretto inserimento dei dati nelle dichiarazioni sono reperibili sulle guide approntate dall'Agenzia delle Entrate per il Modello dei redditi e per il 730.

Per una corretta applicazione delle norme si raccomanda la lettura dei testi integrali, la consulenza di esperti e la lettura del sito dell'Agenzia delle Entrate