Come ottenere indietro o trattenere il deposito cauzionale

Il deposito cauzionale

Al termine di un contratto di locazione può succedere che il proprietario di casa decida di trattenere il deposito cauzionale motivandolo come un risarcimento per aver rovinato alcune cose presenti in casa, lasciata dall'inquilino la settimana precedente, dunque non verificate da entrambe le parti.

O ancora, che deposito cauzionale non può, a suo dire, essere restituito perché necessario a coprire le spese di pulizia finale. E c'è chi invece prende tempo, promette di restituire il deposito cauzionale ma a conti fatti non lo fa.

Come comportarsi in questi casi?

Precisazione terminologica: spesso si fa riferimento al deposito col termine caparra, ma la denominazione corretta è quella di deposito cauzionale.


L'art. 11 della legge n. 392/78, articolo applicabile tanto alle locazioni per uso abitativo tanto a quelle destinate a usi differenti (es. locazioni commerciali), specifica che il suddetto deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone.
Se il canone è pari ad € 1.000,00, il deposito non può superare € 3.000,00.

Qual è la funzione del deposito cauzionale?

La Corte di Cassazione, quando è stata chiamata a pronunciarsi sull'argomento, ha affermato che il deposito cauzionale serve per garantire al locatore l'adempimento di tutti gli obblighi che incombono sul conduttore e, pertanto, essa serve non solo in relazione agli eventuali danni recati alla cosa oggetto della locazione, ma anche per l'integrale pagamento del canone.

Al di là di ciò, dicono i giudici, il deposito non può essere assimilato al canone; come è noto, infatti, negli stessi contratti di locazione si specifica che lo stesso deposito non può essere imputato in conto pigione, ossia il conduttore non può dire che un mese non lo pagherà perché può essere scalato dal deposito).

Il deposito cauzionale, dice la Cassazione, costituisce un pegno irregolare ossia una determinata somma di denaro che passa in proprietà del locatore e sulla quale il conduttore vanta un diritto di credito solo al momento in cui, essendo venuta meno la funzione di garanzia, può chiederne la restituzione (Cass. 5 giugno 1992 n. 6941).

Come vedremo in seguito, non si tratta di una vera e propria proprietà, in quanto la stessa Cassazione, nel precisare come il locatore possa trattenere il deposito cauzionale, l'ha per lo più paragonato a un pegno vero e proprio.

Come fare per chiedere la restituzione del deposito cauzionale?

Partiamo dall'azione che dev'essere esperita dal conduttore per ottenere la restituzione del deposito cauzionale. Innanzitutto, sebbene non sia obbligatorio, è bene che al rilascio dell'immobile per scadenza naturale del contratto, ovvero per recesso anticipato, sia firmato un verbale di riconsegna con la constatazione dello stato dei luoghi e i tempi di restituzione del deposito.
È evidente che in caso di contrasti questo documento non sarà concorde o non sarà facile addivenirvi alla firma. In un'ottica di certezza dei rapporti è comunque utile provare a stipularlo.

Ad ogni modo, essendoci un contratto di locazione, esiste un documento scritto che attesta la misura del deposito.

Terminato il contratto, a meno che il proprietario non intenda trattenerla – vedremo qui appresso in che modo – egli è tenuto alla immediata restituzione, ovvero alla restituzione nei termini indicati nel verbale di consegna.

Ove ciò non avvenisse, all'ex conduttore, non resterebbe altro da fare che:

- sollecitare il pagamento mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento (non obbligatoria non essendo in questi casi necessaria una costituzione in mora (art. 1219 n. 3 c.c.);

- nel perdurare della corresponsione proporre azione giudiziaria.


Se possa essere consigliabile procedere con ricorso per decreto ingiuntivo, ovvero con una citazione ordinaria, è questione che va valutata assieme al legale di fiducia.

Fino a 5.000 € la domanda andrà rivolta al Giudice di Pace, oltre quella soglia la competenza passa al Tribunale. Ciò fino al 30 ottobre 2021, in quanto dal giorno successivo, la competenza del Giudice di Pace sarà innalzata a 30.000 € in ragione delle modificazioni all'art. 7 del codice di procedura civile disposte con il decreto legislativo 13 luglio 2017, n. 116.

Trattenere il deposito cauzionale: come fare?

E se invece fosse il proprietario a volere trattenere il deposito cauzionale?

Parliamo chiaramente delle ipotesi, come quelle portate ad esempio in principio, nelle quali non c'è accordo col conduttore in merito a tale trattenuta. Laddove vi sia accordo, è bene che lo stesso sia documentato per iscritto, ovvero sia specificato su un foglio che Tizio trattiene una determinata somma e che Caio accetta, con sottoscrizione di entrambi.


In caso di contrasto, secondo la Corte di Cassazione, non basta la dichiarazione di volontà di trattenere ma serve una domanda giudiziale volta ad accertare la legittimità della richiesta.

In tal senso è stato affermato che nell'ambito dei contratti locazione, la funzione deposito cauzionale previsto dall'art. 11 della legge n. 392 del 1978, è quella di garantire il locatore per l'adempimento di tutti gli obblighi, legali e convenzionali, gravanti sul conduttore.

Ciò significa che oltre al pagamento del canone, deve assolvere anche ad altri obblighi derivanti dal contratto, quale ad esempio il risarcimento dei danni per l'omesso ripristino dell'unità immobiliare nella situazione in cui era stata locata (salvo il deterioramento dovuto all'uso).

Siccome l'obbligazione del locatore di restituirlo sorge al termine della locazione, non appena sia avvenuto il rilascio dell'immobile locato, qualora il locatore trattenga il deposito senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, parziale o totale, del deposito stesso a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti non pagati, il conduttore ha diritto di esigerne la restituzione (Cass. 21 aprile 2010 n. 9442; Cass. 15 ottobre 2002 n. 14655; Cass. 9 novembre 1989 n. 4725, Trib. Salerno 11 febbraio 2015 n. 620).

Rischi connessi agli abusi del locatore

La questione del trattenimento del deposito cauzionale non è meramente civilistica, poiché ove il locatore trattenga il tutto senza mai rispondere alle sollecitazioni del conduttore, nemmeno per contestarle, allora potrebbe essere accusato di appropriazione indebita.
In conclusione, è bene fare attenzione a come ci si comporta.