Mancata restituzione della caparra, cosa fare

Come fare se non viene restituita la caparra

Quando si stipula un contratto preliminare avente ad oggetto una compravendita (o una locazione immobiliare), una parte solitamente versa all'altra una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria, ai sensi dell'articolo 1385 del codice civile, a garanzia dell'adempimento.

Come ottenere la restituzione della caparra - foto Getty Images

Quali tutele offre l'ordinamento alla parte disposta ad adempiere qualora l'altra non restituisca il doppio della somma ricevuta?
Nel caso in cui il venditore non adempierà alla restituzione della caparra, sarà possibile rivolgersi al Giudice affinché accerti il grave inadempimento di chi ha ricevuto la caparra e il suo obbligo di pagare il doppio della cifra alla controparte.

Dal preliminare sorge infatti l'obbligo di addivenire alla stipula del contratto definitivo con il quale si attua il passaggio di proprietà. Ecco che, se a non ottemperare a tali obblighi è il soggetto che ha ricevuto la caparra, poniamo ad esempio il venditore, egli sarà costretto a versare alla parte adempiente il doppio della stessa.

Facciamo un passo indietro e spieghiamo che cos'è il contratto preliminare e qual è la funzione della caparra confirmatoria.

Che cos'è il contratto preliminare di vendita

Il contratto preliminare, descritto dall'articolo 1351 del codice civile, è il contratto con il quale le parti si obbligano a stipulare, in un momento successivo e secondo modalità concordate, il contratto di compravendita definitivo (il rogito notarile), del quale se ne determinano gli elementi essenziali.

Caparra e contratto preliminare - foto GettyImages

È dunque il negozio redatto in forma scritta con il quale il proprietario dell'immobile (promissario venditore) si impegna a vendere all'altra parte (promissario acquirente), che si impegna a comprare al prezzo pattuito.
Dal preliminare nasce solo l'obbligo di contrarre; gli effetti tipici della compravendita si produrranno in un momento successivo, ovvero con la stipula del rogito.
Questo periodo di tempo può essere più o meno lungo e tutto può succedere.

Può capitare infatti che, ad esempio il venditore cambi idea e non voglia più trasferire la proprietà dell'immobile.

Che cos'è la caparra confirmatoria

La caparra confirmatoria è una somma di denaro che talvolta una parte versa all'altra nel momento della conclusione di un contratto, solitamente il contratto preliminare di vendita.

Diverse sono le situazioni che possono verificarsi una volta che la caparra è stata versata da una delle parti contraenti a favore dell'altra.

La prima è che le parti abbiano adempiuto il contratto.
Chi ha ricevuto la caparra confirmatoria dovrà restituirla o imputarla alla prestazione complessivamente.

Cosa significa?
Si ipotizzi che la caparra sia stata versata dal compratore; nel caso in cui quest'ultimo adempia l'obbligazione di pagamento del prezzo, la caparra verrà imputata a titolo di prezzo cioé la somma già corrisposta verrà detratta dall'ammontare del prezzo della compravendita.

Può succedere invece che chi l'ha ricevuta, ad esempio il venditore, (ma nulla vieta che sia l'acquirente) non adempia l'obbligo nascente dal preliminare.
Egli non vuole più vendere e trasferire la proprietà nel termine fissato e quindi non si presenta davanti al notaio per la firma del rogito.

A questo punto l'acquirente può recedere dal contratto e pretendere il doppio della caparra.

La funzione della caparra confirmatoria

La funzione della caparra confirmatoria è triplice:

• di anticipo della prestazione di pagamento del prezzo dell'acquisto;
• di conferma della conclusione del contratto;
• di risarcimento preventivo del danno, inducendo così le parti ad adempiere regolarmente. In tal caso viene dunque agevolata la parte adempiente che non dovrà fornire la prova del danno.

Qual è la funzione principale della caparra? Essa ha la funzione di liquidazione convenzionale del danno subito dalla parte che intendeva adempiere, a seguito dell'inadempimento dell'altra.

La legge le riconosce il diritto di recedere e di esigere il doppio della cifra a titolo di ristoro dei danni subiti per la mancata stipula del contratto definitivo entro i termini pattuiti.

È una somma, già quantificata in anticipo, da incassare a titolo di risarcimento del danno, senza bisogno di rivolgersi al Giudice per una sua determinazione perché già determinato. Siamo di fronte ad una forma di risoluzione stragiudiziale.

Tramite apposito patto si quantifica, al momento della conclusione del preliminare, l'ammontare del danno eventualmente subito per l'inadempimento.

Essa viene definita confirmatoria poiché conferma l'avvenuta conclusione del contratto cui afferisce e il patto con il quale si definisce il suo ammontare è un patto di natura reale che si perfeziona con l'avvenuta consegna della somma di denaro.

Requisiti per ottenere il doppio della caparra

Per poter esigere il doppio della caparra non basta che vi sia un inadempimento da parte del venditore che l'ha ricevuta, ma occorre un elemento in più: bisogna che vi sia un inadempimento grave.
L'inadempimento deve essere colpevole e di non scarsa importanza.

Non è sufficiente dunque non presentarsi davanti al notaio per il rogito, a meno che il termine previsto non sia stato definito come termine essenziale, il cui mancato rispetto giustifica esso solo la risoluzione del contratto.

Doppio caparra casa - foto Getty Images

Occorrono una colpa da parte del venditore e la totale perdita di utilità del contratto per la parte che era disposta ad adempiere.

Altre azioni a tutela dell'acquirente adempiente

Nel caso esaminato, in cui sia il venditore a non adempiere gli obblighi nascenti dal preliminare, dobbiamo ricordare che la pretesa del doppio della caparra non è l'unica forma di tutela dell'acquirente.

Tale richiesta non esclude le altre azioni legali a lui riconosciute.

Potrà infatti sempre esercitare:

• l'azione per ottenere l'esecuzione del contratto mediante sentenza da parte del Giudice con la quale si producono gli effetti del contratto definitivo, ovvero il passaggio di proprietà;
• l'azione per la risoluzione del contratto in via ordinaria.

Queste strade quindi non le sono precluse, ma in tal caso il diritto al risarcimento del danno sarà disciplinato dalle norme generali e pertanto l'acquirente sarà chiamato a fornire prova sia del danno stesso che del suo ammontare, mantenendo la caparra unicamente a funzione di garanzia.

Mancata restituzione del doppio della caparra

Cosa fare se, una volta esercitato il diritto di recesso, il venditore non restituisca all'acquirente il doppio della caparra confirmatoria?

La parte non inadempiente potrà rivolgersi al Giudice affinché riconosca e dichiari formalmente l'esistenza del diritto di recesso e della mancata restituzione della somma dovuta.

Mancata restituzione doppio caparra - foto Getty Images

Ai fini della legittimità del diritto di recedere, di cui all'articolo 1385 codice civile occorre che il Giudice accerti la non scarsa importanza dell'inadempimento, come abbiamo già anticipato e come disposto dall'articolo 1455 codice civile.

Il Giudice a tal fine dovrà tener conto del rapporto di corrispettività tra le prestazioni oggetto del preliminare per stabilire se il ritardo o l'inadempimento possono ritenersi di importanza tale da giustificare il recesso della controparte.

Appurato il grave inadempimento da parte del venditore, il diritto al doppio della caparra viene meno unicamente qualora emerga una univoca volontà di rinuncia alla stessa da parte dell'acquirente.

Secondo quanto asserito dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 19801 del 12 luglio 2021, accettare la restituzione dell'assegno versato ai sensi dell'articolo 1385 codice civile, a titolo di caparra, non equivale a rinunciare al doppio della stessa.

Secondo i Giudici Supremi l'accettazione non può ritenersi né manifestazione di una risoluzione consensuale del preliminare né di una rinuncia tacita al doppio della cifra. Tale accettazione è invece un comportamento neutro che non indica alcuna volontà esplicita di rinuncia al diritto di recesso il quale potrà essere fatto valere anche tramite la presentazione di apposita domanda giudiziale, in caso di mancata adeguamento spontaneo del venditore al relativo obbligo.