Demolizione e ricostruzione con rispetto della sagoma
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Demolizioni e ricostruzioni
Negli ultimi anni il tema relativo agli interventi di demolizione e ricostruzione e il rilascio del conseguente titolo abilitativo è spesso al centro del dibattito politico e dell'agenda di operatori di settore, soprattutto in considerazione delle novità legislative che si susseguono, da anni, senza soluzione di continuità.
La motivazione sottesa a tale interesse è essenzialmente riconducibile ai numerosi bonus edilizi in vigore negli anni, alcuni dei quali ricomprendono nel novero degli interventi agevolabili anche i bonus demolizione e ricostruzione.
Obiettivo primario è essenzialmente quello di valorizzare e innovare il patrimonio immobiliare del nostro Paese nel rispetto delle nuove normative nazionali ed europee di contenimento dei fenomeni e materiali inquinanti.
Cosa rientra nell'intervento di demolizione e ricostruzione
Come noto, l'intervento di demolizione e ricostruzione è un complesso, oltre che sovente dispendioso, intervento edilizio disciplinato dal Testo unico edilizia (D.P.R. n. 380/2001).
In precedenza, per considerare un intervento nella casistica della ristrutturazione edilizia, occorreva il rigoroso rispetto della sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell'edificio preesistente senza incrementi di volumetria.
Di recente, il legislatore è intervenuto sensibilmente in materia di interventi di demolizione e ricostruzione.
In particolare, il punto sul quale si è concentrata la modifica normativa riguarda l'individuazione della categoria a cui appartengono gli interventi di demolizione e ricostruzione di immobili, atteso che da tale determinazione dipende la richiesta del diverso titolo abilitativo.
Ristrutturazione con demolizione e ricostruzione
Al fine di individuare un intervento come una opera di demolizione e ricostruzione ristrutturazione, è necessario individuare la zona dove insistono gli immobili oggetto di lavoro.
Per espressa previsione normativa dell'art. 3, comma 1, lett. d, TUE, così come modificato dal D.L. Semplificazioni (D.L. 16 luglio 2020, n. 76), la ristrutturazione edilizia demolizione e ricostruzione comprende gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti, che possono considerarsi interventi di ristrutturazione da un punto di vista edile.
In particolare, tale norma stabilisce che gli interventi di demolizione e ricostruzione costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia se volti al ripristino di edifici, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro successiva ricostruzione.
In linea generale, secondo la nuova formulazione della norma, l'eventuale modifica della sagoma, prospetti, sedime o ancora delle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, nonchè le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica e l'applicazione della normativa sull'accessibilità, per l'installazione di impianti tecnologici e per l'efficientamento energetico, non precludono la possibilità di contemplare tali interventi nell'ambito della categoria della ristrutturazione edilizia.
Demolizione e ricostruzione in zona sottoposta a vincolo paesaggistico
Discorso parzialmente diverso deve effettuarsi con riferimento agli immobili sottoposti a vincolo paesaggistico.
Preliminarmente, occorre precisare che all'interno di tale generale categoria di immobili vincolati si annoverano gli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42, c.d. Aree tutelate per legge, nonché immobili ubicati nelle zone omogenee A.
Per complestezza, nella categoria delle aree tutelate per legge sono ricompresi:
- i territori costieri compresi in una fascia della profondità di 300 metri dalla linea di battigia, anche per i terreni elevati sul mare;
- i territori contermini ai laghi compresi in una fascia della profondità di 300 metri dalla linea di battigia, anche per i territori elevati sui laghi;
- i fiumi, i torrenti, i corsi d'acqua iscritti negli elenchi previsti dal testo unico delle disposizioni di legge sulle acque ed impianti elettrici, approvato con regio decreto 11 dicembre 1933, n. 1775, e le relative sponde o piedi degli argini per una fascia di 150 metri ciascuna;
- le montagne per la parte eccedente 1.600 metri sul livello del mare per la catena alpina e 1.200 metri sul livello del mare per la catena appenninica e per le isole; e) i ghiacciai e i circhi glaciali;
- i parchi e le riserve nazionali o regionali, nonché i territori di protezione esterna dei parchi;
- i territori coperti da foreste e da boschi, ancorché percorsi o danneggiati dal fuoco, e quelli sottoposti a vincolo di rimboschimento, come definiti dall'articolo 2, commi 2 e 6, del decreto legislativo 18 maggio 2001, n. 227 (norma abrogata, ora il riferimento è agli articoli 3 e 4 del decreto legislativo n. 34 del 2018);
- le aree assegnate alle università agrarie e le zone gravate da usi civici;
- le zone umide incluse nell'elenco previsto dal d.P.R. 13 marzo 1976, n. 448;
- i vulcani;
- le zone di interesse archeologico.
Nella categoria zone omogenee A di cui al D.M. 1444/1968 o in zone a queste assimilabili rientrano il centro ed edilizia storica o altre zone assimilabili.
Per tali tipologie di zone, l'eventuale realizzazione di opere di demolizione e ricostruzione di un edificio esistente può essere considerato intervento di ristrutturazione edilizia, anziché intervento di nuova costruzione, in considerazione delle modifiche apportate.
Demolizione e ricostruzione in zona sottoposta a vincolo paesaggistico
Per quanto riguarda la demolizione e ricostruzione nelle aree tutelate per legge, la questione si pone in termini diversi e conseguentemente diverse sono le conclusioni.
Tali tipologie di interventi possono classificarsi come opere di ristrutturazione solo allorquando siano rispettati, e dunque mantenuti invariati, sagoma, prospetti, sedime, caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell'edificio preesistente e della volumetria.
A medesime conclusione è giunta recentemente anche la Corte di Cassazione che si è espressa sul punto, pronunciandosi con diverse sentenze su demolizione e ricostruzione.
La Corte ha affermato che gli interventi di demolizione e ricostruzione con modifica di sagoma rientrano in linea generale nella ristrutturazione edilizia.
Nelle ipotesi in cui tali interventi siano realizzati in una zona sottoposta a vincolo paesaggistico, affinché possano configurarsi una opera di ristrutturazione edilizia occorre mantenere la stessa sagoma.
Se, diversamente, in tali zone sottoposte a vincolo paesaggistico sia realizzato un intervento di demolizione e ricostruzione con modifica di sagoma, non si configura una ristrutturazione ma una nuova costruzione e, conseguentemente, occorre richiedere il titolo abilitativo previsto per i lavori di nuova costruzione.
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