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Demolizione e ricostruzione con rispetto della sagoma

Demolizione e ricostruzione con stessa o diversa sagoma. Quando è possibile considerare gli interventi come ristrutturazione edilizia? La decisione della Cassazione
Pubblicato il / Aggiornato il

Demolizioni e ricostruzioni


Negli ultimi anni il tema relativo agli interventi di demolizione e ricostruzione e il rilascio del conseguente titolo abilitativo è spesso al centro del dibattito politico e dell'agenda di operatori di settore, soprattutto in considerazione delle novità legislative che si susseguono, da anni, senza soluzione di continuità.

Demolizione e ricostruzione
La motivazione sottesa a tale interesse è essenzialmente riconducibile ai numerosi bonus edilizi in vigore negli anni, alcuni dei quali ricomprendono nel novero degli interventi agevolabili anche i bonus demolizione e ricostruzione.

Obiettivo primario è essenzialmente quello di valorizzare e innovare il patrimonio immobiliare del nostro Paese nel rispetto delle nuove normative nazionali ed europee di contenimento dei fenomeni e materiali inquinanti.


Cosa rientra nell'intervento di demolizione e ricostruzione


Come noto, l'intervento di demolizione e ricostruzione è un complesso, oltre che sovente dispendioso, intervento edilizio disciplinato dal Testo unico edilizia (D.P.R. n. 380/2001).

In precedenza, per considerare un intervento nella casistica della ristrutturazione edilizia, occorreva il rigoroso rispetto della sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell'edificio preesistente senza incrementi di volumetria.

Di recente, il legislatore è intervenuto sensibilmente in materia di interventi di demolizione e ricostruzione.

In particolare, il punto sul quale si è concentrata la modifica normativa riguarda l'individuazione della categoria a cui appartengono gli interventi di demolizione e ricostruzione di immobili, atteso che da tale determinazione dipende la richiesta del diverso titolo abilitativo.


Ristrutturazione con demolizione e ricostruzione


Al fine di individuare un intervento come una opera di demolizione e ricostruzione ristrutturazione, è necessario individuare la zona dove insistono gli immobili oggetto di lavoro.

Per espressa previsione normativa dell'art. 3, comma 1, lett. d, TUE, così come modificato dal D.L. Semplificazioni (D.L. 16 luglio 2020, n. 76), la ristrutturazione edilizia demolizione e ricostruzione comprende gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti, che possono considerarsi interventi di ristrutturazione da un punto di vista edile.

demolizione e ricostruzione ristrutturazione
In particolare, tale norma stabilisce che gli interventi di demolizione e ricostruzione costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia se volti al ripristino di edifici, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro successiva ricostruzione.

In linea generale, secondo la nuova formulazione della norma, l'eventuale modifica della sagoma, prospetti, sedime o ancora delle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, nonchè le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica e l'applicazione della normativa sull'accessibilità, per l'installazione di impianti tecnologici e per l'efficientamento energetico, non precludono la possibilità di contemplare tali interventi nell'ambito della categoria della ristrutturazione edilizia.


Demolizione e ricostruzione in zona sottoposta a vincolo paesaggistico


Discorso parzialmente diverso deve effettuarsi con riferimento agli immobili sottoposti a vincolo paesaggistico.

Preliminarmente, occorre precisare che all'interno di tale generale categoria di immobili vincolati si annoverano gli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42, c.d. Aree tutelate per legge, nonché immobili ubicati nelle zone omogenee A.

Per complestezza, nella categoria delle aree tutelate per legge sono ricompresi:

  • i territori costieri compresi in una fascia della profondità di 300 metri dalla linea di battigia, anche per i terreni elevati sul mare;

  • i territori contermini ai laghi compresi in una fascia della profondità di 300 metri dalla linea di battigia, anche per i territori elevati sui laghi;

  • i fiumi, i torrenti, i corsi d'acqua iscritti negli elenchi previsti dal testo unico delle disposizioni di legge sulle acque ed impianti elettrici, approvato con regio decreto 11 dicembre 1933, n. 1775, e le relative sponde o piedi degli argini per una fascia di 150 metri ciascuna;

  • le montagne per la parte eccedente 1.600 metri sul livello del mare per la catena alpina e 1.200 metri sul livello del mare per la catena appenninica e per le isole; e) i ghiacciai e i circhi glaciali;

  • i parchi e le riserve nazionali o regionali, nonché i territori di protezione esterna dei parchi;

  • i territori coperti da foreste e da boschi, ancorché percorsi o danneggiati dal fuoco, e quelli sottoposti a vincolo di rimboschimento, come definiti dall'articolo 2, commi 2 e 6, del decreto legislativo 18 maggio 2001, n. 227 (norma abrogata, ora il riferimento è agli articoli 3 e 4 del decreto legislativo n. 34 del 2018);

  • le aree assegnate alle università agrarie e le zone gravate da usi civici;

  • le zone umide incluse nell'elenco previsto dal d.P.R. 13 marzo 1976, n. 448;

  • i vulcani;

  • le zone di interesse archeologico.



Nella categoria zone omogenee A di cui al D.M. 1444/1968 o in zone a queste assimilabili rientrano il centro ed edilizia storica o altre zone assimilabili.

Per tali tipologie di zone, l'eventuale realizzazione di opere di demolizione e ricostruzione di un edificio esistente può essere considerato intervento di ristrutturazione edilizia, anziché intervento di nuova costruzione, in considerazione delle modifiche apportate.


Demolizione e ricostruzione in zona sottoposta a vincolo paesaggistico


Per quanto riguarda la demolizione e ricostruzione nelle aree tutelate per legge, la questione si pone in termini diversi e conseguentemente diverse sono le conclusioni.

Tali tipologie di interventi possono classificarsi come opere di ristrutturazione solo allorquando siano rispettati, e dunque mantenuti invariati, sagoma, prospetti, sedime, caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell'edificio preesistente e della volumetria.

A medesime conclusione è giunta recentemente anche la Corte di Cassazione che si è espressa sul punto, pronunciandosi con diverse sentenze su demolizione e ricostruzione.


La Corte ha affermato che gli interventi di demolizione e ricostruzione con modifica di sagoma rientrano in linea generale nella ristrutturazione edilizia.

Nelle ipotesi in cui tali interventi siano realizzati in una zona sottoposta a vincolo paesaggistico, affinché possano configurarsi una opera di ristrutturazione edilizia occorre mantenere la stessa sagoma.

Se, diversamente, in tali zone sottoposte a vincolo paesaggistico sia realizzato un intervento di demolizione e ricostruzione con modifica di sagoma, non si configura una ristrutturazione ma una nuova costruzione e, conseguentemente, occorre richiedere il titolo abilitativo previsto per i lavori di nuova costruzione.

riproduzione riservata
Demolizione e ricostruzione con rispetto di sagoma
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Alert Commenti
  • Luca Toncelli
    Luca Toncelli
    Mercoledì 1 Marzo 2023, alle ore 14:04
    Ho avuto la diffida dai Vigili del Fuoco a demolire una canna fumaria vecchia di 40 anni e riposizionare una nuova struttura con tubo coibentato.
    I vicini mi fanno storie per la vicinanza delle finestre, allora chiedo a voi se posso ricostruire dove era la vecchia canna fumaria o devo farmi una cucina nuova in altra stanza.
    Si può parlare dopo 40 anni di diritti acquisiti?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Luca Toncelli
      Giovedì 2 Marzo 2023, alle ore 11:41
      Le norme in materia di sicurezza impongono di sostituire  il condotto attuale della vecchia canna fumaria con nuovi e più  idonei materiali e non il riposizionamento della stessa in altro sito. Pertanto non è tenuto a modificarne la sede. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Marco
    Marco
    Lunedì 31 Agosto 2020, alle ore 17:02
    Nella ricostruzione di un rudere, per questioni di umidità ed allergia, posso rispettare la volumetria e ricostruire la camera che era nel seminterrato ad un piano rialzato ?
    Sollevando di 10/20 centimetri tutto l'immobile?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Marco
      Martedì 1 Settembre 2020, alle ore 08:55
      In linea di massima è possibile disporre diversamente la volumetria assentita. Naturalmente è necessario consultare il regolamento edilizio vigente nel Suo comune ed i vincoli paesaggistici esistenti sulla zona interessata. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Carlocostruttore
    Carlocostruttore
    Lunedì 2 Ottobre 2017, alle ore 09:31
    Uno spostamento minimo (2-3 metri) per aumentare la distanza rispetto al confine della proprietà del fabbricato ricostruito rispetto al fabbricato preesistente a parità di volumetria e di sagoma geometrica, è compatibile con la "fedele ricostruzione" ex art. 3 DPR 380/01 ?
    Il regolamento edilizio del Comune si limita a disporre la "fedele ricostruzione" senza ulteriori approfondimenti.
    Ringrazio in anticipo per un cortese chiarimento.
    rispondi al commento
  • Geom. Ermanno Lombardi
    Geom. Ermanno Lombardi
    Venerdì 6 Dicembre 2013, alle ore 17:11
    La demolizione e ricostruzione di un fabbricato in aderenza ad altro fabbricato con incremento di volumetria ha la necessità di rispettare, per la parte da realizzare fuori sagoma, le distanze dal fabbricato con cui condivide l'aderenza e la distanza dal confine corrispondente al prolungamento della linea di aderenza tra i due fabbricati.
    rispondi al commento
  • Gary
    Gary
    Mercoledì 6 Novembre 2013, alle ore 19:06
    Avevo una casa vecchia l'ho demolita e la sto ricostruendo, la casa è stata ripropozionata in diminuzione nel senso che è stata accorciata (riproporzionata) in un solo lato quindi larghezza e altezza restano uguali ma mantenendo la forma che c'era prima, il comune mi ha rilasciato un permesso di costruire, in questo caso posso richiedere l'incentivo e quindi iva al 10%?
    O rientro in nuova costruzione con iva al 4% e zero incenti?
    Grazie.
    rispondi al commento
  • Mario Fantini
    Mario Fantini
    Domenica 6 Ottobre 2013, alle ore 16:53
    Devo demolire e ricostruire fedelmente un edificio (magazzino e garage) adiacente alla mia abitazione, senza concessione edilizia, cambio d'uso, variazioni rispetto all'esistente.
    Pensavo di non dover pagare oneri, ma il comune di Ferrara chiede 7% su importi dei lavori per magazzino, nulla per garage, affermando che sarei stato esonerato se l'edificio fosse stato attaccato all'abitazione.
    E' corretto?
    Posso appellarmi a qualche sentenza?
    Grazie.
    rispondi al commento
  • Teresa
    Teresa
    Venerdì 20 Settembre 2013, alle ore 12:57
    Domanda: sto acquistando un rudere che ricade in zona agricola e vorrei sapere se lo posso abbattere e ricostruire mantenendo la volumetria, ma spostandolo (è troppo fronte strada).
    Grazie anticipatamente
    rispondi al commento
    • Anonymous
      Anonymous Teresa
      Lunedì 23 Settembre 2013, alle ore 13:18
      Tutto dipende dalla regolamentazione locale.
      rispondi al commento
  • Vito
    Vito
    Domenica 7 Luglio 2013, alle ore 19:05
    Domanda: è caduto parte del muro di recinzione, sono tenuto a fare solo la comunicazione al comune e quanto mi verrebbe a costare?
    Grazie è urgente!
    rispondi al commento
  • Alessio
    Alessio
    Martedì 25 Giugno 2013, alle ore 15:06
    La ringrazio per la gentilezza.
    Se posso approfitto ancora un pò della sua disponibilità.
    Per quanto riguarda il concetto di sagoma quello che mi interesserebbe è la definizione che dà l'agenzia delle entrate a proposito del comma 344 della legge finanziaria del 2007.
    Le circolari applicative parlano di fedele ricostruzione mantenedo la sagoma.
    Ho provato a contattare anche l'Agenzia ma sono stati molto vaghi nella risposta.
    Grazie.
    rispondi al commento
    • Anonymous
      Anonymous Alessio
      Mercoledì 26 Giugno 2013, alle ore 09:55
      Per Alessio: l'Agenzia non dà una sua definizione, essa fa riferimento per gli interventi agvolabili, all'art. 3 del d.p.r. 380/01.
      rispondi al commento
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