Si può demolire un immobile abusivo se vi abita un disabile?

Demolizione abusi edilizi e disabilità

L'accertamento della natura abusiva di un manufatto, sovente comporta la demolizione dell'opera stessa su ordine del giudice, perchè contra legem.

Come noto, l'ordine di demolizione, in quanto atto vincolato, posto a presidio del prevalente interesse pubblico alla rimozione dell'abuso non è soggetto ad alcun termine di prescrizione.

Ciò significa che, acclarata l'effettiva sussistenza di un abuso edilizio, in linea generale, occorre procedere con la rimozione dell'abuso stesso per ripristinare la situazione ante illecito.


Tale conseguenzialità fra abuso e rimozione può sovente incontrare non trascurabili limiti. Uno di tali limiti è rappresentato dalla disabilità o, in ogni caso, dalla invalidità del soggetto che abita, a esempio, l'unità immobiliare accertata come abusiva.

Cosa accade in questi casi? Si deve procedere alla demolizione degli abusi edilizi o, stante le particolari condizioni di salute del soggetto che abita l'immobile, prevale l'altrettanto prevalente interesse del singolo per non causare un possibile aggravamento delle proprie condizioni?

Abusi edilizi e bilanciamento degli interessi contrapposti

Per rispondere a tale interrogativo occorre soffermarsi sull'analisi logico-giuridica della prevalenza fra gli interessi coinvolti.

In altri termini, è necessario individuare il c.d. interesse che l'ordinamento giuridico considera prevalente, rispetto all'interesse sacrificabile.

Prevale l'interesse statale che impone la rimozione degli abusi edilizi e, pertanto, delle opere in contrasto con la normativa vigente o l'interesse privato del singolo che si trovi in condizioni di oggettiva difficoltà?

Tale controversa questione è stata più volte affrontata dalla giurisprudenza nazionale che, negli anni, si è mostrata più attenta e recettiva dei principi da sempre sanciti in ambito unionale.

Diritto alla abitazione e abusi edilizi

Il diritto all'abitazione è un principio disciplinato dall'art. 8 della Convenzione europea dei Diritti dell'Uomo, il quale regolamenta e tutela il rispetto della vita privata e familiare, in particolare, nella sua sfera più intima, ovverosia abitativa.

Nel nostro ordinamento giuridico non è espressamente previsto un effettivo diritto all'abitazione, analogamente a quanto disciplinato in ambito europeo.

Il diritto alla abitazione è tutelato quale forma di diritto reale di godimento di cosa altrui di cui all'art. 1022 c.c.

Ciò nondimeno il riconoscimento di tale diritto si può evincere da diverse disposizioni, contenute nella Costituzione, essendo il diritto all'abitazione presupposto per l'esercizio di altri diritti e libertà costituzionalmente riconosciuti, quali a esempio, la libertà di domicilio (art. 14 Cost.), i diritti della famiglia (artt. 29-31 Cost.), il diritto alla salute (art. 32 Cost.) e il diritto al lavoro (art. 4, comma 1 e 35, comma 1).

Interesse collettivo a rimuovere gli abusi edilizi

Al diritto di abitazione del singolo in alcuni casi si contrappone l'interesse dello Stato volto a tutelare la collettività contro eventuali comportamenti che possono porsi in contrasto con le normative.


Il diritto alla abitazione trova tutela contro eventuali ingerenze terze anche statali sino al momento in cui l'esercizio di tale diritto del singolo non compromette la sicurezza nazionale e la difesa dell'ordine e la prevenzione dei reati.

In tale limite, trova giustificazione la previsione della sanzionabilità dell'illecito amministrativo mediante la rimozione degli abusi edilizi.

Non demolibili gli abusi edilizi tollerabili

Come rilevato, recentemente la giurisprudenza nazionale si è trovata ad affrontare il caso specifico in cui l'opera abusiva sia abitata da un soggetto disabile o in oggettive e certificate difficoltà e in particolare, a decidere se, accertato l'illecito, si debba procedere con la demolizione del manufatto o se prevalga l'interesse del singolo.

È importante precisare che il dubbio non riguarda le ipotesi in cui l'abuso sia c.d. costruttivo.

Ai sensi dell'art. 34-bis del DPR 380/2001 costituiscono difformità minime il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari se contenuto entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo.

Tali non conformità sono da intendersi abusi tollerabili e, in quanto tali, non soggetti a demolizione in ogni caso, e dunque, indipendentemente dall'accertamento di situazioni di disabilità o difficoltà.

Abusi edilizi fra diritto del singolo e interesse della collettività

In tutti gli altri casi in cui l'abuso sia oltre i parametri tollerabili, come procedere?

Al riguardo la giurisprudenza nazionale ha chiarito che la bussola per dirimere tali complicate questione di bilanciamento fra interessi contrapposti, presuppone una valutazione ad hoc, ovverosia una valutazione caso per caso, in una ottica di proporzionalità Corte europea dei diritti dell'uomo 21 aprile 2016, n. 46577/15).


In particolare, la decisione fra l'interesse da tutelare nel caso concreto presuppone una analisi fra l'interesse generale al rispetto delle norme edilizie a tutela del paesaggio e il diritto del singolo, che si trova in una condizione di disabilità o difficoltà, al mantenimento della propria abitazione (Cass., 8 aprile 2019, n. 15141).

L'ordine di demolizione può essere eseguito solo allorquando, a seguito di una valutazione concreta in termini di proporzionalità, non risulti ulteriormente compromessa la condizione del soggetto (Cass., n. 15141/19).

A contrariis, l'interesse del singolo può considerarsi prevalente rispetto all'esecuzione di un ordine di demolizione di per sé legittimo e, pertanto, esecutivo se, sulla base di un giudizio del singolo caso concreto, la rimozione dell'abuso sia motivo di aggravamento delle condizioni di salute del singolo (Cass., n. 34607/2021).