La deliberazione dell'assemblea di condominio altro non è che la decisione presa dai condomini in sede di riunione.
Vigendo nel condominio il sistema maggioritario, affinché una delibera sia efficace ed obbligatoria per tutti condomini, anche per quelli assenti e dissenzienti (art. 1137, primo comma, c.c.), è necessario che essa sia adottata con dei quorum ben precisi e determinati per legge che variano a seconda dell'oggetto della decisione.
Per esempio:
- per la nomina dell'amministratore è necessaria un quorum di almeno 500 millesimi espressione della maggioranza degli intervenuti all'assemblea;
- per l'approvazione del rendiconto (sia esso preventivo e/o consuntivo) è sufficiente, in seconda convocazione, un terzo dei millesimi ed un terzo dei partecipanti al condominio.
Che cosa succede se la deliberazione è adottata con delle maggioranze inferiori a quelle prescritte dalla legge?
In tal caso saremo di fronte ad una decisione viziata e come tale impugnabile (art. 1137, secondo e terzo comma, c.c.).
Da che tipo di vizio è affetta una simile deliberazione?Nel silenzio della legge, il codice civile parla genericamente di deliberazione contraria alla legge o al regolamento di condominio, dottrina e giurisprudenza anno solitamente distinto i vizi delle deliberazioni nella due categorie della nullità e dell'annullabilità.
La differenza sostanziale sta nel fatto che le prime possono essere impugnate in ogni momento, mentre le ultime devono essere contestate, con ricorso all'Autorità Giudiziaria, entro 30 giorni dalla loro adozione (per i dissenzienti) o della loro comunicazione (per gli assenti).
La mancanza di un dato normativo certo ha fatto si che per lungo tempo vi fosse grande incertezza in relazione alla riconducibilità dei vizi in una delle due categorie.
È stato necessario l'intervento delle Sezioni Unite del Supremo Collegio per chiarire che sono da ritenersi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale e al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all'oggetto; sono, invece, annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all'oggetto (Cass. SS.UU. 7 marzo 2005 n. 4806).
A partire dal 2005, tutte le decisioni della giurisprudenza, siano esse provenienti da giudici di merito (Tribunali o giudici di pace) o di legittimità (la Cassazione) hanno ribadito questo concetto.
Il fatto è di notevole importanza, in quanto, in mancanza di un articolo di legge che contenga questa distinzione, è importante che le pronunce della giurisprudenza siano costantemente uniformi.
Il tutto per le più evidenti ragioni di certezza giuridica.In questo contesto s'inserisce la pronuncia n. 24568 del 23 novembre 2009 resa dalla Corte di Cassazione e relativa ad una questione condominiale avente ad oggetto proprio una deliberazione assunta con maggioranze inferiori a quelle prescritte dalla legge.
Secondo il condomino ricorrente una simile decisione, relativa a innovazioni ex art. 1120 c.c., doveva considerarsi nulla.
La Corte di Cassazione, invece, ha affermato, in conformità ai propri precedenti, che sono da considerarsi annullabili e non nulle le deliberazioni assunte con maggioranze inferiori a quelle prescritte dalla legge. (cfr. Cass. 23 novembre 2009 n. 24568).
In pratica a dire del Supremo Collegio, la deliberazione è stata impugnata tardivamente ed in conseguenza di ciò essa è divenuta efficace ed obbligatoria per tutti i condomini (anche per quelli contrari che hanno impugnato in ritardo).
