Definizione di abitazione di lusso

Perché è importante la definizione di abitazione di lusso?

benefici fiscali, sia per quanto riguarda il loro acquisto che per la locazione.
Tali agevolazioni possono riguardare le imposte di registro, le imposte ipotecarie e catastali e l'aliquota IVA da applicare nel caso in cui l'acquisto avviene direttamente dal costruttore.

Tra questi immobili sono tuttavia esclusi quelli che presentano caratteristiche di abitazione di lusso.
Pertanto, l'attribuzione della qualifica di lusso da parte del fisco diventa importante, in quanto li estromette da alcune agevolazioni tributarie statali prima e le imposte comunali poi.

A seguito di innumerevoli pendenze tra l'Agenzia delle Entrate ed il contribuente, con la sentenza del 18 settembre 2013, n. 21287 e la successiva Ordinanza n. 23507 del 4 novembre 2014, la Corte di Cassazione ha messo in chiaro una volta per tutte, le nozioni rilevanti sul concetto di abitazione di lusso ai fini delle agevolazioni prima casa in materia di imposta di registro e di imposte ipocatastali.
La Corte ha stabilito che:

a) a partine dal 1° gennaio 2014 tutte le compravendite sottoposte ad imposta di registro (tra privati), che abbiano per oggetto una unità immobiliare a destinazione residenziale, è essenziale che non rientrino tra le seguenti categorie catastali:

- A/1 (abitazioni di tipo signorile);
- A/8 (abitazioni in ville);
- A/9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici).

b) tutte le compravendite sottoposte ad Iva, che abbiano per oggetto una unità immobiliare a destinazione residenziale “non di lusso”,seguiteranno a riferirsi al Decreto Ministero Lavori Pubblici 2 agosto 1969, n. 1072 pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27.8.1969;

c) tutte le compravendite sottoposte ad Iva, che abbiano per oggetto una unità immobiliare a destinazione residenziale classificate “di lusso”, come definite dal Decreto Ministero Lavori Pubblici 2 agosto 1969, n. 1072, non potranno beneficiare di alcuna agevolazione.

Restano esclusi da qualsiasi beneficio fiscale gli immobili aventi una diversa destinazione d'uso.

A questo punto è di fondamentale importanza conoscere quali siano le caratteristiche che rendono un immobile di lusso, sia in fase di stipula del rogito sia di sottoscrizione del contratto di affitto in quanto, anche dopo la firma di un contratto, le agevolazioni possono essere revocate se viene riconosciuta per l'immobile la mancanza dei requisiti dichiarati.

Quali sono i criteri per considerare un'abitazione di lusso?

Un'abitazione per essere definita di lusso deve rispondere a dei criteri ben precisi, fissati dal Decreto Ministeriale del 2 agosto 1969 n. 1072, che sostituisce il precedente del 07/01/1950 che era stato emanato ai sensi ed in applicazione dell'art. 13 della legge 02/07/1949, n. 408, specificamente emanato e titolato proprio Caratteristiche delle abitazioni di lusso.

In base al citato D.M. le abitazioni considerate di lusso, e quindi non passibili di fruire di particolari agevolazioni fiscali, sono le seguenti:

Abitazioni destinate a ville, parchi privati
Sono le abitazioni costruite su quelle aree definite dalla strumentazione urbanistica vigente come a ville o a parco privato o destinate per la costruzione di abitazioni di lusso. (art.1)

Case unifamiliari
Sono le abitazioni costruite su quelle aree definite dagli strumenti urbanistici vigenti come aree destinate a tipologie edilizie unifamiliari, ma con lotti non inferiori a 3.000 mq.
Da questa categoria sono però escluse le aree agricole, anche se su di esse sono costruiti edifici residenziali. (art. 2)

Abitazioni con cubatura superiore a 2.000 mc
Sono le abitazioni facenti parte di fabbricati di volumetria superiore a 2.000 mc, ma costruiti su lotti dove la volumetria complessiva risulti inferiore a 25 mc vuoto per pieno, per ogni 100 mq di superficie asservita al fabbricato. (art. 3)

Abitazioni unifamiliari dotate di piscina o campo da tennis
Fanno parte di questa categoria gli edifici unifamiliari dotati di piscina di almeno 80 mq o di campo da tennis con sottofondo drenante di almeno 650 mq. (art. 4)

Alloggio padronale
Di questa categoria fanno parte le abitazioni composte di un unico alloggio padronale di superficie superiore a 200 mq, esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e il posto macchina, e che abbiano come pertinenza una superficie scoperta pari a oltre sei volte la superficie coperta. (art. 5)

Unità immobiliare con superficie superiore a 240 mq
Sono le singole unità immobiliari di superficie superiore a 240 mq, computati anche in questo caso con esclusione di balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto macchina. (art. 6)

Fabbricati di edilizia residenziale
Sono considerati di lusso tutti i fabbricati e gli alloggi costruiti su quei terreni il cui valore è superiore di almeno una volta e mezza quello della sola costruzione. (art. 7)

Infine, sono considerati di lusso le case e gli alloggi che abbiano oltre quattro caratteristiche tra quelle inserite nella tabella allegata al decreto, che riguardano in genere la presenza di finiture di pregio o di particolari servizi e di cui parliamo più nel dettaglio nel successivo paragrafo. (art. 8)

Caratteristiche delle abitazioni di lusso

L'articolo 8 del Decreto Ministeriale del 2 agosto 1969 n. 1072 fa riferimento alla tabella allegata, nella quale sono elencate le caratteristiche che contribuiscono a definire un immobile come di lusso.
È sufficiente che l'immobile possegga oltre 4 di tali caratteristiche per rientrare in tale definizione.

Le caratteristiche elencate sono le seguenti:

• superficie: superfice utile dell'appartamento superiore a 160 mq, con esclusione di balconi, terrazzi, cantine, soffitte, scale e posti auto;

• terrazze e balconi: superficie utile superiore a 65 mq, a sevizio di una sola unità immobiliare;

• ascensori: presenza di più di un ascensore per ogni scala; ogni ascensore in più, nel caso in cui servano un edificio di meno di 7 piani;

• scale di servizio: nel caso in cui la loro presenza non sia prescritta da leggi a tutela dagli infortuni o dagli incendi;

• montacarichi: se a servizio di edifici con meno di 4 piani;

• scala principale: pareti rivestite di materiali pregiati per un'altezza superiore a 170 cm o con materiali lavorati in modo pregiato;

• altezza netta: superiore a 330 cm, a parte i casi in cui il regolamento edilizio preveda altezze minime superiori;

• porte d'ingresso: se sono realizzate in legno massello o pregiato e lastronato, in legno intagliato, scolpito o intarsiato, con sovrapposte o impresse decorazioni pregiate;

• infissi interni: con le stesse caratteristiche delle porte d'ingresso, anche se tamburati per più del 50%;

• pavimenti: in materiale pregiato o realizzati con lavorazioni pregiate per una quantità superiore al 50% della superficie;

• soffitti: se a cassettoni o decorati con stucchi realizzati sul posto e dipinti a mano;

• piscina: coperta o scoperta, se a servizio di un edificio o complesso immobiliare con un numero di unità immobiliari inferiore a 15;

• campo da tennis: se a servizio di un edificio o complesso immobiliare con un numero di unità immobiliari inferiore a 15.