Stop al pignoramento prima casa: novità del decreto fiscale

Pignoramento prima casa: cosa cambia dal 2020?

Importanti novità per chi ha stipulato un mutuo per l'acquisto di una prima casa.
A seguito dell'entrata in vigore del Decreto Fiscale collegato alla Legge di Bilancio 2020 da quest'anno la banca non potrà più pignorare l'immobile ipotecato, qualora vi sia la rinegoziazione del mutuo a diverse e migliori condizioni.

I debitori che si trovano in condizioni di difficoltà economica avranno la possibilità di bloccare il pignoramento dell'abitazione nel caso in cui la procedura esecutiva sia già stata avviata dall'Istituto di credito, evitando così di perdere la casa.
Si deve precisare che la nuova misura riguarda gli immobili destinati ad abitazione principale, dove il soggetto che ha contratto il mutuo ha stabilito la residenza anagrafica.
Sono pertanto escluse le seconde case o beni di altro genere.

Di seguito vediamo quali siano i requisiti e le condizioni che consentono di evitare la vendita all'asta della casa e di fruire di un mutuo meno esoso.

Mutuo prima casa: le condizioni per bloccare il pignoramento

Si deve precisare che la norma introdotta con il Decreto fiscale ha carattere eccezionale in quanto non ha una validità a tempo indeterminato. Il pignoramento può essere evitato con la rinegoziazione mutuo solo qualora la procedura sia stata avviata tra il 1° gennaio 2010 e il 30 giugno 2019.

Vi sono dunque dei limiti temporali da rispettare che devono essere tenuti ben presenti: in poche parole non si può beneficiare della norma se il pignoramento non è già operativo.


In secondo luogo, per attivare la procedura di rinegoziazione del mutuo, si deve accertare la presenza di determinati requisiti.

Il debitore che ha stipulato il mutuo ipotecario deve essere una persona fisica.

Sono pertanto esclusi artigiani, negozianti, professionisti che abbiano agito per scopi connessi a una attività imprenditoriale o professionale.

L'abitazione, come abbiamo già evidenziato, deve essere il luogo dove la persona ha stabilito la residenza anagrafica. La norma non trova applicazione dunque se si possiede un negozio o una seconda casa per le vacanze.

Il creditore che abbia avviato la procedura esecutiva deve essere unicamente una banca alla quale deve essere stato corrisposto almeno il 10% della somma erogata a titolo di finanziamento. Restano fuori dunque i mutui che non sono stati ancora rimborsati, neanche in parte.

Come richiedere la rinegoziazione mutuo

Nel momento in cui si accerta la presenza di tutte le condizioni necessarie, solo allora sarà possibile presentare la domanda di rinegoziazione mutuo. Ci sono dei termini ben precisi da rispettare; infatti la richiesta deve essere presentata entro il 31 dicembre 2021.

Da tener presente che la domanda può essere inoltrata per una cifra che non superi i 250.000 euro. L'importo offerto dal debitore non deve essere inferiore al 75% del prezzo d'asta o del valore dell'immobile stabilito tramite perizia. Nel caso in cui la somma da rimborsare sia inferiore a detto 75%, la cifra offerta per la rinegoziazione dovrà essere pari al debito residuo, comprensivo degli interessi.

Due sono gli scenari che a questo punto si possono verificare: la domanda viene accolta per la presenza dei requisiti previsti e allora si potrà beneficiare di una dilazione di pagamento fino a 30 anni purché non si superino gli 80 anni di età.

Nel caso invece non vi siano i requisiti per poter portare a termine la procedura di rinegoziazione, potranno intervenire in soccorso del debitore inadempiente i parenti o affini entro il terzo grado. Vediamo cosa succede in questa ipotesi.

Intervento di parenti o affini entro il terzo grado

Qualora non si riesca da soli a sostenere l'onere del mutuo sia pure rinegoziato, il parente o l'affine entro il terzo grado potrà ottenere la rinegoziazione alle medesime condizioni.
In questo caso egli diventerà il nuovo proprietario della casa, poiché il mutuo verrà intestato a suo nome e l'immobile ipotecato sarà a lui trasferito mediante decreto.

Resta il diritto, per il debitore originario e la sua famiglia di continuare ad abitare l'immobile per i 5 anni successivi ,decorrenti dalla data di trasferimento dell'immobile.

Decorsi i cinque anni il debitore originario, qualora sia nella condizione di rimborsare il parente o affine per gli importi che questi abbia nel frattempo versato all'istituto di credito, potrà riappropriarsi dell'abitazione e riaccollandosi il residuo del mutuo, previo consenso della banca. Quest'ultima in tal caso dovrà liberare il parente da ogni obbligo nei suoi confronti.


La legge prevede inoltre che, per far fronte agli oneri assunti si possa ricorrere al Fondo di garanzia prima casa che potrà coprire fino al 50% della cifra rinegoziata.
Per la rinegoziazione assistita da garanzia, è stata conferita in dotazione al Fondo salva casa una somma pari a 5 milioni di euro per il 2019.

Si deve ricordare che ogni beneficio decade se il debitore non mantiene la residenza presso l'immobile per almeno 5 anni dalla data del trasferimento della casa.

Il blocco del pignoramento

Qualora ricorrano tutte le condizioni viste finora potremo dire che l'immobile è salvo.
Nel momento in cui la domanda di rinegoziazione o nuovo finanziamento a una banca terza, con surroga nell'ipoteca, è giunta dinnanzi al giudice si produrrà l'effetto immediato del blocco del pignoramento da parte della banca e si eviterà la vendita all'asta dell'abitazione.

Accertate tutte le condizioni il Giudice dell'esecuzione potrà disporre la sospensione della procedura esecutiva per un termine massimo di 6 mesi.
Per tutti i dettagli in ordine alle modalità di presentazione della domanda di rinegoziazione e le modalità di esame dell'istanza da parte del giudice sarà necessario attendere il decreto interministeriale da emanarsi entro 90 giorni dall'entrata in vigore della legge di conversione del decreto fiscale.