Danni all'immobile locato in restituzione: cosa fare?

Inquilino, appartamento e danni

Quando un contratto di locazione immobiliare giunge alla scadenza naturale, sorge in capo al conduttore l'obbligo di restituire il bene. Può succedere che al momento della restituzione l'immobile si presenti in uno stato diverso da quello in cui era stato ricevuto, a seguito della presenza di alcuni danni.

Per completezza di informazione è necessario fare talune distinzioni, poiché sono molteplici le situazioni che potrebbero verificarsi.

Il bene potrebbe, infatti, presentare un semplice deterioramento dovuto all'uso, oppure un deterioramento conseguente alla mancata effettuazione di interventi di manutenzione, o ancora, risultare gravemente danneggiato.


Ci occuperemo delle diverse situazioni per verificare quelli che sono i rimedi previsti dalla legge nelle diverse fattispecie.

Obblighi del conduttore in caso di finita locazione

La norma di riferimento per stabilire quelli che sono gli obblighi a carico dell'inquilino al termine del contratto di locazione è l'articolo 1590 Codice civile.
In base alla disposizione suddetta il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta.

Ricordiamo che in conformità all'articolo 1575 Codice civile che sancisce gli obblighi del locatore, il bene deve essere consegnato al conduttore in buono stato di manutenzione e deve essere mantenuto così per tutta la durata della locazione.

Ne consegue che il conduttore è tenuto a restituire l'immobile come lo ha ricevuto, ovvero in buono stato di manutenzione. In alternativa lo dovrà restituire in conformità alla specifica descrizione che ne è stata fatta dalle parti nel contratto.

Immobile deteriorato all'atto della restituzione: cosa succede?

In base al su menzionato articolo 1590 codice civile l'obbligo dell'inquilino di restituire l'appartamento nello stato in cui gli veniva consegnato subisce alcune eccezioni.

La stessa norma, infatti, fa salvo il deterioramento o il consumo derivante dall'uso della cosa, purché effettuato in conformità a quanto previsto nelle clausole contrattuali.


Altra fattispecie è quella del perimento e deterioramento conseguenti a vetustà, espressamente esclusi tra i casi di responsabilità a carico del conduttore.

Se i casi sopra citati non comportano alcun tipo di responsabilità per il conduttore, al di fuori di tali ipotesi, l'inquilino potrà essere chiamato a rispondere della perdita e del deterioramento che avvengano nel corso del contratto di locazione (articolo 1588 codice civile).

Il deterioramento, ad esempio, può conseguire ad incendio ed il conduttore ne risponderà qualora non sia in grado di dimostrare che gli eventi siano accaduti per causa a lui non imputabile.
Il conduttore sarà altresì responsabile qualora la perdita o il deterioramento siano stati cagionati da persone che egli ha ammesso, sia pure in via temporanea, all'uso e al godimento dell'immobile.

Risarcimento danni casa in affitto

In caso di danni accertati al momento della restituzione da parte del conduttore, per ottenere ristoro il locatore dovrà dimostrare il pregiudizio subito al suo patrimonio.
Non è sufficiente dimostrare l'inadempimento dell'inquilino, ovvero che l'immobile è stato riconsegnato in condizioni diverse e peggiori da quelle in cui era stato ricevuto.

È necessario fornire la prova della lesione al patrimonio del proprietario dell'appartamento, ovvero il pregiudizio economico.

Spetterà poi al conduttore la prova liberatoria, ovvero dimostrare che i danni siano stati prodotti dal normale uso dell'immobile, o dall'ordinario degrado e/o a vetustà.

Ma quali sono gli strumenti a disposizione del locatore qualora, al momento della riconsegna, egli accerti che il bene è stato danneggiato nel corso della locazione?

Il locatore potrà innanzitutto legittimamente rifiutare la riconsegna del bene, fino a quando il conduttore non provveda alla rimessione in pristino dei luoghi o a corrispondergli il risarcimento del danno (pari ad esempio alle spese necessarie per le riparazioni necessarie o altro)


Scatterà così la mora del conduttore ai sensi dell'art. 1591 codice civile, con suo obbligo a corrispondere i canoni successivi fino alla data di effettiva riconsegna del bene.

Se invece il locatore accerti la mancanza di piccoli lavori di manutenzione, che non implicano un'attività straordinaria e gravosa di rimessione in pristino, come vedremo dopo, non può rifiutare la riconsegna ma solo richiedere il risarcimento dei danni.

Danni da mancata manutenzione: chi ne risponde?

In base a quanto disposto dalla legge il conduttore dovrà utilizzare l'immobile a lui locato con la diligenza del buon padre di famiglia e mantenerlo nel buono stato di manutenzione in cui lo ha ricevuto.

Può succedere che nel corso della locazione il bene necessiti di interventi di manutenzione.
Le riparazioni necessarie per mantenere il bene nel buono stato di manutenzione iniziale incombono sul locatore e questo deve essere considerato un punto fermo e imprescindibile.

Tuttavia, la legge dispone all'articolo 1576 codice civile, che i piccoli interventi di manutenzione ordinaria siano posti a carico del conduttore. Si pensi alle piccole riparazioni che si rendessero necessarie durante il rapporto locativo, al fine di evitare il deterioramento che ne potrebbe conseguire.


Obblighi di manutenzione più gravosi e di carattere straordinario, a carico dell'inquilino devono essere esplicitati nel contratto di locazione come deroga alle disposizione del legislatore.

L'argomento è alquanto spinoso poiché in sede di restituzione del bene spesso sorgono contenziosi per deterioramenti dell'immobile dovuti proprio ai mancati interventi di manutenzione, non effettuati a tempo debito.

È soprattutto in presenza di danni derivanti da piccoli interventi di manutenzione che si verificano le maggiori controversie.

Locazione finita e danni da piccola manutenzione

Nel caso in cui il conduttore restituisca un immobile danneggiato per effetto di mancati interventi di piccola manutenzione, ci si chiede se il locatore abbia diritto a non accettare la consegna dello stesso.

Sappiamo che il conduttore è tenuto a restituire la cosa nello stato in cui l'ha ricevuta e sappiano che nel corso della locazione è tenuto a sostenere le spese per la piccola manutenzione.

Ma se questo non avviene ed egli non restituisce l'immobile nello stato originario, quali effetti ha il suo inadempimento?
Può il padrone di casa, in mancanza delle piccole opere di manutenzione, legittimamente rifiutare il recupero dell'immobile alla scadenza del contratto?

In base a quanto affermato dall'orientamento della Corte di Cassazione (sentenza 18 giugno 1993, n.6798), sulla base delle norme generali in materia di obbligazione, in caso di danno causato da un debitore, il creditore è tenuto a non aggravare il pregiudizio, adottando un comportamento improntato all'ordinaria diligenza.

Nessuna attività straordinaria e gravosa (non rientrando questa nei limiti dell'ordinaria diligenza) si potrebbe da lui pretendere, ma il discorso cambia di fronte all'attività di piccola manutenzione che non incide sulla struttura e destinazione del bene.

Si può ritenere infatti che essa rientri nella normale diligenza da adottare al fine di limitare i danni subiti.

Nella fattispecie considerata dunque, non solo il proprietario non potrà rifiutarsi di ricevere l'immobile in assenza delle riparazioni necessarie.
Potrà addirittura incorrere nell'istituto della mora del creditore (articolo 1206 codice civile) vista l'illegittimità del suo rifiuto a ricevere la prestazione offertagli dal debitore.