Questo sito utilizza cookie tecnici per annunci non profilati sulla tua esperienza di navigazione e cookie di terze parti per mostrarti invece annunci personalizzati in linea con le tue preferenze di navigazione.

Per conoscere quali annunci di terze parti sono visibili sulle nostre pagine leggi l'informativa.
Per negare il consenso dei soli cookie relativi alla profilazione clicca qui.

Puoi invece acconsentire all'utilizzo dei cookie personalizzati accettando questa informativa.

ACCETTA
madex

Danni all’immobile locato in restituzione: cosa fare?

Danni da scarsa manutenzione e deterioramenti dell'immobile al termine del contratto di locazione. Quali sono gli strumenti a tutela delle parti contraenti?
24 Marzo 2021 ore 15:25 - NEWS Affittare casa

Inquilino, appartamento e danni


Quando un contratto di locazione immobiliare giunge alla scadenza naturale, sorge in capo al conduttore l’obbligo di restituire il bene. Può succedere che al momento della restituzione l’immobile si presenti in uno stato diverso da quello in cui era stato ricevuto, a seguito della presenza di alcuni danni.

Per completezza di informazione è necessario fare talune distinzioni, poiché sono molteplici le situazioni che potrebbero verificarsi.

Il bene potrebbe, infatti, presentare un semplice deterioramento dovuto all’uso, oppure un deterioramento conseguente alla mancata effettuazione di interventi di manutenzione, o ancora, risultare gravemente danneggiato.

Immobile locato danni
Ci occuperemo delle diverse situazioni per verificare quelli che sono i rimedi previsti dalla legge nelle diverse fattispecie.


Obblighi del conduttore in caso di finita locazione


La norma di riferimento per stabilire quelli che sono gli obblighi a carico dell'inquilino al termine del contratto di locazione è l’articolo 1590 Codice civile.
In base alla disposizione suddetta il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta.

Ricordiamo che in conformità all’articolo 1575 Codice civile che sancisce gli obblighi del locatore, il bene deve essere consegnato al conduttore in buono stato di manutenzione e deve essere mantenuto così per tutta la durata della locazione.

Ne consegue che il conduttore è tenuto a restituire l’immobile come lo ha ricevuto, ovvero in buono stato di manutenzione. In alternativa lo dovrà restituire in conformità alla specifica descrizione che ne è stata fatta dalle parti nel contratto.


Immobile deteriorato all'atto della restituzione: cosa succede?


In base al su menzionato articolo 1590 codice civile l'obbligo dell'inquilino di restituire l'appartamento nello stato in cui gli veniva consegnato subisce alcune eccezioni.

La stessa norma, infatti, fa salvo il deterioramento o il consumo derivante dall’uso della cosa, purché effettuato in conformità a quanto previsto nelle clausole contrattuali.

Danni immobile in affitto
Altra fattispecie è quella del perimento e deterioramento conseguenti a vetustà, espressamente esclusi tra i casi di responsabilità a carico del conduttore.

Se i casi sopra citati non comportano alcun tipo di responsabilità per il conduttore, al di fuori di tali ipotesi, l'inquilino potrà essere chiamato a rispondere della perdita e del deterioramento che avvengano nel corso del contratto di locazione (articolo 1588 codice civile).

Il deterioramento, ad esempio, può conseguire ad incendio ed il conduttore ne risponderà qualora non sia in grado di dimostrare che gli eventi siano accaduti per causa a lui non imputabile.
Il conduttore sarà altresì responsabile qualora la perdita o il deterioramento siano stati cagionati da persone che egli ha ammesso, sia pure in via temporanea, all’uso e al godimento dell’immobile.


Risarcimento danni casa in affitto


In caso di danni accertati al momento della restituzione da parte del conduttore, per ottenere ristoro il locatore dovrà dimostrare il pregiudizio subito al suo patrimonio.
Non è sufficiente dimostrare l'inadempimento dell'inquilino, ovvero che l’immobile è stato riconsegnato in condizioni diverse e peggiori da quelle in cui era stato ricevuto.

È necessario fornire la prova della lesione al patrimonio del proprietario dell'appartamento, ovvero il pregiudizio economico.

Spetterà poi al conduttore la prova liberatoria, ovvero dimostrare che i danni siano stati prodotti dal normale uso dell'immobile, o dall'ordinario degrado e/o a vetustà.

Ma quali sono gli strumenti a disposizione del locatore qualora, al momento della riconsegna, egli accerti che il bene è stato danneggiato nel corso della locazione?

Il locatore potrà innanzitutto legittimamente rifiutare la riconsegna del bene, fino a quando il conduttore non provveda alla rimessione in pristino dei luoghi o a corrispondergli il risarcimento del danno (pari ad esempio alle spese necessarie per le riparazioni necessarie o altro)

Risarcimento del danno conduttore
Scatterà così la mora del conduttore ai sensi dell’art. 1591 codice civile, con suo obbligo a corrispondere i canoni successivi fino alla data di effettiva riconsegna del bene.

Se invece il locatore accerti la mancanza di piccoli lavori di manutenzione, che non implicano un’attività straordinaria e gravosa di rimessione in pristino, come vedremo dopo, non può rifiutare la riconsegna ma solo richiedere il risarcimento dei danni.


Danni da mancata manutenzione: chi ne risponde?


In base a quanto disposto dalla legge il conduttore dovrà utilizzare l’immobile a lui locato con la diligenza del buon padre di famiglia e mantenerlo nel buono stato di manutenzione in cui lo ha ricevuto.

Può succedere che nel corso della locazione il bene necessiti di interventi di manutenzione.
Le riparazioni necessarie per mantenere il bene nel buono stato di manutenzione iniziale incombono sul locatore e questo deve essere considerato un punto fermo e imprescindibile.

Tuttavia, la legge dispone all’articolo 1576 codice civile, che i piccoli interventi di manutenzione ordinaria siano posti a carico del conduttore. Si pensi alle piccole riparazioni che si rendessero necessarie durante il rapporto locativo, al fine di evitare il deterioramento che ne potrebbe conseguire.



Obblighi di manutenzione più gravosi e di carattere straordinario, a carico dell’inquilino devono essere esplicitati nel contratto di locazione come deroga alle disposizione del legislatore.

L'argomento è alquanto spinoso poiché in sede di restituzione del bene spesso sorgono contenziosi per deterioramenti dell'immobile dovuti proprio ai mancati interventi di manutenzione, non effettuati a tempo debito.

È soprattutto in presenza di danni derivanti da piccoli interventi di manutenzione che si verificano le maggiori controversie.


Locazione finita e danni da piccola manutenzione


Nel caso in cui il conduttore restituisca un immobile danneggiato per effetto di mancati interventi di piccola manutenzione, ci si chiede se il locatore abbia diritto a non accettare la consegna dello stesso.

Sappiamo che il conduttore è tenuto a restituire la cosa nello stato in cui l'ha ricevuta e sappiano che nel corso della locazione è tenuto a sostenere le spese per la piccola manutenzione.

Ma se questo non avviene ed egli non restituisce l'immobile nello stato originario, quali effetti ha il suo inadempimento?
Può il padrone di casa, in mancanza delle piccole opere di manutenzione, legittimamente rifiutare il recupero dell'immobile alla scadenza del contratto?

In base a quanto affermato dall'orientamento della Corte di Cassazione (sentenza 18 giugno 1993, n.6798), sulla base delle norme generali in materia di obbligazione, in caso di danno causato da un debitore, il creditore è tenuto a non aggravare il pregiudizio, adottando un comportamento improntato all'ordinaria diligenza.

Nessuna attività straordinaria e gravosa (non rientrando questa nei limiti dell’ordinaria diligenza) si potrebbe da lui pretendere, ma il discorso cambia di fronte all'attività di piccola manutenzione che non incide sulla struttura e destinazione del bene.

Si può ritenere infatti che essa rientri nella normale diligenza da adottare al fine di limitare i danni subiti.

Nella fattispecie considerata dunque, non solo il proprietario non potrà rifiutarsi di ricevere l'immobile in assenza delle riparazioni necessarie.
Potrà addirittura incorrere nell'istituto della mora del creditore (articolo 1206 codice civile) vista l'illegittimità del suo rifiuto a ricevere la prestazione offertagli dal debitore.

riproduzione riservata
Articolo: Danni all'appartamento in affitto: chi paga?
Valutazione: 5.00 / 6 basato su 1 voti.

Danni all'appartamento in affitto: chi paga?: Commenti e opinioni



ACCEDI, anche con i Social
per inserire immagini
NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI
Alert Commenti
dona
Sostieni Lavorincasa.it Lavorincasa.it sulle Google News Sostieni Lavorincasa.it Lavorincasa.it sulle Google News Sostieni Lavorincasa.it Lavorincasa.it sulle Google News
REGISTRATI COME UTENTE
327.971 Utenti Registrati
REGISTRAZIONE AZIENDE
Notizie che trattano Danni all'appartamento in affitto: chi paga? che potrebbero interessarti


Affitto: non sono dovuti i lavori di tinteggiatura a fine locazione

Affittare casa - Quando si lascia la casa in affitto l'inquilino non è obbligato a tinteggiare le pareti. Lo dice la Corte di cassazione con la recente sentenza n. 29329 del 2019

Restituzione del deposito cauzionale al termine della locazione

Affittare casa - Il deposito cauzionale dev'essere restituito al momento della riconsegna dell'immobile e se lo si vuole trattenere per i danni, è necessario intentare una causa.

Registrare un contratto d'affitto

Affittare casa - I contratti di locazione, fatta eccezione per quelli di durata inferiore ai 30 giorni vanno tutti registrati e depositati presso l'ufficio dei registri immobiliari entro e non oltre i venti giorni che seguono la stipula del contratto.

Affitto: il locatore può cedere il contratto senza consenso dell'inquilino

Affittare casa - Per la cessione del contratto di locazione da parte del padrone di casa non è richiesto il consenso del conduttore. Lo dice la Cassazione con una recente sentenza

Fideiussione per affitto

Affittare casa - La fideiussione è una forma di garanzia che il proprietario di un immobile può richiedere come condizione indispensabile per la firma di un contratto di affitto.

Contratto di locazione e danni degli animali domestici

Affittare casa - Il proprietario deve risarcire i danni causati dal proprio animale, anche nel caso in cui i danni sono causati dall'animale all'abitazione presa in locazione.

Appartamento in affitto

Normative - Il contratto di locazione e' soggetto ad una serie di norme finalizzate, di volta in volta, a disciplinarne durata, misura del canone e diritti e obblighi delle parti.

Contratti di locazione a canone concordato: agevolazioni fiscali solo se c'è attestazione

Affittare casa - In caso di contratto di locazione a canone concordato non assistito, per le agevolazioni fiscali è necessaria l'attestazione delle organizzazioni di categoria.

Niente detrazione interessi del mutuo se l'affitto è in corso

Detrazioni e agevolazioni fiscali - È possibile detrarre gli interessi passivi del mutuo contratto per l'acquisto di un immobile non adibito ad abitazione principale? Vediamo cosa dice la legge.
Discussioni Correlate nel Forum di Lavorincasa
Img lucav22
Salve a tutti, volevo sapere se io (conduttore) potessi chiedere la restituzione dei canoni versati per un immobile ad uso abitativo tramite contratto di locazione non registrato...
lucav22 29 Dicembre 2020 ore 19:08 19
Img devidi.79
Buongiorno a tutti, riassumo la mia vicenda sperando di avere utili consigli.Ho seguito dei lavori di ristrutturazione con regolare CILA, ho incollato i pavimenti a quelli...
devidi.79 03 Settembre 2019 ore 17:24 5
Img simonedorazio
Ho comprato un immobile 13 mesi fa da un privato tramite atto notarile. La casa era al grezzo avanzato e il proprietario ce l'ha consegnata chiavi in mano facendo finire i...
simonedorazio 01 Febbraio 2019 ore 11:48 4
Img maurizio35
Caso: Posso stipulare entro il 20 giugno un contratto di locazione "canone concordato" con decorrenza 1 agosto p.v.? Evidentemente procederò alla registrazione entro 30...
maurizio35 08 Giugno 2018 ore 16:12 1
Img falegna
Domani l'amministratore manderà il perito per il risarcimento danni di un allagamento che ha provocato danni al tetto della cucina e veranda. Com'è la prassi? In...
falegna 10 Febbraio 2017 ore 10:28 1