Crisi del mercato immobiliare, cambio di destinazione d'uso
|
Cambiamento di destinazione d'uso
Molti sono stati gli effetti della crisi economica, soprattutto nel campo dell'edilizia, attraverso i ripetuti tentativi di rilanciare il settore attraverso presunte agevolazioni ai cittadini o deroghe a dispositivi di legge consolidati nel nostro paese.
Un esempio è la legge 106/2011 di conversione del Dl Sviluppo (70/2011) che consente la realizzazione di volumetrie aggiuntive in deroga al piano regolatore, il mutamento delle destinazioni d'uso in atto, la demolizione e la ricostruzione degli edifici dismessi anche con modifica della sagoma.
Altro esempio risale allo scorso Agosto 2012 con la pronuncia della Corte di Cassazione Civile che, con la sentenza n. 14107, supera precedenti di diverso orientamento in merito alla trasformazione possibile del sottotetto da parte del proprietario del piano sottostante:
Il condomino del piano sottostante al tetto comune, può effettuare la trasformazione di una parte del tetto dell'edificio, in terrazza ad uso esclusivo proprio, a condizione che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture.
Può risultare quindi che un cittadino che possiede una proprietà di qualsiasi tipo, possa o voglia decidere di rivolgere la stessa al mercato, magari non per venderla ma anche solo nell'ipotesi in cui la si voglia affittare o affidare in gestione.
Sfruttando un cambio di destinazione d'uso può succedere che un garage, un deposito oppure un magazzino sfitto diventi abitazione. L'intento è indubbiamente quello di far fruttare al meglio un investimento immobiliare, ad esempio, oppure avere la volontà di recuperare una proprietà; in tempi di scarse disponibilità economiche e di crisi del mercato immobiliare può risultare più proficuo infatti, piuttosto che vendere una proprietà, recuperare gli spazi che si hanno già a disposizione, mettendo alla prova magari le abilità di professionisti del settore quali architetti o interior designers.
Convertire volumi esistenti
Il tentativo di ridurre il consumo di suolo e infondere nuova linfa vitale ad un settore paralizzato, quello dell'edilizia, erano probabilmente tra le motivazioni che hanno lanciato il Piano Casa in Italia, legge questa che, naturalmente in modo differente da regione a regione, ha ottenuto risultati diversi e poco omogenei su tutto il territorio nazionale.
Convertire volumi edilizi esistenti, resi abbandonati da attività precedenti andate in fallimento o delocalizzate presso nuove sedi, senza ulteriore consumo di suolo, è da sempre la teoria d'intervento sostenuta da architetti ed esperti di urbanistica. D'altronde il tentativo dell'Agenzia del Territorio di agevolare la regolarizzazione dei fabbricati rurali, lasciati magari inutilizzati a seguito dell'abbandono delle attività agricole in campagna, può essere un chiaro segnale, se vogliamo perseguire tale strada.
A questa dinamica, relativa quindi a vecchi casolari, stalle o masserie, si è aggiunto negli ultimi anni l'incessante sviluppo dei grandi centri commerciali, nelle periferie dei centri abitati, il che ha lasciato magari comprensibilmente vuoti numerosi piani terra di edifici costruiti negli anni '60-'70 nei centri storici.
Si tratta di locali molto piccoli, tra i 50 e i 100 metri quadri, e quindi molto appetibili.
Se quindi i piani regolatori comunali, regolamenti e norme tecniche di attuazione, rendono possibile la conversione, acquistare un ex negozio potrebbe rivelarsi quindi un affare.
Esempi già realizzati di moderni recuperi si possono trovare in molte città italiane e vanno al di là del solito e inflazionato loft convertito in appartamento dallo stile post-industriale, dall'ex cantina all'ufficio dismesso; la tendenza è comunque in crescita sul territorio nazionale.
Quadro normativo per cambiamenti di destinazione d'uso
Il Testo unico dell'edilizia (Dpr 380/2001) è la legge che a livello nazionale garantisce, fornendone indicazioni in funzione degli interventi edilizi e dei titoli abilitativi, norme sui cambi di destinazione d'uso.
L'art. 3, comma 1, lett. c), alla descrizione degli interventi di restauro e risanamento conservativo, riporta che sono tali gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio.
Il citato Dpr 380/2001, poi, prevede all'art. 10, comma 1, lett. c) che gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d'uso costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire.
La giurisprudenza comunque ha più volte affermato che, quando non comporti la realizzazione di opere evidenti, il cambio di destinazione d'uso non implica mutamento del territorio comunale sotto il profilo urbanistico-edilizio e quindi non necessita obbligatoriamente di un permesso.
Questo naturalmente a seconda del comune in cui viene fatta richiesta e qualora il cambiamento stesso non stravolga l'assetto urbanistico dell'area in cui l'intervento ricade.
A Milano il cambio di destinazione senza opere, ad esempio, è possibile con una semplice comunicazione di inizio attività anche se le norme a riguardo cambiano da zona a zona della città.
Facendo alcuni esempi si possono riportare le sentenze del T.A.R. Abbruzzo, Lazio e Liguria: nel primo caso si è ritenuta fattibile, senza il rilascio preventivo di permesso di costruire, la trasformazione di un fabbricato agricolo in artigianale trattandosi di una trasformazione che non incideva sugli indici di edificabilità non comportando neanche una modifica dell'assetto urbanistico ed edilizio; nel secondo caso si è consentita la trasformazione di una abitazione ad uso civile in ufficio; nel terzo caso di un box auto in un deposito per materiali e mezzi.
Permessi e vincoli
Risulta quindi chiaro come la differenza, in questi casi, la fa il tipo di intervento e se questo genera o meno opere edilizie. Di sicuro la trasformazione di un box in deposito attrezzi, senza effettuare opere edilizie, è più semplice che trasformare uno studio in abitazione.
Infatti in questo caso il cambio di destinazione d'uso può comportare un carico urbanistico differente, in conseguenza della differente richiesta di servizi richiesta ed i permessi si complicano: le opere legate ad un intervento simile servono a soddisfare le esigenze di una famiglia che infatti, vivendo nella propria abitazione, produce ogni giorno dei flussi, di persone e rifiuti, diversi da quelli di un ufficio. Le fogne saranno soggette a carchi differenti così come differente potrebbe essere la richiesta di tubazioni di scarico acque grigie o nere; potrebbe essere necessario un nuovo impianto, un bagno, lo spostamento di un tramezzo o la realizzazione di una parete per la cucina.
In questo caso l'operazione richiede quasi sempre il rilascio di un permesso di costruire o di una Scia, oltre al pagamento di un contributo per gli oneri di urbanizzazione e al costo dei lavori di ristrutturazione.
A questo si aggiungono le condizioni da rispettare per ottenere, da parte del comune, il certificato di agibilità o le eventuali verifiche per rispondere alle richieste delle Asl in merito alle caratteristiche igienico-sanitarie. Senza dimenticare di aggiornare la situazione catastale dell'immobile a lavori ultimati.
Oltre alla rispondenza alle prescrizioni dei piani regolatori potrebbe risultare, in alcuni casi, necessario rispettare anche le indicazioni contenute in alcuni regolamenti condominiali che possono risultare particolarmente restrittivi.
Potrebbe essere necessario in questi casi chiedere preventivamente il parere favorevole dell'assemblea di condominio al fine di evitare inutili perdite di tempo, tra la prassi amministrativa comune da rispettare e che detta la propria tempistica.
A seconda della posizione geografica ci si può affidare ad imprese che hanno acquisito una certa specializzazione in interventi di recupero o cambi di destinazione d'uso:
Imprese consigliate per recupero e cambio destinazione d'uso
Monza
Edil Tecno Di Ghilardi Marcello
Milano
Codice Insolito Srl - Mp Costruzioni Edili Srl - Edile Cartongesso Milano
Torino
Rosso Service - Costruzioni E Manutenzioni - Speedy Di Nervo
Genova
Massimiliano Lusetti Ingegnere
Bologna
Studio Di Ingegneria Sandon - Dittaposapiù Di Piazza Eugenio
Firenze
Roma
Icos Srl - Castelli Romani
Centro Artigiani E Tecnici Srl - Acm Impresa Purger
Napoli
Cacciapuoti Costruzioni - Cogeart Soc Coop
o comunque a tecnici esperti, architetti ed urbanisti, che sapranno analizzare caso per caso le opportunità a disposizione.
|
||||
|
